REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Vitelli, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 682/2021 promossa da:
( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) e ( ), in qualità di eredi C.F._2 Parte_3 C.F._3 di nata a [...] il [...], tutti rappresentati e difesi dall'avv. Persona_1
GABRIELLI MASSIMILIANO, giusta procura speciale in atti;

ATTORI contro
( ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. FORTE CESARE, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 23.09.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio e in qualità di eredi Parte_1 Parte_2 Parte_3 di hanno dedotto che: Persona_1
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- In data 25.03.2009 sottoscriveva con la società “ Persona_1 Controparte_1 contratto preliminare di compravendita autenticato e trascritto dal Notaio Per_2 attraverso il quale, la dante causa degli odierni attori, prometteva di vendere alla
[...] società convenuta un terreno di mq. 22.196 circa sito in Fiumicino, località Isola Sacra meglio identificato al Catasto Terreni di Roma foglio 1063, part. 968 (già particella 29), per il prezzo di euro 2.219.600,00 ricevendo a titolo di caparra confirmatoria l'importo di
€ 50.000;
- Che nel contratto era previsto come termine per la stipula del contratto definitivo la data del 31.12.2009, con facoltà della società di prorogare detto termine fino al 31.12.2010, versando alla parte promittente venditrice una penale pari ad € 50.000,00;
- Che la società convenuta non convocava la promittente venditrice per la stipula del contratto definitivo, per cui in data 20.09.2010 intimava alla Persona_1 Parte_4
con Raccomandata n. 608456754949, di adempiere alle obbligazioni del
[...] contratto preliminare entro e non oltre il termine di 15 giorni, procedendo alla stipula del contratto definitivo ovvero effettuando il versamento della penale di euro 50.000,00 ai fini della proroga, preavvisando che, decorso il termine assegnato in mancanza di puntuale adempimento, il contratto inter partes si sarebbe risolto di diritto senz'altro avviso ai sensi dell'art. 1454 c.c.;
- Che la diffida tornava al mittente per compiuta giacenza e successivamente, dopo diverse interlocuzioni con la società convenuta, in data 6.09.2012 comunicava Persona_1
l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare in ragione del mancato rilascio da parte della Pubblica amministrazione delle autorizzazioni di cui all'art. 2 del preliminare;

- Che la società convenuta ratificava la predetta risoluzione, nondimeno il contratto doveva ritenersi risolto in ragione della diffida ad adempiere del 20.09.2010;
- Che in ogni caso il mancato rilascio del permesso di costruire sul compendio oggetto di causa era addebitabile unicamente alla condotta della società convenuta che non aveva portato avanti l'iter burocratico per ottenere la predetta autorizzazione;

- Che aveva subito ingenti danni dalla condotta inadempiente della società Persona_1 [...]
. CP_1

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Tutto quanto sopra premesso gli attori rassegnavano le seguenti conclusioni: “1) In via principale, accertare e dichiarare il grave e persistente inadempimento, da parte della Società convenuta, alle prestazioni ed obbligazioni tutte complessivamente dovute in ragione del contratto stipulato inter partes in data
25.03.2009, autenticato dal Notaio di Roma rep. 76879 racc. 14804; 2) Persona_2
Conseguentemente, dichiarare la risoluzione del medesimo contratto, ai sensi dell'art. 1454 c.c. a seguito della diffida ad adempiere inviata dalla Sig.ra alla promissaria acquirente in data 20.09.2010, con Persona_1 decorrenza dalla scadenza del termine assegnato in diffida a partire dall'avviso di consegna della missiva;
3)
In via gradata, nel caso di mancato riconoscimento dell'efficacia risolutiva ope legis della lettera di diffida di cui al precedente capo, dichiararne comunque l'effetto intimatorio e conseguentemente la risoluzione del contratto per cui è causa ai sensi dell'art. 1453 c.c., in ragione del protratto inadempimento complessivamente considerato da parte della convenuta;
4) Condannare la convenuta, conseguentemente alla risoluzione contrattuale, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dagli attori derivanti dall'inadempimento della promissaria acquirente, e/o alla penale per il ritardo nell'adempimento della prestazione ex art. 5 del contratto, e di ogni ulteriore e diverso danno subito e subendo in base a quanto accertato in via istruttoria, liquidato nella misura di € 50.000,00 od in quella maggiore o minore somma, come quantificata ed accertata in corso di causa, facendo all'occorrenza diretto ricorso al metro di liquidazione equitativa del danno ex art.
1226 c.c.; 5) Disporre in ogni caso la compensazione delle somme versate dalla Società a titolo di caparra, accertando il diritto degli attori di ritenere la somma di euro 50.000,00, a integrale/parziale soddisfazione di quanto ai medesimi spettante a titolo di risarcimento del danno, oltre alla liquidazione di interessi legali sulle somme di danno liquidate e rivalutazione monetaria dalla data di maturazione del diritto all'effettivo esborso, salvo il maggior danno diversamente accertato in istruttoria;
6) In via subordinata, previo accertamento del complessivo inadempimento della Società convenuta ai doveri di diligenza, tempestività e buona fede contrattuale negli adempimenti burocratici connessi all'esecuzione del contratto ed al rilascio delle autorizzazioni amministrative, dichiarare l'avveramento della condizione risolutiva contrattuale ai sensi dell'art. 2 ultima parte dello stesso, e dichiarare che nulla è dovuto dagli attori alla Società convenuta;
7) In ogni caso, ordinare al Conservatore dei RR.II di Roma, con esonero da ogni responsabilità, la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di compravendita del 25.03.2009, per atto Notarile Per_2 rep. 76879 racc. 14804, gravante sul terreno di proprietà pro indiviso degli odierni attori, come
[...] meglio descritto in atti;
8) Sempre e comunque con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario.

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Si costituiva in giudizio che in via preliminare eccepiva Controparte_1
l'incompetenza territoriale del giudice adito e la prescrizione del diritto vantato dagli attori, nonché l'infondatezza del merito. Contestava l'invio della diffida ad adempiere del 2010 e rappresentava che la defunta aveva ritualmente comunicato l'avverarsi della Per_1 condizione risolutiva espressa prevista nel contratto preliminare, eccepiva che il mancato rilascio del permesso a costruire era imputabile esclusivamente alla collocazione del compendio nella foce del Tevere e all'elevato rischio idrogeologico che impediva l'edificazione su detto fondo. Alla luce di tali considerazioni la società convenuta rassegnava le seguenti conclusioni: “In via preliminare 1) Accertare e dichiarare l'incompetenza per territorio a conoscere del presente giudizio del Tribunale Civile di Civitavecchia, competente essendo, per tutte le ragioni di cui al paragrafo I della presente comparsa, il Tribunale Civile di Roma, con ogni conseguente statuizione per quanto attiene le spese di lite. 2) In via subordinata, accertare e dichiarare, in ogni caso di acclarata validità della diffida ad adempiere del 20 settembre 2010 a firma della fù Sig.ra come ex adverso Persona_1 allegata sub docc. 02-03 all'esito del disconoscimento della predetta missiva e di quella del 31 maggio 2021
(docc. 04-05, ibidem), l'intervenuta prescrizione alla data del 10 dicembre 2020 dell'avversa iniziativa per tutte le assorbenti ragioni in fatto e diritto di cui al paragrafo III della presente comparsa. Nel merito ed in via riconvenzionale 3) Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione per mutuo consenso ex art. 1372 c.c. del
Preliminare alla data del 10 – 23 luglio 2013 per avveramento della condizione risolutiva cui era subordinato il rapporto per tutte le assorbenti ragioni in fatto e diritto di cui al paragrafo IV della presente comparsa e, per l'effetto, rigettare l'avversa iniziativa, con conseguente condanna dei Sigg.ri Parte_1
(C.F.: ), (C.F.: ) e CodiceFiscale_4 Parte_2 CodiceFiscale_5 Pt_3
(C.F.: ), in solido tra loro, a corrispondere all'esponente società
[...] CodiceFiscale_6
l'importo di € 50.000,00, oltre interessi legali a far data dall'8 agosto 2013 sino all'integrale soddisfo, a titolo di restituzione della caparra a suo tempo versata alla de cuius da in forza del Controparte_1
Preliminare ovvero, in subordine, a titolo di indebito oggettivo. 4) In subordine, accertare e dichiarare
l'intervenuta risoluzione del Preliminare ex artt. 1489 e/o 1463 c.c. per tutte le assorbenti ragioni di cui al paragrafo V della presente comparsa e, per l'effetto, rigettare l'avversa iniziativa, con conseguente condanna dei
Sigg.ri (C.F.: ), (C.F.: Parte_1 CodiceFiscale_4 Parte_2 [...]
) e (C.F.: ), in solido tra loro, a C.F._5 Parte_3 CodiceFiscale_6 corrispondere all'esponente società l'importo di € 50.000,00, oltre interessi legali a far data dal 25 marzo
2009 (data di stipula del Preliminare) sino all'integrale soddisfo, a titolo di restituzione della caparra a suo tempo versata alla de cuius da oltre al risarcimento del danno da liquidarsi secondo Controparte_1 quanto risulterà provato all'esito del presente giudizio o, comunque, in via equitativa ex art. 1226 c.c. Con

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condanna degli odierni attori, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite, oltre IVA, CAP e rimborso forfettario (15%) come per legge”.
Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e prevenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice, la causa era decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 23.09.2025, trattata in forma cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio.
Deve preliminarmente rigettarsi l'eccezione preliminare di incompetenza territoriale, atteso che la competenza sulla domanda, considerando l'applicazione al caso di specie dell'art. 20
c.p.c., deve individuarsi con il luogo dove deve essere eseguita la prestazione ovvero il luogo dove si trova il compendio oggetto di causa promesso in vendita.
E' altresì infondata l'eccezione di prescrizione svolta dalla parte convenuta, atteso che è documentato in atti la comunicazione in data 10.07.2013 da parte della promittente venditrice del verificarsi della condizione risolutiva pattuita nel contratto. Come di seguito sarà specificato, quindi, non può ritenersi prescritto il diritto all'accertamento della risoluzione del contratto oggetto di causa.
Nel merito, la domanda principale volta alla declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento in conseguenza della diffida ad adempiere ai sensi dell'art.1454 c.c. depositata in atti è infondata e deve essere rigettata per le seguenti ragioni.
Parte attrice ha dedotto l'avvenuta risoluzione del contratto a seguito dell'invio della raccomandata del 20.09.2010 inviata da alla società convenuta (cfr. doc. 2 allegato Persona_1 all'atto di citazione), nondimeno il destinatario della missiva risulta essere diverso soggetto giuridico ovvero la società in luogo della società promittente acquirente Controparte_1 [...]
inoltre detto documento risulta privo di firma della promittente Controparte_1 venditrice, pertanto, non riferibile alla medesima. In assenza di sottoscrizione, infatti, il destinatario non può avere certezza della provenienza dalla controparte, cioè della paternità dell'intimazione, e non può prodursi l'effetto risolutorio.
In assenza dell'operare del predetto effetto risolutorio non può ritenersi la società convenuta inadempiente alle obbligazioni contrattuali. Sebbene infatti le parti avessero previsto il termine del 31.12.2009 per la stipula del contratto definitivo detto termine non era qualificato come essenziale, era prevista la possibilità di proroga e inoltre era sancita la condizione risolutiva legata al rilascio del permesso a costruire entro il 31.12.2012.

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Non risultando documentate valide diffide ad adempiere nei predetti termini ed avendo la società convenuta richiesto ai promittenti venditori in data 23.01.2012 un incontro in ragione del diniego dell'Autorità del Bacino del Fiume Tevere del rilascio di pareri preliminari per il rilascio di autorizzazioni (come di seguito verrà esaminato) con l'espressa richiesta di rideterminare i termini per l'esecuzione delle prestazioni assunte in ragione delle predette sopravvenienze – nota alla quale non risulta che la promittente venditrice abbia risposto – non può ritenersi la promittente acquirente gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte.
Peraltro, in disparte la predetta dirimente questione dell'impossibilità della diffida ad adempiere non sottoscritta e inviata a distinto soggetto giuridico a produrre l'effetto risolutorio del contratto, deve evidenziarsi che nel caso di specie con missiva del 10.07.2013, questa debitamente sottoscritta da e correttamente inviata a Persona_1 Controparte_1
la promittente venditrice ha comunicato alla società promittente compratrice di volersi
[...] avvalere della condizione risolutiva, per cui deve ritenersi che la medesima abbia comunque rinunciato, mediante comportamento concludente, all'asserito effetto risolutorio (si veda
Corte di Cassazione, sez. II, n. 9317 del 9 maggio 2016).
Nel caso di specie, non viene in rilievo l'ipotesi della “clausola risolutiva espressa” [art. 1456
c.c.], quanto piuttosto l'ipotesi della condizione risolutiva [art. 1353 c.c.]. Allorquando hanno individuato, quale “condizione risolutiva” [in questi termini si esprime il contratto per cui è lite (artt. 1362 ss c.c.)], il mancato rilascio del “permesso a costruire” entro un certo termine, le parti hanno infatti inteso subordinare l'efficacia del contratto oggetto di causa ad un avvenimento futuro e incerto –relativo, in particolare, all'esito positivo e tempestivo del procedimento amministrativo volto al rilascio del menzionato titolo abilitativo edilizio– indipendente dalla volontà delle stesse.

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Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, del resto, in un caso analogo a quello per cui è lite [subordinazione dell'efficacia del contratto al rilascio del titolo edilizio], “La pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione "ipso iure" qualora il bene, che ne costituisce
l'oggetto, non venga condonato sotto il profilo urbanistico entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva …piuttosto che come clausola risolutiva espressa, determinando l'effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell'avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbene specificamente dedotto pattiziamente) nonché dello spirare del termine, pure ritenuto nel loro interesse comune, e non quale sanzione del suo inadempimento” [cfr. Cass. 22310/2013; in argomento, v. anche Cass. 9550/2018,
Cass. 2119/15 e Cass. 3559/1977].
Nel caso di specie, infatti, l'effetto risolutivo del contratto per cui è lite non costituisce la sanzione dell'inadempimento di uno dei contraenti né costituisce l'effetto della pattuizione di una clausola risolutiva espressa [che pure trova ragione nell'inadempimento di una delle parti] – clausola che, come detto, alla luce del tenore del contratto oggetto di causa [artt. 1362 ss. c.c.], non può ritenersi pattuita nel caso di specie–, ma deriva, piuttosto, dall'avverarsi –pacifico tra le parti [art. 115 c.p.c.]– del menzionato evento dedotto in condizione [nell'interesse di entrambi i contraenti, in mancanza di espressa indicazione contraria].
Considerato quindi, in primo luogo, che, valutato il tenore del contratto per cui è lite [artt. 1350,
c. I, n. 1 e 1351 c.c.], la risoluzione del contratto medesimo consegue, nel caso di specie, all'avverarsi dell'evento dedotto in condizione e non all'inadempimento delle parti, in secondo luogo, che quanto pattuito all'art. 2 del contratto oggetto di causa, alla luce della giurisprudenza di legittimità innanzi citata, deve qualificarsi come condizione risolutiva e non come clausola risolutiva espressa, accertata la risoluzione del medesimo contratto ai sensi degli artt. 1353 e 1360
c.c., deve accertarsi se il mancato avveramento della condizione non sia imputabile alle parti
(come richiesto in via riconvenzionale dalla società convenuta) o sia imputabile alla promittente acquirente, che secondo la ricostruzione attorea non avrebbe presentato le domande e i progetti volti ad ottenere le autorizzazioni amministrative necessari alla lottizzazione, impedendone definitivamente il rilascio.
Secondo la prospettazione di parte convenuta, invece, la ha inserito l'area CP_2 interessata dal contratto oggetto di causa all'interno di zona perimetrata dall'Autorità di Bacino come ad elevato rischio idraulico, per cui erano preclusi interventi edificatori, precedentemente autorizzati, avendo delimitato le aree di Isola Sacra come soggette a rischio di esondazione.

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Alla luce della documentazione versata in atti, ritiene il Tribunale che il mancato rilascio del permesso a costruire non sia addebitabile a fatto né della parte attrice (che secondo la prospettazione della resistente avrebbe dolosamente occultato i vincoli sussistenti sul terreno che nel limitavano l'edificabilità) né della parte convenuta (che secondo gli attori non si sarebbe attivata per ottenere il rilascio del permesso a costruire.
Invero sotto il primo profilo deve osservarsi che la CTU svolta dall'ing. (doc. 11 Per_3 fascicolo attoreo) in giudizio analogo al presente relativa al terreno confinante con quello oggetto di causa e posto nella medesima area di edificabilità prevista nel PRG di Fiumicino, nonché rientrante nel piano di lottizzazione presentato dalla in data 23.11.2010, le cui Controparte_1 conclusioni possono quindi applicarsi al caso di specie e non sono state specificamente contestate dalla società convenuta, qualifica il terreno posto in località Isola Sacra come edificabile, con la precisazione che il medesimo ricade in una area per la quale occorre, onde ottenere il titolo abilitativo edilizio, il parere favorevole dell'Autorità di Bacino del Fiume Tevere. Pertanto, gli attori non possono ritenersi inadempienti all'obbligazione assunta volta al trasferimento di porzione di terreno edificabile.
Sotto il secondo profilo sempre l'ing. ha precisato nell'elaborato peritale citato che il Per_3 mancato rilascio del permesso a costruire non è addebitabile alla società convenuta (cfr. pag. 25 dell'elaborato peritale: “il sottoscritto ribadisce che la mancata approvazione del Piano di Lottizzazione di certo non è dipesa da una volontà ostativa delle e neppure da vizio del terreno, ipotetico vizio Controparte_1 comunque noto e palese alle parti in occasione della stipula del preliminare del 04.12.2008, bensì dalla nota della del 09.04.2010, prot. n. 91964 (allegato n. 3) con la quale l'Ente ha Controparte_3 manifestato la volontà a non procedere all'emanazione del competente parere per tutti i piani di lottizzazione di
Isola Sacra, nota superata solo a seguito del parere espresso dall'Autorità di Bacino del Fiume Tevere in data
10.07.2012, con prot. 0002474”).
D'altra parte ha compiutamente documentato di aver presentato il piano di Parte_5 lottizzazione con tutti gli allegati e la paralisi nella procedura concessoria è stata determinata nel
2010 dalla manifestazione di volontà della di non emanare ulteriori pareri per il CP_2 piano di lottizzazione. Detta paralisi appariva superata dal parere del 10.07.2012 dell'Autorità del
Bacino del Fiume Tevere, a seguito del quale il comunicava di poter Controparte_4 riprendere l'istruttoria sulle richieste di parere preliminare ai sensi dell'art. 89 DPR 380/01.

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Nondimeno nel caso di specie, risulta documentato che il ha inviato Controparte_4 soltanto in data 23.10.2012 comunicazione alla società resistente volta a prendere contatti con gli uffici comunali al fine di definire l'ulteriore documentazione necessaria per la richiesta di parere geologico vegetazionale.
Non risulta però documentato né tantomeno provato che l'invio di detta comunicazione avrebbe determinato il rilascio del permesso a costruire peraltro nel ridotto termine di due mesi convenuto dalle parti (atteso che nel contratto preliminare la condizione risolutiva imponeva il rilascio del permesso a costruire entro il 31.12.2012).
Al contrario la stessa CTU dell'ing. evidenzia che il terreno oggetto di causa risulta Per_3 ancora inserito nella zona R4 perimetrata ad elevato rischio idraulico e non è intervenuto nelle more alcun provvedimento di deperimetrazione, laddove nella stessa nota sopra citata l'Autorità di Bacino precisa “l'avvio dei lavori conseguenti le approvazioni delle varianti e/o degli strumenti attuativi sarà possibile solo a posteriori dell'emanazione dell'atto di deperimetrazione della Zona R4”.
Pertanto, non può ritenersi che il mancato rilascio del permesso a costruire sia addebitabile alla condotta della società convenuta.
Deve quindi essere respinta sia la domanda giudiziale principale sia la domanda subordinata, non essendo contestato il pagamento da parte della parte convenuta in favore della promittente venditrice dell'importo di euro cinquantamila, gli attori in qualità di eredi della promittente venditrice devono essere condannati, in accoglimento della domanda riconvenzionale, a pagare alla società resistente, promissaria acquirente, tale somma, a titolo di ripetizione di indebito. Su tale somma competono alla istante, in applicazione dei criteri di cui all'art. 2033 c.c., gli interessi legali a far data dalla domanda [8.9.2021] fino al giorno della effettiva corresponsione.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva.

P.Q.M.

il TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta le domande attoree;

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- accoglie la domanda riconvenzionale, nei termini precisati in motivazione, e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita per cui è lite, condanna gli attori a pagare alla società convenuta, a titolo di ripetizione di indebito, l'importo di euro 50.000,00 [euro cinquantamila/00], oltre agli interessi legali a far data dalla proposizione della domanda fino al giorno della effettiva corresponsione;

- condanna gli attori a pagare alla parte convenuta le spese processuali, che si liquidano in complessivi euro 4.000,00 per compensi professionali forensi, oltre al rimborso spese generali, spese vive, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore costituito per la medesima società convenuta che si è dichiarato anticipatario.
Civitavecchia, 23 settembre 2025
IL GIUDICE
dott.ssa Silvia Vitelli

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