Pubblicato il 02/01/2026

N. 00002/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00239/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

Sezione Staccata di Reggio Calabria

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 239 del 2025, proposto dal sig. EN CO, rappresentato e difeso dall'avv. Giacomo Francesco Saccomanno, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Palmi, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Maria Concetta D'Agostino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione dell’efficacia:

- del provvedimento del 13.03.2025, prot. n. 9198 del 14 Marzo 2025, con cui il Comune di Palmi ha rigettato la pratica edilizia di cui alla SCIA, alternativa al P.d.C., protocollo SUE n. 807098/2024 del 27.12.2024, codice univoco SUE 2453, protocollo Comunale n. 48212 del 27.12.2024, presentata dal ricorrente;

- di tutti gli atti presupposti e conseguenziali;

- del silenzio-rigetto in riferimento alla istanza di riesame datata 09.04.2025;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Palmi;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 dicembre 2025 la dott.ssa BE LL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con atto notificato in data 5.05.2025 e depositato in data 20.05.2025, il ricorrente, all’uopo rinviando alla documentazione allo stesso allegata (tra cui nota la perizia di parte redatta, in data 7.04.2025, dall’ing. Parisi), ha premesso di essere proprietario, in via esclusiva, giusto atto di acquisto delle quote degli altri RE (rep. n. 13139, stipulato in Napoli, l’8.03.2024) di un ormai fatiscente villino di campagna, utilizzato dalla nonna, sig.ra AN ER (moglie di EN CO) come residenza delle vacanze, sito in località Rovaglioso di Palmi, distinto in Catasto al foglio 28, particella 881, derivante dal frazionamento della ormai soppressa part. 835 la quale, a sua volta, sarebbe derivata dall'originaria particella 8 (come da visura storica allegata alla perizia di parte).

1.1 Siffatto villino sarebbe ben distinto - e separato da adeguato spazio di isolamento - dal complesso di fabbricati rurali, costituiti da un'ampia cantina, che si sviluppava ad L, e da un ulteriore palmento retrostante, insistenti sulla confinante particella 7, questi ultimi oggetto di cessione in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l. e, come tali, dapprima confiscati dal Tribunale di Reggio Calabria in data 8.01.1985 e, successivamente, acquisiti al patrimonio indisponibile del Comune di Palmi, in forza del Decreto del Ministero delle Finanze – Dipartimento del Territorio – Direzione Centrale del Demanio Prot. 31872 Serv. II Div. IV del 6 agosto 1999.

2. In qualità di proprietario del villino de quo , in data 27.12.2024, il ricorrente presentava presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Palmi una S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire con la quale, ai sensi dell’art. 23 D.P.R. n. 380/2001, segnalava l’intendimento, decorsi 30 giorni, di ristrutturarlo.

2.1 Con nota del 6.02.2025, prot. n. 4615, il Responsabile dell’Area 5, Servizio al Territorio del Comune di Palmi, poiché, dagli accertamenti condotti, sembrerebbe che il fabbricato oggetto di intervento dovesse essere, più correttamente, identificato al foglio di mappa 28 part. 7, oggetto di confisca da parte del Tribunale di Reggio Calabria e successivo trasferimento al patrimonio indisponibile del Comune, convocava il ricorrente presso gli uffici comunali per il successivo 10.02.2025, al fine di esaminare gli atti e chiarire gli elementi e le motivazioni ostative alla prosecuzione dell’intervento edilizio, facendo espresso divieto, fino alla conclusione delle verifiche, di proseguire medio tempore l’attività edilizia.

2.2 Preso atto del mancato invio di osservazioni o atti utili a chiarire gli aspetti e le motivazioni ostative alla prosecuzione dell’intervento, con il provvedimento prot. n. 9198 del 14.03.2025, il predetto Responsabile, ritenendo che l’edificio oggetto di intervento pare doversi ricondurre a beni di proprietà di questo Ente, comunicava il rigetto della pratica edilizia per mancata integrazione documentale entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione di richiesta integrazione prot. 4615 del 6/02/2025 necessarie alla prosecuzione dell’attività edilizia.

3. A fronte di ciò, in data 9.04.2025, sulla scorta delle risultanze di una perizia di parte risalente al 7.04.2025, redatta dall’ing. Parisi, ritenuta esplicativa della piena ed esclusiva disponibilità dell’immobile in capo al ricorrente, quest’ultimo chiedeva al Comune di Palmi di rivalutare il summenzionato provvedimento ostativo.

Nonostante l’impegno ad esaminare l’istanza di riesame, in uno alla documentazione alla stessa allegata, siccome assunto dal Sindaco e dal Responsabile dell’Ufficio Tecnico in occasione di un incontro tenutosi presso gli uffici comunali, il Comune di Palmi rimaneva inerte, così determinando il ricorrente ad adire questo Tribunale.

4. Il ricorso risulta affidato ai motivi di diritto appresso sintetizzati e raggruppati per censure omogenee.

- “ 1. Illegittimità della condotta assunta dall’Amministrazione Comune di Palmi per aver omesso alcun riscontro -dovuto- alla Istanza di Riesame del 09.04.2025, ove era stata ricostruita tecnicamente e con la indicazione e produzione di adeguata documentazione che il bene in questione non era rientrato nella vendita alla Società “NA NI e Diatomite”, per notaio Nicola Villanidi Roma, in data 31.03.1976, e, quindi, non poteva ritenersi, conseguentemente, rientrante nella successiva confisca operata da Tribunale, e, comunque, era completamente diverso e staccato da tali beni, anche catastalmente” ;

- “2. Illegittimità del provvedimento impugnato per violazione dell’articolo 3 legge n. 241/1990 per difetto di motivazione o motivazione meramente apparente e, comunque, inesistente e insufficiente, oltre che contraddittoria ed illogica. Ed, ancora, per violazione dell’articolo 10 bis della legge n. 241/1990 per omessa valutazione delle osservazioni e deduzioni del ricorrente poste a base della istanza di riesame. Eccesso di potere per travisamento dei fatti, erroneità dei presupposti, carenza di attività istruttoria, disparità di trattamento e violazione dei principi di buon andamento dell’attività amministrativa e, infine, per stravolgimento degli accadimenti e ricostruzione inesistente o, comunque, erronea e tendenziosa”;

Il divieto di porre in essere la segnalata attività di ristrutturazione, opposto dal Comune di Palmi, sarebbe affetto da grave deficit istruttorio e motivazionale, in quanto supportato da mere supposizioni - disvelate dall’utilizzo delle locuzioni sembrerebbe e pare - circa l’intervenuta acquisizione del villino oggetto di intervento al relativo patrimonio indisponibile.

Siffatte ipotesi, per un verso, sarebbero ex se inidonee a contestare la legittimità dell’intervento edilizio, siccome proposto da un soggetto avente titolo di disponibilità giuridica dell’immobile in evidenza, coincidente con il rogito rep. n. 13139, stipulato in Napoli in data 8.03.2024 (allegato alla S.C.I.A.), in forza del quale il ricorrente, già titolare pro-quota ereditaria, ha acquisto quella degli altri RE, divenendone unico ed esclusivo proprietario.

Per altro verso, le mere illazioni del Comune risulterebbero, comunque, erronee per come evincibile dalla documentata perizia di parte redatta dall’ing. Parisi. Il sedime del conteso villino, avente destinazione abitativa e non rurale (per come si evincerebbe dalle riproduzioni fotografiche, ritraenti l'originaria struttura in muratura rinforzata, oggetto, nel tempo, di interventi manutentivi sugli infissi e sulla copertura, con l'evidente scopo di assicurarne la sicurezza e la normale fruibilità), in origine appartenente alla nonna del ricorrente, sig.ra ER AN, vedova CO, e da questa utilizzato quale residenza per le vacanze, coinciderebbe, infatti, con la neoformata particella catastale n. 881 del foglio 28, siccome già parte integrante della soppressa particella 835, che, a sua volta, derivante dall'originaria particella 8, limitrofa alla particella 7.

Tale villino non potrebbe, dunque, dirsi acquisito al patrimonio indisponibile del Comune, essendo stato espressamente escluso – fungendo, piuttosto, da limite per l’individuazione dei relativi confini - dal coacervo di immobili trasferiti, nel 1976, in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l., e, successivamente, confiscati dal Tribunale di Reggio Calabria.

L’atto di trasferimento in parola, infatti, avrebbe riguardato, tra gli altri:

« d) fabbricato in atto adibito alla pingitura delle uve e conservazione del vino, con annesso terreno circostante e retrostante corpo adiacente, il tutto limitante con stradella comunale Rovaglioso, con vigneto di cui alla particella 8 del foglio 28 e villino di proprietà della sig.ra AN ER, ved. CO; in catasto alla Partita 2959 f° 28 particella 7 fabbricato rurale, di are 3,50.

[…]

f) striscia di terreno larga metri venti da adibirsi a strada attraverso le particelle 12-10 e 9 del foglio 28, per terminare nella particella 9 nella zona compresa tra il villino di AN ER, il fabbricato adibito a pigiatura delle uve (particella 7) e il fabbricato distrutto (particella 6)».

Indipendentemente dagli errori commessi nell’elaborazione delle planimetrie catastali in sede di impianto del nuovo catasto (risalente al 1939) e tenuto conto, in ogni caso, dell’irrilevanza delle risultanze del catasto ai fini dell’accertamento circa l’appartenenza di un immobile, il tenore del rogito stipulato nel 1976 deporrebbe per l’inequivocabile esclusione dal trasferimento, in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l., del villino AN, oggi di proprietà esclusiva del ricorrente - in forza dell’atto di acquisizione delle quote degli altri RE, stipulato nel 2024 - il quale, per ciò stesso, avrebbe titolo a ristrutturarlo.

Tenuto conto di quanto sopra, l’amministrazione, perlomeno, sarebbe dovuta intervenire in autotutela rispetto all’illegittimo diniego di esecuzione del proposto intervento edilizio.

Il mancato riscontro, da parte del ricorrente, alla richiesta di documentazione inoltrata dal Comune con la nota prot. n. 4615 del 6.02.2025, non giustificherebbe ex se il divieto di esecuzione del proposto intervento edilizio.

Ciò nella misura in cui tanto la richiesta di integrazione documentale de qua quanto il provvedimento conclusivo, oggetto di gravame, sarebbero stati adottati sulla scorta di mere congetture in ordine all’ipotetica acquisizione del villino alla mano pubblica, come tali inidonee a confutare le inequivoche risultanze dei titoli che fanno menzione del villino in questione (rogito del 1976 e rogito del 2024). In forza di tali titoli, il villino de quo rientrerebbe nella disponibilità giuridica e materiale, dell’odierno istante, oltre ad essere stato, da oltre trent’anni, posseduto dalla famiglia CO.

Un’istruttoria compiuta avrebbe fugato ogni dubbio circa l’appartenenza dell’immobile in contestazione al ricorrente, in forza del rogito per Notaio de Falco dell’8.03.2024, dallo stesso indicato ed allegato in sede di presentazione della S.C.I.A., nonché del pregresso atto di trasferimento in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l., risalente al 1976, con conseguente irrilevanza del mancato riscontro alla summenzionata richiesta di integrazione documentale.

4.1 A valle della richiesta cautelare, il ricorrente ha formulato espressa riserva di chiedere, in separata sede, il risarcimento dei danni patiti e patiendi, siccome eziologicamente connessi anche all’impossibilità di accedere ai finanziamenti pubblici messi a disposizione per l’esecuzione dei segnalati lavori di ristrutturazione.

5. Il Comune di Palmi, costituitosi in giudizio con memoria del 6.06.2025, ha preliminarmente eccepito l’inammissibilità:

- sia della domanda di accertamento della pretesa illegittimità del contegno inerte tenuto a fronte dell’istanza di autotutela dell’impugnato divieto di esecuzione dell’intervento di cui alla S.C.I.A. del 27.12.2024. Ciò in quanto l’amministrazione non avrebbe alcun obbligo giuridico di determinarsi a fronte di istanze di autotutela che, come quella in esame, tendendo alla rimeditazione del potere pubblico, comprometterebbero l’esigenza di certezza dei rapporti giuridici;

- che, per carenza di interesse, della domanda di annullamento dell’impugnato divieto di esecuzione, in considerazione del mancato riscontro alla richiesta di integrazione documentale di cui alla nota prot. n. 4615 del 6.02.2025. A tale mancato riscontro, da parte del ricorrente, sarebbe conseguita, ai sensi degli artt. 23 D.P.R. n. 380/2001 e 19 L. n. 241/90, la pretesa decadenza ex lege della S.C.I.A., formalizzata con il provvedimento di divieto in contestazione.

Del resto, in occasione della presentazione di una S.C.I.A. edilizia, l’onere della prova in ordine alla titolarità del fabbricato oggetto di intervento, spetterebbe al richiedente che assume di essere proprietario e, nel caso in esame, tale prova non sarebbe stata fornita.

5.1 Nel merito, il ricorso sarebbe, comunque, infondato attesa la completezza dell’istruttoria e della motivazione sottesi all’impugnato divieto di intervento.

Ed invero, esaminato l’atto di trasferimento rogato nel 1976 in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l. , uno dei fabbricati insistenti nella particella n. 7 del foglio 28 del Comune di Palmi è sembrato coincidere, almeno in parte, con l’immobile diruto identificato al catasto al foglio 28, particella 881, accatastato solamente in data 2011 e, quindi successivamente alla confisca (così a pag. 7 della memoria depositata in data 6.06.2025) e, del resto, il ricorrente, benché compulsato, non avrebbe addotto elementi idonei a contrastare siffatte ipotesi deduttive.

Tali circostanze risulterebbero comprovate dalle stesse planimetrie allegate alla SCIA da cui si evincerebbe come, sovrapponendole a quelle catastali, le scale di accesso ed il ballatoio del villino in contestazione ricadrebbero all’interno della particella 7, così coincidendo con la sagoma dei beni oggetto di confisca.

Tant’è che siffatte porzioni dell’immobile non rientrerebbero nella sagoma della planimetria catastale della particella 881, per come presentata dallo stesso ricorrente. Inoltre, non vi sarebbe corrispondenza tra la planimetria catastale e la reale collocazione dell’edificio de quo sul terreno, il quale per come sembrerebbe emergere dall’aerofotogrammetria allegata alla memoria, ricadrebbe all’interno della particella 7.

Se, per un verso, la nota di trascrizione relativa all’acquisto della particella n. 7 da parte della NA NI e Diatomite S.r.l. (allegato n. 3 della perizia extragiudiziaria a firma dell’Ing. Parisi) parrebbe escludere dalla vendita il “ villino di proprietà della signora AN ER ved. CO ”, per altro verso, la descrizione degli immobili non sarebbe chiara e non corrisponderebbe allo stato di fatto. Sicché la perizia di parte trasmessa dal ricorrente non avrebbe dissipato i dubbi sollevati dall’Ufficio.

Prima di poter realizzare opere edilizie nell’immobile de quo , sarebbe onere del ricorrente dimostrare la piena titolarità e l’esatta ubicazione del villino al fine di escludere che esso ,o una parte di esso, rientri nella confisca e, quindi, nel patrimonio indisponibile del Comune.

6. In occasione della camera di consiglio del 25.06.2025, fissata in adesione alla motivata richiesta di rinvio formulata dal difensore di parte ricorrente, la causa è stata cancellata dal ruolo camerale, considerata la sostanziale rinuncia alla tutela cautelare formulata con memoria del 21.06.2025.

7. Con memoria conclusiva del 31.10.2025, preceduta, in data 23.10.2025, dal deposito di corposa documentazione, tra cui una perizia integrativa redatta in data 8.10.2025, dal c.t.p. ing. Parisi, parte ricorrente ha ulteriormente argomentato le censure poste a base del gravame. In particolare, quanto al deficit istruttorio-motivazionale in cui sarebbe incorso il Comune nel ritenere, in modo del tutto ipotetico e dubitativo, che, almeno in parte, il villino oggetto di ristrutturazione rientri nel proprio patrimonio indisponibile, il ricorrente ha valorizzato le disposizioni di cui all’atto di costituzione di servitù prediale prot. n. 8675/2001 stipulato tra l’Agenzia del Demanio, Filiale di Reggio Calabria e la sig.ra IT RI CO, in proprio e quale procuratrice dei fratelli UI e US, nonché il sig. DO CO. Con il rogito in parola, preceduto da rilievi sui luoghi, effettuati da personale in servizio presso l’ex Ufficio del Territorio, giuste planimetrie allegate all’atto, discordanti dalle erronee e datate planimetrie catastali all’impianto, il Demanio dello Stato ha costituito sui terreni pervenuti a seguito della confisca disposta dal Tribunale di Reggio Calabria, confermata dalla Cassazione, Sezione Penale, in data 29.10.1986, distinti in Catasto al foglio di mappa 28, particelle 10-11-12-13-5-6-7-9, una servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del terreno individuato in Catasto al foglio 28, particelle 450-325-327-649-652-650-648-3-4-8 e casa colonica, siccome appartenenti in proprietà esclusiva alla sig.ra CO ed in comproprietà tra la stessa ed i fratelli.

La costituzione di siffatta servitù di passaggio, anche a favore del villino di campagna oggetto di causa, siccome escluso dal pregresso trasferimento effettuato, nel 1976, in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l. e, come tale, rimasto in proprietà della famiglia CO, comproverebbe oltremodo l’erroneità delle mere supposizioni che avrebbero illegittimamente indotto il Comune ad inibire il segnalato intervento di ristrutturazione.

Diversamente da quanto sostenuto dalla parte resistente, quindi, a fronte dei titoli traslativi dedotti in giudizio, tutti univocamente orientati al mantenimento della proprietà del villino in discussione in capo alla famiglia CO, sarebbe stato, semmai, onere del Comune di Palmi fornire la prova incontestabile dell’appartenenza dello stesso alla mano pubblica.

7.1 Con la memoria in questione, il ricorrente ha, inoltre, avanzato istanza di risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti alla mancata realizzazione del segnalato proposito edificatorio, quantificati in complessivi € 222.545,71 e coincidenti con i costi della progettazione, con la perdita della possibilità di usufruire di finanziamenti pubblici, con il mancato reddito, stante l’impossibilità di utilizzare il villino e con i rincari dei materiali e della manodopera necessari per la futura esecuzione dell’intervento; oltre agli interessi passivi sulle linee di credito all’uopo attivate, pari alla complessiva somma di € 8.273,00.

Il ricorrente ha, altresì, chiesto la condanna dell’amministrazione al pagamento di una somma equitativamente determinata, ai sensi dell’art. 96 comma 3 c.p.a.

8. Con memoria di replica del 10.11.2025, il Comune di Palmi ha eccepito l’inammissibilità della domanda risarcitoria poiché formulata, per la prima volta, dal ricorrente in sede di memoria conclusiva, non previamente notificata.

9. In sede di replica, giusta memoria depositata in data 11.11.2025, il ricorrente, dopo aver evidenziato che il mancato deposito di note conclusive da parte del Comune equivarrebbe a non contestazione delle censure poste a base del gravame, ha insistito in ricorso oltre che nell’accoglimento della domanda risarcitoria, con eventuale richiesta di liquidazione dei danni in via equitativa.

10. In occasione della pubblica udienza del 3.12.2025, audito il solo procuratore dell’amministrazione comunale, la causa è stata trattenuta in decisione.

11. Innanzitutto, devono essere scrutinate le eccezioni che consentirebbero una definizione in rito della controversia, siccome formulate dalla difesa dell’ente locale,.

12. Coglie nel segno l’eccezione di inammissibilità della domanda di accertamento dell’illegittimità del contegno inerte tenuto dal Comune di Palmi, a fronte della, sia pur motivata e documentata, istanza di riesame dell’impugnato divieto di esecuzione del segnalato proposito edificatorio.

Ciò in adesione a quel costante orientamento giurisprudenziale, condiviso dal Collegio, secondo cui « In caso di presentazione di istanza di autotutela, l'Amministrazione non ha l'obbligo di pronunciarsi in maniera esplicita in quanto costituisce una manifestazione tipica della discrezionalità amministrativa, di cui è titolare in via esclusiva l'amministrazione per la tutela dell'interesse pubblico; non è quindi configurabile un obbligo di provvedere a fronte di istanze di riesame di atti precedentemente emanati, conseguente alla natura officiosa e ampiamente discrezionale, soprattutto nell'an, del potere di autotutela ed al fatto che, rispetto all'esercizio di tale potere, il privato può avanzare solo mere sollecitazioni o segnalazioni prive di valore giuridicamente cogente » (così, da ultimo, tra le tante, Consiglio di Stato sez. V, 18/09/2025, n. 7369).

13. Priva di pregio si appalesa, invece, l’eccezione di inammissibilità della coeva domanda di annullamento del provvedimento con cui il Comune, dopo aver sollecitato il ricorrente, giusta nota prot. n. 4615 del 6.02.2025, a presentarsi presso gli uffici dell’Area 5 – Servizi al territorio giorno lunedì 10/02/2025 alle ore 10:00 al fine di esaminare gli atti e chiarire gli elementi e le motivazioni ostative alla prosecuzione dell’intervento edilizio il, il successivo 14.03.2025, ha vietato la realizzazione del segnalato proposito edificatorio.

Ed invero, la circostanza che la richiesta di aduzione/chiarimenti e documenti, per come formulata dall’ente locale con la nota del 6.02.2025, non sia stata riscontrata non può privare il ricorrente dell’interesse a contestare la legittimità del provvedimento emesso a definizione del procedimento.

Ciò per una duplice serie di ragioni.

13.1 Innanzitutto, in linea di principio, la pretesa decadenza ex lege della S.C.I.A. – rectius inefficacia della S.C.I.A. cui consegue l’implicito divieto di iniziare/proseguire l’attività segnalata - ricondotta dalla difesa dell’ente al disposto di cui agli artt. 23 T.U.E. e 19 L. n. 241/90, avrebbe potuto essere invocata soltanto laddove la richiesta di integrazione documentale fosse stata tempestivamente inoltrata da parte dell’ufficio competente.

Ed invero, proprio in forza delle disposizioni normative citate dalla resistente - artt. 19 commi 3 e 6 bis L. n. 241/90 e 23 comma 6 D.P.R. n. 380/2001, quest’ultimo disciplinante una segnalazione ad esecuzione non immediata, quale è quella di cui all’art. 19 L. n. 240/2001, ma differita - i rilievi circa l’eventuale carenza dei requisiti e dei presupposti per l’esecuzione del proposto intervento edilizio devono essere fatti entro il termine di 30 giorni dalla presentazione della segnalazione certificata di inizio attività.

Nel caso in esame, la S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire in esame è stata acquisita al protocollo comunale al n. 4812 ed al protocollo dello Sportello Unico per l’Edilizia al n. 807098, entrambi del 27 dicembre 2024. Sicché la richiesta di integrazione in questione risulta del tutto intempestiva, essendo stata inoltrata dal Responsabile dell’Area Urbanistica soltanto il successivo 6 febbraio 2025, ovvero oltre quel termine di 30 giorni, la cui infruttuosa decorrenza avrebbe potuto, eventualmente, determinare la pretesa decadenza ex lege della S.C.I.A. in esame.

13.2 In ogni caso, nella peculiare fattispecie in esame, atteso il carattere estremamente dubitativo degli accertamenti condotti dall’Ufficio circa la disponibilità giuridica del fabbricato, oggetto di intervento, in capo al proponente (soltanto ipotizzata come inesistente, giacchè sembrerebbe che lo stesso vada più correttamente identificato al foglio di mappa 28 part. 7, oggetto di confisca e, quindi, di successivo trasferimento in favore dello stesso ente locale), non può ragionevolmente ritenersi che il ricorrente, avendo allegato alla S.C.I.A. il rogito notarile attestante la disponibilità esclusiva del villino de quo , fosse obbligato a presentarsi presso gli uffici comunali ovvero a fornire documenti, pena la decadenza ex lege della segnalazione.

Ne consegue, l’ammissibilità, in rito, del ricorso in esame, siccome tendente a contestare la legittimità delle ragioni addotte dal Comune di Palmi a sostegno dell’impugnato rigetto della pratica edilizia di cui alla S.C.I.A. del 27.12.2024, adottato in data 14.03.2025 e consistente, a ben vedere, in un sostanziale divieto di realizzazione delle opere edilizie ivi segnalate.

14. Nel merito, la domanda di annullamento del provvedimento da ultimo indicata è fondata e, come tale, deve essere accolta.

15. L’apprezzamento della fondatezza di tutte le censure poste a base del gravame passa dalla preliminare considerazione secondo cui, in presenza di una richiesta autorizzativa ovvero di una segnalazione certificata di inizio attività, relativi ad un intervento edilizio, che siano corredate dalla puntuale allegazione, da parte del proponente, di un titolo di disponibilità dell’area ovvero dell’edificio oggetto di intervento, l’amministrazione non può spingersi a svolgere un’indagine istruttoria che si estenda fino alla ricerca, d'ufficio, di eventuali elementi limitativi, preclusivi o estintivi, del titolo di disponibilità in questione.

Diversamente opinando, a fronte dell’allegazione, da parte del richiedente, di un titolo di disponibilità prima facie attendibile l’amministrazione – chiamata a verificare che l’intervento proposto sia conforme alle regole, fissate ex ante, in tema di governo del territorio e connesse modifiche dell’assetto urbanistico/edilizio – dovrebbe dirsi legittimata a valutazioni squisitamente civilistiche, che, evidentemente, non le competono (cfr. Consiglio di Stato sez. IV, 4/10/2024, n. 7997).

Tanto più nell’ipotesi in cui, a fronte, lo si ripete, dell’allegazione di titolo di disponibilità ab extrinseco - ovvero nei limiti della rilevabilità ictu oculi - attendibile, siffatte valutazioni, di natura petitoria, siano orientate alla declaratoria di appartenenza dell’area oggetto di intervento in capo a quella stessa amministrazione che è stata chiamata a valutarne la conformità rispetto alla vigente disciplina urbanistico-edilizia.

16. Tanto premesso, in linea generale, coglie nel segno innanzitutto la censura secondo cui l’impugnato rigetto della pratica edilizia di cui alla S.C.I.A. è affetto da grave deficit istruttorio e motivazionale.

L’intervento edilizio in contestazione ha ad oggetto un fatiscente villino, sito in località Rovaglioso del Comune di Palmi, distinto in Catasto al foglio 28, particella 881(derivante dal frazionamento della soppressa part. 835 la quale, a sua volta, è derivata dall'originaria particella 8, giusta visura storica, non contestata, allegata alla perizia di parte allegata al ricorso) del quale, in sede di presentazione della S.C.I.A. del 27.12.2024, il ricorrente ha dedotto e documentato di essere proprietario, in via esclusiva, giusto atto di acquisto delle quote degli altri RE (rep. n. 13139, stipulato in Napoli, l’8.03.2024).

A fronte dell’allegazione di siffatto titolo di proprietà, costituente ab estrinseco idoneo titolo di disponibilità, in capo al ricorrente, del villino oggetto della segnalata ristrutturazione, l’amministrazione comunale di Palmi ha denegato il proposito edificatorio, sulla base della mera congettura secondo cui tale villino insisterebbe, almeno in parte, su una porzione di quella particella 7 che, in conseguenza delle vicende traslative risalenti al 1976 e della successiva confisca disposta dall’autorità giudiziaria penale, è successivamente confluita nel patrimonio indisponibile dello stesso Comune di Palmi.

Per come correttamente dedotto in ricorso, stante l’allegazione alla S.C.I.A. del rogito notarile rep. n. 13139, stipulato in Napoli, l’8.03.2024 (cfr. S.C.I.A. doc. all. 3 alla memoria difensiva del Comune depositata in data 6.06.2025), siffatte mere supposizioni, comprovate dall’utilizzo della locuzione sembrerebbe (in più occasioni mutuata, nel corso del giudizio, dalla stessa difesa dell’ente) non avrebbero legittimato l’amministrazione comunale di Palmi ad osteggiare il proposto intervento edificatorio, viepiù in quanto svolte pro domo sua .

16.1 Rebus sic stantibus e considerato l’interesse pubblico sotteso al potere amministrativo compulsato da una S.C.I.A. edilizia, sarebbe stato semmai onere dell’amministrazione comunale di Palmi opporre al ricorrente un contro-titolo idoneo a comprovare, con certezza, la proprietà pubblica, eventualmente in parte, dell’edificio in contestazione.

17. Colgono, inoltre, nel segno le ulteriori censure complessivamente tese a contestare ab imis la correttezza del dato istruttorio, sia pur dubitativo, secondo cui il villino de quo - o parte di esso – rientrerebbe nel patrimonio comunale in quanto parte integrante del compendio immobiliare traslato, nel 1976, in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l. e, successivamente, confiscato da parte dell’autorità giudiziaria penale.

17.1 L’apprezzamento di motivi di ricorso in parola passa dalla ricognizione di quel pacifico orientamento giurisprudenziale secondo cui in tema di cessione immobiliare, ai fini della prova dell'estensione della consistenza dell'immobile oggetto di trasferimento, va dato rilievo alla sua descrizione, e dunque all'indicazione dei suoi confini, che in genere rispecchia l'effettiva volontà delle parti e, soltanto, in via sussidiaria, ai dati catastali indicati nell'atto di cessione. Tali dati tecnici, infatti, preordinati all'assolvimento di funzioni tributarie, spesso sfuggono alla diretta conoscenza dei contraenti e possono essere non aggiornati, specie avuto riguardo ad immobili di data costruzione (cfr. Cassazione Civile sez. II, 11/10/2025, n. 27232; 18/04/2002, n. 5635; 30/05/2003 n. 8810; 24/04/2007, n. 9857; 13/10/1982, n. 5285; 18/07/1980, n. 4716).

Inoltre, per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni in essa riportate consentire di individuare, in modo univoco e certo, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce (cfr. Cassazione civile sez. II, 20/04/2023, n. 10627).

18. Tanto premesso, per come dedotto dal ricorrente, tra i beni elencati nella nota di trascrizione dell’atto traslativo stipulato, in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l., nel 1976, vi sono:

- il “ fabbricato in atto adibito alla pingitura delle uve e conservazione del vino, con annesso terreno circostante e retrostante corpo adiacente, il tutto limitante con stradella comunale Rovaglioso, con vigneto di cui alla particella 8 del foglio 28 e villino di proprietà della sig.ra AN ER, ved. CO; in catasto alla Partita 2959 f° 28 particella 7 fabbricato rurale, di are 3,50.

[…]

f) striscia di terreno larga metri venti da adibirsi a strada attraverso le particelle 12-10 e 9 del foglio 28, per terminare nella particella 9 nella zona compresa tra il villino di AN ER, il fabbricato adibito a pigiatura delle uve (particella 7) e il fabbricato distrutto (particella 6)».

18.1 Il villino di proprietà della sig.ra AN ER, ved. CO , indipendentemente dalla relativa identificazione catastale – peraltro non indicata - risulta, dunque, estraneo alle vicende traslative di cui alla nota in parola, costituendone piuttosto uno dei confini.

Più precisamente - per come del resto ammesso dalla stessa difesa comunale - dalla lettura della nota di trascrizione in parola, si evince come il compendio immobiliare costituito dal fabbricato in atto adibito alla pingitura delle uve e conservazione del vino, con annesso terreno circostante e retrostante corpo adiacente, in catasto alla Partita 2959 f° 28 particella 7 fabbricato rurale, di are 3,50 sia stato ceduto, in favore della società NA NI e Diatomite s.r.l. fino al limite - limitante si legge nella nota – tra gli altri confini, del villino di proprietà della sig.ra AN ER, ved. CO . Non oltre.

Il villino in questione, in uno alla relativa area di sedime, essendo stato inequivocabilmente indicato dai contraenti quale limite del compendio immobiliare di cui particella 7, oggetto di cessione, deve ritenersi estraneo, nella comune volontà delle parti, al trasferimento in parola e, quindi, a cascata, alieno alla confisca ed alla successiva devoluzione in favore del Comune di Palmi.

Pertanto, pur volendo ammettere - per come ipotizza la difesa dell’ente mediante il ricorrente utilizzo della locuzione sembrerebbe , così a pag. 8 II cv. della memoria del 6.06.2025 - che una porzione, più o meno estesa, del villino in contestazione (le scale, il ballatoio o, forse, anche una porzione di maggiore consistenza), ricada nella limitrofa particella 7, tale circostanza non ne determinerebbe comunque l’inclusione, neanche in parte, nel patrimonio della società NA NI e Diatomite s.r.l.

Se è vero, infatti, che, indipendentemente dalla relativa identificazione catastale, il villino, nella sua interezza, è rimasto estraneo alle vicende traslative del 1976, anche quella eventuale porzione dell’area identificata con la particella n. 7 che risultasse, di fatto, occupata dal villino medesimo - o da una parte dello stesso - non potrebbe, comunque, dirsi “colpita” dai summenzionati effetti traslativi, costituendone, nella comune ed espressa intenzione dei contraenti, un limite.

19. La domanda risarcitoria, per come eccepito dal Comune di Palmi, deve, invece, ritenersi inammissibile, in quanto del tutto estranea all’atto introduttivo del giudizio – laddove il ricorrente aveva formulato espressa riserva di agire in separata sede – ed articolata soltanto in sede di memoria conclusiva del 31.10.2025, non previamente notificata all’ente locale.

20. In conclusione, il ricorso è inammissibile avuto riguardo sia alla domanda di accertamento dell’illegittimità del contegno inerte tenuto dal Comune a fronte dell’istanza di riesame del 09.04.2025 che alla domanda di risarcimento dei danni, per le ragioni sopra esposte.

È, invece, fondato nel resto, con conseguente annullamento del provvedimento del 13.03.2025, prot. n. 9198 del 14 Marzo 2025, con cui il Comune di Palmi ha rigettato la pratica edilizia di cui alla SCIA, alternativa al P.d.C., protocollo SUE n. 807098/2024 del 27.12.2024, codice univoco SUE 2453, protocollo Comunale n. 48212 del 27.12.2024.

21. Le spese, tenuto conto della reciproca soccombenza, possono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria, Sezione Staccata di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie, in parte, dichiarandolo, nel resto, inammissibile, ai sensi di cui in motivazione.

Per l’effetto, annulla il provvedimento del 13.03.2025, prot. n. 9198 del 14 Marzo 2025, con cui il Comune di Palmi ha rigettato la pratica edilizia di cui alla SCIA, alternativa al P.d.C., protocollo SUE n. 807098/2024 del 27.12.2024, codice univoco SUE 2453, protocollo Comunale n. 48212 del 27.12.2024.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TE IS, Presidente

BE LL, Primo Referendario, Estensore

Domenico Gaglioti, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
BE LL	TE IS

IL SEGRETARIO