N. 6711/2023 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, in composizione monocratica e nella persona del dott.ssa Matilde Boccia, preso atto delle note scritte depositate dalla parte ricorrente e dall'ente comunale convenuto ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza precedentemente fissata per la data 17.4.2025, all'esito della rimessione in decisione con concessione dei termini ex art. 189 c.p.c., ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella controversia civile iscritta R.G. 6711/2023, pendente

TRA
, c.f. nato ad [...] il Parte_1 C.F._1
01/07/1960 ed ivi residente a[...], rappresentato e difeso, giusta procura in calce al presente atto, dall'avvocato stabilito Rosa Bosco, c.f.
[...]
che agisce di intesa con l'avv. Mariangela Zivolo del Foro di C.F._2
Napoli Nord (giusta protocollo d'intesa che si allega) e con lei elettivamente domiciliato presso il proprio studio sito in Aversa (CE) alla Via F. Saporito, n° 58 (81031). RICORRENTE CONTRO
, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso, in Controparte_1 virtù di mandato in calce alla comparsa di risposta, dall'avv. Giuseppe Nerone, unitamente ai quali è elettivamente domiciliato in Aversa, alla Piazza Municipio RESISTENTE E
in persona del legale rappresentante p.t., società rappresentata Controparte_2
e difesa, in virtù di mandato in calce alla comparsa di risposta, dall'avv. Roberto Russo, presso il cui studio, sito in Caivano, alla via Gramsci n. 35, è elettivamente domiciliata RESISTENTE

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO 1.Con ricorso in opposizione depositato in data 13.7.2023, Parte_1 esponeva: di essere assegnatario/conduttore in virtù di contratto stipulato con il Comune di Aversa in data 22/08/1989, a seguito degli eventi sismici 1980 e n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 1 di 8

N. 6711/2023 R.G.A.C.
1984 dell'alloggio comunale avente caratteristiche di edilizia economica e popolare, ubicato in Aversa (CE) alla via San Lorenzo scala B - interno n° 11; che il contratto in parola prevedeva che l'assegnatario versasse a titolo di canone di locazione annuo un importo pari a £ 2.079.096 (duemilionisettantanovemila/096) diviso in 12 rate mensili di £ 173.258 (centosettantatremiladuecentocinquantotto), oltre £ 43.315 (quarantatremilatrecentoquindici) per fondo spese condominiali;
che nel corso degli anni il canone sarebbe stato suscettibile al solo adeguamento ISTAT;
che il predetto contratto, prevedeva la durata di un anno a decorrenza dal 01/09/1989 con rinnovazione di anno in anno mediante il tacito consenso delle parti, salvo disdetta comunicata alla controparte a mezzo di a/r con almeno 4 (quattro) mesi di preavviso rispetto alla scadenza contrattuale;
che alcuna raccomandata con richiesta di rilascio dell'immobile era mai pervenuta dal 1989 all'odierno ricorrente titolare di regolare contratto di locazione;
che in data 21/10/2018, perveniva pro manibus al sig. diffida e messa in mora da parte Parte_1 dell'Ufficio Patrimonio del Comune di Aversa n° prot 4750/23- PM del 23/10/2018, con cui lo stesso veniva diffidato al pagamento della somma di
€15.748,48 “per l'occupazione dell'alloggio dal 01/01/2004 al 31/08/2018; che il resistente, in data 12/02/2019 con una nuova richiesta di pagamento CP_1 prot° 411/23-PM del 24/01/2019, (All.n 3) che integrava e contraddiceva la precedente datata 21/10/2018, diffidava il sig. al pagamento Parte_1 dell'importo di € 48.195,00; che l'importo de quo veniva giustificato dal Comune di Aversa per un presunto ricalcolo del canone di locazione secondo i parametri dell'Osservatorio Mercato Immobiliare “OMI”, non previsto da contratto e MAI comunicato alle parti, che avrebbe comportato una triplicazione del canone mensile, rispetto a quello previsto da contratto, per un importo pari ad € 267,75 (duecentosessantasette/75); che veniva richiesta una integrazione rispetto ai € 15.748,48 di ulteriori € 32.446,52 per i canoni dal 01/01/2004 al 31/12/2018 per un totale di € 48.195,00; che in data 02/12/2022 il convenuto con CP_1 una nuova diffida richiedeva una ennesima somma per il periodo 2018-2021 di
€8.342,48, in virtù della rivalutazione OMI di cui sopra.(All.n.4); che, in data 24.3.2023, dopo aver ricevuto le diffide di cui sopra, i conduttori degli alloggi popolari di “San Lorenzo” si erano recati presso l'Ufficio Patrimonio del Comune di Aversa dove avevano consegnato, pro manibus, una contestazione relativa all'adeguamento dei canoni di locazione, in virtù della vetustà dello stato degli immobili;
che, con tale contestazione, si era richiesto l'intervento di un tecnico Comunale che verificasse il reale stato dei singoli immobili con conseguente richiesta di rideterminazione del nuovo canone di locazione che tenesse conto di tutte le problematiche in cui versavano gli alloggi;
che tale richiesta era rimasta tuttavia inevasa;
che, in data 17.6.2023, esso ricorrente si era visto notificare dalla nella qualità di affidataria della riscossione coattiva delle entrate del CP_2
l'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniali n° Controparte_1
2023/49 del 29/05/23 Cod. Ident. 85, avente ad oggetto la richiesta di riscossione delle Entrate Patrimoniali 2018 relative al Complesso Immobiliare sito n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 2 di 8 N. 6711/2023 R.G.A.C.
in Via I San Lorenzo per il periodo 2018-2021- Fabb. A Scala B- avv. prot. 4750/23 del 23/10/2018 e con prot. 411/23 del 24/01/2019, per la somma di € 47.975.40 oltre € 1.960,80 di interessi ed € 11,55 per le spese di notifica per un totale di € 49.947,35. (All.n6) . Ciò posto, a fondamento dell'opposizione proposta, deduceva: l'erronea sua identificazione come mero occupante, laddove lo stesso, risultava essere conduttore e non occupante, in virtù di regolare contratto di assegnazione, dell'immobile sito in Aversa (CE) alla via San Lorenzo, n° 75 scala B - interno n°11, stante la sussistenza del regolare contratto di locazione stipulato con il Comune di Aversa in data 22/08/1989 che lo qualificava quale
“conduttore/assegnatario” dell'alloggio de quo;
la nullità dell'accertamento esecutivo così come notificato, poiché non sufficientemente motivato;
che, infatti, dal contenuto dell'accertamento esecutivo non si comprendeva esattamente la pretesa atteso che dapprima veniva richiesto come periodo di riferimento l'annualità compresa tra il 2018 e il 2021 e che venivano richiamati due avvisi ovvero il primo n° 4750/23 del 23/10/2018 ed il secondo n° 411/23 del 24/11/2019, senza alcuna precisazione delle annualità o del tributo a cui far riferimento;
che il canone di locazione, in quanto prestazione periodica, era assoggettato alla prescrizione quinquennale ex art. 2948 punto 4 c.c., pertanto non poteva essere preteso dal il pagamento di canoni relativi a Controparte_1 periodi antecedenti al 2013; che illegittima era la rivalutazione del canone applicando i valori OMI, in alcun modo prevista dal contratto ed effettuata senza considerare lo stato fatiscente degli immobili, la loro ubicazione ed il loro status di Edilizia Residenziale Pubblica;
che, invero, dalla data di sottoscrizione del contratto alcuna opera di manutenzione ordinaria e straordinaria e/o ripristino dello stato dei luoghi era mai stata effettuata da parte del che Controparte_1 per tale motivo risultava quindi allo stato dei fatti inadempiente. Rassegnava, pertanto, le seguenti conclusioni: “In via preliminare, si chiede la sospensione dell'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/49 del 29/05/23 Cod. Ident. 85, anche inaudita altera parte, per tutto quanto evidenziato in parte motiva;
Sempre In via preliminare, si chiede di identificare lo status di conduttore, in virtù di regolare contratto stipulato in data 22/08/1989, del sig. Parte_1
e non di occupante come erroneamente viene identificata dal Comune di Aversa;
Nel merito, si chiede di disporre la nullità dell'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/49 del 29/05/23 Cod. Ident. 85 così come notificato, poiché non sufficientemente motivato. Nel merito, si chiede di accertare e dichiarare l'avvenuta prescrizione dei canoni di locazione dal 01/01/2004 al 31/10/2013 per tutti i motivi descritti nel capo 3) del presente ricorso;
In subordine, si chiede di accertare e dichiarare l'errata rivalutazione del canone di locazione mensile sulla base dei parametri “OMI”, in virtù di quanto evidenziato nel capo 4) del presente ricorso, e per l'effetto Determinare il canone di locazione base in euro oltre agli aumenti annuali su base ISTAT;
In via conclusionale si chiede di accertare e dichiarare l'inadempienza del Controparte_1 riguardo la manutenzione degli alloggi nella qualità di locatario.
n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 3 di 8 N. 6711/2023 R.G.A.C.
Si costituiva in giudizio il il quale deduceva: che l'eccezione di Controparte_1 prescrizione sollevata dalla controparte doveva intendersi superata da provvedimento di sgravio effettuato in autotutela;
che, come riportato nella nota del Dirigente (cfr. cit. doc. n. 2) e come sancito dalla sentenza della Corte dei Conti n° 160 del 08/06/2023 (doc. n. 4), i canoni richiesti erano stati determinati in virtù di un deliberato di Consiglio Comunale che, benchè datato, non risultava essere mai stato modificato;
che il aveva effettuato interventi Controparte_1 manutentivi presso gli immobili in questione, come da tabella di sintesi contenente le somme impegnate nei vari esercizi finanziari. Tanto premesso, concludeva per il rigetto della domanda. Si costituiva in giudizio eccependo l'inammissibilità e infondatezza CP_2 dell'atto di opposizione. Con ordinanza del 26.2.2024 veniva disposta la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'accertamento esecutivo impugnato e veniva mutato il rito in ordinario di cognizione con fissazione dell'udienza e con decorrenza del termine per il deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. Alla data indicata, ritenuta la controversia matura per la decisione, veniva rinviata per la rimessione in decisione con concessione dei termini ex art. 189 c.p.c. all'udienza del 17.4.2025 che veniva celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
2.Ciò posto, ritiene la scrivente giudicante che la domanda di parte attrice sia fondata per le ragioni e nei limiti che in appresso si vanno ad indicare. Va in via preliminare disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata dalla CP_2
Invero, in virtù della modifica apportata dal d.lgs. n. 150 del 2011 al disposto dell'art. 3 del r.d. n. 639 del 1910 (il quale, nella originaria formulazione, fissava all'uopo un termine di trenta giorni dalla notifica dell'ingiunzione) non è previsto un termine per la proposizione dell'opposizione. Dunque, giova sin da subito evidenziare che non si dubita della natura “extra- fiscale” e privatistica del credito ingiunto dall'ente locale attraverso l'intimazione di pagamento avversata. Orbene, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, lo speciale procedimento disciplinato dal R.D. 14 aprile 1910, n. 639 è utilizzabile, da parte della P.A., non solo per le entrate strettamente di diritto pubblico, ma anche per quelle di diritto privato, trovando il suo fondamento nel potere di auto-accertamento della medesima P.A., con il solo limite che il credito in base al quale viene emesso l'ordine di pagare sia certo, liquido ed esigibile, dovendo la sua sussistenza, la sua determinazione quantitativa e le sue condizioni di esigibilità derivare da fonti, da fatti e da parametri obiettivi e predeterminati, rispetto ai quali l'Amministrazione dispone di un mero potere di accertamento, restando affidata al giudice del merito la valutazione, in concreto, dell'esistenza dei suindicati presupposti (cfr. Cass., Sez. Un., n. 11992/2009; conf. Cass. n. 7076/2016; Cass. n. 1226/2007, Cass. n. 2965/1981; Cass. n. 11368/2002; Cass. n. 16855/2004).
n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 4 di 8 N. 6711/2023 R.G.A.C.
Il Tribunale ritiene che nel caso di specie non sussistano i presupposti della certezza, liquidità ed esigibilità, atteso che l'identificazione e la quantificazione del credito ingiunto non è stata effettuata dal in base alla fonte Controparte_1 negoziale (contratto di locazione stipulato tra ed il Parte_2 CP_1
, ma secondo i parametri dell'Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI),
[...] non applicabili nella fattispecie in esame in presenza di un valido ed efficace contratto. Invero, dall'esame del contratto di locazione allegato dalla parte ricorrente, si evince che il Comune di Aversa ha concesso in locazione al ricorrente Parte_1
l'alloggio sito in Aversa alla via San Lorenzo scala B - interno n° 11, per la
[...] durata di un anno con decorrenza dall'1.9.1989, con rinnovazione di anno in anno in mancanza di disdetta comunicata alla controparte con lettera raccomandata da inviare quattro mesi prima della scadenza (cfr. art. 1 del contratto di locazione - doc. all. n. 1). Nel caso di specie, non risulta che il contratto in oggetto sia stato oggetto di alcuna disdetta e, pertanto, risulta ancora in vigore tra le parti. Pertanto, il avrebbe dovuto quantificare il credito in base a Controparte_1 quanto concordato nel contratto di locazione, ossia £ 173.258 mensili, con adeguamento Istat a partire dall'anno successivo e non in base ai parametri OMI. A fronte di tale decisivo rilievo, va pertanto accolta l'opposizione con conseguente annullamento dell'avviso di accertamento in oggetto, in considerazione dell'illegittimità dell'ingiunzione di cui al R.D. n. 639 del 1910. Secondo l'orientamento assolutamente costante e consolidato della Corte di legittimità, nel procedimento monitorio apprestato per la spedita riscossione delle entrate patrimoniali dello Stato e degli altri enti pubblici (r.d. 14 aprile 1910 n. 639), l'atto formale dell'ingiunzione cumula le caratteristiche dal titolo esecutivo stragiudiziale e del precetto, di guisa che l'opposizione del debitore costituisca la domanda giudiziale che apre un ordinario processo cognitivo, diretto a contestare il diritto all'esecuzione e ad ottenere un accertamento negativo a favore del debitore stesso, che viene ad assumere vera e propria veste di attore (così sin da Cass., Sez. Un., n. 2339/1967; conf. tutte le successive, tra cui Cass. n.
9421/2003; Cass. n. 6487/2004; Cass. n. 14051/2006; Cass. n. 3341/2009). In altri termini, “con l'impugnazione del titolo esecutivo stragiudiziale, l'opponente invoca l'accertamento negativo della pretesa ivi manifestata, sicché il giudice ha il potere/dovere di accertare il rapporto sostanziale, nonostante l'eventuale accertata illegittimità dell'ingiunzione” (conf. Cass. n. 2355/2019). Ne consegue che, ai sensi dell'art. 2697 c.c., la P.A. convenuta in giudizio di opposizione ex art. 3 r.d. n. 639 del 1910 (oggi art. 32 D.lgs n. 150/2011) è tenuta a fornire la prova dei fatti costitutivi della propria pretesa, mentre l'opponente deve dimostrare la loro inefficacia ovvero l'esistenza di cause modificative o estintive degli stessi. Non rileva al riguardo che la menzionata ingiunzione cumuli in sé la natura e funzione di titolo esecutivo unilateralmente formato dalla P.A. nell'esercizio del suo peculiare potere di auto-accertamento e di atto prodromico all'inizio dell'esecuzione coattiva, atteso che ciò non implica che nel giudizio di n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 5 di 8 N. 6711/2023 R.G.A.C.
opposizione l'ingiunzione sia assistita da una presunzione di verità, dovendo piuttosto ritenersi che la posizione di vantaggio riconosciuta alla P.A. sia limitata al momento della formazione unilaterale del titolo esecutivo, restando escluso - perché del tutto ingiustificato in riferimento a dati testuali e ad un'esegesi costituzionalmente orientata in relazione all'art. 111 Cost. - che essa possa permanere anche nella successiva fase contenziosa, in seno alla quale il rapporto deve essere provato secondo le regole ordinarie (cfr. Cass. n. 9381/2021; conf. Cass. n. 9989/2016; Cass. n. 23346/2022). Pertanto, alla luce della consolidata giurisprudenza di legittimità sopra richiamata, il Tribunale è tenuto a valutare la pretesa sostanziale dell'amministrazione comunale. In questo quadro, come è stato affermato (Cass. n. 3341 del 2009), l'amministrazione può proporre una domanda riconvenzionale di condanna, per l'ipotesi di accertamento dell'illegittimità formale dell'ingiunzione, ma ove tale domanda non sia proposta, come nel caso di specie, resta ferma la necessità che si proceda al mero accertamento del rapporto sostanziale. Nell'ambito dell'atto di accertamento, sulla base dei richiami in esso contenute alle precedenti diffide notificate (in particolare alla nota n° prot 4750/23- PM del 23/10/2018 e n° prot. 411/23 – PM del 24.1.2019), si può inferire che l'ingiunzione di pagamento mirasse alla riscossione dei canoni maturati dall'1.1.2004 al 31.12.2018, atteso che l'importo indicato nell'avviso di accertamento oggetto di impugnativa coincide con l'importo contestato mediante le predette diffide. In particolare e più precisamente, benché l'avviso di accertamento contenga anche un riferimento ad una diversa finestra temporale (2018-2021), il fatto che l'importo finale preteso coincida con quello di cui alla diffida prot. n. 411/2023 del 24.1.2019 - in cui si faceva espressamente riferimento al periodo decorrente dall'1.1.2004 al 31.12.2018 - deve fare ritenere per logica che la morosità contestata sia quella maturata sino alla fine dell'anno 2018. Orbene, tenuto conto dell'importo del canone mensile contrattuale di £ 173.258 esso va aggiornato, secondo l'adeguamento Istat, in £ 255.729, dal 1.9.1990 e fino all'entrata in vigore dell'euro (1.1.2002) e riconvertito in € 132,07 e nuovamente aggiornato, secondo l'adeguamento Istat: in € 135,37 (anno 2003); in € 138,08 (anno 2004); in € 140,43 (anno 2005); in € 143,24 (anno 2006) ; in € 145,68 (anno 2007); in € 150,34 (anno 2008); in € 151,39 (anno 2009); in € 153,81 (anno 2010); in € 157,96 (anno 2011); in € 162,70 (anno 2012); in € 164,49 (anno 2013); in € 164,49 (anno 2014); in € 164,33 (anno 2015); in € 164,17 (anno 2016); in € 165,98 (anno 2017); in € 167,81 (anno 2018). L'opponente ha, altresì, eccepito la prescrizione quinquennale di parte del credito. Detta eccezione è fondata. Invero, ai sensi dell'art. 2948 n. 3 c.c., si prescrivono in cinque anni le pigioni delle case. Nel caso di specie, alla luce degli atti interruttivi allegati dalla stessa parte ricorrente (cfr. diffide del 2018 e 2019), risultano prescritti per decorrenza del termine quinquennale i canoni fino al 25.10.2013.
n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 6 di 8 N. 6711/2023 R.G.A.C.
Per quanto concerne il periodo dal 26.10.2013 al 30.12.2018 (cui fa riferimento l'avviso di accertamento), tenuto conto dell'importo mensile, sopra indicato, moltiplicato per 12 mensilità in relazione a ciascun anno di riferimento (comprensivo di adeguamento Istat), tenuto conto del canone mensile, così come sopra rivalutato anno per anno, moltiplicato per le 12 mensilità in relazione a ciascun anno di riferimento, la pretesa creditoria del ammonta Controparte_1 complessivamente ad euro 10.215,34, pari alle 62 mensilità contestate.. Le ricevute dei pagamenti documentate dal ricorrente si riferiscono tutte a periodi successivi al 2018 ad eccezione delle due mensilità di novembre e dicembre dell'anno 2018 laddove è attestato il pagamento rispettivamente di euro 89,48 (e pari ad euro 178,96) di guisa che tale importo deve essere detratto dall'importo dovuto come sopra indicato, per un importo finale pari ad € 10.036,38. Infine, il ricorrente ha eccepito l'inadempienza del Parte_1 Controparte_1 per essere venuto meno all'obbligo di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria. Tale eccezione va disattesa. Oltre ad essere rimasta del tutto generica ed indimostrata tale allegazione – così da non rendere ipotizzabile un eventuale approfondimento a mezzo C.T.U., che avrebbe chiaramente assunto una valenza esplorativa - giova altresì ricordare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza della S.C. (che il Tribunale condivide e fa proprio), in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., che si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato (come nel caso di specie) pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006). Nel caso di specie, è pacifico che il abbia continuato a godere Parte_1 dell'immobile, nonostante l'asserita (e indimostrata) mancata manutenzione dell'alloggio da parte del Comune di Aversa. Pertanto, nemmeno è invocabile dal conduttore la difesa ex art. 1460 c.c.. 3. Quanto al regime delle spese, ritiene il Tribunale che, tenuto conto dell'esito complessivo della lite, della parziale soccombenza del ricorrente e della entità effettiva della pretesa creditoria (notevolmente inferiore rispetto a quella azionata dalla P.A. con la procedura in oggetto), sussistono i presupposti per compensare interamente le spese di lite tra le parti.


P.Q.M.

IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD, II sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 7 di 8 N. 6711/2023 R.G.A.C.
1) Accoglie l'opposizione e per l'effetto annulla l'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/49 del 29/05/23 Cod. Ident. 85, in quanto illegittimo;

2) Accerta che il sia titolare, nei confronti di , Controparte_1 Parte_1 di un credito pari ad € 10.036,38 per canoni di locazione maturati sino al 31.12.2018, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
3) Compensa integralmente le spese di lite tra le parti. Così deciso in Aversa in data 2.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Matilde Boccia

L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
n. 6711/2023 r.g.a.c. Pagina 8 di 8