R.G. n. 8349/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Sezione LOCAZIONE
Oggi 26 settembre 2025 compaiono per parte intimante l'Avvocato ALBERTO MARENZI in sostituzione dell'Avvocato GIUSEPPE MONDINI e per parte intimata l'Avvocato LUCA
AMBROSETTI i quali chiedono che la causa venga decisa insistendo ciascuno per l'accoglimento delle domande formulate nei rispettivi atti difensivi.
E' presente ai fini della pratica forense la dottoressa Persona_1
IL GIUDICE previa lettura del dispositivo decide la presente causa come da separato provvedimento.
Manda alla cancelleria.
Il Giudice
Paola Agliardi
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, all'esito dell'udienza del
26 settembre 2025, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8349 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2024 e vertente
TRA società (codice fiscale/partita IVA ), rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'Avvocato GIUSEPPE MONDINI del Foro di Brescia;

INTIMANTE società (codice fiscale/partita IVA ), rappresentata e Controparte_1 P.IVA_2 difesa dall'Avvocato LUCA AMBROSETTI del Foro di Brescia;

INTIMATA
A seguito di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificata, la convenuta si costituiva in giudizio Controparte_1 opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la società deduceva il mancato pagamento da parte della società Parte_1 Controparte_1
(già impresa individuale dell'importo complessivo
[...] Controparte_2 pari ad euro 12.405,92 a titolo di canoni maturati da settembre 2023 ad aprile 2024 per la locazione dell'unità immobiliare sita in Erbusco (BS) alla Via dell'Industria n. 81 (catastalmente mappale 348 sub. 8 del foglio 35), come da contratto di locazione ad uso commerciale del 1 giugno 2018, debitamente registrato;
chiedeva pertanto la convalida dello sfratto intimato nei pagina 2 di 6 confronti della e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i Controparte_1 canoni scaduti e a scadere.
La convenuta si costituiva in giudizio chiedendo in via principale e Controparte_1 nel merito di rigettare la domanda di convalida dell'intimato sfratto con conseguente rigetto della domanda di emissione del decreto ingiuntivo non sussistendo alcuna morosità e di disporre il mutamento del rito senza concedere l'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc non ricorrendone i presupposti di legge.
In particolare, alla prima udienza di trattazione il Giudice prendeva atto dell'avvenuto pagamento, successivamente alla notifica dell'atto introduttivo, dell'importo intimato di euro
12.405,92.
Quindi, all'udienza del 5 luglio 2024, stante anche il pagamento del dovuto per interessi e spese di lite entro il termine concesso ex art. 666 cpc, disponeva mutamento del rito con onere a carico delle parti di attivare la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010.
Fallito il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito, come da verbale prodotto, il Giudice concedeva alle parti termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Ritenuta chiusa la fase istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni;
quindi la causa veniva decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte intimante ha dimostrato il titolo alla base della sua pretesa creditoria e la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice risulta fondata in fatto ed in diritto.
Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”.
pagina 3 di 6 Ai sensi dell'articolo 5 L.392/78 e salvo quanto previsto dall'articolo 55 della medesima legge, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Precisato, per quanto occorrer possa, che l'articolo 55 - cosiddetto termine di grazia - per giurisprudenza maggioritaria non trova diretta applicazione nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il richiamato articolo 1455 fissa il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento come limite minimo alla facoltà riconosciuta alla parte non inadempiente di chiedere la risoluzione del contratto.
In mancanza di una clausola risolutiva espressa validamente apposta al contratto ed invocata, la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento spetta al giudice e l'orientamento più consolidato sul criterio in base al quale condurre il giudizio, è quello che impone una valutazione in termini di relatività, nel senso che il giudice è chiamato ad accertare in concreto la gravità dell'inadempimento mediante la combinazione sia di elementi oggettivi, ovvero l'incidenza dell'inadempimento e dei suoi effetti sull'economia complessiva del rapporto contrattuale, sia di elementi soggettivi, quali l'interesse del contraente all'esatto e tempestivo adempimento.
Oggetto di valutazione è quindi, da un lato, l'interesse del creditore all'adempimento della prestazione e la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto creando uno squilibrio del sinallagma contrattuale (in astratto, per la sua entità e, in concreto, per il pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente); dall'altro, il comportamento delle parti ed in particolare il “complessivo comportamento osservato dal conduttore” ovvero sia quello tenuto durante la locazione sia quello successivo alla proposizione della domanda, dovendo essere lo stesso idoneo a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
Che nel caso di specie l'inadempimento della conduttrice debba ritenersi connotato dal carattere della gravità si evince proprio dal reiterato ritardo nel pagamento dei canoni e dal mancato rispetto degli obblighi contrattuali.
Sia nel corso della locazione che nel corso del giudizio, pur continuando a detenere il bene con un comportamento sicuramente concludente e sintomatico della permanenza del sinallagma contrattuale, l'intimata non ha correttamente adempiuto alle sue obbligazioni: ha infatti sanato la morosità solo dopo l'intimazione, ha di nuovo e più volte sospeso il pagamento dei canoni successivamente maturati, ha in ogni caso adempiuto con grave ritardo rispetto a quanto contrattualmente stabilito e ad oggi risulta nuovamente morosa avendo omesso il pagamento delle mensilità maturate da luglio 2025.
pagina 4 di 6 Quindi, nel caso di specie le domande/eccezioni formulate dalla società Controparte_1 non possono trovare accoglimento in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque
[...] non provate (in particolare non sussistono condizioni legittimanti la sospensione del pagamento del canone anche in riferimento alla possibilità di acquistare l'immobile locato ed alla pendenza di trattative tra le parti mai sfociate in alcun atto concreto;
mentre il deposito cauzionale, normalmente versato all'inizio del rapporto contrattuale a copertura degli eventuali danni arrecati al bene, esplica la sua diversa funzione di garanzia proprio alla risoluzione del contratto ed alla riconsegna del bene).
Sussistono invece i presupposti di legge per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti. A parere di chi giudica infatti l'inadempimento oggetto di valutazione deve ritenersi rilevante ex art. 1455 del codice civile e grave al punto da legittimare la risoluzione del rapporto.
La convenuta va quindi condannata al pagamento in favore della locatrice dei canoni, interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile che viene fissato entro e non oltre il termine ultimo del 30 ottobre 2025.
Inoltre, per il generale principio della soccombenza, la convenuta va altresì condannata alla rifusione in favore della società delle spese e competenze del giudizio Parte_1 ordinario che si liquidano, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 3.000,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
P.T.M.
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla società con intimazione di sfratto per morosità e contestuale Parte_1 citazione per la convalida ritualmente notificata nei confronti della società Controparte_1 così provvede:
[...]
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale che intercorre tra le parti, relativo all'immobile sito in Erbusco (BS) alla Via dell'Industria n. 81 (catastalmente mappale 348 sub. 8 del foglio 35) per grave inadempimento della conduttrice;

- rigetta le domande/eccezioni formulate dalla società in quanto Controparte_1 infondate in fatto e/o in diritto e comunque non provate;

pagina 5 di 6 - condanna la società al rilascio del predetto immobile, libero da Controparte_1 cose e persone, entro e non oltre il termine ultimo del 30 ottobre 2025;
- condanna la società al pagamento in favore della società Controparte_1 Pt_1 dei canoni, interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori
[...] tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile predetto;

- condanna la società al pagamento in favore della società Controparte_1 Pt_1 delle spese e competenze del giudizio ordinario che liquida, tenuto conto anche
[...] dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in
Euro 3.000,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 26 settembre 2025.
IL GIUDICE
Paola Agliardi
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