REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, in composizione monocratica, I sezione civile, nella persona del
Giudice dott.ssa Maria Rosaria Barbato, ha pronunziato, la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 455 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2019 avente ad
OGGETTO: impugnativa delibera assembleare vertente
TRA

(C.F. ) nata il [...] a [...] e Parte_1 C.F._1 residente in [...], Parte_2
) nata a [...] il [...] e residente ivi alla via Carelli n.9,. CodiceFiscale_2
( ) nato a [...] il [...] e residente Parte_3 CodiceFiscale_3 in EN (NA) alla via Nastro Verde n. 23 e Parte_4
) nato a [...] il [...] e residente in [...]
Suffragio n. 34 tutti nella qualità di successori del Sig. c.f. Persona_1
nato a [...] il [...] e deceduto in Napoli il 18/03/2024 C.F._5 rappresentati e difesi dall'avv. Maria Cristina Porcelli congiuntamente e disgiuntamente con l'avv.
DA AN, e elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Porcelli in Napoli alla via S.M. di Costantinopoli, n. 104
ATTORI in riassunzione
E

, sito in EN (NA), Via Nastro Verde n. 23 (ex n. Controparte_1
75), in persona del suo amm.re p.t., Rag. , C.F. rappresentato e Controparte_2 P.IVA_1
1 difeso, in forza di procura speciale a margine della comparsa di risposta, dall'Avv. Fabio Esposito ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, Via Giulia Gonzaga n. 4,
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 28.05.2024
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato, conveniva in Persona_1 giudizio il in EN (NA) per Controparte_3 impugnarne la delibera assembleare assunta in data 24/09/2018.
All'uopo parte attrice deduceva: di essere proprietario dell'immobile sito in EN alla Via
Nastro Verde n. 75 nel parco denominato giusta atto di assegnazione di alloggi per Controparte_1 notaio in Napoli rep.33595, racc. 9945 del 30 settembre 1975; che, nel predetto atto Persona_2
l'immobile era così descritto: “Appartamento n.int.1, al Piano Terra, 1° e 2° (in verticale) costituito da vani cinque più accessori, aventi accessi dal viale condominiale. Confinante: a Nord, con proprietà condominiale;
ad Est, con proprietà ; a Sud, con proprietà condominiale Persona_3
e ad Ovest, con le proprietà e ; che nella delibera impugnata del Persona_4 Persona_5
24/09/2018, l'Assemblea del in EN in Controparte_3 merito al punto 4 dell'ordine del giorno che recitava “relazione amministratore circa progetto posti auto come da allegato, con lettura della missiva del circa il posto auto in Controparte_4 corrispondenza del cancelletto sulla seconda rampa” aveva così deliberato: “L'assemblea approva
a maggioranza il piano posti auto così come allegato alla convocazione e che si allega al verbale, con l'eccezione del condomino tramite il suo delegato, che si riserva di adire le vie legali Per_1 per tutelare i propri interessi reiterando in assemblea quanto riportato nella lettera allegata alla convocazione.”; che il piano posti auto che era stato allegato al verbale di assemblea e alla relativa convocazione era contenuto in una schematica planimetria ove si evinceva che il posto auto n. 12, per la sua estensione, era situato in corrispondenza alla porta di accesso pedonale alla proprietà
posta sulla seconda rampa del viale condominiale, ostruendone il varco di passaggio e Per_1 impedendone di fatto l'utilizzo; che in vista ed in previsione dell'Assemblea Condominiale, che avrebbe finalmente stabilito per la prima volta la disciplina dei posti auto sul viale comune, con lettera raccomandata del 20 giugno 2018, allegata alla convocazione di assemblea, aveva contestato l'intenzione del di voler istituire un posto auto proprio in prossimità del cancello CP_3 pedonale d'ingresso alla proprietà, circostanza che era stata effettivamente contestata e riportata
2 anche nella suddetta assemblea;
che, nonostante ciò, la delibera assembleare era stata adottata conformemente al piano posti auto redatto con evidente ostacolo costituito dal posto auto n.12 al pieno diritto di godimento dell'accesso alla proprietà esclusiva del Parte_5
Instaurato il contradittorio si costituiva in giudizio il convenuto che contestava la CP_3 fondatezza della domanda ed instava per il suo rigetto, previa eccezione di improcedibilità della domanda.
Disposto il rinnovo della mediazione, concessi i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c., ammesso ed espletato l'interrogatorio formale dell'attore, all'udienza del 04.03.2024 la causa veniva rimessa in decisione con concessione dei termini di legge.
Con ordinanza depositata in data 05.09.2025 la causa veniva rimessa sul ruolo per la verifica dell'integrità del contraddittorio ai sensi dell'art.110 c.p.c., essendosi costituiti in sede di memoria di replica ex art. 190 c.p.c. i coeredi del sig. atteso l'intervenuto decesso di quest'ultimo. Per_1
Verificata la regolare instaurazione del contraddittorio con la costituzione in giudizio di tutti gli eredi dell'originario attore, come da stato di famiglia in atti, la causa, sulle contrapposte conclusioni delle parti, è stata nuovamente riservata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. all'udienza del 26.05.2025 sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Questioni Preliminari
In via preliminare va esaminata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
All'uopo si rileva che all'esito della prima udienza del 13.05.2019 veniva concesso alle parti nuovo termine per l'esperimento del tentativo di mediazione, in quanto dal verbale di mancata conciliazione del 17.01.2019 prodotto dall'attore, emergeva la mancata partecipazione personale delle parti alla mediazione.
Il convenuto, eccepisce l'improcedibilità della domanda sulla base del duplice rilievo CP_3 che la nuova mediazione avviata dall'istante aveva ad oggetto l'impugnazione della delibera condominiale del 29/09/18 e non quella del 24/09/18 oggetto del presente giudizio, ed in quanto le istanze prodotte per entrambi i tentativi di mediazione presentano un valore di controversia pari ad
€ 1.000,00 (seppur dichiarato 'ai soli fini dell'indennità' Parte_6 del 23.10.18 dell'organismo di mediazione e dagli stessi verbali di esito negativo del 17.01.19 e del
03.02.20, in relazione ai due tentativi introdotti dall'istante), laddove il medesimo valore è definito come indeterminabile nell'atto di citazione notificato.
L'eccezione non appare meritevole di condivisione.
Il tentativo di mediaconciliazione è stato puntualmente esperito.
3 Come evincibile per tabulas (cfr allegati depositati da parte attrice in data 20.10.2020 per
l'udienza del 04/11/2020) alla proposizione della seconda procedura di mediazione è stato allegato, in uno alla istanza introduttiva, l'atto di citazione con cui è stato proposto il presente giudizio, di talchè l'oggetto della controversia sottoposta al mediatore è stato chiaramente individuato.
Posto che non è sufficiente avviare il procedimento di mediazione indicando come oggetto solo l'impugnativa di una delibera assembleare, ma è essenziale che ne vengano anche indicati i motivi che, poi, saranno quelli sui quali si fonderà l'azione giudiziaria, non appare revocabile in dubbio che nella fattispecie la simmetria tra le domande sussista, ed le parti si sono trovate, già in sede di mediazione, su di un piano paritetico attuabile attraverso un contraddittorio effettivo, che ha posto il chiamato alla mediazione in grado di conoscere le questioni oggetto del giudizio di merito e contraddire rispetto alle stesse.
Merito
La presente lite verta in materia di condominio di edifici, attesa la natura di parte comune pacificamente riconosciuta, da entrambe le parti, al viale di accesso alle singole palazzine di cui è composto il talchè viene immediatamente in evidenza l'art. 1117-bis Controparte_3
c.c., introdotto dalla novella L. 220/12 in riforma della disciplina condominiale, che dispone che
“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.
Fatta questa premessa, è altresì opportuno precisare che, tra le destinazioni accessorie del cortile, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi (cfr. Cassazione civile sez. II,
09/06/2010, n. 13879).
Occorre, quindi, chiarire che i motivi di impugnazione posti a fondamento della domanda, hanno ad oggetto sia motivi di “nullità” che di “annullabilità” della delibera.
Le sezioni unite della Corte di Cassazione, infatti, hanno definitivamente chiarito che: “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge
4 o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Cass. civ., sezioni unite, sentenza n. 4806 del 7-3-2005).
Come precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839 - con riferimento alla disciplina del condominio successiva all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 - uno dei casi in cui la deliberazione dell'assemblea dei condòmini deve ritenersi viziata da nullità è quello della
"impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (cosiddetto decisum) della deliberazione". L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea: l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può "occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi" (in termini, Cass. n. 16953 del 2022).
Nel caso di specie, l'attore ha impugnato la delibera assembleare del 24.09.2018, in primo luogo per illiceità dell'oggetto, e contrarietà a norme imperative e violazione dell'ordine pubblico.
A sostegno dei predetti motivi di impugnazione ha dedotto che la delibera condominiale impugnata lede il diritto di accesso pieno e non ostacolato alla sua proprietà esclusiva, diritto che viene tutelato dall'ordinamento giuridico mediante norme penali quali, su tutte, la norma che punisce la violenza privata di cui all'art. 610 c.p.; che la predisposizione di un posto auto in area condominiale, in maniera tale da consentire al condòmino assegnatario di collocare la propria auto in corrispondenza dell'accesso alla proprietà privata preconfigura una tolleranza all'esercizio di una siffatta condotta lesiva, laddove l'uso della cosa comune, in virtù del principio del neminem ledere, deve essere disciplinato in modo tale da non costituire pregiudizio dei terzi, laddove per terzo deve considerarsi il condomino rispetto all'utilizzo della sua proprietà esclusiva.
L'istante lamenta dunque che il deliberato condominiale impugnato costituisce una limitazione strutturale e temporale incompatibile con il suo diritto di proprietà, altera la destinazione di uso del viale comune, impedendogli di farne parimenti uso secondo il proprio diritto;
diritto che, secondo le norme sulla comunione, giusta il disposto di rinvio di cui all'art. 1139 c.c., è tutelato dall'art. 1102
c.c., secondo cui ciascun partecipante ha diritto ad utilizzare la cosa comune, purchè tale utilizzo non impedisca l'uso che parimenti può farne un altro partecipante secondo il proprio diritto.
5 Il convenuto difende la legittimità della delibera, evidenziando che l'art. 1120, 2° CP_3 comma, c.c., elenca le innovazioni realizzabili con il previsto quorum qualificato, al n. 2 proprio le aree di sosta, prescrivendo che “per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari
o dell'edificio” è sufficiente la maggioranza indicata dall'art. 1136, 2° co., c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; che la delibera impugnata approva il piano dei nuovi parcheggi con una maggioranza di 15 intervenuti su 16 (quindi con l'eccezione del solo istante) e di 659,57 mm, cioè con maggioranza ampiamente bastevole ed eccedente quella strettamente prescritta (500 mm); che la previsione di possibile destinazione degli spazi comuni alla sosta dei veicoli è contenuta nello stesso regolamento di condominio (doc. n. 2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta), che al punto n. 5 esplicitamente statuisce che la sosta “sarà consentita ai condomini con le modalità e nei limiti che crederà stabilire l'assemblea dei condomini”, il che legittima l'impugnata delibera anche sotto lo stretto profilo regolamentare interno oltre che sotto quello normativo.
Inoltre il contesta la legittimità del varco di accesso di cui al cancello pedonale, CP_3 oggetto di lite, evidenzia che l'allegazione attorea alla luce della quale lo stesso è sempre esistito sin dalla costruzione dei corpi di fabbrica non è in alcun modo testimoniata dall'atto di proprietà prodotto, dal quale può unicamente dedursi che la proprietà dell'istante godrebbe di accessi dal viale condominiale ma non indica quali essi siano, né descrittivamente né con l'ausilio di mappe catastali, precisando che la conformazione di quella versata in atti non chiarisce l'esatta ubicazione dei pretesi accessi, in quanto sguarnita di coordinate di orientamento o di altro riferimento utile, non provando dunque che taluno di detti accessi coincida con quello de quo, la cui apertura, non è mai stata autorizzata dall'ente di gestione.
Richiamate le coordinate ermeneutiche alla luce delle quali va decisa la controversia, nonché descritte sinteticamente le posizioni delle parti, ad avviso del giudicante l'opposizione spiegata da e proseguita dai suoi eredi, è meritevole di accoglimento. Persona_1
La delibera in oggetto, al punto 4 dell'ordine del giorno (approvazione a maggioranza del piano posti auto come allegato alla convocazione ed al verbale) è nulla poiché rende inservibile all'uso del l'accesso al cortile comune da uno dei varchi della sua proprietà esclusiva. Parte_5
Ed invero il comma 5 dell'art. 1120 c.c. recita: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
6 Nel caso in esame non appare revocabile in dubbio che il godimento della porzione di cosa comune antistante l'ingresso alla proprietà del Sig. è compromesso dalla delibera condominiale Per_1 impugnata che quindi è contraria a norme imperative.
Non è condivisibile la prospettazione difensiva del convenuto in ordine all'illegittimità CP_3 dell'esistenza del varco pedonale, che era onere del convenuto provare.
Sul punto parte attrice ha allegato che il varco pedonale è sempre esistito sin dalla costruzione dei corpi di fabbrica, come si evince dal titolo di proprietà del Sig. atto di assegnazione di Per_1 alloggio del 30/09/1975 trascritto alla conservatoria dei RR.II. di Napoli dal quale si evince che la
Cooperativa Edilizia Nastro Verde ha assegnato al suo socio Dott. “Appartamento n.int. 1, Per_1
Piano Terra, 1° e 2° (in verticale) costituito da cinque vani più accessori, aventi accessi dal viale condominiale” e che la circostanza dell'esistenza dell'accesso dal lato superiore del viale comune è comprovata sin dalla stesura della pianta catastale depositata ai competenti uffici urbanistici dell'epoca (pianta che depositata in allegato alla memoria ex art. 183 VI comma c.p.c.).
La risalenza nel tempo del predetto varco emerge dalla stessa documentazione prodotta dal
CP_3
Invero risulta per tabulas, che nell'anno 2008 l'amministratore all'epoca in Controparte_5 carica, richiedeva al Sig. documentazione relativa alle autorizzazioni condominiali che Per_1 riteneva occorrenti per l'apertura del varco pedonale dal viale comune alla proprietà Per_1
(allegato 6 comparsa di costituzione e risposta); che con missiva del 24/6/2009, (allegato 3 comparsa di costituzione e risposta), indirizzata all'amministratore il rispondeva “con la Per_1 presente le ribadisco che lo spostamento del cancelletto di ingresso alla parte superiore della mia proprietà, sita nel parco Poggio di Priora EN, è stato effettuato perché mi sono attenuto ad una delibera assembleare degli anni 70 in cui mi impegnavo a spostare di qualche metro il cancelletto (che era contiguo al cancello della proprietà del Dott. ) qualora ripristinassi la Per_6 scala di accesso”, e chiedeva di spostare le strisce bianche per la sosta antistanti il suo cancello;
che dal verbale assembleare del 16 aprile 2011, emerge “che si richiede al sig. notizie sullo Per_1 spostamento da lui effettuato del cancelletto e lo stesso provvederà allo spostamento nella posizione originaria entro ¾ mesi” (cfr allegato 4 comparsa di costituzione e risposta).
Ciò posto, rilevato che risulta per tabulas che la proprietà del gode di più di un accesso sul Per_1 viale comune e che quello oggetto di lite esiste in loco quanto meno dal 2008, il Controparte_3 non risulta aver intrapreso alcuna azione, né a tutela della proprietà né del
[...] possesso, al fine di rimuovere il varco pedonale di cui oggi eccepisce l'illegittimità, e di cui sostanzialmente ha deliberato la chiusura con la delibera oggetto del presente giudizio di impugnazione.
7 Appare evidente la compromissione del diritto rivendicato dagli attuali attori alla libera fruizione della corte comune al pari degli altri comproprietari, diritto asseritamente compresso nel momento in cui uno degli accessi alla loro proprietà appare disagevole o addirittura impedito dalla sosta/parcheggio di un'autovettura di altro condomino innanzi al cancello pedonale di accesso alla loro proprietà.
E' stato al riguardo chiarito dalla Corte regolatrice che l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all'interno di un'area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (cfr. Cass. civ. Sez. II, sentenza
n. 11034 del 27.05.2016, la quale sul punto richiama Cass. n. 1004 del 22 gennaio 2004, che ha ritenuto affetta da nullità l'assegnazione nominativa ai singoli condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda autovettura: in detta pronuncia si è valorizzato il fatto per cui una tale delibera sottraeva l'utilizzazione del bene comune a coloro che non possedevano la seconda autovettura).
E' infatti vero che l'assemblea può deliberare a semplice maggioranza la destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, disciplinando così le modalità di uso e di godimento del bene comune, ma ciò in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l'uso e il godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all'uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell'art. 1120, co. 1, c.c., ma lo stesso Legislatore, al co. 4 della citata disposizione, ha posto un limite all'attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto, nel senso di prevedere il divieto delle innovazioni "che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Si è altresì precisato che il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva;
sul punto, la disposizione replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall'art. 1102 c.c., il quale trae origine dalla medesima ragione ispiratrice, vietando a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto: in altri termini, l'utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune non può risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri (cfr esattamente in termini Corte appello
Ancona sez. II, 28/10/2024, (ud. 18/01/2024, dep. 28/10/2024), n.1533).
In conclusione, la predetta delibera è nulla in quanto di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene, da apprezzarsi sulla scorta di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti
8 al condominio e che, proprio all'esito di una tale valutazione, si reputa compromesso dalla previsione di un utilizzo all'evidenza sperequativo della corte comune a discapito del Parte_5
che è privato dell'accesso pedonale alla predetta corte.
[...]
La domanda va, pertanto, accolta, con assorbimento di ogni ulteriore questione e la delibera condominiale impugnata del 24.09.2018, nella parte in cui approva il punto 4 all'ordine del giorno,
(l'assemblea approva a maggioranza il piano posti auto così come allegato alla convocazione e che si allega al verbale) con riferimento alla istituzione e predisposizione di un posto di parcheggio per auto nella area calpestabile antistante il cancello di ingresso pedonale alla proprietà de Sig. Per_1 posto sulla seconda rampa del viale comune, va dichiarata nulla, in quanto assunta in
[...] violazione dell'art.1120, u.c., c.c. e 1102 c.c..
Le spese di lite, seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano, nella misura complessiva indicata in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia (scaglione di riferimento da euro 26.001,00 a euro 52.000,00, cause di valore indeterminabile basso, valori medi primi due fasi, e minimi seconde due fasi attesa tenuto conto dell'assenza di complessità delle questioni trattate e dell'istruttoria in concreto svolta).

P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, - definitivamente decidendo nella causa civile iscritta al n. 455/2019 R.G.:
a) Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara nulla la delibera condominiale del 24.09.2018, punto 4 odg con riferimento alla istituzione e predisposizione di un posto di parcheggio per auto nella area calpestabile antistante il cancello di ingresso pedonale alla proprietà de Sig.
posto sulla seconda rampa del viale comune;
Persona_1
b) condanna il sito in EN (NA), Via Nastro Verde n. 23 Controparte_3
(ex n. 75), in persona dell'amministratore p.t., al pagamento in favore degli attori delle spese di lite che si liquidano in euro 543,00 per esborsi ed euro 5.261,00 per compensi oltre, rimborso spese forfettarie nella misura del 15% ed iva e cpa come per legge, con attribuzione ai difensori antistatari.
Torre Annunziata, 30.10.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Maria Rosaria Barbato
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