10416 /2020 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore
nella causa n.10416/2020 R.G., all'esito della discussione, ha emesso ai sensi dell'art.281sexies la seguente
s e n t e n z a
viste le conclusioni delle parti come da verbale di cau visti ed esaminati gli atti;

rilevato che con contratto di locazione commerciale stipulato in data 8 febbraio 2013 la società concedeva in locazione alla società , attiva nel settore della CP_1 Parte_1
gestione diretta di pubblici esercizi di ristorazione, le unità immobiliari site in Brescia in via Cefalonia n.49 come meglio specificate in contratto (cfr. documento n.1 di parte attrice)
per la durata di 12 anni e con rinnovo di ulteriori sei anni, con previsione di un canone annuo pari ad euro 84.000,00 oltre IVA e aggiornamento ISTAT;

1 rilevato che a sua volta la società aveva potuto avere la disponibilità delle suddette CP_1
unità immobiliari site in via Cefalonia n.49 nel Comune di Brescia in forza di contratto di locazione finanziaria stipulato a suo tempo con la società Hypo Alpe Adria NK spa,
proprietaria degli immobili;

rilevato che successivamente, in data 28 settembre 2018, la società e la società 108 Pt_1
stipulavano un nuovo contratto di locazione commerciale per la durata di 11 anni e tre mesi e rinnovabile per altri sei anni, con canone annuo pari sempre ad euro 84.000,00,
avente ad oggetto, oltre alle unità immobiliari già individuate dal precedente contratto,
anche la particella n.97 sub. 316 che la conduttrice aveva intenzione di adibire ad Pt_1
area giochi per bambini per il locale di ristorazione già oggetto della locazione;

rilevato tuttavia, secondo le deduzioni di parte attrice, nel mese di novembre 2018, dopo soli due mesi dalla stipula di tale nuovo contratto e quando la società aveva già Pt_1
Con intrapreso i lavori di progettazione per la realizzazione dell'area giochi, la società
comunicava alla società l'interruzione delle trattive con la società Hypo NK, Pt_1
proprietaria degli immobili, per l'acquisto degli stessi, e successivamente anche tale società comunicava direttamente alla società di essere rientrata nella disponibilità Pt_1
dei locali intimandole di sospendere ogni pagamento alla società 108;
rilevato che solo a questo punto, sempre secondo le deduzioni attoree, la società Pt_1
Con veniva a sapere che il contratto di locazione finanziaria tra la società e Hypo NK si era risolto ancora in data 31 marzo 2015, per cui il contratto stipulato tra la stessa e Pt_1
Con la società nel settembre del 2018 era inefficace e in ogni caso inopponibile alla società
proprietaria Hypo NK, la quale, a seguito di lunghe trattative, in data 15 maggio 2019
2 acconsentiva a concludere un nuovo contratto con la società ma a condizioni Pt_1
Con peggiorative per quest'ultima rispetto al contratto del 2018 con la società , atteso che veniva esclusa dall'oggetto del contratto la particella n.97 da adibire ad area giochi e il canone di locazione subiva un aumento da euro 84.000,00 ad euro 89.628,90 annui;

rilevato dunque che la società ritenendo di aver subito un danno a causa della Pt_1
mala fede serbata dalla società 108 nella fase delle trattative e poi dell'esecuzione del contratto del 28 settembre 2018, ed invocandone altresì il conseguente inadempimento degli obblighi assunti atteso che il contratto doveva considerarsi inefficace non essendo la società 108 legittimata a locare l'immobile, citava in giudizio la società chiedendo CP_1
che venisse condannata a risarcire ad essa società attrice tutti i danni subiti, quantificabili nell'importo complessivo di euro 69.028,42 (o nella maggiore o minore somma accertata in corso di causa), di cui euro 62.386,31 pari alla differenza, per 133 mensilità (dal mese di dicembre 2018 al mese di dicembre 2029, data di scadenza del contratto stipulato con la società Hypo NK) tra il canone annuo di euro 84.000,00 previsto dal contratto del 28
Con settembre 2018 con la società ed il canone annuo di euro 89.628,90 previsto dal contratto 17 maggio 2019 con la società Hypo NK, ed il restante importo di euro 6.624,17
per le spese di registrazione e risoluzione dei vari contratti, nonché per le spese sostenute per la progettazione dell'area bimbi, mai realizzata, come da fatture prodotte agli atti;

rilevato che si costituiva la società chiedendo che la domanda di parte attrice CP_1
venisse dichiarata inammissibile oppure rigettata in quanto infondata in fatto e in diritto,
deducendo la propria buona fede nei rapporti con la società precisando che il Pt_1
contratto di locazione finanziaria con la società Hypo si era effettivamente risolto nel 2015
3 ma tale risoluzione era poi stata superata dalla stipula nel gennaio 2018 di un contratto
Con preliminare di compravendita tra le parti in forza del quale la società aveva mantenuto la disponibilità degli immobili, deducendo per il resto che parte attrice non aveva provveduto a provare il fondamento delle proprie richieste, in particolare con riferimento al danno futuro;

rilevato che in corso di causa il giudice ammetteva alcuni dei capitoli di prova per testi dedotti da parte attrice, e successivamente, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di ulteriore attività istruttoria, invitava le parti a precisare le conclusioni e,
all'esito della discussione, tratteneva la causa in decisione;

ciò premesso, va rilevato innanzitutto che la causa può ben essere decisa sulla base della documentazione prodotta agli atti dalle parti e delle risultanze testimoniali;

ritenuto innanzitutto che la valutazione sul fondamento della domanda attorea presuppone una preliminare e breve ricostruzione dei rapporti intercorsi tra la società CP_1
[... e la società Hypo NK, proprietaria degli immobili oggetto del presente giudizio;

rilevato che i rapporti tra le due società, alla data dei fatti per cui è causa (ossia nel mese di settembre 2018) risultavano regolati in forza del contratto preliminare di compravendita del 12 gennaio 2018, regolarmente registrato (cfr. documento n.13 di parte convenuta), che prevedeva espressamente, all'articolo 15, la data del 31 luglio 2018 quale termine per la conclusione del contratto definitivo, specificando poi all'articolo 17 che “il termine del 31
luglio 2018… è considerato essenziale nell'esclusivo interesse di Hypo NK, sicché la mancata
conclusione del Contratto Definitivo comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto
preliminare” e ancora all'articolo 18 che “in caso di mancata conclusione, per qualsiasi causa, del
4 Contratto Definitivo entra la data del 31 luglio 2018 e comunque in caso di recesso di Hypo NK
dal presente contratto preliminare… la parte promissaria acquirente si obbliga a consegnare e
rilasciare gli immobili in favore della Hypo NK entro e non oltre il termine del giorno 11 agosto
2018”;
rilevato dunque che al 28 settembre 2018, data della stipula del nuovo contratto di locazione commerciale tra la società attrice quale conduttrice e la società convenuta Pt_1
108 quale locatrice, quest'ultima aveva già perso la disponibilità giuridica degli immobili oggetto di causa, pur conservandone ancora la mera disponibilità materiale, atteso gli immobili verranno poi restituiti alla società Hypo solo in data 22 novembre 2018 (cfr. doc.
n.14 di parte convenuta);
Con ritenuto di conseguenza che la società alla data della stipula del contratto di locazione non era legittimata a concludere il citato contratto dato che, attesa la mancata conclusione entro il 31 luglio 2018 del contratto definitivo per l'acquisto dell'immobile, essa si era obbligata con la società proprietaria a consegnare e rilasciare gli immobili in questione in favore della Hypo NK entro e non oltre il termine del giorno 11 agosto 2018;
ritenuto poi quanto all'efficacia di tale contratto che, secondo l'orientamento maggioritario della Suprema Corte, che questo giudice condivide e fa proprio, “salvo il caso in cui ne abbia
acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) del bene da parte
del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale
discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con
l'effettivo legittimato” (cfr. Cass. n.15292/2019), per cui, correttamente, la società Hypo
5 NK, effettiva legittimata, ha ritenuto tale contratto inopponibile nei propri confronti,
stipulando successivamente a condizioni diverse un nuovo contratto con la società Pt_1
ritenuto dunque che il contegno complessivamente osservato dalla società 108 nella conclusione di un contratto con la società non riferendo il reale stato dei rapporti Pt_1
con la società proprietaria Hypo e le precise condizioni del contratto preliminare di compravendita e gli effetti della mancata stipula del definitivo nel termine previsto, si pone in evidente contrasto con gli obblighi di buona fede, correttezza e informazione previsti dagli articoli 1175, 1337 e 1375 cc, in quanto la società 108 avrebbe dovuto comunicare tempestivamente alla propria conduttrice l'intervenuta modifica dei Pt_1
rapporti con la società proprietaria Hypo NK e avrebbe altresì dovuto astenersi dal condurre ulteriori trattative con la conduttrice, inducendola a confidare sulla validità ed efficacia di un contratto relativo ad un immobile di cui essa aveva ormai perso la disponibilità giuridica, costringendo così la società ad una successiva e ulteriore Pt_1
trattativa con il soggetto proprietario, cioè la società Hypo NK;

rilevato dunque che per i motivi di cui sopra deve ritenersi accertata in capo alla società
una responsabilità precontrattuale, cui si applicano le disposizioni dell'articolo 1218 CP_1
cc, in forza del quale spetta al creditore la sola allegazione dell'inadempimento e grava invece sul debitore la prova liberatoria, che tuttavia nel caso di specie non è stata fornita dalla società convenuta, e pertanto la società attrice ha diritto al risarcimento dei Pt_1
danni effettivamente subiti (e provati) ad essa derivati in conseguenza del comportamento non corretto da parte della società CP_1
6 ritenuto in merito al quantum che parte attrice lamenta un aumento del canone annuo di
Con locazione da euro 84.000,00, come previsto con il contratto sottoscritto con la società in data 28 settembre 2018, ad euro 89.628,90 oltre IVA, come previsto con il contratto sottoscritto con la società Hypo NK in data 17 maggio 2019, da corrispondersi in rate anticipate mensili di pari importo per complessivi 7.469,07 oltre IVA per ciascuna rata, per un totale quindi, da calcolarsi nel periodo di 133 mensilità tra dicembre 2018 a dicembre
2029, di euro 62.386,31;
ritenuto che mentre da un lato è evidente il danno emergente, diretto e immediato, subìto
e provato da parte attrice con riferimento ai pagamenti dei canoni mensili concretamente già effettuati sino alla data della presente sentenza, dall'altro si configura, rispetto agli esborsi ancora ad eseguirsi, un danno futuro, in relazione al quale è necessario compiere una valutazione prognostica secondo un giudizio di ragionevolezza circa la necessità di futuri esborsi economici secondo criteri di certezza o di elevata percentuale di probabilità;
rilevato tuttavia, con riferimento agli importi già pagati sino alla data odierna, che parte attrice non ha provveduto a documentare e provare i pagamenti effettuati, né può operare la presunzione per il solo fatto della relativa previsione contrattuale, per cui la relativa domanda va rigettata per mancanza di prova;

ritenuto altresì che, in mancanza di prova circa il pagamento dei canoni di locazione già
scaduti, non può ragionevolmente ritenersi provata, secondo criteri di certezza o probabilità, la sussistenza di un danno futuro in relazione ai canoni di locazione a scadere,
e dunque anche tale domanda va rigettata;

7 ritenuto per il resto che parte attrice ha senz'altro diritto al rimborso delle spese sostenute per la progettazione dell'area giochi per bambini, la cui sussistenza si desume anche da quanto dichiarato dal teste all'udienza 23 marzo 2022, secondo cui “ricordo Testimone_1
che io feci presente… che aveva stipulato un paio di mesi prima il nuovo contratto di Pt_1
locazione con 108 e mi disse che non riconosceva questo contratto;
io sospesi Per_1
immediatamente gli investimenti e le spese già avviati per la ristrutturazione dell'area bimbi” (cfr.
pag. n.3 del verbale di udienza del 23 marzo 2022), spese che risultano documentate per l'importo di euro 480,96 (cfr. fattura n.18/2019, doc. n.4 di parte attrice), ed euro 2.415,60
(cfr. fattura n.311/2018, doc. n.5 di parte attrice) e ammontano quindi ad oggi con rivalutazione ed interessi rispettivamente ad euro 635,00 ed euro 3.185,00;
ritenuto altresì che parte attrice ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la registrazione e la risoluzione del contratto di locazione del 28 settembre 2018 con la società
per l'importo complessivo di euro 782,50 (cfr. docc. prodotti da parte attrice), CP_1
somma che ammonta ad oggi complessivamente con rivalutazione e interessi ad euro
1.028,00, mentre non ha diritto alla restituzione di quelle relative alla registrazione del successivo contratto con Hypo NK datato 17 maggio 2019 (cfr. doc n.16 di parte attrice),
in quanto comunque gravanti su parte attrice;

ritenuto dunque conclusivamente che la società convenuta va condannata a pagare CP_1
alla società attrice la somma complessiva di euro 4.848,00, con gli interessi legali Parte_2
sulla somma così determinata da oggi sino al saldo effettivo, oltre alle spese legali che si liquidano come in dispositivo con riferimento al valore accertato di causa;



P.Q.M.


8 il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria domanda e/o eccezione, così giudica:
a) condanna la società a pagare alla società a titolo di risarcimento CP_1 Parte_2
del danno patrimoniale subito e provato, la somma di euro 4.848,00, con gli interessi sulla somma così determinata da oggi sino al saldo effettivo;

b) condanna la società a rimborsare alla società le spese di causa che CP_1 Parte_2
si liquidano in euro 4.000,00 per compensi professionali ed in euro 786,00 per spese/anticipazioni, oltre rimborso forfettario spese, IVA e CPA come per legge..
Così deciso in Brescia il 12 settembre 2025
Il giudice
Gianni Sabbadini
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