REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
I Sezione Civile
in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene Ada Giannuzzi, all'udienza del 12/03/2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado, iscritta al n. 8264 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, vertente
TRA
Parte_1 Parte_2 rappresentati e difesi dall'avv. ALFANO GIOVANNI
- parte attrice
-
E

Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. FERRARA ASCANIO;

- parte convenuta in riconvenzionale-
Oggetto: controversia in materia di locazione
CONCLUSIONI: all'udienza del 12/03/2025 le parti si sono riportate alle conclusioni già rassegnate.
Ragioni di fatto e di diritto
Con atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida Parte_1
e , premettendo di essere comproprietari di un'unità immobiliare sita
[...] Parte_2 nel Comune di Pontecagnano Faiano (SA), alla frazione Sant'Antonio, alla via degli Etruschi, n.5,
1 e di averlo concesso in locazione per uso abitativo a al canone annuo di Controparte_2
€6.000,00, da corrispondersi in 12 mensili anticipate di €500,00 entro il giorno 5 di ogni mese, come da contratto registrato il 29.12.2020, hanno lamentato l'inadempimento della conduttrice al pagamento del canone di locazione dei mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre 2023 nonchè l'illegittima occupazione da parte della CP_1
dell'androne e delle scale dello stabile condominiale in cui si trova l'appartamento locato.
Si è costituita in giudizio la conduttrice intimata che si è opposta alla convalida deducendo che fin dal secondo anno dall'inizio del rapporto contrattuale l'appartamento locatogli è stato interessato da fenomeni infiltrativi tali da renderlo carente dei requisiti minimi di agibilità, per cui la stessa per porvi rimedio, non avendovi provveduto il locatore a ciò debitamente sollecitato, è intervenuta provvedendo ad eseguire i lavori necessari, per un importo di €4.800,00, per rendere salubre l'immobile e per poter godere dello stesso, così da tutelare la sua incolumità e quella dei suoi figli in tenerissima età.
La intimata ha pertanto spiegato formale domanda riconvenzionale nei confronti degli intimanti chiedendone la condanna al pagamento dell'importo di €4.800,00 oltre agli interessi e alla rivalutazione, per i lavori da lei eseguiti oltre al risarcimento per i danni subiti e subendi ai beni di sua proprietà e per il mancato godimento dell'immobile da liquidarsi in via equitativa.
In via subordinata, nelle note conclusive ha chiesto compensarsi integralmente gli importi da lei richiesti per i lavori eseguiti e quelli pretesi a titolo di risarcimento danni con quelli da essa dovuti per i canoni non corrisposti.
Negata l'ordinanza provvisoria di rilascio, è stato disposto il mutamento del rito, previo esperimento del procedimento di mediazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Tale condizione risulta integrata, come da verbale del 16 gennaio 2024 con esito negativo.
Espletata la fase istruttoria con l'escussione dei testi di parte convenuta la causa è decisa all'odierna udienza con la lettura del dispositivo e il contestuale deposito della presente sentenza.
Risulta agli atti che l'immobile locato è stato rilasciato dalla conduttrice in data 22 luglio 2024
(come da verbale allegato).
Parte attrice ha quantificato nella complessiva somma di €8.500,00, l'importo dei canoni non pagati, pari a 17 mensilità maturati dal mese di febbraio 2023 a luglio 2024.
La sospensione del pagamento dei canoni da parte della conduttrice, pur in presenza delle inadempienze contrattuali dei locatori in violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c. deve ritenersi nel caso di specie illegittima.
2 La Suprema Corte ha nel tempo ribadito il principio che il conduttore non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di problematiche che precludano completamente il godimento totale del bene, il cui onere probatorio incombe sul conduttore a mente dell'art. 2697 c.c.
È all'evidenza che il mancato pagamento del corrispettivo del godimento del bene concesso in locazione da parte del conduttore integra la violazione dell'obbligo principale previsto dall'art. 1587, n. 2, c.c., valendo il principio solve et repete.
Non è pertanto legittima la unilaterale riduzione o sospensione del canone da parte del conduttore potendo egli agire in sede giudiziale per ripristinare l'equilibrio tra le contrapposte prestazioni ove l'utilità ricavabile dalla detenzione della cosa locata venga menomata.
Il conduttore, in altri termini, può far valere in giudizio l'exceptio non rite adimpleti contractus, prevista dall'art. 1460 c.c., al fine di legittimare il proprio rifiuto di adempiere esattamente la prestazione, a fronte del mancato adempimento della prestazione da parte del locatore.
Pertanto, in applicazione dell'art. 1578 c.c., a fronte dei vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato per l'uso pattuito, il conduttore può chiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo necessariamente proponendo la domanda all'Autorità
Giudiziaria, così escludendosi, implicitamente, che lo stesso conduttore possa sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della domanda: (cfr. ex multis Cass. 2091/201 e 10639/2012). Domanda di riduzione che nel caso di specie non risulta formulata.
Nella fattispecie in esame, è stato provato che il godimento dell'immobile ha subito delle evidenti limitazioni, ma non tali da escludere il totale godimento del bene.
Come è noto, tra le obbligazioni del locatore l'art. 1575 c.c., prevede quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in istato da servire all'uso convenuto, disposizione applicabile anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione, come emerso nel caso di specie.
Dalla istruttoria svolta è emerso che per lunghi periodi, dopo l'inizio della locazione, nell'immobile locato si sono verificati ripetutamente fenomeni infiltrativi, causa di muffe e di aria insalubre, che hanno reso inutilizzabile lo stesso, ai quali, tuttavia, i locatori, pur a ciò compulsati non hanno posto rimedio.
Tali infiltrazioni, sono state documentate a mezzo fotografie, non contestate dalla parte attrice, e hanno formato oggetto delle circostanze di prova capitolate dalla convenuta nei propri atti difensivi.
3 Anche la circostanza che il sig. fosse a conoscenza delle condizioni Parte_2 dell'immobile ha trovato conferma nell'istruttoria svolta, sia nelle e-mail prodotte in atti che a mezzo dell'espletata prova testimoniale.
I testi della convenuta, la cui attendibilità è stata ben vagliata, escussi all'udienza del 16.10.2024 hanno confermato le circostanze di prova articolate nelle memorie integrative. Il primo teste escusso, sig.ra ha dichiarato che “fin dal 2021 l'immobile sito in Pontecagnano Testimone_1
Faiano (SA), Via degli Etruschi n.5, abitato dalla sig.ra e dai suoi figli è stato Controparte_1 interessato da fenomeni infiltrativi”; che da “cinque anni mia figlia abita nell'immobile locato e sin dall'inizio in tutte le camere c'era muffa verde ed una puzza che non si poteva respirare. La muffa era sia sul soffitto che lungo le pareti e anche nel bagno”. Ancora ha riferito: “Tante volte mia figlia ha chiamato il proprietario per denunciare le infiltrazioni e i problemi di salubrità dell'ambiente ma lui è venuto a vedere solo una volta e non ha provveduto a sanare la situazione”.
Ha inoltre dichiarato: “Ero presente quando uno dei due locatori, non so come si chiama, venne a vedere l'appartamento con un tecnico di fiducia ma non propose alcuna soluzione. Quando la casa era piena di muffa e acqua scattavano i contatori per l'umidità. Mio genero ogni anno dopo
l'inverno pitturava a sue spese la casa”; “il palazzo era fatiscente, il proprietario fece spicconare
l'intonaco esterno ma la situazione è peggiorata in quanto dopo non ha fatto altri lavori”;
“parecchie volte mia figlia è venuta a stare a casa mia, ogni volta per circa quindici/venti giorni, quando la situazione era insostenibile ed anche i materassi erano inzuppati di acqua e i vestiti il corredo erano tutti pieni di muffa ed emanavano un odore sgradevole. Anche i bambini non potevano stare in quella situazione e spesso si ricorreva a degli antistaminici per i problemi di allergia che erano sorti a causa della muffa e del forte odore”.
Anche il secondo teste, ha confermato quanto dichiarato dalla sig.ra Testimone_2 CP_1
precisando: “Nel corso dei cinque anni di locazione le condizioni dell'appartamento sono peggiorate ogni giorno di più. Il pavimento era bagnato, lungo le pareti il colore della muffa lo aveva fatto diventare giallo/verde, sia nella stanzetta dei bambini che nella camera di mia figlia.
C'era un odore pessimo ed i ragazzini erano sempre malati”. Lo stesso ha aggiunto: “quando il proprietario è venuto una volta con un tecnico io ero presente, mi pare che disse che lui avrebbe messo a posto ma così non è stato”; “il fabbricato dove era ubicato l'immobile era malridotto. Il proprietario ha mandato una ditta esterna a spicconare ma poi non ha fatto niente altro”;
“nell'appartamento al posto dei vetri c'era il plexi glass. Nella stanzetta dei bambini c'era la muffa dietro le pareti. Mia figlia ha dovuto cambiare i materassi in quanto erano pieni di umidità. Ho dovuto prendere mia figlia parecchie volte e portarmela a casa insieme ai figli e al marito perché
l'odore nella abitazione era insopportabile e l'aria irrespirabile. I vestiti erano bagnati, così come
4 anche i mobili. Quando abbiamo tirato fuori l'armadio dei bambini dietro c'era muffa e gli abiti posti all'interno erano bagnati”; “mia figlia dovette chiamare un'impresa, non so se fosse
l'impresa del marito, per pitturare”; “i bambini erano piccoli e spesso malati di bronchite, broncopolmonite a causa di tali problemi”.
Il terzo teste, sig. marito della sig.ra ha riferito che, già al Testimone_3 Controparte_1 momento della locazione, l'appartamento non era in condizioni perfette e che le finestre al posto dei vetri avevano il plexiglass;
non c'era muffa ma si è presentata durante l'inverno, in quanto ogni volta che pioveva dal tetto penetrava acqua in casa, aggiungendo: “dopo i primi tempi la muffa ha iniziato a rovinare i mobili nuovi che avevo comprato, i vestiti dei bambini. I bambini erano spesso malati di bronchite e broncopolmonite, tosse e raffreddore. Anch'io ho avuto la Parte_3 che non avevo mai avuto fino ad allora”; “L'impianto elettrico non era a norma di legge. Io ho un'impresa edile e spesso quando dovevano farsi lavori di manutenzione li facevo io. Anche la caldaia era rotta e ho dovuto per una settimana scaldare l'acqua per lavare i bambini. Poi la caldaia l'ho comprata io, se non mi sbaglio la pagai €. 1.600,00, e il proprietario nonostante si fosse obbligato a comprarla non lo ha fatto né mi ha mai rimborsato i soldi della caldaia.
L'idraulico che installò la caldaia, era un operaio di fiducia di , ed è a conoscenza di tali Parte_2 fatti”; “Anche la pitturazione della casa l'ho fatta io sia all'inizio della locazione che durante”;
“per certi periodi mia moglie è stata con i figli a casa della madre o di mia madre quando l'ambiente era invivibile;
quando abbiamo pitturato la casa siamo stati una settimana in albergo”; “non abbiamo mai compensato i canoni di locazione con le spese fatte per i lavori in passato”; “con il locatore ci mettemmo
d'accordo di compensare i canoni di locazione per circa €4.500,00-5.000,00 con il valore dei mobili danneggiati, con le spese per la pitturazione da me effettuata e quelle per i lavori di sistemazione delle prese e dell'impianto elettrico;
lui non compensò nulla e quindi sono stato costretto ad un certo punto, da ottobre 2023, a non pagare il canone di locazione perché stavo andando in difficoltà”; “per questi lavori appena descritti ho emesso una fattura di €4.800,00 per i lavori di posa, pitturazione di muffa e materiali;
confermo di aver emesso la fattura n. 12 allegata agli atti”.
Le cattive condizioni dell'appartamento locato, come rappresentate nella documentazione fotografica allegata agli atti e non contestata dalla parte attrice, sono state dunque confermate dai testi escussi.
La richiesta di consulenza tecnica formulata dalla parte convenuta tuttavia non è stata disposta essendo stato, l'immobile in questione, rilasciato in data 22/7/2024 e lo stato dei luoghi sicuramente successivamente mutato.
5 Quanto ai danni ai beni di proprietà della conduttrice presenti nell'immobile locato, agli atti non è stata allegata documentazione che ne comprovi la esistenza e l'entità né esse possono desumersi dalla descrizione generica fattane dai testi escussi.
Infine, va da sé che l'asserita occupazione illegittima dell'androne di ingresso e delle scale del in cui è ubicato l'appartamento locato non attiene all'oggetto della causa, essendo aree CP_3
di pertinenza del condominio, unico legittimato al riguardo;
in ogni caso non vi è prova al riguardo che un'eventuale sosta di biciclette o di oggetti domestici abbia creato disagio ad alcuno.
Alla stregua delle argomentazioni esposte, posto che il contratto è già stato risolto con il rilascio dell'immobile locato, avvenuto in data 22/7/2024, la domanda attrice di pagamento dei canoni di locazione maturati dal mese di febbraio 2023 al mese di luglio 2024 va accolta con conseguente condanna di parte convenuta al pagamento in suo favore della complessiva somma di €8.500,00 oltre agli interessi maturati da ogni singola scadenza.
La domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta va accolta nei limiti delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori straordinari resisi necessari per rendere l'appartamento salubre e poterne godere nel prosieguo della locazione, come documentato in atti dalla fattura allegata alla produzione di parte convenuta, essendosi accertato in corso di causa l'inadempimento dei locatori, in violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c.
La domanda di risarcimento dei danni non può invece trovare accoglimento non essendo stato quantificato e provato il danno nel suo preciso ammontare.
Le somme dovute dalla convenuta vanno compensate con quelle a lei dovute dalla parte locatrice, per la parte corrispondente, residuando a carico di parte convenuta l'obbligo di corrispondere la differenza, pari ad €3.700,00.
In ragione dell'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta si ritiene equo disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese processuali


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, I sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e/o assorbita, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa.
- accoglie la domanda di pagamento proposta da e e per Parte_1 Parte_2
l'effetto condanna al pagamento in loro favore della complessiva somma di Controparte_1
€8.500,00 per canoni di locazione maturati dal mese di febbraio 2023 al mese di luglio 2024 oltre interessi maturati da ogni singola scadenza fino al soddisfo.
6 - accoglie la domanda riconvenzionale formulata da e, per l'effetto, condanna Controparte_1
e al pagamento in suo favore dell'importo di €4.800,00 Parte_1 Parte_2
oltre agli interessi e rivalutazione.
Dichiara compensata tra le parti la somma di €4.800,00.
Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Salerno lì 12/03/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Irene Ada Giannuzzi

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