N. R.G. 356/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Arezzo, nella persona del Giudice unico dott.ssa Alessia Caprio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al N. R.G. 356/2022 promossa da:
, ), rappresentato e difeso dall'avv. FRANCESCO Parte_1 C.F._1
ROSSI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Arezzo, Via Ristoro d'Arezzo n. 48.
PARTE ATTRICE contro
( ) e ( ) CP_1 C.F._2 Controparte_2 C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. CINZIA BALDO e dall'avv. LAURA FALCINELLI ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, sito in Arezzo, Via Ristoro d'Arezzo n. 166.
PARTE CONVENUTA
contro
( e ( ) CP_3 C.F._4 CP_4 C.F._5 rappresentati e difesi dall'avv. MICHELE GOBBI ARDINI ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, sito in Rimini, Via San Pironi n. 11.
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: accertamento diritto di prelazione agraria e domanda di retratto pagina 1 di 7
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c. per l'udienza del
04/12/2024.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ha adito questo Tribunale per sentir accertare in proprio Parte_1 favore il diritto di prelazione e l'esercizio del conseguente retratto agrario dell'immobile censito in
Catasto terreni del Comune di Sestino (AR) al foglio 64 particella N. 272 attraverso l'emissione di sentenza, ai sensi degli artt. 2908 e 2932 c.c., di trasferimento dell'intera proprietà del suddetto bene.
Deduceva, in sintesi, che:
- in data 03 febbraio 2021, i Sig.ri e vendevano con atto compravendita CP_1 Controparte_2
sottoscritto presso il Notaio (registrato il 18.02.2021 N. 1787/1T All.to n. 3 atto Persona_1
di citazione) ai Sig.ri e il terreno agricolo sito nel Comune di Sestino CP_3 CP_4
riportato in NTC di detto comune al foglio 64 particella N. 272, confinante con la particella N. 274 del foglio 64 del NTC di proprietà dell'attore, per il complessivo importo di euro 1.000,00.
- di essere titolare di azienda agricola, con partita IVA N. , iscritta alla Camera di P.IVA_1
Commercio di Arezzo dal 30.01.2008, avente sede in Sestino (AR) Loc. Lucemburgo n. 20;
- che l'attività principale dell'impresa agricola consisteva nell'allevamento di bovini di razza chianina e nella coltivazione dei terreni agricoli connessi allo scopo della produzione necessaria all'approvvigionamento degli animali;

- che dal 01.01.1977 era iscritto all'INPS come coltivatore diretto e che conduceva terreni sia in qualità di proprietario, sia in forza di contratti di affitto per una superficie complessiva di 386.26.42 ha;

- che tra i terreni facenti parte dell'azienda agricola, e dunque di proprietà dell'attore, vi era la particella N. 274 del foglio 64 del NTC del Comune di Sestino confinante con la particella N. 272 del foglio 64 del NTC, venduta dai Sig.ri e senza la dovuta denuntiatio; CP_3 CP_4
- che la superficie oggetto di riscatto (0.00.081 ha) sommata a quella dei terreni già condotti (386.26.42 ha) non superava e non supera il triplo della forza lavoro del nucleo familiare dell'attore;
- che, dunque, era interesse del Sig. , possedendo tutti i requisiti soggettivi ed Parte_1
oggettivi richiesti dagli artt. 8 e 31 della legge n. 590 del 1965, agire per ottenere una pronuncia che pagina 2 di 7 accertasse giudizialmente il diritto alla prelazione agraria e conseguentemente esercitare il diritto di retratto.

2. Si costituivano in giudizio i Sig.ri e in qualità di alienanti del terreno CP_1 Controparte_2
agricolo oggetto di richiesta di retratto, contestando le pretese attoree e rilevando:
- che, la particella 272 oggetto di vendita consisteva in un piccolo lotto di terreno a ridosso di un gruppo di immobili mentre la particella 274 nella parte nella quale confinava con la particella 272 era divenuta negli anni sede della strada comunale di Lucemburgo con annessi servizi comunali (nella specie: rete fognaria) con delibera della giunta comunale di Sestino del 17.02.1972 (all.to n. 2
Comparsa di costituzione e risposta);
- che, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione agraria, non sussisteva il requisito oggettivo della contiguità tra fondi e che le dimensioni della particella 272 (81 mq) non avrebbero in alcun modo favorito lo sviluppo dell'azienda agricola dell'attore;
- che la particella 274, in definitiva, risultava a tutti gli effetti un bene pubblico;
tale risultanza trovava conferma anche nell'atto notarile di compravendita nel quale venivano segnalati i confinanti senza l'indicazione dell'odierno attore.

3. Si costituivano in giudizio anche i Sig.ri e in qualità di attuali CP_3 CP_4
proprietari del fondo oggetto del presente giudizio, contestando le pretese attoree e rilevando:
- che il terreno agricolo sito nel Comune di Sestino riportato in NTC di detto comune al foglio 64 particella N. 272 da loro acquistato con dell'atto di compravendita del 03.02.2021 consisteva in un piccolo lotto di terreno di mq. 81 posto a ridosso di un gruppo di immobili adibiti a civile abitazione, da un lato, e, dall'altro, confinante con la strada comunale Lucemburgo (Comune di Sestino);
- che nell'atto notarile veniva specificato che i confinanti risultavano essere: gli acquirenti medesimi, la strada comunale, Berne, Renzi, Istituto Diocesano per il sostentamento del Per_2 Per_3 Pt_2
senza indicazione alcuna di parte attrice in qualità di confinante.
- che, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione, doveva essere valutata la carenza del requisito oggettivo della contiguità tra fondi, in quando le due particelle 272 e 274 risultavano separate dalla sede stradale, nonché l'impossibilità da parte dell'attore di poter utilizzare quel terreno destinandolo alla coltivazione agricola o all'allevamento, in quanto ubicato nelle immediate vicinanze di civili abitazioni.

4. A seguito della concessione dei termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c., veniva disposta CTU a firma del dott. agronomo che provvedeva a verificare la sussistenza dei requisiti richiesti Persona_4 dalla legge per l'accertamento del diritto alla prelazione agraria, depositando la propria consulenza tecnica in data 30.10.2023. All'esito dell'udienza in trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c. del pagina 3 di 7 04.12.2024, la causa veniva trattenuta in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

5. La vicenda va ricostruita sulla base della normativa di riferimento partendo dalla individuazione dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti per la sussistenza del diritto alla prelazione agraria.
L'art. 8 della legge n. 590 del 1965 prevede che, nel caso di trasferimento a titolo oneroso del fondo confinante, il coltivatore diretto possa esercitare il diritto alla prelazione agraria ed il correlato diritto al riscatto del fondo in presenza di una serie di rigorosi presupposti sia di carattere soggettivo sia di carattere oggettivo. Poiché il diritto alla prelazione agraria rappresenta una limitazione legale alla libera circolazione dei beni immobili, tali requisiti debbono necessariamente essere accertati in modo stringente. Va premesso che in tema di onere della prova la sussistenza dei requisiti richiesti per l'esercizio del riscatto grava esclusivamente sul retraente a norma dell'art. 2697 c.c., ovvero sul soggetto che assume di essere titolare del diritto di cui chiede giudiziale tutela.
Gli artt. 8 e 31 della legge n. 590 del 1965, come integrati dalle modifiche introdotte dalla legge n. 871 del 1971, elencano quei requisiti di carattere soggettivo che debbono sussistere perché possa sorgere in capo al proprietario del fondo confinante il diritto alla prelazione agraria e sono:
- qualità di coltivatore diretto intesa come “colui che direttamente ed abitualmente si dedica alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame semprechè la complessiva forza lavoro del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente”(Art. 31);
- non aver ceduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici (Art. 8);
- che il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà non superi il triplo della capacità lavorativa del nucleo familiare (Art. 8).
L'attore ha adempiuto all'onere impostogli allegando la documentazione necessaria (All.to 2. atto di citazione).
La sussistenza dei requisiti soggettivi richiesti ha trovato, peraltro, conferma negli accertamenti svolti dal consulente nominato, dott. nel proprio elaborato, le cui conclusioni appaiono Persona_4
immuni da vizi logici e ben possono essere poste, in questa sede, alla base della decisione. Sul punto, infatti, il ctu designato ha evidenziato che il Sig. risulta essere iscritto presso INPS Parte_1 come coltivatore diretto e che, dall'esame dei piani culturali dell'azienda negli anni 2021, 2022 e 2023, il fondo è sempre stato coltivato. Ha inoltre accertato che la superficie coltivata comprensiva anche di quella oggetto di retratto non eccederebbe il triplo della capacità lavorativa della famiglia e che nel biennio precedente non ci sono state vendite di altri fondi rustici da parte dell'attore. Ha inoltre accertato che la particella 272 è utilizzabile da un punto di vista agricolo/zootecnico anche se di fatto pagina 4 di 7 ritiene che possa essere utilizzata soltanto come area di sosta temporanea di mezzi e attrezzature agricole.
Pertanto, la sussistenza dei requisiti soggettivi richiesti dalla norma è stata accertata e può ritenersi provata.
Per quanto attiene, invece, al requisito oggettivo e cioè la contiguità dei fondi, il ctu ha evidenziato che la particella 272, oggetto di retratto, “risulta essere contigua con la particella 274 su tutto il suo lato est per m. 23,5.”
Pertanto, anche la sussistenza del requisito oggettivo richiesto dalla norma è stata accertata e può ritenersi dimostrata.
Il comma 4 dell'art. 8 della legge n. 590 del 1965 prevede che “Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione”, imponendo dunque, per ragioni di certezza, un preciso onere formale in capo all'alienante, da adempiersi con una lettera raccomandata che presenti tutti gli elementi contenutistici ivi elencati. La Suprema Corte ha ormai chiarito che la denuntiatio necessita di forma scritta ad substantiam, in applicazione dell'art. 1350 c.c., visto che l'esercizio positivo del diritto di prelazione comporta il perfezionarsi di una fattispecie traslativa di beni immobili (cfr. Cass. 20.04.2007 N. 9519 e, da ultimo, Cass. 08.11.2018 N. 28493).
Tale forma assolve ad esigenze di tutela e di certezza: da un lato garantendo al titolare del diritto lo spatium deliberandi necessario per valutare l'opportunità o meno di esercitare tale diritto alle stesse condizioni di vendita stabilite tra il promittente venditore ed il promissario acquirente e dall'altro garantendo la certezza della vendita sottraendo l'acquirente dal pericolo di subire il retratto del coltivatore confinante pretermesso.
Nella fattispecie, in assenza di prova contraria e di contestazione sul punto, è pacifico che la denuntiatio non sia stata effettuata e che il titolare del diritto di prelazione non sia stato messo in condizione di esercitarlo. Ricorrendone i presupposti, si ritiene che l'attore possa esercitare il previsto diritto di retratto.
Ne consegue che la domanda di accertamento del diritto di prelazione è fondata e va accolta.
La sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge ai fini del riscatto è elemento necessario e sufficiente all'accoglimento della domanda, non essendo richiesto anche un ulteriore accertamento sull'utilità soggettiva che colui che ha diritto al riscatto possa concretamente ritrarre dal suddetto fondo.
pagina 5 di 7 La vendita di un fondo, compiuta senza il rispetto delle norme sul diritto di prelazione di cui agli art. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971, non può essere considerata nulla, né ai sensi dell'art. 1418 c.c., né ai sensi dell'art. 1344 c.c., comportando non l'invalidità della vendita bensì
l'eventuale esercizio del diritto di riscatto del fondo che, se controverso, instaura un giudizio di accertamento circa l'appartenenza del diritto di proprietà dell'immobile e può produrre la sostituzione ex tunc del titolare pretermesso nella stessa posizione del terzo acquirente.
In definitiva, l'accertamento, se positivo, consente al titolare del diritto di retratto l'esercizio del medesimo, mediante sostituzione dell'acquirente voluto dal venditore con il soggetto individuato dalla legge (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5201 del 17.03.2015, Ordinanza n. 17958 del 23.06.2021). L'azione di retratto agrario pertanto è diretta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza del diritto e nel caso positivo essa riporta il retraente nella stessa posizione nella quale si sarebbe trovato avendo avuto la facoltà di esercitare la prelazione.
In caso di esercizio in sede giudiziale del diritto di riscatto, il prezzo della vendita va versato nel termine indicato per l'esercizio della prelazione di cui all'art. 8 co. 6 della legge n. 590 del 1965, ovvero entro il termine di tre mesi decorrenti dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto (di riscatto), ma l'acquisto da parte del retraente è sottoposto alla corrispondente condizione sospensiva, con la conseguenza che l'omesso pagamento comporta il mancato verificarsi degli effetti del riscatto. Il retraente è tenuto a versare esattamente il medesimo prezzo indicato nel contratto di vendita stipulato in violazione del diritto di prelazione, senza interessi e senza rivalutazione monetaria
(anche se la sentenza di accoglimento della domanda di riscatto sia intervenuta a distanza di tempo dalla vendita, cfr. Cass. N. 30615 del 28.11.24, Cass. 29.07.2021 N. 21757; Cass. 17.01.2013 N. 1016).
Nella fattispecie oggetto del presente giudizio, va riconosciuto il diritto alla prelazione agraria in capo all'attore ed il consequenziale diritto al retratto del fondo confinante, subordinando l'effettivo trasferimento di proprietà a favore dell'attore-retraente, al pagamento del prezzo di vendita da effettuarsi entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che accoglie la domanda.
(“L'articolo unico della legge n. 2 del 1979, di interpretazione autentica della legge 590 del 1965 prevede che i termini per il versamento del prezzo di acquisto decorrono dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto, cfr. Cass. sez. III, 13.03.2023, N. 7249).
La sentenza è titolo idoneo per la trascrizione ex art. 2643 n. 14 c.c., una volta che sia avvenuto il pagamento del prezzo.
Le spese seguono la soccombenza e sono poste a carico dei convenuti in solido tra loro. La determinazione delle spese di lite viene pertanto effettuata sulla base dei parametri individuati dai d.m.
n. 55/2014 e n. 147/2022, con riferimento ai valori medi dello scaglione relativo a cause dal valore fino pagina 6 di 7 ad € 1.100, e si liquidano, considerate le fasi processuali concretamente svolte, in complessivi €
662,00, di cui € 131,00 per la fase di studio, € 131,00 per la fase introduttiva, € 200,00 per la fase di trattazione, € 200,00 per la fase decisionale oltre al 15% per spese generali, iva e cpa come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accerta il diritto di prelazione a favore del Sig. e per l'effetto accoglie la domanda Parte_1
di riscatto proposta ex art. 8 della Legge 26.5.1965 n. 590 e successive modifiche;

- conseguentemente, sostituisce con effetto ex tunc il Sig. nella posizione dei Sig.ri Parte_1
e ciascuno per la quota di loro spettanza, nella proprietà degli CP_3 CP_4
immobili distinti in Catasto NCT del Comune di Sestino al foglio 64 particella N. 272 ed alienati con atto di vendita sottoscritto il 03.02.2021 presso il Notaio e registrato il Persona_1
18.02.2021 Reg. N. 1787/1T, subordinando il trasferimento della proprietà alla condizione sospensiva dell'effettivo pagamento del prezzo di euro 1.000,00 nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

- avvenuto il pagamento dell'importo anzidetto, ordina la trascrizione del presente provvedimento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Arezzo;

- condanna le parti convenute in solido a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, liquidate in complessivi € 662,00 oltre al 15% per spese generali, iva e cpa come per legge, nonché le spese di
CTU.
Arezzo, 4 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Alessia Caprio
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