N. R.G. 537/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
I L T R I B U N A L E D I L A R I N O

in composizione monocratica, nella persona del Giudice designato, dr.ssa Stefania Vacca, ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento civile di secondo grado iscritto al n. 537 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023 tra
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to GIARDINO LUIGI, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Termoli, Via
Madonna delle Grazie n. 77, giusta mandato in atti;

- APPELLANTE -
e
(C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv.to Controparte_1 P.IVA_1
PIEMONTESE MASSIMO, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Termoli, Via
Dante n. 3, giusta mandato in atti;

- PARTE APPELLATA –
OGGETTO: appello avverso sentenza del Giudice di Pace
CONCLUSIONI. Come in atti rassegnate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. proponeva opposizione, dinanzi al Giudice di Pace di Termoli, Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 241/2022, notificatogli, unitamente al precetto, dal per il mancato pagamento della somma di € 1.991,29, di Controparte_1
pagina 1 di 8 cui € l.222,45 quale saldo consuntivo a debito della gestione 21.08.2020-20.08.2021 e saldo anni precedenti, ed € 768,84 per le dodici rate del bilancio preventivo di gestione 21.08.2021-
20.08.2022, bilanci tutti approvati dall'assemblea condominiale del 23.2.2022.
A fondamento dell'opposizione, il evidenziava di aver impugnato la delibera Pt_1 assembleare del 23.2.2022 con lettera del 23.3.2022, seguita da mediazione a cui il CP_1 non partecipava;
che, difatti, il riparto delle spese di cui ai bilanci in questione si fondava su tabelle millesimali non più rappresentative del reale valore delle singole unità immobiliari, poiché esse non tenevano conto dei mutamenti intervenuti nel corso degli anni a seguito di costruzioni non autorizzate (verande) da parte di singoli condomini;
che, quindi, la delibera assembleare del
23.2.2022 di approvazione del consuntivo e del bilancio sarebbe nulla- e quindi svincolata dal termine decadenziale di trenta giorni per l'impugnazione-, per essere nulle, a monte, le tabelle millesimali su cui si fondavano i bilanci e i consuntivi;
che già in precedenza, con missiva del
15.7.2019, egli aveva richiesto la revisione delle tabelle millesimali, posta in discussione all'assemblea del 6.11.2018, nel corso della quale si evidenziava anche l'illegittimità del riparto delle spese dell'ascensore, disposta in difformità rispetto a quanto previsto ex lege, ma che l'assemblea respingeva a maggioranza la richiesta di revisione;
che, ad ogni modo, il Pt_1 eccepiva in compensazione la somma, di cui affermava essere creditore, di euro 8.927,20, per anticipo delle spese di giudizio – in veste di amministratore condominiale- che il Condominio aveva sostenuto nella causa proposta contro la Immobiliare Di Biase s.a.s. per lavori malamente eseguiti, nonché per il conseguente risarcimento del danno (riconosciuto giudizialmente) pro quota ai condomini.
Sulla scorta di ciò, il chiedeva al primo Giudice, previa sospensione del decreto Pt_1 ingiuntivo opposto, nel merito e in via riconvenzionale “1) accertare e dichiarare l'intervenuta alterazione, a seguito delle opere eseguite dai condomini e del rapporto originario CP_2 CP_3 CP_4 tra i valori reali dei singoli piani del e dell'illegittimità del riparto delle spese dell'ascensore e le CP_1 relative tabelle millesimali;
2) conseguentemente dichiarata il proprio difetto di competenza in favore del Tribunale di Larino dichiarare il diritto dell'attore di ottenere la revisione e/o la modifica delle suddette tabelle millesimali sulla base delle risultanze istruttorie e/o dui quanto ritenuto di giustizia;
3) sempre in via riconvenzionale accertare e dichiarare il diritto dell'opponente ad ottenere il rimborso delle spese anticipate per il giudizio conclusosi con sentenza n. 79/2011 della Corte di Appello di Campobasso per un importo di €. 8.927,20 oltre alle spese di registrazione e il risarcimento del danno pro quota riconosciuto ai condomini da porre se ritenuto opportuno in compensazione con le pretese condominiali”.

2. Si costituiva il chiedendo il rigetto dell'opposizione. Controparte_1 pagina 2 di 8 In particolare, l'opposto evidenziava che il dopo aver instaurato la procedura di Pt_1 mediazione, non introduceva nei termini di legge il relativo procedimento giudiziario, di talché la delibera assembleare diveniva definitiva;
che, ad ogni modo, una siffatta domanda, non proposta, sarebbe stata comunque di competenza del Tribunale e non del Giudice di Pace adito, al pari di quella riconvenzionale, spiegata dall'opponente, di revisione delle Tabelle;
che, in relazione a tale domanda, l'opposto, contestatane comunque la fondatezza, evidenziava altresì che l'opponente non produceva alcuna documentazione utile a sostegno e, tra gli altri, non depositava le tabelle millesimali e il riparto delle spese dell'ascensore, solo menzionati nell'indice ma non prodotti. Infine, si opponeva all'eccezione di compensazione, stante l'inesistenza del controcredito, ad ogni modo prescritto.

3. Con sentenza n. 45/2023, pubblicata in data 28.2.2023, il Giudice di Pace respingeva l'opposizione. Evidenziava che la delibera di approvazione dei bilanci non era stata impugnata, al pari delle tabelle millesimali;
respingeva la richiesta di compensazione del credito, osservando che l'opponente non aveva dato prova della irrevocabilità della sentenza che aveva accertato il credito. Infine, condannava l'opponente alla rifusione delle spese di lite in favore del
. CP_1

4. Avverso detta sentenza ha spiegato appello il dolendosi dell'erroneità della sentenza Pt_1 impugnata per i seguenti motivi: 1) “Violazione dell'art. 112 c.p.c. Errata ed omessa valutazione delle ragioni della domanda. Erronea motivazione. Omessa pronuncia”; 2) “Violazione dell'art. 112 c.p.c. sotto altri profili. Nullità delle tabelle, revisione e nullità. Riparto delle spese dell'ascensore”; 3) erronea decisione in merito alla richiesta di compensazione del credito. Ha quindi chiesto: “

1. In via preliminare, sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e del decreto ingiuntivo ad essa sottesa per tutti i motivi di impugnazione.

2. Accogliere per i motivi tutti di gravame dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n° 45/2023 emessa dal Giudice di
Pace di Termoli Avv. Giancarlo Casale in data 23.02.2023, pubblicata il 28.02.2023, R.G. n°762/2022,
Repertorio n. Repertorio N. 49/2023 del 28.02.2023 non notificata, accogliere integralmente la domanda dell'attore con ogni conseguenza di legge e, per l'effetto annullare la delibera condominiale del 23/02/2022 di approvazione del riparto delle spese condominiali per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo n° 241/2022 emesso dal Giudice Avv. G. Casale in data 2.08.2022 ed opposto.

3. In ogni caso, sempre in riforma dell'impugnata sentenza disporre la nomina di CTU il quale verifichi l'esattezza e validità delle tabelle millesimali ed in caso negativo disporre la revisione delle stesse.

4. Accertare e dichiarare il credito vantato dall'appellante nei confronti del da porre in compensazione.

5. Condannare il in persona dell'amministratore CP_1 Controparte_1 pro-tempore, al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, ivi comprese le spese per il pagina 3 di 8 procedimento di mediazione”.

5. Si è costituito il chiedendo il rigetto dell'appello ed evidenziando Controparte_1
l'inammissibile introduzione della domanda di annullamento della delibera, non spiegata in primo grado, in uno alla produzione documentale effettuata in grado di appello, in violazione dell'art. 345 c.p.c. Nel merito, ha ribadito quanto già osservato in primo grado, chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
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Il Tribunale osserva quanto segue.

6. Con i primi due motivi, da esaminarsi congiuntamente per identità delle questioni sottese, il ha dedotto che erroneamente il Giudice riteneva definitiva la delibera, non avvedendosi Pt_1 che la stessa, scaturendo da “tabelle illegittime e nulle”, doveva ritenersi non semplicemente annullabile, bensì nulla e, come tale, scrutinabile senza limitazioni. Difatti, l'appellante ha dedotto che già in primo grado aveva evidenziato che “le tabelle millesimali erano state adottate in violazione dei criteri di legge e senza il consenso unanime dei condomini per cui le stesse dovevano ritenersi nulle”; in particolare, “a suo tempo le delibere e nello specifico le spese dell'ascensore, erano state adottate senza maggioranza unanime dei condomini per cui erano da ritenersi nulle richiedendosi per tale via la revisione” (pag. 7, II motivo).

6.1. Gli assunti sono infondati.
Secondo i principi enunciati nella sentenza n. 9839/2021 dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2 c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione;
ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.
Vertendosi, nel caso di specie, di delibera di ripartizione delle spese, deve pure rammentarsi che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in pagina 4 di 8 violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2 c.c.
Venendo al caso di specie, pacifico essendo che non veniva coltivata in sede giudiziaria l'impugnazione della delibera del 23.2.2022, il ha prospettato in sede di opposizione la Pt_1 sua nullità sul presupposto che la stessa abbia fatto applicazione, nel ripartire le spese, di tabelle millesimali “nulle” o “illegittime” in quanto non più aderenti al valore reale delle singole unità immobiliari e in quanto adottate in violazione di legge con riguardo alle spese dell'ascensore.
L'assunto, ancorché non preso in considerazione dal primo Giudice, essendo stato qui riproposto deve essere esaminato ed è infondato.
In primo luogo, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, la divergenza tra il valore reale delle singole unità immobiliari di un edificio condominiale, rapportato al valore del medesimo,
e le tabelle millesimali non determina la nullità di tali tabelle, bensì ne giustifica la revisione (v.
Cass. 22 novembre 2000 n. 15094). Difatti, le tabelle millesimali sono atti di mera natura valutativa del patrimonio dei singoli condomini ai limitati effetti della distribuzione tra essi del carico delle spese condominiali e della misura delle partecipazioni e della formazione assembleare della volontà del condominio. Pertanto, se è vero che l'art. 1123 c.c. prescrive che le spese siano ripartite in proporzione della proprietà di ciascun condomino, è anche vero che quando, e finché, esistono tabelle millesimali, adottate come criterio concreto della ripartizione delle spese, la violazione dell'art. 1123 c.c. deve farsi valere impugnando le tabelle e chiedendone la modifica giudiziale e non impugnando il piano di riparto che sia stato redatto ed approvato conformemente ad esse. Nel caso di specie, inoltre, è lo stesso a riferire di avere già Pt_1 chiesto in passato la revisione delle tabelle millesimali per gli stessi motivi qui rievocati e che l'assemblea, con delibera del 6.11.2018, respingeva la richiesta di revisione senza che però il la impugnasse (per l'impugnabilità delle delibere di contenuto negativo v. Cass. 14 Pt_1 gennaio 1999 n. 313).
Ancora, l'appellante ha sostenuto che le tabelle millesimali sarebbero illegittime anche con riguardo al riparto delle spese per l'ascensore, in quanto difformi dal precetto normativo e così adottate senza il consenso unanime dei condomini. Sul punto, si osserva che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2. La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo pagina 5 di 8 della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all'art. 1123 c.c., comma 1. La sostanza di una tale “diversa convenzione”
è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c.
e art. 68 disp. att. c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 26 marzo 2010, n. 7300; Cass., Sez. Unite, 9 agosto 2010,
n. 18477). Nel caso di specie, non può non evidenziarsi come il non abbia depositato, in Pt_1 primo grado, le tabelle millesimali contenente il punto relativo alle spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore- se, dunque, in deroga all'art. 1124 c.c.- e dipoi la delibera di approvazione delle stesse- assunta come adotta a maggioranza e non all'unanimità-, sicché tale lacuna probatoria, a cui non può di certo sopperirsi con la relativa produzione fattane solo in questo grado, per l'evidente inammissibilità ai sensi dell'art. 345 c.p.c., è tale da precludere in radice ogni eventuale accertamento sul punto.
Ad ogni modo, chiarito che non è predicabile alcuna nullità delle Tabelle millesimali a monte e che, comunque, non è neppure ipotizzabile una “propagazione” di un'eventuale nullità alla successiva delibera che applica meramente un criterio già fissato ancorché illegittimo (v. Cass.
18 luglio 2023 n. 20888), ogni eventuale vizio della delibera assembleare del 23.2.2022 avrebbe dovuto esser fatto valere in via riconvenzionale, con apposita domanda- da separare ad opera del Giudice di Pace-, nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., osservata la competenza.
In difetto, la validità della delibera non è in alcun modo scrutinabile, con conseguente infondatezza dell'appello in parte qua.

7. Con terzo e ultimo motivo, il ha impugnato il capo della sentenza di primo grado Pt_1 relativo al rigetto della richiesta di compensazione del credito vantato dal con CP_1 proprio controcredito. Al riguardo, l'appellante ha evidenziato che, ove il Giudice avesse esaminato “i documenti del fascicolo dell'attore avrebbe certamente notato che la somma anticipata dal dai precedenti giudizi conclusosi con la sentenza della Corte di appello di Pt_1
Campobasso era stata in realtà riconosciuta nella stessa assemblea del 2 luglio 2015, ove i condomini approvavano la proposta di riconoscere la somma di € 8.116,87 come da documentazione che ulteriormente si allega”.
Il motivo è infondato. Dalla consultazione del fascicolo di parte di primo grado non emerge il deposito di una siffatta documentazione e quella depositata in sede di appello è certamente pagina 6 di 8 tardiva ai sensi dell'art. 345 c.p.c. Osservato allora che è mancata la prova della somma anticipata, in veste di amministratore, dal in favore del condominio (si badi che, in tema di onere Pt_1 della prova del recupero delle spese anticipate dall'amministratore uscente, grava su quest'ultimo fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute;
spetta invece all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore. Peraltro, la deliberazione dell'assemblea di condominio, che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate: così Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153), nonché, del pari, in ordine alla quota parte del risarcimento allo stesso spettante e riconosciuta in suo favore- stante la contestazione sul punto del la decisione del primo Giudice CP_1 deve essere confermata, ancorché con diversa motivazione, ovvero la mancata prova del controcredito vantato e così riconosciuto dalla stessa assemblea.

8. In definitiva, deve pervenirsi alla conferma della sentenza impugnata, ancorché con motivazione in parte integrata e in parte diversa rispetto a quella adottata dal primo giudice (cfr.
Cass. n. 15185/2003, Cass. n. 3594/2014 e Cass. n. 352/2017 sul potere/dovere del Giudice di appello di adottare una motivazione diversa da quella contenuta nella sentenza impugnata, nel limiti delle risultanze acquisite al processo e del devolutum, senza violare i principi di cui agli artt.
112, 342 e 345 c.p.c.).
In punto di regolazione delle spese, vista la soccombenza del allo stesso andranno Pt_1 allocate le spese di lite, che si liquidano come in motivazione, nei parametri medi per la fase di studio e introduttiva, minimi per quella decisoria, omessa quella istruttoria, non celebrata.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis (cfr. Cass., Sez. Un., n. 23535 del 20/09/2019, richiamata da Cassazione civile sez. un., 20/02/2020, n.4315).


P.Q.M.


pagina 7 di 8 Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di ogni Parte_1 Controparte_1 diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
− rigetta l'appello;
− condanna al pagamento, per le causali di cui in Parte_1 motivazione e in favore del delle spese di lite, che si Controparte_1 liquidano in € 1.276,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso spese generali, IVA e CPA, se dovute, come per legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis (cfr. Cass., Sez. Un., n.
23535 del 20/09/2019, richiamata da Cassazione civile sez. un., 20/02/2020, n.4315).
Larino, 12/09/2025
Il Giudice dott. Stefania Vacca
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