REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 42932 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, per conto Parte_1 P.IVA_1 del Fondo comune di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo
Scoiattolo” e, per essa, (C.F. , quale società di gestione del Parte_2 P.IVA_2 property management del Fondo Scoiattolo, elettivamente domiciliata in Roma, via della Collina
Volpi, n. 35, presso l'avv. Gianfranco Galella, che la rappresenta e difende;

- intimante -
E
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma, piazza Controparte_1 C.F._1
Navona, n. 76, presso lo studio dell'Avv. Claudia Cozzi, che lo rappresenta e difende;



- intimato -


FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale – premesso che Parte_1 in data 30.1.2004 la in rappresentanza della Associazione Cassa nazionale Controparte_2 ragionieri (C.N.P.R.) ha concesso in locazione l'unità immobiliare sita in Roma, via Giovanni Caselli,
n. 34, piano 5, scala B, interno 19, al sig. e alla sig.ra , mediante Parte_3 Parte_4
1 contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato, per il canone annuo di euro 8.306,76 a partire dal quarto anno (e diversamente scaglionato per i primi tre anni), da rivalutarsi annualmente nella misura del 100% della variazione Istat del costo della vita a partire dal quinto anno di locazione, con oneri accessori e spese a carico della parte conduttrice, da anticipare direttamente all'amministratore le rate da questi preventivate e da saldare a conguaglio dopo l'approvazione del consuntivo condominiale;
che la conduttrice in data 1°.

3.2004 ha inviato un Parte_4 recesso motivato, accettato dalla parte locatrice, con la conseguenza che restava unico conduttore il sig. ; che l'immobile locato è stato trasferito, con atto di apporto del 21.11.2011 al Parte_3
Fondo comune di investimento denominato “Scoiattolo”, gestito dalla BNP Paribas REIM Italy
S.G.R. p.a.; che dal settembre 2013 il conduttore non ha più pagato il canone di locazione;
che il sig.
è deceduto in data 9.11.2014 e che in detta data risultava con lui convivente presso Parte_3
l'immobile locato il figlio , che di conseguenza è subentrato ex lege nel contratto di Controparte_1 locazione, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392/1978; che il sig. non ha pagato né il Controparte_1 canone né gli oneri condominiali;
che con comunicazione a mezzo p.e.c. del 22.3.2018 il Sig.
ha comunicato alla locatrice di aver rinunciato all'eredità del padre ma ha Controparte_1 Pt_3 riconosciuto di dover pagare il canone a decorrere dalla morte del genitore;
che la Parte_1 con contratto di cessione di ramo d'azienda del 22.1.2021, ha acquistato dalla BNP Paribas REIM
Italy S.G.R. p.a., con decorrenza dal 1°.2.2021, la piena proprietà di un ramo aziendale comprensivo del mandato gestorio del Fondo Immobiliare “Scoiattolo”, subentrando quindi nella gestione dei contratti di locazione tra i quali quelli oggetto del presente ricorso;
che attualmente il canone di locazione mensile è pari ad euro 928,73; che parte della morosità è stata oggetto del decreto ingiuntivo n. 6767/2020 del 29.4.2020, per euro 59.395,75, comprensiva dei canoni fino a novembre
2019 compreso degli oneri accessori fino al 31.12.2019 e che detto decreto è stato oggetto di opposizione, respinta dal Tribunale di Roma;
che, a partire da dicembre 2019 a febbraio 2029, il sig.
è ulteriormente moroso per complessivi euro 63.979,50 a titolo di canoni, oneri Controparte_1 accessori e spese – ha intimato lo sfratto per morosità a . Controparte_1

2. Si è costituito in giudizio , opponendosi allo sfratto per morosità e all'ordinanza Controparte_1 di rilascio e deducendo di aver rinunciato all'eredità, di non essere subentrato nel contratto di locazione (cessato con la morte del padre, come riconosciuto dalla parte locatrice con una missiva del 6.2.2018), non essendo egli abituale convivente con il proprio genitore, essendosi limitato in data 7.1.2013 sino a giugno 2019 a fissare la sola residenza anagrafica presso l'immobile locato,
2 «unicamente al fine di ivi poter ricevere regolarmente la corrispondenza, tramite il servizio di portierato ivi presente, avendo in passato avuto gravi disguidi a seguito del mancato ricevimento di multe ed accertamenti fiscali», facendo visita al padre con cadenza settimanale, di non aver mai effettuato alcun riconoscimento di debito, di non occupare, in ogni caso l'immobile, di cui non possiede le chiavi e che è occupato da altri soggetti.

3. Con ordinanza del 25.9.2025 il Tribunale ha respinto l'istanza di rilascio e ha convertito il rito da sommario in locatizio, concedendo alle parti termini per il deposito di memorie integrative e documenti, poi depositate da ambedue le parti.

3.1. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e, rigettate le richieste di prova testimoniale formulate da parte convenuta in quanto superflue o irrilevanti, decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Va premesso che il contratto stipulato in data 30.1.2004 dalla (Associazione cassa CP_3 nazionale dei ragionieri e periti commerciali) e i sig.ri e e Parte_3 Parte_4 regolarmente registrato, è in corso tra la (in qualità di locatrice) e Parte_1 CP_1
(in qualità di conduttore).
[...]
In proposito si osserva che è receduta dal contratto in data 1°.

3.2004 e Parte_4 conseguentemente il sig. è rimasto l'unico conduttore fino al suo decesso avvenuto Parte_3 in data 9.11.2014, peraltro non comunicato alla parte locatrice (all'epoca ricoperta da soggetto diverso dall'attuale intimante), la quale lo ha appreso soltanto nel 2018 in fase di recupero dei crediti.
Il sig. , figlio di , risiedeva nell'immobile locato dal 7.1.2013, Controparte_1 Parte_3 ovverosia da prima del decesso del padre titolare del contratto, sicché egli, in qualità di parente abitualmente convivente, è succeduto ope legis nel contratto di locazione a far data dalla morte dell'originario conduttore (9.11.2014) ai sensi dell'art. 6, comma 1, della legge n. 392/1978, secondo cui “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”.
Sul punto va osservato che, sebbene la residenza anagrafica non provi l'effettiva convivenza con il padre, essa è comunque un indizio, che insieme ad altri elementi documentali univoci e concordanti
(tra cui, l'atto di ricognizione del debito da canoni di locazione, la dichiarazione di risiedere nell'immobile riportata nell'atto notarile di rinuncia all'eredità, il cambio di residenza effettuato soltanto nel 2019 e, quindi, 5 anni dopo il decesso del genitore, nonché il fatto che CP_1
nella corrispondenza con i legali della locatrice non ha mai smentito di risiedere
[...]
3 nell'immobile) conduce alla dimostrazione dell'effettiva convivenza al momento del decesso (non superabile mediante prove testimoniali, attesa la sua derivazione da documenti dotati di fede privilegiata e ricognitivi di dichiarazioni del convenuto oppure da atti comunque provenienti da quest'ultimo), con conseguente operatività del citato art. 6.
Va altresì evidenziato che la circostanza che ha rinunciato all'eredità paterna è Controparte_1 del tutto ininfluente, in quanto la successione ope legis nel contratto di locazione per i familiari conviventi è totalmente avulsa dal fenomeno ereditario, trattandosi di un meccanismo di successione automatica nel contratto di locazione non in favore degli eredi, ma dei parenti stabilmente conviventi del conduttore. La rinuncia all'eredità ha valenza soltanto di neutralizzare richieste di pagamento di debiti del de cuius e, pertanto, anche di pagamento di canoni precedenti alla morte di questi. Dopo il decesso del primo conduttore, l'obbligazione del pagamento dei canoni maturatisi successivamente è in capo al nuovo conduttore, non per trasmissione ereditaria, bensì quale propria e originaria obbligazione.
È parimenti ininfluente il fatto che in una lettera inviata in data 6.2.2018 al sig. Controparte_1 un legale della locatrice abbia fatto riferimento ad una occupazione abusiva e alla cessazione degli effetti del contratto alla morte del conduttore, poiché tale successione opera ex lege ed era un evento ormai prodottosi nel 2014 e non più eliminabile.

4.1. Tale ricostruzione è stata confermata in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (n.
6767/2020) tra le stesse parti e inerente al pagamento di alcuni canoni. Specificamente, dagli atti emerge che tanto questo Tribunale in primo grado (nel respingere l'opposizione del sig. Parte_5
con sentenza di questa sezione n. 5957 del 12.4.2023) quanto la Corte d'appello di Roma in
[...] secondo grado (nel respingere il gravame del medesimo opponente con sentenza della sezione VIII
n. 5359 del 25.9.2025, sopravvenuta in corso di causa e depositata con la memoria integrativa) hanno affermato che vi è stata una successione ope legis nel contratto di locazione e che il sig.
è conduttore dell'immobile a far data dal 9.11.2014. Parte_5
In particolare, la Corte d'appello ha precisato che: “Diversamente da quanto sostenuto da CP_1
in gravame, si è verificata, ex art. 6 legge 1. 392/78 sull'equo canone (norma che prevede,
[...] al primo comma, che “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”), la successione legale dell'appellante nel contratto citato, ex latere conductoris, avendo lo stesso continuato a risiedere nell'appartamento del padre, originario conduttore, anche dopo la sua morte, nel 2014;
4 l'appellante comunicava tale decesso alla solo anni dopo, quando la locatrice CP_4 chiedeva il pagamento dei canoni non versati e la restituzione dell'appartamento e, in tale occasione, l'appellante confermava di avere la disponibilità del bene. Precisamente, dalle produzioni documentali emerge che BNP PARIBAS, all'oscuro del decesso dell'originario conduttore in data 19 ottobre 2017 gli inviava una prima lettera di diffida, Parte_3 chiedendo il pagamento degli importi non corrisposti a titolo di canoni e oneri dal 2014; in assenza di riscontro, BNP PARIBAS, in data 6 febbraio 2018, inviava una seconda lettera di diffida chiedendo di provvedere alla immediata riconsegna dell'immobile, con raccomandata - in atti- ritirata proprio dall'appellante. Come preme rimarcare, in risposta a tale diffida, CP_1
contattava la locatrice con la comunicazione PEC del 22 marzo 2018 (anch'essa in atti),
[...] nella quale esplicitava alla locatrice la sua volontà di non restituire l'appartamento e di voler sanare la morosità maturata nei precedenti 4 anni. Tale dichiarazione è pienamente valida quale atto di ricognizione del debito. Come noto, ai sensi dell'art. 1988 c.c. “la ricognizione di debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale. L'esistenza di questo si presume fino a prova contraria”. Di recente, le Sezioni Unite (sentenza n. 7682 del 6 marzo 2023) hanno ribadito come la ricognizione di debito non costituisce una autonoma fonte di obbligazione, determinando un'astrazione meramente processuale della causa debendi, in forza della quale il destinatario della ricognizione di debito è dispensato dall'onere di provare
l'esistenza del rapporto fondamentale, come avvenuto nel caso di specie. Quanto alla offerta formulata, sempre nel 2018, dal alla locatrice di pagare una somma ben minore di quella CP_1 richiesta dalla a titolo di canoni non pagati, tale proposta non smentisce in alcun CP_4 modo la ricognizione del debito, trattandosi solo del tentativo di trovare un accordo economicamente più favorevole. La locatrice non aderiva alla proposta del , né l'immobile CP_1 veniva restituito alla locatrice (circostanza quest'ultima più volte lamentata dalla appellata, senza smentita da parte del ) e, pertanto, nel novembre 2019, si rivolgeva al CP_1 CP_4
Tribunale per ottenere l'ingiunzione al pagamento. L'appellante per negare, sul piano fattuale, di aver avuto la disponibilità dell'immobile, rappresenta di aver cambiato la residenza anagrafica, fatto che si verificava, però, dopo il 2018, come tale, irrilevante (v. certificato storico in atti). In tema, la giurisprudenza ha chiarito che, ai fini della disciplina soprarichiamata - art. 6 L. n. 392 del 1978 - l'abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso di costui, a nulla rilevando che gli aventi diritto alla successione nel contratto siano o meno rimasti
5 nell'alloggio locato dopo la morte del dante causa, giacché la successione mortis causa nel contratto di locazione è fatto giuridico istantaneo che si realizza (o non si realizza) all'atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi (Cassazione Sez. III, sentenza n. 891 del I agosto 2000). Né può avere valenza, a sostegno della tesi dell'appellante, la rinuncia all'eredità fatta dal , nel 2015, con atto pubblico posto che le categorie di CP_1 successibili descritte dal primo comma dell'art. 6 della L. n. 392 del 1978 subentrano nel contratto iure proprio e non anche iure hereditatis; peraltro, la dichiarazione del al notaio, nella CP_1 rinuncia in parola, di risiedere nell'immobile di cui è causa, conferma ulteriormente la sua abituale permanenza nel bene. Va confermato, quindi, il suo subentro nel contratto di locazione, essendosi verificate le condizioni richieste dalla citata disposizione, in quanto è risultato Controparte_1 risedere nell'immobile (come da comunicazione alla locataria del 22 marzo 2018 e certificato di residenza storico) ed era figlio dell'originario conduttore. Stante le prove documentali citate, risultano inammissibili e irrilevanti le prove testimoniali richieste”.
La sentenza della Corte d'appello non è ancora passata in giudicato, sicché, pur essendo essa esecutiva tra le parti, l'accertamento ivi contenuto non ha efficacia di giudicato tra le parti.
Ad ogni modo, questo giudice ne condivide pienamente gli esiti per quanto già ampiamente sopra illustrato.

4.2. In definitiva, è il conduttore dell'immobile a far data dal 9.11.2014 Controparte_1 all'attualità.

5. Parte intimante ha chiesto il pagamento dei canoni di locazione (pari euro a euro 928,73, come rivalutati, in base a quanto pattuito negozialmente con l'art. 6 del contratto, secondo gli indici Istat a partire dal quinto anno dal canone mensili iniziale di euro 692,23) da dicembre 2019 fino a ottobre
2025 (pari a complessivi euro 60.870,44), degli oneri accessori per il periodo da luglio 2019 a ottobre 2025 (pari a complessivi euro 9.973,90), oltre a bolli, imposta di registro e spese per diffide, per un totale di euro 71.571,45, come da perspicue tabelle allegate alla memoria integrativa depositata dalla ricorrente 23 ottobre 2025.

5.1. Preme sul punto osservare che, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n.
341/2002).
6 Nella fattispecie, la parte intimante ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto stipulato in data 30.1.2024 e debitamente registrato, per la locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Roma, via Giovanni Caselli, n. 34; da tale documento si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione da corrispondersi in rate mensili di attuali euro 928,73; parte intimante ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare i canoni di locazione per i mesi da dicembre 2019 fino a ottobre
2025 (pari a complessivi euro 60.870,44), degli oneri accessori per il periodo da luglio 2019 a ottobre 2025 (pari a euro 9.973,90) e di bolli, imposta di registro e spese per diffide.
La resistente, dal canto suo, non ha dedotto né tanto meno ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, né ha specificamente contestato gli importi domandati.

5.2. All'importo aggiornato dalla ricorrente nelle memorie integrative di ottobre 2025 (pari a euro
71.571,45), va aggiunto l'ulteriore canone di novembre 2025, di cui non è stato dedotto il pagamento, pari a euro 928,73, per un totale di euro 72.500,18.

5.3. A tale somma di euro 72.500,18 vanno aggiunti, come da domanda, gli interessi convenzionali
(pari al tasso della Banca centrale europea, aumentato di quattro punti percentuali per anno), previsti dall'art. 7 del contratto, dalle singole scadenze al saldo.

5.4. Pertanto, il sig. deve essere condannato a pagare, in favore dell'intimante, il Controparte_1 suddetto importo.

6. La morosità accumulata da per canoni di locazione e oneri accessori, sia quella Controparte_1 oggetto del decreto ingiuntivo di questo Tribunale n. 6767/2020 (pari a euro 59.395,75 oltre agli interessi) sia soprattutto quella maturata successivamente di cui l'intimante ha chiesto il pagamento in questa sede (per il periodo da dicembre 2019 fino a ottobre 2025 per canoni e per il periodo da luglio 2019 a ottobre 2025 per oneri accessori) determina senz'altro la risoluzione per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Essa è senza dubbio di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., trattandosi di reiterati e sistematici ritardi nel pagamento di numerosissimi canoni di locazione e di rate degli oneri accessori (per svariati anni), i quali non sono stati ancora saldati (per lo meno quelli chiesti nel presente giudizio). In ogni caso, trattandosi di locazione ad uso abitativo, ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978, è sufficiente anche il mancato pagamento, per oltre venti giorni dalla relativa scadenza, di un solo canone per comportare la risoluzione
(avendo, invero, il legislatore stabilito direttamente la soglia di rilevanza dell'inadempimento).

6.1. Ne discende che il contratto in corso tra le parti del presente giudizio deve essere dichiarato
7 risolto per inadempimento della parte conduttrice.

7. Alla risoluzione del contratto consegue, come da domanda, la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile (libero da cose e persone), la cui riconsegna alla locatrice non è stata provata, così come l'occupazione da parte di altri imprecisati soggetti contro la sua volontà.
Al riguardo si osserva che l'iniziale detenzione del bene in base a un contratto di locazione – di cui dal 9.11.2014 il sig. è conduttore, stante la successione ope legis in forza dell'art. Controparte_1
6, comma 1, della legge n. 392/1978 – è sufficiente a far presumere l'attuale detenzione, in mancanza di una formale riconsegna del bene oppure di una formale offerta solenne di riconsegna, che tuttavia non si riscontrano nel caso di specie.
La circostanza che il 17.9.2019 il resistente abbia cambiato la propria residenza anagrafica, che non coincide più con l'indirizzo dell'immobile locato, è del tutto ininfluente, poiché il rapporto di locazione ad uso abitativo non è correlato in alcun modo alla residenza.
Alla luce delle circostanze oggettive e soggettive della vicenda si reputa congruo fissare per l'esecuzione del rilascio la data del 5.2.2026.

8. Deve essere accolta anche la domanda dell'intimante di condanna dell'intimato al pagamento del dovuto sino al rilascio. Trattasi, invero, di danni futuri, destinati inevitabilmente a prodursi e la cui causa efficiente è già in atto: consegue la condanna della convenuta al pagamento, a decorrere dal mese di dicembre 2025 (compreso) sino al rilascio, di un importo mensile parametrato, ex art. 1591, cod. civ., al canone convenuto (pari euro 928,73 mensili).

9. In conclusione, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 30.1.2004 e ritualmente registrato, attualmente in corso tra (quale locatrice) e (quale Parte_1 Controparte_1 conduttore) e avente ad oggetto l'appartamento sito in Roma, via Giovanni Caselli. n. 34, scala B, piano 5, interno 19 deve essere dichiarato risolto per inadempimento del conduttore, il quale va condannato al rilascio del predetto immobile in favore della locatrice (con esecuzione fissata al
5.2.2026) e al pagamento, sempre in favore della locatrice, di euro 72.500,18, oltre agli interessi convenzionali, pari al tasso Bce aumentato di quattro punti percentuali annui, dalle singole scadenze al saldo, nonché al pagamento degli ulteriori canoni (pari a euro 928,73 mensili) da dicembre 2025
(compreso) fino al rilascio.
10. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria
8 istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto, per inadempimento del conduttore, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 30.1.2004 e ritualmente registrato, attualmente in corso tra (quale Parte_1 locatrice) e (quale conduttore) e avente ad oggetto l'appartamento sito in Roma, Controparte_1 via Giovanni Caselli. n. 34, scala B, piano 5, interno 19;
2) condanna a rilasciare, in favore della il su descritto Controparte_1 Parte_1 immobile, libero da cose e persone;
fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 5.2.2026;
3) condanna a pagare, in favore della a titolo di canoni di Controparte_1 Parte_1 locazione per i mesi da dicembre 2019 fino a novembre 2025, di oneri accessori per il periodo da luglio 2019 a novembre 2025 e di bolli, imposta di registro e spese per diffide, la somma di euro
72.500,18, oltre agli interessi convenzionali, pari al tasso Bce aumentato di quattro punti percentuali annui, dalle singole scadenze al saldo, nonché a pagare l'indennità di occupazione (nella misura di euro 928,73 mensili) da dicembre 2025 (compreso) fino all'effettivo rilascio del bene;

4) condanna a rifondere, in favore della le spese di lite del Controparte_1 Parte_1 presente giudizio, che si liquidano in euro 4.217, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa.
Roma, 3.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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