N. R.G. 7337/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione III CIVILE
Il giudice dr.ssa Valeria Di Donato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N.R.G. 7337 dell'anno 2021
TRA
, C.F. , con l'Avv. BALCET ELENA e l'avv. Parte_1 C.F._1
CONTI TT
ATTORE
E
(C.F. , (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) e (C.F. ), in proprio e in C.F._3 Parte_2 C.F._4
qualità di eredi di eredi di e (C.F. Persona_1 CP_3
, in qualità di erede di con l'avv. TORTORA C.F._5 Persona_1
PAOLA
CONVENUTI
OGGETTO: vendita di beni immobili – azione di riduzione del prezzo – risarcimento danni rassegnate dalle parti le seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice:“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino, Contrariis reiectis,
Nel merito, in via principale, accertare l'esistenza dei vizi contestati e dichiarare la responsabilità dei IG.ri , e in solido tra loro, nonché dei Controparte_1 Parte_2 CP_2
IG.ri , e ciascuno secondo le proprie quote, CP_3 Parte_2 CP_2
Pagina 1 quali eredi del IG. , ex art. 1490 c.c., nonché per i motivi di cui in narrativa e, Persona_1
conseguentemente
Disporre la riduzione del prezzo di vendita, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1492 c.c., nella misura di complessivi € 16.400,00, come meglio specificato in narrativa e, per l'effetto
Dichiarare tenuti e condannare i IG.ri , e in Controparte_1 Parte_2 CP_2
solido tra loro, nonché i IG.ri , e ciascuno CP_3 Parte_2 CP_2
secondo le proprie quote, quali eredi del IG. , alla restituzione parziale del Persona_1 prezzo agli stessi corrisposto dal IG. ed in favore dello stesso, quantificato in € Parte_1
16.400,00, oltre interessi al tasso legale dal rogito alla domanda giudiziale ed al tasso moratorio dal deposito della domanda al saldo. In via subordinata, Accertare l'esistenza dei vizi contestati e dichiarare la responsabilità dei IG.ri , e in Controparte_1 Parte_2 CP_2
solido tra loro, nonché dei IG.ri , e ciascuno CP_3 Parte_2 CP_2
secondo le proprie quote, quali eredi del IG. , ex art. 1490 c.c., per i motivi di cui Persona_1
in narrativa, Accertare e dichiarare la responsabilità dei IG.ri , Controparte_1 Parte_2
e in solido tra loro, nonché dei IG.ri ,
[...] CP_2 CP_3 Parte_2
e ciascuno secondo le proprie quote, quali eredi del IG. , ai sensi CP_2 Persona_1
e per gli effetti dell'art. 1494 c.c. e, per l'effetto, Dichiarare tenuti e condannare i IG.ri CP
, e in solido tra loro, nonché i IG.ri ,
[...] Parte_2 CP_2 CP_3
e ciascuno secondo le proprie quote, quali eredi del IG. Parte_2 CP_2 Per_1
, al risarcimento del danno, da quantificarsi in € 16.400,00 o nella diversa somma,
[...]
maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa, in ogni caso oltre interessi al tasso legale dal rogito alla domanda giudiziale ed al tasso moratorio dal deposito della domanda al saldo.
In via di ulteriore subordine Accertare e dichiarare la responsabilità dei IG.ri , Controparte_1
e in solido tra loro, nonché dei IG.ri , Parte_2 CP_2 CP_3 Parte_2
e ciascuno secondo le proprie quote, quali eredi del IG.
[...] CP_2 Per_1
, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2043 c.c., avendo dolosamente celato i vizi ed i
[...] conseguenti danni relativi all'immobile compravenduto e, per l'effetto, Dichiarare tenuti e condannare , e in solido tra loro, nonché i Controparte_1 Parte_2 CP_2
IG.ri , e ciascuno secondo le proprie quote, CP_3 Parte_2 CP_2
quali eredi del IG. , al risarcimento del danno, da quantificarsi in € 16.400,00 o Persona_1
nella diversa somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa, in ogni caso oltre interessi al tasso legale dal rogito alla domanda giudiziale ed al tasso moratorio dal deposito della domanda al saldo. In via riconvenzionale, Accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda riconvenzionale per le ragioni dedotte in narrativa e, per l'effetto, Respingere la domanda
Pagina 2 formulata in via riconvenzionale dal IG. perché infondata in fatto ed in diritto. In via CP
istruttoria In sol caso di contestazione delle richieste avanzate da parte attrice, ammettere prove per interpello e testi sui capi di prova che si indicheranno nei termini di legge e disporre idonea
CTU atta a confermare la sussistenza dei vizi e la quantificazione della richiesta riportata in narrativa. Con riserva di ulteriormente capitolare ed indicare testi nei termini di legge.
Con vittoria di spese e compensi di lite, anche con riferimento alle spese di mediazione ed alle spese peritali come in atto quantificate.”
Per parte convenuta:
“1) In via preliminare respingere le domande proposte dal IG. per decadenza Parte_1
dal diritto alla garanzia ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1495 c.c.;
2) Respingere in ogni caso le domande proposte dal IG. per indeterminatezza, Parte_1
infondatezza in fatto e in diritto e per tutte le ragioni illustrate, anche in quanto tardive ed inammissibili, oltre che infondate, quelle denominate dall'attore “in via di ulteriore subordine” e
“in via riconvenzionale”, trattandosi queste di domande ed eccezioni nuove formulate dall'attore solo con memoria n. 1 comma 6 art. 183 c.p.c. e su cui i convenuti non hanno accettato il contraddittorio come da contestazioni ed eccezioni sollevate con memoria n. 2 comma 6 art. 183
c.p.c..
3) In via riconvenzionale dichiarare tenuto e condannare il IG. a corrispondere Parte_1
al IG. le seguenti somme di denaro, salvo diversa quantificazione maggiore o Controparte_1
minore, in ogni caso maggiorate degli interessi moratori decorrenti dalla messa in mora del 24 novembre 2020 e sino al saldo effettivo:
- euro 227,52 a titolo di rimborso su Fattura numero 117841/01 del 12/06/2020;
- euro 180,89 a titolo di rimborso su Fattura numero 156581/01 del 10 agosto 2020;
- euro 138,63 a titolo di rimborso su Fattura numero 182078/01 del 16 ottobre 2020;
4) In ogni caso, con vittoria di diritti ed onorari del giudizio, esposti, spese di ctu e di ctp, rimborso forfetario nella misura del 15%, successive occorrende, oltre IVA e CPA come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1
, , e per sentirli condannare Controparte_1 Parte_2 Persona_1 CP_2
al pagamento della somma di € 16.400,00, in via principale, ex art. 1492 c.c. a titolo di restituzione parziale del prezzo corrisposto per l'acquisto degli immobili siti in VA di Torino, Via Fratelli
Bandiera n. 7, previo accertamento della sussistenza dei vizi della cosa venduta;
in via subordinata, ex art. 1494 c.c. a titolo di risarcimento del danno.
In particolare, ha esposto che:
Pagina 3 - il 31.03.2020 , , e e Controparte_1 Parte_2 Persona_1 CP_2 [...]
e stipulavano atto di compravendita Parte_3 Parte_4 Parte_1
notarile con cui: con una prima vendita, e vendevano a Persona_1 CP_2 [...]
e la piena proprietà di un immobile Parte_3 Parte_4 Parte_1
sito in VA di Torino (TO), Via Fratelli Bandiera n. 7, elevato a due piani fuori terra (censito al
Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 37, particella 353, sub. 3) e la quota pari ad un mezzo della porzione di terreno pertinenziale al predetto fabbricato (censito al Catasto Terreni di detto
Comune al Foglio 37, particella 123, seminativo di 4 classe); con una seconda vendita, CP
e vendevano a e
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
nelle quote ivi indicate, la piena proprietà di un immobile sito in VA di Torino Parte_1
(TO), Via Fratelli Bandiera n. 7, elevato a due piani fuori terra (censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 37, particella 353, sub. 4) e la quota pari ad un mezzo della porzione di terreno pertinenziale al predetto fabbricato (censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 37, particella 123, seminativo di 4 classe);
- il prezzo della vendita veniva fissato in € 252.000,00 di cui € 126.000,00 per ciascuna delle due vendite;

- l'art. 5 dell'atto di compravendita, testualmente prevedeva “la parte venditrice garantisce che il terreno in oggetto non è interessato dalla presenza di sostanze inquinanti di qualunque natura o da scarichi non autorizzati e che pertanto è conforme alla vigente normativa in materia ambientale”;
- prendeva effettivo possesso dell'immobile in data 29.04.2020, allorquando si Parte_1
avvedeva della presenza di talune problematiche di cui informava parte venditrice quali: a) sul terreno pertinenziale dell'immobile trovava, “parzialmente interrati e sotto a strati di edera e fogliame, manufatti contenenti amianto, più precisamente n. 24 lastre di dimensione 2,18x1,20 m e
n. 4 lastre di dimensione 1,60x1,20 m“; b) gli immobili acquistati non solo non erano stati correttamente allacciati alla fognatura comunale, ma altresì gli scarichi confluivano in una fossa biologica risultata poi difettosa;
da una successiva verifica effettuata presso il Comune di VA di
Torino (TO) emergeva inoltre che la situazione risultava in palese violazione sia con l'Autorizzazione rilasciata dal predetto ente (n. 42/92), sia con la successiva dichiarazione rilasciata dal precedente proprietario dello stabile;

- i venditori venivano “tempestivamente” informati della sussistenza dei vizi anche mediante lettera di diffida e messa in mora;

Pagina 4 - i venditori si sono fatti carico del pagamento di alcune fatture relative alla fornitura di energia elettrica successive all'atto di compravendita, per complessivi € 547,04, arrotondati a € 600,00, da decurtare dalla somma da loro dovuta a titolo di restituzione di parte del prezzo;
ciò premesso, ha dedotto che i venditori hanno consapevolmente taciuto tale situazione di difformità, che, se conosciuta, avrebbe certamente comportato una riduzione del prezzo d'acquisto, pari all'ammontare di € 17.000,00, corrispondente al costo necessario per la bonifica dei manufatti contenenti amianto e per l'allaccio alla rete fognaria. Hanno chiesto, pertanto, in accoglimento dell'azione di riduzione del prezzo, la condanna dei convenuti al pagamento della somma di €
16.400,00, già operata la compensazione con il credito dagli stessi vantato per il pagamento delle bollette.
Le parti convenute si sono costituite in giudizio contestando la domanda e chiedendone il rigetto.
In via preliminare hanno eccepito la decadenza dell'attore dalla garanzia invocata per i presunti vizi nel compendio immobiliare acquistato, allegando la tardività della denuncia di cui alla missiva del
27.10.2020 (ossia oltre sei mesi dal rogito) e, dunque, successiva al termine di 8 giorni dalla scoperta, avvenuta quanto meno dalla data del 29.4.2020 quanto alle lastre di amianto e dal
21.7.2020 quanto ai difetti della fognatura, come desumibile dalle stesse allegazioni dell'attore e dalla documentazione depositata.
Nel merito hanno allegato che:
- nel preliminare di vendita sottoscritto dalle parti in data 19 febbraio 2020 è stato disposto: “Si specifica che la costruzione dell'edificio compendiante i locali in oggetto è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967” e che la parte acquirente “dichiara di aver visionato l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento e accetta pienamente l'immobile nello stato di fatto in cui si trova con tutti gli impianti presenti nell'immobile”;
- nel rogito notarile si dà atto che: “la parte acquirente viene immessa nel possesso dei beni in oggetto contestualmente alla firma del presente atto, nello stato di fatto in cui essi si trovano, che essa dichiara di conoscere ed accettare”; infine, è specificato “Le parti venditrici, pur garantendo
l'idoneità abitativa e all'uso, di quanto compravenduto, dichiarano che allo stato attuale non è reperibile alcun certificato di abitabilità\agibilità per l'immobile in oggetto;
la parte acquirente prende atto di tale dichiarazione l'accetta. I comparenti dichiarano di escludere dall'incarico conferito al Notaio rogante ogni attività di verifica della regolarità urbanistica edilizia degli immobili trattati e della corrispondenza tra le risultanze dell'archivio edilizio ed i dati sopra riportati”; hanno, pertanto, dedotto che:- la presenza dei manufatti in amianto era conosciuta e conoscibile da parte dell'acquirente sin dai sopralluoghi in fase di trattative precontrattuali;
- la fossa biologica ha
Pagina 5 sempre funzionato regolarmente durante la loro permanenza nell'alloggio e non presentava punti di rottura prima della vendita;
- la circostanza che l'immobile fosse servito da fossa biologica era resa nota agli acquirenti;
-in ogni caso i venditori non hanno venduto un immobile di nuova costruzione ma vetusto di oltre 50 anni, ivi compresi gli impianti di cui era dotato ab origine e che gli acquirenti hanno accettato, circostanze rese note sia nel preliminare di compravendita, sia nell'atto pubblico notarile.
Hanno contestato la sussistenza dei vizi lamentati evidenziando che la mera presenza di lastre di amianto nel terreno, di per sé e senza alcuna specificazione della incidenza sul valore del terreno, non costituisce un vizio del bene ai sensi dell'art. 1490 c.c., tenuto conto della normativa di cui alla
Legge n. 257/1992 in materia che non impone alcun obbligo di rimozione di materiali contenenti amianto negli edifici.
Hanno, altresì, contestato la sussistenza dei vizi relativi alla fossa biologica e al mancato collegamento alla fognatura comunale, genericamente allegati senza indicazione delle conseguenze sulla funzionalità o sul minor valore dell'immobile.
Hanno, dunque, chiesto il rigetto integrale delle domande attoree, anche sotto il profilo del risarcimento del danno e dell'applicazione degli interessi per le transazioni commerciali.
In via riconvenzionale, hanno chiesto la condanna al pagamento di € 547,04, maggiorate degli interessi moratori decorrenti dalla messa in mora del 24 novembre 2020 e sino al saldo effettivo, di cui € 227,52 a titolo di rimborso su fattura n. 117841/01 del 12/06/2020; € 180,89 a titolo di rimborso su fattura n. 156581/01 del 10 agosto 2020; € 138,63 a titolo di rimborso su fattura n.
182078/01 del 16 ottobre 2020; fatture tutte relative a consumi di energia elettrice rilevati presso l'unità immobiliare successivamente alla vendita.
Il 23.7.2021 decedeva e, dichiarata l'interruzione del processo, la causa veniva Persona_1
riassunta da parte attrice.
La causa è stata, dunque, istruita dal giudice che ha preceduto la scrivente a mezzo escussione testi ed espletamento di CTU e assegnata in decisione.
***
Parte attrice ha agito in giudizio esercitando, in via principale, l'azione estimatoria (di riduzione del prezzo di vendita) in base al disposto dell'art. 1490 c.c. e, in via subordinata, l'azione di risarcimento del danno di cui all'art. 1494 c.c., allegando essenzialmente la sussistenza di due vizi dell'immobile acquistato dai convenuti:
- la presenza di lastre di amianto sul terreno pertinenziale all'immobile;
- il non corretto allaccio alla fognatura comunale e la inutilizzabilità della fossa biologica.
Pagina 6 Va premesso che, in tema di compravendita l'obbligo di garanzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redhibitoria".
Si tratta di azioni fondate sul solo dato obiettivo dell'esistenza di vizi, indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, per cui l'onere della relativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione i principi relativi all'inesatto adempimento nelle ordinarie azioni di risoluzione e risarcimento danno (cfr. Cass. n. 9960/2022)
Più precisamente, il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (cfr. Cass. Sez. Un. n. 11748/2019).
Nel contratto di compravendita, qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, il compratore, esercitando l'"actio quanti minoris", ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi (v. Cass. n. 12852/2008).
La speciale disciplina dettata dagli artt. 1490 e 1492 c.c. è applicabile, tuttavia, in relazione ai soli vizi redibitori ossia a quei vizi che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto (cfr. Cass. n. n. 27916/2017).
Nella fattispecie in esame, occorre distinguere tra il vizio relativo alla presenza delle lastre di amianto sul terreno e il vizio relativo all'omesso allaccio alla fognatura comunale, essendo configurabile solo rispetto a quest'ultimo la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c.
Più precisamente, tenuto conto delle stesse allegazioni di parte attrice in relazione alla presenza di lastre di amianto e degli esiti della ctu, ritiene questo Tribunale che non sussistano i presupposti di applicabilità dell'azione di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c.
Tuttavia, la domanda di parte attrice, quanto alla presenza di amianto, è parzialmente fondata e va accolta nei limiti che seguono, previa riqualificazione della stessa quale domanda di condanna da inadempimento della garanzia specifica assunta con il contratto di vendita immobiliare stipulato tra le parti il 31.3.2020.
Occorre premettere sul punto che è nel potere (dovere) del giudice procedere al diverso inquadramento della fattispecie e alla riqualificazione della azione proposta purchè i fatti costituitivi posti a fondamento della domanda siano i medesimi e non vi sia una modifica della realtà fattuale allegata e dedotta in giudizio tra le parti (cfr. Cass. n. 32932/2024 "il giudice ha il
Pagina 7 potere-dovere di qualificare giuridicamente i fatti posti a base della domanda o delle eccezioni e di individuare le norme di diritto conseguentemente applica-bili, anche in difformità rispetto alle indicazioni delle parti, in-correndo nella violazione del divieto di ultrapetizione soltanto ove sostituisca la domanda proposta con una diversa, modificandone i fatti costitutivi o fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio dalle parti" che richiama Ordinanza n.
10402 del 17/04/2024, "il giudice ha il potere di qualificare la domanda in modo diverso rispetto
a quanto prospettato dalle parti a condizione che la "causa petendi" rimanga identica, il che deve escludersi quando i fatti costitutivi del di-ritto azionato, intesi quale fondamento della pretesa creditoria e non quali fatti storici, mutano o, se già esposti nell'atto introduttivo del giudizio in funzione descrittiva, vengono dedotti con una differente portata" (cfr. Cass. n.
23215/2010; n. 5005/1985).
Ciò posto, va rilevato che non è oggetto di contestazione tra le parti e risulta provato in via documentale che l'attore abbia acquistato dai convenuti i beni immobili descritti nell'atto notarile stipulato il 31.3.2020, al prezzo complessivo di € 252.000,00(doc. n. 1).
All'art. 3 del suddetto contratto si legge che “La presente vendita viene convenuta nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, ben noti alla parte acquirente…” e al successivo art. 4 che “La parte acquirente viene immessa nel possesso dei beni contestualmente alla firma del presente atto, nello stato di fatto in cui si trovano e che dichiara di conoscere e accettare”.
Tali disposizioni, con le quali l'acquirente ha testualmente dichiarato di conoscere lo stato di fatto degli immobili e di accettare lo stato in cui si trovavano al momento della stipula, vanno coordinate e interpretate in combinato disposto con la specifica obbligazione di garanzia assunta dal venditore circa le caratteristiche del terreno oggetto della vendita, come da successivo art. 5 che recita: “La parte venditrice garantisce che il terreno in oggetto non è interessato dalla presenza di sostanze inquinanti di qualunque natura o da scarichi non autorizzati e che pertanto è conforme alla vigente normativa in materia ambientale”.
Parte attrice ha fondato l'azione estimatoria sulla garanzia contrattuale testualmente assunta dal venditore come sopra riportata - pur invocando l'applicabilità della disciplina degli artt. 1490 e
1492 c.c. - allegando la presenza sul terreno pertinenziale dell'immobile acquistato di n. 24 lastre di eternit di dimensione di 2,18 x 1,20 mt e di n. 4 lastre di dimensione 1,60 x 1,20 mt.
Ha chiesto, dunque, che il prezzo di acquisto fosse ridotto in misura uguale al costo necessario per la rimozione e lo smaltimento delle suddette lastre ma non ha allegato (né provato) né che la presenza di tale materiale abbia diminuito in maniera apprezzabile il valore del bene, né che lo abbia reso inidoneo all'uso cui è destinato. In particolare, non ha allegato, ad esempio, che la presenza delle lastre abbia determinato un inquinamento del terreno tale da determinarne la
Pagina 8 necessità di bonifica e che, pertanto, si sia verificata una effettiva perdita di valore dell'immobile, oppure di non aver potuto fruire dello spazio esterno a causa della presenza dell'amianto.
Ne consegue che in base alla stessa allegazione di parte attrice la domanda non possa essere inquadrata nell'ambito dell'azione di riduzione del prezzo per vizi della cosa venduta ma che debba essere più correttamente qualificata come azione di inesatto adempimento contrattuale delle obbligazioni assunte con il contratto di vendita e, segnatamente, dell'obbligazione di consegnare un bene “non interessato dalla presenza di sostanze inquinanti”.
Le lastre di amianto pacificamente presenti sul terreno al momento della vendita non fanno parte, difatti, della struttura dell'immobile né sono ad esso incorporate ma, come accertato anche all'esito della ctu e della prova orale, sono appoggiate sul terreno e possono essere agevolmente rimosse e smaltite, senza alcuna incidenza sul valore dell'immobile o sulla sua destinazione d'uso. (cfr. dichiarazioni dei testi “…l'amianto era depositato Testimone_1 in giardino e coperto da sterpaglie…”; “…sono stata incaricata dai IG. Testimone_2 di verificare lo stato dell'immobile dopo che lo avevano acquistato…Lo scavo lo Parte_1
aveva fatto nel terreno di sua proprietà. Era un involucro con lastre da copertura che Parte_1 erano state appoggiate fuori dallo scavo del terreno…”; “…confermo che le foto Testimone_3 allegate ….rappresentano la situazione dei luoghi all'epoca, io non andavo spesso ma non ricordo che il cumulo fosse coperto da fogliame”; nonché dichiarazioni rese da Parte_1 all'udienza dell'1.12.2022 “…In sostanza le lastre non erano dentro un buco ma posate sulla superficie del giardino anche se coperte di fogliame e detriti”).
La garanzia di cui all'art. 1490 c.c. si riferisce, invece, al caso in cui la cosa acquistata presenti un'alterazione patologica o una anomalia strutturale, inerenti la materialità del bene.
Inoltre, al fine di far valere la garanzia per vizi, l'acquirente è tenuto ad allegare in maniera specifica nonché a dimostrare che il bene venduto, già al momento del contratto, era affetto da imperfezioni, inerenti al relativo processo di produzione, fabbricazione o conservazione, ed atte a diminuirne il valore ovvero a renderlo inidoneo ad assolvere alla funzione sua propria.
Accertato, dunque, che la fattispecie (quanto alle lastre di amianto) non vada inquadrata nell'ambito della disciplina dettata dagli artt. 1490 e ss. cc. non sussistendone i sopra esposti presupposti applicativi, appare superflua la disamina dell'eccezione di decadenza formulata da parte convenuta, atteso che l'obbligazione assunta dal venditore circa l'assenza di materiale inquinante è soggetta esclusivamente all'ordinario termine di prescrizione decennale delle obbligazioni di natura contrattuale.
Pagina 9 Quanto alla potenzialità inquinante delle lastre in oggetto e, dunque, alla sussistenza dell'obbligo di rimozione a carico del venditore in adempimento della obbligazione di garanzia espressamente assunta nel contratto, va rilevato che ai sensi dell'art. 2 lett. c. della Legge n.
257/1992 in materia di cessazione dell'impiego di amianto, sono definiti “rifiuti di amianto: i materiali di scarto delle attività estrattive di amianto, i detriti e le scorie delle lavorazioni che utilizzano amianto, anche provenienti dalle operazioni di decoibentazione nonché qualsiasi sostanza o qualsiasi oggetto contenente che abbia perso la sua destinazione d'uso e che possa disperdere fibre di amianto nell'ambiente in concentrazioni superiori a quelle ammesse dall'articolo 3.”.
L'art. 12 comma 6 prevede inoltre che “I rifiuti di amianto sono classificati tra i rifiuti speciali, tossici e nocivi, ai sensi dell'articolo 2 del decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre
1982, n. 915, in base alle caratteristiche fisiche che ne determinano la pericolosità, come la friabilità e la densità”.
Ciò premesso, ritiene questo Tribunale che le lastre di amianto in esame - che evidentemente hanno perso la loro originaria destinazione d'uso - anche in considerazione del fatto che risultano posizionate all'aperto, sul terreno, senza alcuna protezione e, dunque, esposte alle intemperie e soggette a disgregazione, possano con elevata probabilità disperdere fibre nell'ambiente ed essere, pertanto, classificate come rifiuti di amianto tossici e nocivi e, come tali, debbano essere rimosse.
Quanto ai costi di smaltimento il CTU ha accertato che “Le lastre di eternit risultano accatastate nella porzione di cortile condotta a prato, in prossimità del vialetto di ingresso. Le operazioni peritali hanno confermato la quantità delle stesse come indicata nell'atto di citazione (n. 24 cm 218
x 120 e n.4 cm 160 x 120). Il costo complessivo di smaltimento viene determinato in complessivi euro 1.008,69”.
In merito alle osservazioni di parte attrice sulla non corrispondenza del costo quantificato ai reali costi di mercato, è sufficiente richiamare i chiarimenti resi dal CTU che ha precisato di aver applicato le voci ed i prezzi unitari contenuti nel prezziario Regionale edito dalla Regione
Piemonte, obbligatoriamente applicato per la quotazione delle opere pubbliche da realizzarsi nel territorio della Regione Piemonte ed abitualmente utilizzato per le valutazioni di riferimento delle opere da realizzarsi da privati. Ha, altresì, chiarito che “Quanto allo smaltimento delle lastre di amianto, ha reperito preventivo presso ditta specializzata per un ammontare complessivo di € 1.100,00. In ordine ai preventivi prodotti da parte convenuta, non può
Pagina 10 pronunciarsi sulla congruità degli stessi, in quanto i prezzi indicati “a corpo” senza riferimenti
a quantità”.
Il Tribunale condivide le conclusioni del CTU atteso che i preventivi prodotti pur essendo idonei a provare che i costi per lo smaltimento possano anche ammontare agli importi ivi previsti non provano che il costo medio sia quello indicato, laddove, invece, la stima operata dal ctu sulla base di un preventivo acquisito presso una ditta specializzata con costi più contenuti rispetto a quelli richiesti da parte attrice costituisce un elemento oggettivo comprovante la congruità della quantificazione proposta dal CTU.
Quanto al vizio inerente alla fognatura, va premesso che in atto di citazione parte attrice ha dedotto che gli immobili acquistati “non solo non erano stati correttamente allacciati alla fognatura comunale, ma altresì che gli scarichi confluivano in una fossa biologica poi risultata difettosa”; ha, altresì, precisato che da verifiche effettuate presso il Comune di VA la situazione riscontrata risultava “in palese violazione sia con l'Autorizzazione rilasciata dal predetto ente (n. 42/92), che con la successiva dichiarazione rilasciata dal precedente proprietario dello stabile (IG. – doc. 4 e 5)”. Persona_2
In base alla richiamata documentazione risulta, difatti, che a seguito di istanza presentata dal dante causa della parte venditrice (odierna convenuta) intesa a ottenere l'autorizzazione per l'esecuzione dei lavori di allacciamento del fabbricato di civile abitazione al collettore comunale, il Comune di VA, il 10.8.1995, ha concesso l'autorizzazione n. 42/92 “per l'allacciamento alla fognatura comunale nera corrente in via Fratelli Bandiera degli scarichi neri provenienti dal fabbricato uso civile abitazione” per cui è causa (doc. n. 4).
A riguardo occorre rilevare che la predetta autorizzazione, conformemente all'istanza presentata e ivi richiamata, si riferisce specificamente agli scarichi di acque nere e alla fognatura comunale nera, mentre nell'intestazione e nella parte che descrive e delimita l'oggetto dell'autorizzazione non vi è alcuna menzione né riferimento alle acque bianche.
Ne consegue che, diversamente da quanto dedotto da parte attrice – peraltro solo in corso di causa e non specificamente già dall'atto introduttivo – alcuna autorizzazione è stata richiesta per le acque bianche meteoriche, sebbene nel citato provvedimento autorizzativo, nella parte relativa alle “caratteristiche costruttive”, si legga alla lett. c): “Le acque nere provenienti dagli scarichi dello stabile di civile abitazione (servizi, bagni, cucine) dovranno essere suddivise dalle acque bianche;
dovranno quindi sussistere n. 2 tubazione, e precisamente con decreto degli scarichi di acque nere e precisamente: 1) Tubolare in gres ceramico per la raccolta delle acque reflue e relativa immissione in fognatura (a mezzo allacciamento stradale); 2) Tubolare in cemento per la raccolta e il convogliamento delle acque bianche (per acque bianche si intendono
Pagina 11 esclusivamente quelle meteoriche) e relativo smaltimento a mezzo allacciamento al collettore della fognatura bianca esistente”.
Con specifico riguardo alle acque bianche, ossia alle acque meteoriche, va rilevato che la riportata prescrizione comunale è verosimilmente frutto di un refuso e non inerente alla autorizzazione richiesta che espressamente si riferiva alle sole acque nere e ciò per la semplice ragione che, all'esito degli accertamenti eseguiti dal CTU, è emerso che non esiste una condotta comunale dedicata a ricevere le acque meteoriche (cfr. pag. 2 del supplemento di
CTU “…le acque meteoriche (cd “bianche”) vengono smaltite da pozzi filtranti essendo inesistente, in quella zona, una condotta comunale all'uopo dedicata”.
È emersa, pertanto, all'esito della CTU una insanabile discrasia tra quanto risultante dalla documentazione depositata presso il di VA e la realtà di fatto della fognatura CP_4 comunale e dell'allaccio degli immobili in oggetto alla stessa.
Il vizio relativo allo smaltimento delle acque meteoriche, ossia il mancato allacciamento dell'immobile alla fognatura comunale degli scarichi delle acque bianche, non può, pertanto, ritenersi sussistente stante l'inesistenza di una condotta comunale alla quale collegare detti scarichi e, dunque, l'originaria e persistente irrealizzabilità dell'opera.
A nulla rileva, pertanto, a fronte della accertata situazione di fatto, quanto dichiarato dal precedente proprietario degli immobili a mezzo di autocertificazione sulla avvenuta esecuzione delle opere di allacciamento alla fognatura “nera/bianca” in conformità alle prescrizioni dettate dalla richiamata autorizzazione. È evidente, difatti, che da un lato la prescrizione dell'ente comunale relativa all'allaccio degli scarichi delle acque meteoriche alla conduttura comunale non avrebbe potuto essere emessa stante l'inesistenza di una conduttura a ciò dedicata e, dall'altro, che alcun obbligo può essere insorto in capo al soggetto autorizzato a realizzare il suddetto allaccio, trattandosi di opera impossibile.
Va, inoltre, considerato che le dichiarazioni contenute nella “dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà” rilasciata l'11.9.1995 dal precedente proprietario sono imputabili Per_2 esclusivamente a quest'ultimo che le ha rese assumendone la relativa responsabilità, ma sono inidonee a fondare la responsabilità contrattuale dell'avente causa che è rimasto estraneo alle stesse e non può, evidentemente, essere chiamato a rispondere per un'autocertificazione mai rilasciata.
In ogni caso, alcuna responsabilità per vizi della cosa venduta può essere configurata nel caso in esame in relazione all'omesso allaccio degli scarichi delle acque meteoriche alla conduttura comunale atteso che il venditore non avrebbe potuto assumere alcuna obbligazione avente ad
Pagina 12 oggetto una prestazione impossibile da realizzare, ossia l'allaccio a una condotta comunale inesistente.
Sotto tale profilo, pertanto, la domanda di condanna al pagamento dei costi necessari per la realizzazione di suddetto allaccio non può essere accolta, non sussistendo il relativo vizio.
La domanda deve essere, invece, accolta limitatamente al vizio relativo all'assenza di allaccio alla fognatura degli scarichi della cucina.
All'esito degli accertamenti e delle indagini espletate dal collegio peritale – che ha effettuato l'ispezione del sistema fognario esistente mediante l'immissione di liquido colorante nelle condotte di smaltimento, nel pozzetto posto esternamente al fabbricato nonché l'ispezione delle tubazioni mediante telecamera e monitor di restituzione delle immagini – è emerso, difatti, che
“il fabbricato in oggetto risulta allacciato al collettore comunale, limitatamente alle acque reflue dei servizi igienici, come da planimetria prodotta a corredo dell'autorizzazione comunale in atti” e che il pozzo “sgrassatore” posto in prossimità al confine riceve esclusivamente i reflui delle cucine, mentre “le acque meteoriche provenienti dalla falda del tetto sono smaltite con pozzi perdenti impossibili da individuare”.
Il CTU ha, inoltre, accertato, d'accordo con i CCTTPP che il cd. “pozzo sgrassatore” quasi certamente non sia collegato al collettore fognario, poiché il livello dell'acqua stagnante nello stesso risulta esse ad una quota ben inferiore di quella del collettore e non si riscontravano tubazioni in uscita dal pozzo.
Ha, dunque, ritenuto che “i reflui provenienti dalle cucine possano essere immessi nel collettore esistente mediante il collegamento di due pozzetti esterni (uno dei reflui delle cucine,
l'altro di ispezione della condotta fognaria) posti ad una distanza fra loro di mt. 8,30)”.
In sede di supplemento di perizia, il CTU ha precisato che “Il sistema fognario in oggetto è adeguato alle norme vigenti nel Comune di VA. E precisamente, le acque nere e gli scarichi delle cucine (previo allacciamento di ml.8,50 come indicato nella CTU), sono correttamente recapitati nel collettore fognario comunale insistente sulla via pubblica, mentre le acque meteoriche (cd “bianche”) vengono smaltite da pozzi filtranti essendo inesistente, in quella zona, una condotta comunale all'uopo dedicata”.
Ciò posto, tenuto conto che:
- sulla base della documentazione richiamata e depositata presso il risulta autorizzato CP_4 ed eseguito l'allaccio degli scarichi delle acque nere, incluse quelle della cucina, alla fognatura;

- il venditore ha trasferito l'immobile nello stato di diritto in cui si trovava, ossia con l'allaccio degli scarichi delle acque nere autorizzato e dichiarato come effettivamente eseguito;

Pagina 13 - il sistema fognario degli immobili è conforme alla normativa vigente previo allacciamento degli scarichi della cucina al collettore fognario;
deve ritenersi che il mancato allaccio degli scarichi della cucina alla fognatura comunale integri un vizio dell'immobile idoneo a diminuirne la funzionalità e, dunque, a fondare la responsabilità di cui all'art. 1490 c.c.
Così inquadrata la fattispecie, va preliminarmente respinta l'eccezione di decadenza dalla garanzia sollevata da parte convenuta che sul punto ha dedotto che l'attore avrebbe avuto conoscenza del mancato collegamento alla fognatura comunale già dal 21.7.2020 (data del preventivo allegato alla raccomandata del 21.10.2020 con la quale è stato denunciato il vizio) e che, pertanto, la denuncia sarebbe stata fatta ben oltre il termine di 8 giorni dalla scoperta del vizio.
A riguardo occorre innanzitutto rilevare come l'effettivo stato dell'allaccio degli immobili alla fognatura comunale è stato accertato solo all'esito della ctu espletata nel presente giudizio che, diversamente da quanto allegato da parte attrice, ha verificato come gli immobili siano allacciati al collettore comunale, sebbene limitatamente alle acque reflue dei servizi igienici;
ne consegue che la scoperta del vizio va, in realtà, temporalmente collocata proprio al momento degli accertamenti eseguiti. Si tratta, dunque, di un vizio che certamente può essere considerato
"occulto", ovvero non conoscibile dall'acquirente al momento della conclusione del contratto utilizzando l'ordinaria diligenza.
In ogni caso, anche ove si voglia individuare il momento della scoperta del vizio al luglio 2020 ovvero al maggio 2020, come allegato dalla stessa parte attrice, sulla base delle risultanze dell'espletata istruttoria orale deve ritenersi dimostrato che la denuncia dello stesso sia avvenuta entro il termine di 8 giorni di cui all'art. 1495 c.c. Sul punto la teste – Testimone_1
della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare – ha dichiarato: “noi non sapevamo che gli scarichi erano collegati alla fossa biologica, il l'ha scoperto quando ci siamo accorti Parte_1 che era piena e sentivamo cattivo odore…appena scoperta ad inizio maggio abbiamo telefonato ai venditori”.
Va ancora precisato sul punto che questo Tribunale non condivide le deduzioni di parte convenuta sulla asserita inutilizzabilità della prova testimoniale raccolta poiché vertente su circostanze tardivamente dedotte;
le modalità attraverso cui è avvenuta la denuncia attengono a fatti secondari, come tali non soggetti alle preclusioni invocate e, in ogni caso, la relativa allegazione – anche con riguardo alle tempistiche della denuncia – è sorta dalle difese articolate dalla convenuta stessa.
Pagina 14 In ordine alla quantificazione del danno, la domanda di riduzione del prezzo va accolta limitatamente al costo dei lavori necessari per l'allaccio degli scarichi della cucina alla conduttura comunale, per l'ammontare di € 1.206,25, calcolati sulla base del computo metrico redatto dal CTU nella relazione depositata il 18.11.2023.
Più precisamente, in relazione ai costi necessari per la realizzazione della rete fognaria mancante, il CTU ha premesso che “i reflui provenienti dalle cucine possano essere immessi nel collettore esistente mediante il collegamento di due pozzetti esterni (uno dei reflui delle cucine, l'atro di ispezione della condotta fognaria) posti ad una distanza fra loro di mt. 8,30” e ha, altresì computato “il collegamento delle acque meteoriche provenienti dalla copertura nella condotta
(che rimarrebbe inutilizzata per le opere di cui in precedenza) esistente recapitante nella fossa esterna”, quantificando il costo complessivo di entrambi i collegamenti nell'importo di €
2.384,66.
Da tale somma, tuttavia, come correttamente evidenziato da parte convenuta all'udienza del

5.12.2023 e reiterato in compara conclusionale, occorre scomputare le voci relative all'allaccio delle acque meteoriche per le ragioni già esposte, sottraendo alla quantificazione di cui al computo metrico gli importi corrispondenti al tratto di allaccio in oggetto pari a 4 ml rispetto ai
13 ml totali indicati dal CTU per entrambi gli allacci.
Ne consegue che vanno scomputai i seguenti importi:
- voce n. 1 € 118,21;
- voce n. 2 € 24,64;
- voce n. 3 € 3,43;
- voce n. 4 € 64,68;
- voce n. 6 € 48,49;
- voce n. 7 € 135,57;
- voce n. 8 € 51,52;
- voce n. 9 € 27,23;
- voce n. 10 € 206,80;
- voce n. 12 € 258,37;
- voce n. 13 € 239,47 per un totale di € 1.178,41.
Va precisato a riguardo che sono state, altresì, espunte dal riportato computo le voci relative alla sostituzione dei sifoni poiché previste dal CTU solo in via cautelativa e, quindi, non necessarie per rendere l'allaccio conforme alla normativa vigente (oggetto dell'obbligo di garanzia del venditore) e le spese relative alla riparazione e messa a punto della fossa biologica poiché
Pagina 15 rientranti nell'attività di manutenzione gravante sul proprietario dell'immobile. Per la medesima ragione non possono essere riconosciuti i costi per procedere alla pulizia, lavaggio e svuotamento dei pozzi.
In definitiva e vanno condannati Controparte_1 CP_2 Parte_2 CP_3 al pagamento in favore di della somma di € 2.214,94, oltre interessi ex art. Parte_1
1284 comma 1 c.c. dalla messa in mora (27.10.2020) alla domanda giudiziale e ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo.
Si richiama sul punto il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito secondo cui l'art. 1284, comma 4, c.c., è stato introdotto al fine di contenere gli effetti negativi della durata dei processi civili, riducendo il vantaggio, per il debitore convenuto in giudizio, derivante dalla lunga durata del processo, attraverso la previsione di un tasso di interesse più elevato di quello ordinario, dal momento della pendenza della lite: “si tratta evidentemente di una disposizione (lato sensu “deflattiva” del contenzioso giudiziario), che ha lo scopo di scoraggiare l'inadempimento e rendere svantaggioso il ricorso ad inutile litigiosità, scopo che prescinde dalla natura dell'obbligazione dedotta in giudizio e che si pone in identici termini per le obbligazioni derivanti da rapporti contrattuali come per tutte le altre. Nel medesimo senso depongono, inoltre, sia la circostanza che si tratta di una disposizione inserita nell'art. 1284 c.c., intitolato «saggio degli interessi», cioè nell'articolo del codice civile che disciplina in linea generale, per tutte le obbligazioni, il tasso legale degli interessi, sia il rilievo che tale articolo non contiene alcuna espressa limitazione di applicabilità delle sue disposizioni a solo alcune categorie di obbligazioni”. (cfr. Cass. n. 61/2023 e conformemente Corte d'Appello di Torino n.
400 del 2.5.2024).
“Né rileva, in senso contrario il dettato dell'incipit della norma in esame, che rende applicabile il saggio degli interessi legali previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali solo “se le parti non ne hanno determinato la misura”, potendosi così supporre che la previsione seguente sia comunque applicabile unicamente alle obbligazioni nascenti da contratto. Né la norma risulta, ove applicata alla generalità delle obbligazioni, mera ripetizione del dettato generale ex art.1224 c.c., posto che
“le previsioni di cui all'art. 1224 c.c. hanno ad oggetto il tasso di mora nelle obbligazioni pecuniarie, cioè il tasso di interessi applicabile, in tale categoria di obbligazioni, dal giorno della mora (che può ovviamente essere anteriore a quello di inizio del processo), mentre l'art.
1284, comma 4, c.c., riguarda invece solo il tasso degli interessi di mora per il periodo successivo all'inizio del processo: le due disposizioni hanno, quindi, un campo di applicazione differente, il che esclude che possano essere una la duplicazione dell'altra”.
Pagina 16 Infine, va accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta avente ad CP
oggetto il rimborso della somma di € 547,04, importo relativo a consumi energetici rilevati presso gli immobili in oggetto successivamente alla vendita.
Risulta documentalmente provato e non è oggetto di contestazione tra le parti – anzi la circostanza è stata dedotta da parte attrice sin dall'atto di citazione con contestuale richiesta di scomputo del relativo importo – che abbia corrisposto alla Società Made in Controparte_1
Energy la suddetta somma in quanto la parte acquirente non aveva provveduto correttamente a
“volturare” a proprio nome il contratto dell'energia elettrica (cfr doc. 11 parte convenuta, distinta di bonifico doc. 12-13-14).
Sono, inoltre, state prodotte in atti le richieste di rimborso di tale somma effettuate con lettera raccomandata a.r. datata 24 novembre 2020, con missiva del 16 dicembre 2020 e con missiva 18 gennaio 2021(doc. 15,16). ha riconosciuto il debito pari a € 547,04. Parte_1
va, pertanto, condannato al pagamento in favore di della Parte_1 Controparte_1 somma di € 547,04 oltre interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. dal 24.11.2020 alla domanda e ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo.
Pare opportuno evidenziare sul punto che non è stata operata la compensazione stante la parziale diversità dei soggetti che hanno formulato le relative domande, atteso che la domanda riconvenzionale è stata proposta esclusivamente da Piazza.
Quanto alle spese di lite, tenuto conto dell'accoglimento solo parziale delle domande formulate da parte attrice e dell'accoglimento della domanda riconvenzionale formulata da (mai CP
contestata da parte attrice), si ritiene che sussistano i presupposti per la compensazione nella misura del 70% (cfr. Cass. Sez. Un. n. 32061/2022 "in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo
a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92 c.p.c., comma 2").
Le spese di lite, per il residuo 30%, seguono la soccombenza e sono poste, pertanto, a carico di parte convenuta e liquidate come da dispositivo sul valore del decisum (Cass. n. 197/2020), in base ai parametri medi di cui al D. M. 10 marzo 2014 n. 55.
Pagina 17 Le spese di CTU sono poste a carico di parte attrice nella misura del 50% e delle parti convenute in solido per il residuo 50%, atteso che l'espletamento della consulenza è stato necessario per l'accertamento dei vizi lamentati, taluni dei quali risultati insussistenti, e per la quantificazione degli importi dovuti, risultata anch'essa di gran lunga inferiore alla domanda proposta;

l'incombente è, dunque, stato disposto nell'interesse di ciascuna di esse (cfr. Cass. n. n.
28849/2019; n. 17739/2016; "poichè le spese di c.t.u. rientrano fra tutti gli altri costi del processo suscettibili di regolamento ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c., il giudice di merito che statuisca su di esse, compensandole in tutto o in parte separatamente dal resto, adotta null'altro che una variante verbale della tecnica di compensazione espressa per frazioni dell'intero ai sensi dell'art. 92 c.p.c., ammissibile anche in presenza di una parte totalmente vittoriosa").


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro , , e Parte_1 Controparte_1 CP_3 CP_2
, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: Parte_2
• Accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto condanna Controparte_1 CP_2
e al pagamento in favore di della
[...] Parte_2 CP_3 Parte_1 somma di € € 1.278,41, oltre interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. dalla messa in mora
(27.10.2020) alla domanda giudiziale ed ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo.
• Accoglie la domanda riconvenzionale e per l'effetto condanna al Parte_1 pagamento in favore di della somma di € 547,04 oltre interessi ex art. Controparte_1
1284 comma 1 c.c. dal 24.11.2020 alla domanda ed ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo.
• Condanna e al pagamento Controparte_1 CP_2 Parte_2 CP_3
in favore di delle spese processuali nella misura del 30% che liquida in Parte_1 complessivi € 765,60, oltre al rimborso sulle spese generali nella misura del 15%, nonché
Iva e Cpa e successive occorrende.
• Compensa le spese di lite per il residuo 70%.
• Pone le spese di CTU definitivamente a carico di nella misura del 50% Parte_1
e di e per il residuo 50%. Controparte_1 CP_2 Parte_2 CP_3
Torino, 4 febbraio 2025
Il giudice dr.ssa Valeria Di Donato
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