REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, Prima Sezione Civile, in persona del giudice monocratico dott.ssa Raffaella Cappiello, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3384/2021 R.G., riservata in decisione con ordinanza del 30.04.2025 resa all'esito del deposito di note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 31 marzo 2025 avente ad oggetto: distanze legali
TRA

rapp.ta e difesa dall'avvocato Claudio Parte_1
Lombardi giusta procura a margine dell'atto di citazione, elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso sito in Napoli, Via Manzoni, 30
ATTORE
E
, rapp.ta e difesa dall'avvocato Massimo Esposito giusta procura in CP_1 calce all'atto di costituzione, elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso sito in Sorrento, al Corso Italia, 186
CONVENUTO

CONCLUSIONI: Con note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 31 marzo 2025, ai sensi dell'art 127 ter c.p.c., le parti si riportavano ai rispettivi scritti di causa chiedendone l'accoglimento.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la società Parte_1
ha citato in giudizio, innanzi al Tribunale di Torre Annunziata,
[...] CP_1 per sentir accertare l'avvenuta sottoscrizione, in data 05.04.2013, di una
[...] scrittura privata tra le parti in virtù della quale, premessa la reciproca rinuncia dei paciscenti all'osservanza delle distanze di cui agli artt 873 e 907 cod.civ., la convenuta riconosceva il diritto dell'attrice di realizzare il muro di confine tra le rispettive proprietà dell'altezza di metri cinque, con facoltà delle parti di costruirvi anche in appoggio e correlativa rinuncia della convenuta a CP_1 far valere il diritto al rispetto delle distanze ex lege dalle aperture esistenti sul propsetto ovest del fabbricato di sua proprietà.
In particolare, deduceva l'attrice di essere proprietaria, in Sorrento, di un terreno riportato in catasto, foglio 3, particella 1037 e, che, detto terreno è confinante con la particella 859 riportata in catasto al foglio 3 di Sorrento, in proprietà della parte convenuta le parti, con la richiamata CP_1 scrittura privata, avevano rinunziato reciprocamente ai diritti derivanti dagli artt. 873 e 907 c.c., dando luogo a costruzioni nell'ambito delle rispettive proprietà senza il rispetto delle distanze legali tra confini.
Deduceva infatti l'attrice che, dalla progettazione approvata dal CP_2
per la ristrutturazione del fabbricato rurale di proprietà di
[...] CP_1
insistente sul terreno sopra identificato e confinante con la proprietà
[...] attorea, emergeva la previsione di aperture a distanza non regolamentare dal confine. Pertanto, le parti, al fine di evitare l'insorgere di questioni relative al mancato rispetto delle distanze legali, con la scrittura privata redatta e sottoscritta in data 05.04.2013 avevano concordato, in via transattiva, di rinunziare rispettivamente ai diritti reciproci così come previsti dagli artt. 873 e
907 c.c., e che, la società avrebbe costruito a proprie cure e Parte_1 spese un muro di confine, con le caratteristiche indicate nella planimetria allegata alla scrittura privata, dell'altezza di metri cinque, concordando altresì che il detto muro potesse essere utilizzato in appoggio e che CP_1 rinunziava ad ogni diritto in ordine alla distanza tra il muro da costruire e le aperture esistenti sul prospetto ovest del fabbricato di sua proprietà.
Infine, parte attrice specifica che, nella citata scrittura, veniva erroneamente indicata la particella di sua proprietà – come particella 1089 in luogo di 1037 – e che, ad eccezione dell'erroneità nell'indicazione del numero di particella, come sopra rilevato, veniva correttamente individuato il confine tra le particelle 1037
e 859 foglio 3 di Sorrento, in proprietà delle parti, come era dato evincere dalla perizia di parte alleata in atti.
Volendo procedere alla materiale costruzione del muro di confine, pertanto, parte attrice chiedeva, a tal scopo, accertarsi la validità dell'accordo sottoscritto dalle parti e la validità ed autenticità delle relative sottoscrizione, anche ai fini dell'opponibilità ai terzi della prefata scrittura, posto che le sottoscrizioni non erano state autenticate,.
si costituiva ritualmente in giudizio deducendo che, per sua CP_1 conformazione e caratteristiche, il muro ad edificarsi, come previsto nella richiamata scrittura privata, non poteva considerarsi alla stregua di un mero di confine, avendo altezza di cinque metri, ma a tutti gli effetti quale nuova costruzione e che, in quanto tale, la stessa avrebbe dovuto osservare la distanza dai fabbricati di almeno 10 metri, come previsto dai regolamenti locali, inderogabili ad opera delle parti.
In ragione di tale rilievo e della inderogabilità delle distanze fra edifici stabilite dai regolamenti locali, chiedeva dichiararsi la nullità parziale CP_1 della scrittura privata in esame, con vittoria di spese e competenze di lite. Ritualmente instaurato il contraddittorio e concessi i termini di cui all'art 183, comma VI c.p.c., dopo diversi rinvii per tentare una bonaria risoluzione della controversia, il giudice disponeva procedersi a ctu al fine di verificare lo stato dei luoghi e le distanze esistenti fra gli edifici in proprietà delle parti;
quindi, depositata la consulenza, con ordinanza resa in data 30.04.2025 in sostituzione dell'udienza del 31 marzo 2025, sulle conclusioni di cui in epigrafe, la causa veniva riservata in decisione previa concessione alle parti di un termine di giorni 30 per il deposito di comparse conclusionali e di un ulteriore termine di giorni 20 per le comparse di replica, a decorrere dal 5 maggio 2025.
Va da subito asserito che i firmatari della scrittura privata del 5.04.2013, dopo aver dato atto della costruzione, nel corso degli anni, di fabbriche a distanze inferiori a quelle di legge, hanno poi espressamente rinunciato, nel successivo art 2), “ai diritti loro derivanti dagli artt. 873 e 907 codice civile in materia di distanze nelle costruzioni di luci e vedute con riferimento alle opere realizzate e realizzande”
Come noto, l'art 873 c.c. in materia di distanze fra edifici, dispone che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore».
Orbene, l'art 873 c.c. è unanimemente riconosciuto come norma derogabile dalla volontà negoziale dei privati, contrariamente alle norme dettate dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici locali, di natura evidentemente pubblicistica da cui discende l'inderogabilità delle stesse da parte dei privati
(cfr., da ultimo, Cass. 26270/2018 e Cass. 1731/2020).
I regolamenti locali hanno, pertanto, carattere integrativo della citata primaria norma.
Tale assunto è giustificato dall'art. 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 secondo cui i Comuni nell'ambito della propria autonomia normativa di cui all'art. 3 TUEL, disciplinano l'attività edilizia fissando le distanze tra le costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile, statuendo espressamente che non è possibile derogare alle distanze tra fabbricati e confini per accordo tra i confinanti, e ciò, a tutela dell'interesse superiore di salute pubblica e governo del territorio.
Le prescrizione dell'inderogabilità dei regolamenti edilizi comunali, quindi, nell'ambito di un'interpretazione costituzionalmente orientata, sulla base dell'art. 32 della Costituzione, si giustifica in relazione alla prevalenza dell'interesse pubblico rispetto a quello della tutela degli interessi privati.
Pertanto, solo in assenza di più stringenti disposizioni regolamentari locali, sarà senz'altro possibile una deroga negoziale tra privati alla distanza minima di tre metri tra costruzioni insistenti su fondi finitimi.
Di contro, è pacifica l'inderogabilità assoluta della disposizione di cui all'art. 9
D.M. 1444/1968, non solo da parte dei privati, ma anche da parte dei regolamenti locali, con conseguente nullità ed inefficacia di negozi privati di eventuali disposizioni regolamentari non conformi, in quanto contra legem (cfr.
T.A.R., Genova, sez. I, 26/03/2010, n. 1235).
Ciò posto, per il caso che quivi ci occupa, l'accordo intercorso tra le parti con la scrittura privata oggetto di giudizio, peraltro neppure autenticata dal Notaio , va dichiarato nullo per violazione di norma imperativa, in ossequio alla giurisprudenza di legittimità che con l'ordinanza n. 24827/2020 ha chiarito che le pattuizioni tra proprietari confinanti non possono derogare alle distanze prescritte dal regolamento edilizio e che un manufatto assentito attraverso pattuizioni (di forma privata) costituisce comunque un abuso edilizio, se non rispetta le norme urbanistiche locali.
In tema di distanze legali le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati.
Sul punto il CT nominato in corso di giudizio ha rilevato che “dalla lettura delle
Norme tecniche di attuazione del P.U.C. di Sorrento, visto che in zona B, zona in cui ricadono i due fabbricati, niente viene previsto per la distanza dai confini”
Occorre tuttavia osservare, come sopra specificato, che in materia si impongono le norme di cui all'art 9 del Decreto Interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 il quale prescrive per i nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A ''la distanza minima assoluta di metri 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti'' (comma 1, n. 2), mentre sono ammesse distanze inferiori solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano-volumetriche comma 3, ultimo periodo).
Si tratta di norma statale che detta prescrizioni e parametri per l'urbanizzazione e l'attività edilizia cui devono attenersi gli enti locali nell'esercitare le loro funzioni di governo del territorio (adozione e approvazione degli strumenti urbanistici, anche attuativi, e delle relative norme tecniche). Sia le norme comunali che regionali non possono andare in deroga ai limiti minimi stabiliti da tale decreto, in quanto norma di rango sovraordinato, potendo soltanto prevedere più stringenti e rigide prescrizioni riguardo gli standard urbanistici ed edilizi (minori altezze, maggiori distanze, minori indici di fabbricabilità, ecc). Ne consegue che, nel silenzio del PUC, devono ritenersi operativi gli standard edilizi di cui alla richiamata normativa, con prescrizione di una distanza minima fra fabbricati di nuova costruzione ( per tali dovendosi intendere anche i fabbricati che, per effetto di successivi interventi di ampliamento, vengano ad avere una sagoma o un volume differenti rispetto a quelli del preesistente organismo edilizio)
Quanto, poi, alla costruzione del muro di confine, previsto dal successivo art 3) della scrittura, le parti hanno convenuto che “lungo tutto il tratto in cui la particella 859 confina con la particella 1089 (in realtà la 1037, come sopra precisato) la costruisca a proprie cure e spese un muro di confine avente altezza Parte_1 di m. 5 a partire dalla quota 00, ovvero dalla confluenza fra le particelle 859,1089 ed
860”
Va, in via preliminare osservato che, secondo la giurisprudenza della Suprema
Corte, “il muro di cinta che abbia le caratteristiche previste nell'art. 878 cod. civ.,ai fini dell'esenzione dal rispetto delle distanze legali imposte dall'art.873 cod.civ., deve essere essenzialmente destinato a recingere una determinata proprietà onde separarla dalle altre,non superare un'altezza di tre metri ed avere entrambe le facce isolate da altre costruzioni. (Nella specie la S.C., in base all'enunciato principio, ha confermato la decisione di merito che aveva considerato costruzione il muro di confine sovrastante il livello di campagna, delimitante il fondo su due lati e realizzato per un tratto in aderenza ad un muro sul confine)” (cfr Sez. 2, Sentenza n. 20351 del 20/11/2012)
Ebbene, nel caso che ne occupa, è evidente come il muro cui le parti fanno riferimento nella menzionata scrittura, non possegga i requisiti per essere qualificato quale muro di confine, come tale sottratto al rispetto delle distanze di cui all'art 873 c.c., quanto piuttosto come nuova costruzione, da erigersi nel rispetto di tali limiti.
Sul punto il CT nominato in corso di causa ha rilevato inoltre che “Visto già quanto riportato nel punto precedente, e dalla rappresentazione grafica riportata nel grafico di rilievo (cfr. Allegato C – grafico di rilievo con distanze tra i fabbricati fronteggianti), si nota che le distanze effettive tra i due manufatti, variano da un minimo di 31 cm sul lato nord ovest ad un massimo di 100 cm sul lato sud est, quindi le distanze, come già detto precedentemente non sono regolamentari. Nel caso in cui si andrebbe a costruire un muro in tale intercapedine, cosa anche impossibile, viste le esigue distanze, le stesse si ridurrebbero ulteriormente. Ma nonostante tale precisazione, c'è da dire che, la scrittura privata tra le parti, prevedeva di edificare un muro avente altezza 5,00 m, lo stesso non è possibile in quanto: un muro di altezza maggiore di 3,00 m è costruzione e quindi fa distanza. Alla luce di quanto affermato il muro non può essere costruito in quanto fa distanze e le stesse non sono rispettate, ed inoltre anche gli spazi sono talmente esigui che sarebbe proprio impossibile logisticamente”.
Sulla scorta di quanto precisato dal CT emerge l'impossibilità logicistica e materiale di costruzione del muro, essendo gli spazi fra i fabbricati troppo esigui.
Ne consegue che, al di là della violazione di norme imperative, e dunque della nullità della relativa pattuizione e della successiva rinuncia di cui all'art 4), il negozio è nullo anche per impossibilità dell'oggetto, attesa la fisica e materiale impossibilità, in ragione dell'esiguo spazio esistente fra le proprietà confinanti, di costruire tale muro. Alla luce di quanto esposto, quindi, va dichiarata la radicale nullità della scrittura privata intervenuta fra le parti in data 5.04.2013 con la conseguenza che la domanda proposta da parte attrice non può trovare accoglimento, sebbene la provenienza di tale scrittura da coloro che ne risultano apparenti firmatari, in ragione del mancato disconoscimento della stessa, non possa essere messa in dubbio.

4. Le spese di lite, tenuto conto del positivo accertamento della provenienza della scrittura dalle parti in causa e del rigetto della domanda attorea in ragione della rilevata nullità delle pattuizioni negoziali (cui invero hanno dato luogo entrambi i contraenti), vanno compensate fra le parti nella misura della metà e poste, per la restante metà a carico della convenuta. La liquidazione, da operarsi sulla base dei parametri previsti dal D.M. 147/2022 ratione temporis applicabile, viene effettuata come da dispositivo, avuto riguardo alle tariffe minime dello scaglione di riferimento ( cause di valore indeterminabile di bassa complessità, compreso fra € 26.001,00 ed € 52.000,00) tenuto conto della semplicità delle questioni trattate e della limitata attività istruttoria espletata ( risoltasi nel solo svolgimento di una ctu).
Anche le spese di CT, liquidate come da separato decreto in atti, vengono definitivamente poste a carico dell'attrice soccombente per la metà e per la restante metà compensate fra le parti in lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, Prima Sezione Civile, in persona del giudice monocratico, dott.ssa Raffaella Cappiello, definitivamente pronunziando, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
• Dichiara la nullità ai sensi dell'art 1418 c.c. della scrittura privata sottoscritta in data 5.04.2013 da ed in qualità di socio CP_1 Parte_1 accomandatario della Parte_1
• Compensa le spese di lite fra le parti nella misura della metà, ponendo a carico della in persona del legale rapp.te pt., la restante metà che Parte_1 liquida in complessivi € 1904,50 (di cui € 425,50 per fase di studio, € 301,00 per fase introduttiva, € 451,50 per fase di trattazione ed € 726,50 per fase conclusionale) , oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, i.v.a. e c.p.a. se dovute;

• Dispone che le somme, come liquidate al capo che precede, vengano versate direttamente in favore dell'avv. Massimo Esposito per dichiarato anticipo;

• Dispone che le spese di ctu, liquidate come da separato decreto in atti, per la metà vengano poste definitivamente carico della parte attrice e per la restante metà compensate fra le parti in lite . Torre Annunziata, li 28.06.2025
Il giudice monocratico dott.ssa Raffaella Cappiello