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Sentenza 2 luglio 2025
Sentenza 2 luglio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Enna, sentenza 02/07/2025, n. 240 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Enna |
| Numero : | 240 |
| Data del deposito : | 2 luglio 2025 |
Testo completo
R.G. n. 544/2021
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI ENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. Davide Naldi, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I grado iscritta al n. 544 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2021
T R A
(C. F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con il patrocinio dell'avv. GIOIA GIUSEPPE (C.F. C.F._2
); C.F._3
PARTI ATTRICI
E
(C.F. ) e (C.F. _1 C.F._4 Controparte_2
, con il patrocinio dell'avv. DI PASQUA GIUSEPPE (C. F. C.F._5
) e dell'avv. MANCUSO ILARIA (C.F. ). C.F._6 C.F._7
PARTI CONVENUTE
PREMESSO CHE
Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio e al fine di sentire _1 Controparte_2 accogliere le seguenti conclusioni “Voglia l'ecc.mo tribunale adito accogliere la domanda, siccome tempestiva, ammissibile e fondata, e nel merito farvi diritto;
all'effetto di:
A) Accertare e dichiarare il diritto dei medesimi di riscattare, nei confronti dei convenuti, a termini di legge, i fondi in narrativa indicati, oggetto dell'atto pubblico di vendita rogato dal Notaio Per_1 del Distretto Notarile di Palermo, del 13.05.2020, Rep. n. 5999/449, trascritto ai RR. II. di
[...] il 15.9.2020 ai NN. 3342/1999 e 3344/2001B); Per_2
B) Dichiarare, all'uopo, la volontà incondizionata degli stessi attori di pagare, nei termini di legge, il prezzo di acquisto, indicato nello stesso atto pubblico di € 240.000,00# (duecentoquarantamila/00), rimborsandone gli acquirenti riscattati, odierni convenuti;
1 C) Pronunciare, nella sussistenza di tutti i presupposti e requisiti di legge, sentenza di riscatto agrario a favore degli attori, per come espressamente richiesto, e dichiararli proprietari dei fondi in questione, con tutte le garanzie di legge, gli annessi e connessi, pertinenze e diritti accessori, compresi i diritti di aiuto comunitario e in tutto quanto oggetto dell'atto pubblico in premessa;
D) Dichiarare proprietari dei fondi stessi e di quant'altro connesso, gli attori e disporre che il trasferimento a loro favore, per effetto del pronunciato riscatto, avvenga sui fondi acquisiti, liberi da ogni peso gravame e garanzie nelle more accese dai convenuti e , _1 Controparte_2 ivi compresa la ipoteca accesa a favore della Banca di credito cooperativo e di mutuo soccorso di per la erogazione del mutuo a loro favore, iscritta ai RR.II. di il 15.05.2020 ai NN. Pt_3 Per_2
3345/157 (doc. 64), ordinandone la cancellazione, con esonero di Conservatore da ogni responsabilità ed ingerenza al riguardo;
E) Disporre, ove occorra, per il caso di contestazione, ed in via istruttoria, CTU per accertare la situazione dei luoghi ed i confini dei fondi oggetto di riscatto con i fondi di proprietà degli attori e dagli stessi direttamente e manualmente coltivati, nonché ogni altro profilo tecnico della questione, utile al decidere, come forza lavoro degli attori, congruenza sulle necessità aziendali ed ogni altro profilo tecnico al decidere;
F) Ammettere, ove occorra e sempre in caso di contestazione ogni mezzo di prova orale che gli attori sono disponibili ad offrire per la ulteriore dimostrazione di ogni requisito di legge ai fini di legittimare l'azione di riscatto”.
Si sono costituiti in giudizio e rassegnando le _1 Controparte_2 seguenti conclusioni: “ Piaccia all'ill.mo Tribunale di Enna- Giudice Monocratico- accertate e dichiarare che:
1) la convenuta sig.ra non è passivamente legittimata a stare in giudizio e perciò Controparte_2 deve essere estromessa dallo stesso, con conseguente condanna degli attori in solido alle spese di giudizio in suo favore;
2) il giudizio promosso allo stato è improcedibile in quanto gli attori non hanno esperito preliminarmente l'obbligatorio procedimento di mediazione così come previsto dal d.lgs. n.28/2010;
3) l'azione proposta è, peraltro, improponibile e/o inammissibile, poiché gli attori sono decaduti dall'esercizio del diritto di prelazione così come specificato nei punti 3) e 4) dei motivi sopra spiegati;
4) in subordine, e senza recesso alcuno per le superiori eccezioni, che i sig.ri e Parte_1 [...]
, separatamente considerate come distinte imprese, non possedevano, al momento della Parte_2 conclusione della compravendita impugnata, e non possiedono i requisiti di legge così come indicati al punto 5) accogliendone le relative censure ivi esplicitate;
2 5) in ulteriore subordine, così come eccepito al punto 6) della narrativa, si rileva che l'efficienza aziendale che gli attori potrebbero realizzare con l'accorpamento dei terreni di cui si chiede il riscatto è inferiore, anche rispetto al reddito retraibile, rispetto a quella realizzata con l'acquisto del sig. ; -così rigettare la domanda di retratto proposta confermando la validità dell'atto _1 di compravendita impugnato. Con vittoria di spese e compensi di giudizio”.
In corso di causa, concessi i termini ex art. 183, comma sesto, c.p.c. è stata disposta CTU;
dopodiché, ritenuto superfluo un ulteriore approfondimento istruttorio, la causa all'udienza del 12.03.2025 è stata trattenuta in decisione, con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p. c. di giorni 90 per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori 20 giorni per il deposito di memorie di repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli odierni attori con la domanda che ci impegna hanno inteso esercitare - quali proprietari possessori coltivatori diretti confinanti ai sensi del combinato disposto degli artt. 8 della legge n. 590/1965 e 7 della legge n. 817/1971 - il diritto di riscatto agrario sui terreni siti nel Comune di Calascibetta contrada Corvo Toscano individuati al catasto:
- al foglio di mappa 45 particelle 74 e 78;
- al foglio di mappa 52, particelle: 4, 5, 1, 7, 31, 35, 111, 169, 194, 195, 196, 197, 38, 17, 9,
30, 34, 36, 37, 8, 29, 244;
- al foglio di mappa n. 45 particelle: 77, 35, 40, 79, 80, 81, 157, 158, 159, 90, 247, 75, 223, 34,
246 e 76;
e sui fabbricati censiti al NCEU al foglio di mappa n. 52, particelle 243 (incluso nella particella 11 fg. 52), 245 sub 2 e 245 sub 3 (confinante con le particelle 169 e 244 fg. 52), ritenendo di vantare rispetto ad essi un diritto di prelazione leso dai proprietari: Controparte_3 [...]
Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
CP_7 Controparte_8 Controparte_9 _10
.
[...] Controparte_11
I quali in data 13.05.2020 ne hanno trasferito la proprietà a giusto atti di _1 compravendita ai rogiti del dott. Notaio in Palermo n. repertorio 5999 raccolta n. Persona_1
4491, trascritto in data 15.09.2020 presso la Conservatoria di ai nn 3342/1999 e ai nn Per_2
3344/2001.
I convenuti, di contro, ritengono gli attori decaduti dall'esercizio del diritto di prelazione e, comunque, privi dei requisiti normativamente previsti.
Sulla legittimazione passiva di Controparte_2
I convenuti, come rilevato dagli attori, si sono costituiti in giudizio tardivamente, in data 9.01.2022, appena due giorni prima dell'udienza di prima comparizione fissata ai sensi dell'art. 168 bis, comma quinto, c. p. c. per l'11.01.2022.
3 Tuttavia, gli effetti che parte attrice vorrebbe far derivare da tale costituzione tardiva non sono condivisibili.
Anzitutto, l'eccezione di carenza di difetto di legittimazione passiva di Controparte_2 costituisce è una mera difesa, rilevabile d'ufficio anche dal giudice.
Si tratta infatti di stabilire se il giudizio sia stato correttamente rivolto – valutando quindi la sola prospettazione - nei confronti della predetta, coniuge dello . _1
Tuttavia, anche qualora proposta tempestivamente non sarebbe risultata meritevole di accoglimento.
Ed, infatti, parte convenuta ha eccepito il difetto di legittimazione passiva di CP
, sul presupposto che nei due atti di compravendita del 13.05.2020 ,
[...] _1 all'art. 8 ha dichiarato che gli immobili acquistati sono destinati all'esercizio dell'impresa agricola individuale di cui è titolare, esercitata senza cogestione del coniuge e, pertanto, ricadenti all'interno della comunione de residuo di cui all'art. 179 cod. civ., dichiarazione la cui veridicità è stata contestualmente confermata dalla moglie Controparte_2
Ritengono, pertanto, i convenuti che i beni per cui è causa non rientrano nel regime di comunione legale dei coniugi sino all'eventuale scioglimento, in quanto di esclusiva proprietà di _1
. _1
L'eccezione va disattesa, avendo sul punto le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione chiarito che “allorché un bene sia stato acquistato da uno dei coniugi in regime di comunione legale,
l'azione di riscatto dev'essere esercitata nei confronti di entrambi i coniugi e, in altri termini, che entrambi debbono ritenersi litisconsorti necessari. La l. 27 febbraio 1985, n. 52, modificando l'art.
2659 c.c., ha espressamente imposto che la nota di trascrizione contenga, oltre al cognome, nome, luogo, data di nascita e numero di codice fiscale delle parti, l'indicazione del regime patrimoniale della famiglia, "secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile", rendendo agevole, attraverso il controllo della trascrizione,
l'individuazione dei soggetti passivamente legittimati” (Cassazione Civile Sezioni Unite 01.07.1997
n. 5895) .
Secondo gli quindi l'acquisto, da parte di uno dei coniugi in regime di comunione legale, Parte_4 di un bene (nella specie, un fondo rustico) successivamente oggetto di una azione di riscatto da parte di un terzo (nella specie, il proprietario del fondo finitimo, coltivatore diretto), deve ritenersi ipso iure esteso, con efficacia ex tunc, anche all'altro coniuge, con conseguente determinazione di una situazione di titolarità, rispetto alla res, dal carattere unitario ed inscindibile, sulla quale andrà, per l'effetto, ad incidere l'esercizio del riscatto, così che la relativa domanda giudiziale non potrà dirsi legittimamente proposta se non nei confronti di entrambi i coniugi, secondo i principi propri del litisconsorzio necessario, senza che a tanto osti la natura (meramente dichiarativa) dell'azione di riscatto, astrattamente non incompatibile con l'istituto di cui all'art. 102 cod. proc. civ., implicando
4 il rapporto dedotto in giudizio una situazione sostanziale di tipo plurisoggettivo tanto sul piano genetico quanto su quello funzionale, il cui accertamento (la cui modificazione, la cui estinzione) non può operare che nei confronti di tutti i soggetti che ne partecipano.
Sull'eventuali decadenze in cui sarebbero incorsi i convenuti
La costituzione tardiva non ha comportato neanche preclusioni di sorta.
Ai sensi del primo comma dell'art. 167 c.p.c., comma primo (nella formulazione ante riforma
Cartabia) il convenuto deve proporre tutte le sue difese prendendo posizione in modo chiaro e specifico sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda;
ai sensi del secondo comma deve a pena di decadenza proporre le eventuali domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio e, ai sensi del terzo comma se intende chiamare un terzo in causa, deve farne dichiarazione nella stessa comparsa e provvedere ai sensi dell'art. 269 c.p.c..
Ne consegue che al convenuto costituito in giudizio tardivamente restano precluse le domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio, oltre all'istanza di chiamata in causa di un terzo.
Preclusioni la cui ratio è quella di garantire la celerità e la concentrazione dei procedimenti civili, e perciò la relativa violazione viene considerata pregiudizievole non di un mero interesse privato, ma dell'interesse pubblico a scongiurare il protrarsi dei tempi del procedimento. Tali preclusioni sono ispirate ad esigenza di ordine pubblico processuale, e dunque sono rilevabili d'ufficio dal giudice anche in sede di impugnazione, a meno che sulla tempestività della proposizione della domanda non si sia formato un giudicato sia pure implicito (così Cassazione civ., II, n. 4901/2007; Cass. civ., II, n.
4901/2007).
Nel caso in esame, nessun problema si pone in ordine ad eventuali domande riconvenzionali non proposte dai convenuti. Quest'ultimi in sede di comparsa responsiva hanno solo negato che gli attori posseggono i requisiti per ottenere il riscatto, chiedendo il rigetto della loro domanda.
Neanche l'eccezione – dagli stessi convenuti qualificata come riconvenzionale – secondo cui lo possiede e possedeva tutti i requisiti di legge per l'esercizio della prelazione, è da ritenersi _1 tardiva.
Pacifica la distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezione riconvenzionale, laddove solo la prima deve essere formulata, a pena di decadenza, nella comparsa di costituzione tempestivamente depositata.
La domanda riconvenzionale consiste in un'istanza con la quale si richiede non soltanto il rigetto della domanda avversaria (per il che basterebbe una semplice eccezione, la quale comunque deduce fatti modificativi, estintivi o impeditivi, che potrebbero costituire oggetto di autonoma domanda in
5 un separato giudizio), ma anche un'ulteriore declaratoria volta al mutamento della situazione precedente, ovvero una controdomanda, legata da rapporto di occasionalità con la pretesa principale attorea, con cui si aspira all'ottenimento di un provvedimento positivo per il convenuto ( Cassazione civ., sez. III, n. 4233/2012)
Con l'eccezione riconvenzionale sono introdotte richieste che, restando nell'ambito della difesa, ampliano il tema della controversia, ma al solo fine di conseguire la reiezione della domanda, dato che al diritto fatto valere dall'attore viene opposto un diritto idoneo a paralizzarlo.
Gli odierni convenuti affermando di essere in possesso dei requisiti previsti per l'esercizio del diritto di prelazione e chiedendone al Tribunale adito l'accertamento non hanno inteso proporre nuove domande, ma semplicemente paralizzare la domanda di parte attrice con conseguente suo rigetto.
Per cui hanno proposto una mera eccezione che, al più, può ritenersi riconvenzionale svincolata dalle decadenze di cui al secondo comma dell'art. 167 c.p.c..
Sull'eccepita improcedibilità
Sempre in via preliminare, parte convenuta ha ritenuto che l'esercizio del diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto, rappresentando rivendicazione di un diritto reale, determini l'inclusione della controversia, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis d lgs 28/2010, nell'elenco delle materie che prevede la mediazione quale condizione di procedibilità.
In ordine a tale eccezione non si pone un problema di tempestività, atteso che il mancato esperimento della procedura può essere eccepito dalla parte o dal giudice entro la prima udienza.
Si è già detto in corso di causa (verbale udienza 12.01.2022) come nella fattispecie in esame il tentativo di mediazione non costituisce condizione di procedibilità dell'azione, atteso che il richiamo ai diritti reali deve intendersi riferito a quelli previsti dal codice civile (di godimento e di garanzia) che sono tipizzati dal legislatore, non potendosi estendere a tutte quelle controversie che incidano su un diritto di proprietà altrui.
Nel merito
Non sembra superfluo ricordare come in tema di diritto di prelazione e riscatto agrario, per il disposto dell'art. 7 legge 817/1971, al proprietario di un fondo agricolo confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall' art. 8 legge 590/1965, a cui rinvia la citata norma.
Ossia, la qualifica di coltivatore diretto, la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, il possesso della forza lavorativa adeguata e il non avere effettuato vendite di fondi rustici nel biennio precedente l'esercizio dell'azione di riscatto, la cui prova incombente sul richiedente deve essere fornita in concreto.
6 Ai sensi dell'art. 8, comma quarto della legge n. 590/1965, come modificato dalla legge 817/1971, è previsto che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni”.
Si è precisato come il diritto di prelazione sorge nel momento in cui è notificata ad opera del proprietario venditore al terzo confinante la c.d. denuntiatio, "considerata non solo quale atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo agrario, onde deve rivestire necessariamente la forma scritta, in applicazione dell'art. 1350 c.c. … E ciò perché tale forma assolve ad esigenze di tutela e di certezza, rendendo, appunto, certa l'effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto, e assicurando, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello "spatium deliberandi" a disposizione del coltivatore (o del confinante), la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l'acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso;
garantisce, infine, il coltivatore (o confinante) in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente" (ex multis Cassazione Civile Sez. III, n. 28495/2018).
Dalla documentazione versata in atti risulta che gli originari proprietari degli immobili oggetto di causa hanno notificato la c.d. denuntiatio, dapprima, con raccomandata A/R 153400608909 del
17.04.2024 a e, successivamente, con raccomandata A/R 052606253746 alla moglie Parte_1
i quali con raccomandata del 12.05.2020 ricevuta il 13.05.2020 hanno Parte_2 comunicato ai promittenti venditori - presso il domicilio eletto di D'IS UC Via Nazionale
n. 203 Calascibetta - di volere esercitare il diritto di prelazione agraria del confinante relativamente a tutto il fondo promesso in vendita e alle stesse condizioni della promessa di vendita dichiarandosi disponibili sin da subito al versamento della caparra nei modi e tempi voluti dai venditori e al versamento del saldo prezzo.
I convenuti hanno eccepito l'improponibilità dell' azione proposta dai coniugi in quanto Pt_1 decaduti dall'esercizio del diritto di prelazione avendo notificato lui e la moglie un'unica accettazione pur trattandosi di ditte distinte e separate, ad un domicilio nullo, ossia quello indicato nella proposta di prelazione priva della sottoscrizione dei mandanti ed, inoltre, per non avere contestualmente all'accettazione provveduto al pagamento della caparra confirmatoria di € 10.000,00 atteso che ai sensi dell'art. 1326 cod. civ. l'accettazione è nulla se manca di identità con la proposta di acquisto.
L'accettazione dell'invito ad esercitare il diritto di prelazione da parte dei coniugi deve Pt_1 considerarsi regolare, risultando irrilevante che la stessa sia stata fatta congiuntamente dai coniugi
7 (sul punto si consideri quanto di seguito chiarito dal CTU) e a nulla rilevando la sua mancata sottoscrizione da parte dei promittenti venditori.
Circostanza questa non imputabile agli attori, anzi dagli stessi volutamente trascurata perché comunque interessati all'acquisto del fondo.
Deve, al riguardo, considerarsi come le norme sulla prelazione agraria sono dettate nell'esclusivo interesse del coltivatore destinatario per consentirgli l'esercizio del diritto, per cui qualora il proprietario abbia comunicato al coltivatore la proposta di alienazione senza l'osservanza di tutti gli adempimenti posti dall'8 della legge n. 817/1971, la manifestazione di volontà del coltivatore di volersi avvalere della prelazione, accettando incondizionatamente la proposta, pur rendendosi conto della sua non completa conformità alla suddetta norma, ne sana ogni eventuale irregolarità e determina il concreto esercizio del diritto di prelazione, con la conseguenza per il prelazionante dell'obbligo di pagamento del prezzo entro il termine previsto dall'art. 8 l. n. 590, cit., e con la preclusione all'esercizio del riscatto nel caso in cui sia incorso nella decadenza dalla prelazione per inosservanza delle relative disposizioni ( così Cass. 8 maggio 2001 n. 6378; Cass. 21 marzo 1995 n.
3241, in Dir. giur. agr., 1997, 587; e Cass. 2 marzo 1994 n. 2039).
Tuttavia, anche, qualora, dovesse sostenersi la nullità dell'invito per mancanza di sottoscrizione si verterebbe in ipotesi di omissione della denuntiatio con conseguente violazione dello ius prelationis, il cui rimedio apprestato dall'art. 8 della legge 590/1965 in favore dei soggetti pretermessi consiste proprio nell'esercizio del diritto di riscatto.
Quanto poi al mancato versamento della caparra e alla non coincidenza tra proposta ed accettazione, dal tenore letterale dell'accettazione trasmessa dai coniugi si evince chiaramente la loro Pt_1 intenzione di acquistare il fondo promesso in vendita alle stese condizioni e nei medesimi termini di quelli definiti nel preliminare di compravendita del 14.11.2019.
Intenzione rimasta tale, non avendo avuto i coniugi avuto alcun riscontro dai promittenti Pt_1 venditori, i quali in data 13.05.2020 – ossia lo stesso giorno in cui hanno ricevuto la dichiarazione di prelazione agraria da parte dei coniugi – hanno concluso con , in Pt_1 _1 pendenza del termine della prelazione, gli atti di compravendita dei terreni e fabbricati oggetto di causa.
Pacifico come in materia di contratti agrari la vendita del fondo effettuata dal proprietario in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore che abbia esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dall'art. 8 della legge n. 590/1965 per l'operatività del diritto di riscatto deve tuttavia equipararsi ad esse e considerarsi presupposto idoneo all'esercizio del riscatto da parte del coltivatore pretermesso ei confronti del terzo acquirente, decorrendo il termine per il pagamento del prezzo dalla data di passaggio in giudicato della sentenza
8 che giudizialmente riconosce tale diritto ( così Cassazione Civile, 28.03,2001 n. 4499; Cass. civ.
12.01.1988n. 114).
Escluso che parte attrice sia incorsa in decadenza, occorre ora verificare la sussistenza in capo alla stessa dei requisiti soggetti ed oggettivi funzionali al diritto di retratto agrario, quale conseguenza della subita lesione del diritto di prelazione e, in caso di positivo accertamento raffrontarli con quelli di cui parte convenuta afferma di essere in possesso.
In corso di causa è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio ponendo all'ausiliario, dott. agronomo i seguenti quesiti: “1. accertare lo stato dei luoghi, segnatamente indicare quali Persona_3 terreni di parte attrice e di parte convenuta confinino con i terreni oggetto dell'atto di compravendita del 13 maggio 2020 ai rogiti del Notaio Repertorio n. 5999 Raccolta n. 4491, Persona_1 indicando i relativi titoli di proprietà e/o possesso;
2. accertare, qualora risulti che sia i fondi di proprietà attorea che quelli di parte convenuta siano confinanti con i terreni oggetto di prelazione, se le medesime parti esercitino l'attività di coltivatore diretto e il tipo di attività ivi esercitata, anche avvalendosi della collaborazione della propria famiglia, indicandone il possesso della relativa forza lavorativa;
3. accertare, conseguentemente, se le odierne parti soddisfano i requisiti di cui all'art.
31 della l. n. 590/1965 ed in particolare, verificando che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo;
4. accertare se la somma del fondo oggetto di prelazione agli altri posseduti in proprietà od enfiteusi dalle odierne parti, superi o meno il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa propria e della propria famiglia;
5. mettere a confronto (anche con l'ausilio di tabelle e/o schemi) qualora entrambe le parti soddisfino i requisiti richiesti per l'esercizio del diritto di prelazione: 1) le dimensioni dei rispettivi terreni;
2) le caratteristiche topografiche fisiche
e colturali dei terreni;
3) l'esuberanza della forza lavoro dei confinanti;
4) la stabilità nel tempo dell'azienda che si costituirà. Tenendo, altresì conto degli ulteriori criteri preferenziali di cui all'art.
7 del D. lgs n. 228/2001 ossia, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti
e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del
Consiglio, del 17 maggio 1999”, purché tali elementi emergano dagli atti o dagli accertamenti compiuti, senza sostituirsi alle parti, che avevano l'onere con le memorie istruttorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. di allegare e provare i fatti posti a fondamento delle rispettive domande ed eccezioni”.
Si riporta una foto dei luoghi, dove quelle in giallo sono le particelle oggetto degli atti di compravendita del 13.05.2020, quelle in viola le particelle di proprietà degli attori coniugi
9 e quelle in rosa le particelle di proprietà dei convenuti coniugi _12
(pag. 22 CTU primo deposito) Controparte_13
Il consulente in risposta ai quesiti posti – le cui conclusioni questo Tribunale ritiene di potere condividere integralmente – ha accertato:
- che coniugi sono proprietari terreni siti nel Comune di Calascibetta, foglio 52, p.lle _14
32, 233,199, 39, 40,41 e foglio 45 foglio 45, p. lle 243, 257, 82, 84,98, confinanti con il fondo oggetto di compravendita per una lunghezza di 1257 metri;
mentre il convenuto è _1 proprietario dei terreni siti nel Comune di Calascibetta foglio 52, p. lle 18 e 235 e foglio 44 particella
61, confinanti con il fondo oggetto di compravendita per la lunghezza complessiva di 640 metri;
- che entrambe le parti soddisfano il requisito di proprietà di terreni confinanti con il fondo oggetto di compravendita del 13 maggio 2020 (primo quesito);
- che entrambe le parti soddisfano quindi il requisito di intervenire in qualità di coltivatore diretto
(secondo quesito);
- che entrambe le parti rispettano il soddisfacimento del requisito art. 31 legge 590/1965 secondo cui la complessiva forza lavoro familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo (terzo quesito);
- che entrambe le parti soddisfano il requisito art.31 l. 590/1965, posto che la forza lavorativa dei rispettivi nuclei familiari supera di almeno 1/3 il fabbisogno di giornate lavorative annue delle rispettive proprietà con annesso il fondo conteso (quarto quesito) ;
10 - che la ditta conduceva, prima dell'annessione del terreno conteso, una superficie agricola _1 maggiormente estesa;
che i terreni posseduti dalle due ditte, da un'analisi sommaria e superficiale, possono definirsi simili, dal punto di vista pedoclimatico, delle giaciture, e colturale;
che la percentuale di copertura del fabbisogno di lavoro necessario per la conduzione dei propri terreni, e dei propri terreni con in più quello conteso, è superiore per la famiglia;
che riguardo _12 la presenza dei requisiti art. 7 del D. lgs n. 228/2001, si può affermare sinteticamente che nessuna delle parti soddisfa per intero tali requisiti, ma soltanto parzialmente. In entrambi i casi, l'azienda che si costituirà potrà ritenersi stabile (quesito 5°).
Il CTU in risposta alle osservazioni formulate dal consulente tecnico di parte attrice ha chiarito che all'interno della compravendita risultano inseriti anche fabbricati di cui alle particelle 243 piano T,
245 sub 2 e sub 3 ubicati all'interno dei terreni in contenzioso e non confinanti con gli altri terreni di proprietà delle parti.
Parte convenuta ha formulato anche uno specifico rilievo sulla composizione della famiglia di parte attrice, ossia sulla circostanza che risulta coltivatore diretto per 300 giornate Parte_1 lavorative al pari della moglie e che non è possibile considerare le complessive Parte_2
600 ore, quale somma del lavoro dei due coniugi coltivatori diretti in un'unica impresa, perché ognuno di loro è titolare di una distinta azienda.
Sul punto il CTU ha chiarito come “la famiglia - , è composta da due coltivatori diretti, Pt_1 Pt_2 perché tali sono i IG. e la IG. , con relativa iscrizione all'INPS. Che si prenda in Pt_1 Pt_2 considerazione, la ditta con titolare il IG. , o quella con titolare la IG.ra , in entrambi Pt_1 Pt_2
i casi, la famiglia esaminata, sarà composta da: 1 titolare coltivatore diretto + 1 suo familiare coadiuvante, anch'esso coltivatore diretto. La famiglia è quindi composta _12 indubbiamente da 2 coltivatori diretti, che insieme sviluppano 600 ore. Ciò è valido se consideriamo le singole imprese di cui titolari o un'unica grande realtà produttiva gestita a livello familiare, dove comunque ognuno è titolare della propria parte di azienda” (pag. 4 integrazione bozza di relazione), aggiungendo che “considerare le superfici e gli animali di proprietà dei coniugi nel loro complesso, non dà agli stessi e alcun vantaggio, anzi risulta ai fini del presente contenzioso, un Pt_1 Pt_2 elemento a scapito degli stessi” ( pag. 6 risposta osservazione integrazione relazione) .
Preso atto della sostanziale equivalenza tra le odierne parti in ordine al possesso dei requisiti per la prelazione e della confinanza delle loro particelle solo con alcune di quelle di cui all'atto di compravendita oggetto di causa, si è ritenuto necessario chiedere al CTU se “ i fondi oggetto dell'atto di compravendita del 13 maggio 2020 costituiscono un'unica unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno risulta privo di propria autonomia coltivatrice), oppure un insieme di porzioni distinte
e indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive. Quindi, anche a
11 mezzo di tabella, specifichi: a) quali siano le particelle oggetto di vendita da ritenersi “confinanti”
(nei termini anzidetti) con i terreni di e;
b) quali siano Parte_1 Parte_2 le particelle oggetto di vendita da ritenersi “confinanti” (nei termini anzidetti) con i terreni di
e;
c) quali siano le particelle per cui si riscontra una _1 Controparte_2
“confinanza” comune” (con ordinanza del 12.05.2023).
Ed infatti, “al fine della prelazione e riscatto agrario ex leggi n. 590 del 1965 e n. 817 del 1971 per
"fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva, tal ché, potendo nel relativo concetto farsi rientrare tanto una unità poderale, costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione, quanto un singolo terreno, anche di piccole dimensioni, che rispetto ai terreni circostanti sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività, nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, per stabilire se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, devesi accertare se quelli costituiscono una unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice) oppure un insieme di porzioni distinte ed indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive: nel qual caso la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto” (sul punto vedi
Cass. n. 2347/1981; Cass. n. 1244/1995; Cass. n. 13368/2018; Cass. n 4685/2020; Cass. n
34516/2022).
Il CTU in risposta al quesito posto ad integrazione, tenuto conto delle stradelle e della scarpata presente sui luoghi, sulla base delle caratteristiche ed esigenze del fondo, ha ritenuto di poterlo dividere in 5 porzioni e/o appezzamenti nel seguente modo:
- n.1 costituito dai terreni censiti al foglio 52 particelle 4-5-7-8-9-17-169 244 terreni e dai fabbricati foglio 52 particelle 245 sub 2 e 245 sub 3 confinanti con la proprietà ; Controparte_13
- n. 2 costituito dalle particelle 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197 (foglio 52) confinanti con la proprietà ; _12
- n. 3 costituito dalle particelle 77 e 78 foglio 45 confinanti con la proprietà ; _12
- n. 4 costituito dalle particelle 90 e 246 foglio 45 confinanti con la proprietà ; _12
- n. 5 costituito dalle particelle 1-111-34-35-40-74-75-76-79-80-81-223 e 247 foglio 52 e dal fabbricato censito al foglio 52 part. n. 243,confinanti con entrambe le parti in causa, come rappresentato nella foto di seguito riportata ( si veda pag. 12 relazione ad integrazione)
12 Con successiva ordinanza del 15.02.2024 considerata la possibilità di un riscatto parziale si è ritenuto necessario procedere alla stima del compendio immobiliare oggetto di compravendita con nomina di un collegio peritale, costituito dal dott. e dal dott. al Persona_3 Persona_4 quale è stato posto il seguente quesito “determini il valore economico di mercato delle particelle oggetto dell'atto di compravendita del 13.05.2020, repertorio n.
5.999 raccolta n.
4.491 compresi i fabbricati indicati in relazione e, nell'eventualità in cui il valore complessivo dei beni considerati dovesse risultare maggiore del prezzo convenuto pari ad € 240.000,00, lo ripartisca proporzionalmente fra i terreni e i fabbricati indicando la percentuale di riduzione applicata per ciascuno di essi” (ordinanza 23.02.2024) , precisando successivamente “ che la stima dei beni dovrà essere effettuata con riferimento alla data dell'atto di compravendita, atteso che deve aversi riguardo al prezzo allora convenuto dalle parti con il medesimo;
- che il valore di mercato dei beni andrà calcolato senza operare alcuna decurtazione “per eventuali spese per la regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale del bene, se necessaria e possibile, ed in caso contrario spese per il ripristino”, in quanto tali circostanze (pur rilevanti nella stima immobiliare) non emergono nel contratto di compravendita e quindi si deve ritenere che le parti non le abbiano tenute in considerazione nella determinazione del prezzo;
- che venga accertata l'esistenza di eventuali servitù già esistenti, in quanto nel contratto le parti hanno espressamente fatto riferimento ad esse (ordinanza
27.03.2024.
Il collegio peritale ritenuto che il più probabile valore di mercato dei terreni è pari ad € 174.691,15, mentre quello dei fabbricati è pari ad € 70.714,50, per un totale di € 245.405,66, ha determinato il 13 valore di mercato di ciascuno dei 5 appezzamenti individuati – ridotto proporzionalmente secondo il prezzo convenuto di € 240.000,00 applicando una percentuale pari al 97,797- nel seguente modo:
- appezzamento n. 1 in € 105.364,12, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in € 103.043,21;
- app. n. 2 in € 52.968,63, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
51.801,87;
- app. n. 3 in € 4.868,39, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
4.761,15;
- app. n. 4 in € 1253,60, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
1.225,99;
- app. n. 5 in € 80.950,92, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
79.167,78.
Gli ausiliari nominati, anche in risposta alle osservazioni di parte attrice, hanno precisato che la qualità delle particelle e delle relative porzioni utilizzate per la stima corrisponde alle qualità riportate nell'atto di compravendita del 2020 e nelle visure catastali alla stessa data;
che la superficie commerciale inerente le singole particelle destinate a terreno è stata definita quale superficie catastale lorda eventualmente depurata dalle superfici oggetto di servitù e/o strade;
che la stima dei beni è stata effettuata con riferimento alla data dell'atto di compravendita;
che nella determinazione del valore di mercato non è stata operata alcuna decurtazione per le spese necessarie per eventuali regolarizzazioni urbanistiche, edilizie e catastali dei beni;
di avere preso in considerazioni la strada interpoderale che anteversa le particelle 1,111, 29 e 197 foglio 52, particelle 74,75 , 77 e 78 foglio 45 e, di avere considerato nella determinazione della superficie commerciale e pertanto nella determinazione del valore di mercato dei singoli cespiti le servitù di passaggio presenti.
A fronte degli accertamenti richiesti, parte attrice ha ritenuto che il presente giudizio abbia preso “una strada sbagliata” e che si stia snaturando avendo lo scrivente prospettato la possibilità di un riscatto parziale.
Va evidenziato che secondo un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, che questo giudice condivide pienamente “ al fine della prelazione e riscatto agrario ex leggi n. 590 del 1965 e n. 817 del 1971 per "fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva, tal ché, potendo nel relativo concetto farsi rientrare tanto una unità poderale, costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione, quanto un singolo terreno, anche di piccole dimensioni, che rispetto ai terreni circostanti sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività, nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto,
14 per stabilite se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, devesi accertare se quelli costituiscono una unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice) oppure un insieme di porzioni distinte ed indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive: nel qual caso la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto”
(sul punto vedi Cass. n. 2347/1981; Cass. n. 1244/1995; Cass. n. 13368/2018; Cass. n 4685/2020;
Cass. n 34516/2022).
In altri termini, il diritto di prelazione e di riscatto del proprietario ha ad oggetto esclusivamente il fondo limitrofo e, non anche il fondo che ancorché sia oggetto del medesimo contratto di vendita e contiguo a quello del venditore, non sia però confinante con quello del soggetto che esercita la prelazione o il riscatto (Cassazione civ. 24.02.1987 n. 1940) … posto che l'esercizio della prelazione o del riscatto da parte del coltivatore diretto proprietario del terreno confinante, non può essere frustato dalla vendita del fondo, oggetto del diritto, congiuntamente ad altri beni, spettando il diritto limitatamente al terreno confinante … (Cassazione civ. 03/10/1994 n. 8034).
Per tali ragioni la domanda di riscatto proposta da parte attrice merita di essere accolta solo in parte nel seguente modo:
- l'appezzamento n.
1 - ossia i terreni censiti al foglio 52 particelle 4-5-7-8-9-17-169 244 e i fabbricati foglio 52 particelle 245 sub 2 e 245 sub 3 confinanti con la proprietà
restano assegnati agli stessi;
Controparte_13
- gli appezzamenti n. 2- 3 e 4 costituiti, rispettivamente dalle particelle 29-30-31-34-35-36-37-
38-157-158-159-194-195-196- 197 (foglio 52) (appezzamento n.2), dalle particelle 77 e 78 foglio 45 (app.3) e dalle particelle 90 e 246 foglio 45 (app. 4) confinanti con la proprietà
andranno assegnati a quest'ultimi, con obbligo in di corrispondere ai _12 convenuti la somma di € 57.789,01 secondo la stima di cui sopra.
Ed, infatti, ai sensi dell'art. unico della legge 8.01.1979 n. 2, il retraente di un fondo rustico a cui è giudizialmente riconosciuto il diritto di prelazione deve versare il prezzo al retrattato, senza interessi e rivalutazione, entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che glielo riconosce. E tale adempimento, ai sensi dell'art. 8, comma ottavo, l. n. 590/1965 costituisce condizione sospensiva del trasferimento del riscattato diritto di proprietà del fondo (così Cassazione civ. 23 maggio 2001n.
7030)
Quanto all'appezzamento n. 5 oggetto di confinanza comune, si ritiene opportuno in presenza di una situazione di sostanziale equivalenza tra le parti in causa in ordine al possesso dei requisiti previsti in materia di prelazione agraria - accordarne la preferenza a parte convenuta.
15 Quest'ultima, infatti, proprietaria delle particelle 18 e 235 foglio 52 e della particella 61 foglio 44, secondo il CTU Dott. da un confronto dei dati raccolti conduceva, prima dell'annessione del Per_3 terreno conteso, una superficie agricola maggiormente estesa rispetto a parte attrice.
Considerato che la finalità dell'art. 7 , comma secondo, della legge n. 817/1971 è l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, si ritiene doversi preferire i coniugi proprietari di terreni _1 che uniti a quelli offerti in vendita realizzano il migliore accorpamento agrario.
Ciò anche sulla base della natura dei luoghi: infatti, per come rappresentato nella mappa sopra riportata, si evince chiaramente che, qualora la preferenza fosse accordata agli attori, l'accorpamento dei fondi considerati subirebbe un'interruzione a causa della scarpata presente tra le particelle di proprietà degli stessi, segnatamente la particella n. 82 e i terreni di cui all'appezzamento n. 5.
Invece, la soluzione adottata consente ai convenuti di accorpare un'area più ampia, così privilegiandosi le finalità della prelazione agraria.
Alla luce di tutto quanto precede, accertata la lesione del diritto di prelazione agraria in capo ai coniugi
, deve accogliersi la domanda attorea di riscatto limitatamente alle particelle censite: Pt_1
- al foglio 52 particelle nn. 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197;
- al foglio 45 particelle nn. 77 e 78;
- foglio 45 particelle nn 90 e 246.
Restando, invece, nella proprietà del convenuto i terreni censiti: _1
- al foglio 52 particelle nn. 4-5-7-8-9-17-169 244 con gli annessi fabbricati censiti foglio 52 particelle nn. 245 sub 2 e 245 sub 3;
- al foglio 52 particelle nn. 1-111-34-35-40-74-75-76-79-80-81-223 e 247 foglio 52 e dal fabbricato censito al foglio 52 part. n. 243.
Nulla deve disporsi in ordine alla cancellazione dell'ipoteca in quanto tale potere è concesso al giudice nel solo caso di vendite coattive, non esiste una norma nell'ambito della disciplina della prelazione agraria che legittima la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e non v'è motivo di far prevalere la posizione del riscattante a quella del creditore.
In ordine alle spese di lite, considerata la natura della controversia, le questioni affrontate e l'esito del giudizio con parziale accoglimento delle domande proposte dalle parti in causa, sussistono giusti motivi per una compensazione parziale, con onere per i convenuti di rifondere le spese di lite in capo all'attore in misura di ¼ (corrispondente, all'incirca, al valore dei terreni riscattati) e di rimborso delle
16 spese vive. La liquidazione è effettuata ai sensi del D.M. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile – complessità media, sui minimi tariffari.
In considerazione dell'utilità che la relazione tecnica d'ufficio ha avuto rispetto a tutte le parti in causa, le spese vengono poste a carico delle stesse, in solido e in misura del 50%
P.Q.M.
Il Tribunale definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, così provvede:
1)accerta il diritto di prelazione agraria ai sensi dell'art. 8 della legge 590/1965 e dell'art. 7 legge
817/1971 in capo agli attori, e , sui fondi agricoli siti Parte_1 Parte_2 nel comune di Calascibetta in contrada Corvo Toscano censiti al catasto terreni:
- al foglio 52 particelle 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197;
- al foglio 45 particelle 77 e 78 foglio 45;
- al foglio 45 particelle 90 e 246, oggetto degli atti di compravendita stipulati il 13.05.2020 ai rogiti del dott. Notaio in Palermo n. repertorio 5999 raccolta n. 4491, trascritto Persona_1 in data 15.09.2020 presso la Conservatoria di ai nn 3342/1999 e ai nn 3344/2001; Per_2
2) dichiara trasferita in capo a , nato a [...] [...] e, Parte_1 Per_2 Parte_2
, nata a [...] [...], la proprietà dei fondi agricoli siti nel comune di Calascibetta in
[...] Per_2 contrada Corvo Toscano censiti al catasto terreni:
- al foglio 52 particelle 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197;
- al foglio 45 particelle 77 e 78 foglio 45;
- al foglio 45 particelle 90 e 246, oggetto degli atti di compravendita stipulati il 13.05.2020 ai rogiti del dott. Notaio in Palermo n. repertorio 5999 raccolta n. 4491, trascritto Persona_1 in data 15.09.2020 presso la Conservatoria di ai nn 3342/1999 e ai nn 3344/2001, sotto Per_2 la condizione sospensiva del pagamento del prezzo di € 57.789,01 in favore dei convenuti e entro il termine di mesi tre dal passaggio _1 Controparte_2 in giudicato della presente sentenza;
3) ordina alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di trascrivere il capo 2) della presente sentenza al passaggio in giudicato di questa decisione;
4) liquida le spese di lite in complessivi euro 5.431,00 oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% che sono poste a carico dei convenuti nella sola misura di ¼; onera i convenuti di rifondere agli attori le spese vive, quantificate in euro 567,05;
5) pone le spese dei consulenti tecnici nominati in corso di causa, dott. e dott. , Per_3 Per_4 liquidate come da decreti in atti a carico di entrambe le parti, in solido, in misura del 50%
Enna, 02/07/2025
Il Giudice
Dott. Davide Naldi
17
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI ENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. Davide Naldi, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I grado iscritta al n. 544 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2021
T R A
(C. F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con il patrocinio dell'avv. GIOIA GIUSEPPE (C.F. C.F._2
); C.F._3
PARTI ATTRICI
E
(C.F. ) e (C.F. _1 C.F._4 Controparte_2
, con il patrocinio dell'avv. DI PASQUA GIUSEPPE (C. F. C.F._5
) e dell'avv. MANCUSO ILARIA (C.F. ). C.F._6 C.F._7
PARTI CONVENUTE
PREMESSO CHE
Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio e al fine di sentire _1 Controparte_2 accogliere le seguenti conclusioni “Voglia l'ecc.mo tribunale adito accogliere la domanda, siccome tempestiva, ammissibile e fondata, e nel merito farvi diritto;
all'effetto di:
A) Accertare e dichiarare il diritto dei medesimi di riscattare, nei confronti dei convenuti, a termini di legge, i fondi in narrativa indicati, oggetto dell'atto pubblico di vendita rogato dal Notaio Per_1 del Distretto Notarile di Palermo, del 13.05.2020, Rep. n. 5999/449, trascritto ai RR. II. di
[...] il 15.9.2020 ai NN. 3342/1999 e 3344/2001B); Per_2
B) Dichiarare, all'uopo, la volontà incondizionata degli stessi attori di pagare, nei termini di legge, il prezzo di acquisto, indicato nello stesso atto pubblico di € 240.000,00# (duecentoquarantamila/00), rimborsandone gli acquirenti riscattati, odierni convenuti;
1 C) Pronunciare, nella sussistenza di tutti i presupposti e requisiti di legge, sentenza di riscatto agrario a favore degli attori, per come espressamente richiesto, e dichiararli proprietari dei fondi in questione, con tutte le garanzie di legge, gli annessi e connessi, pertinenze e diritti accessori, compresi i diritti di aiuto comunitario e in tutto quanto oggetto dell'atto pubblico in premessa;
D) Dichiarare proprietari dei fondi stessi e di quant'altro connesso, gli attori e disporre che il trasferimento a loro favore, per effetto del pronunciato riscatto, avvenga sui fondi acquisiti, liberi da ogni peso gravame e garanzie nelle more accese dai convenuti e , _1 Controparte_2 ivi compresa la ipoteca accesa a favore della Banca di credito cooperativo e di mutuo soccorso di per la erogazione del mutuo a loro favore, iscritta ai RR.II. di il 15.05.2020 ai NN. Pt_3 Per_2
3345/157 (doc. 64), ordinandone la cancellazione, con esonero di Conservatore da ogni responsabilità ed ingerenza al riguardo;
E) Disporre, ove occorra, per il caso di contestazione, ed in via istruttoria, CTU per accertare la situazione dei luoghi ed i confini dei fondi oggetto di riscatto con i fondi di proprietà degli attori e dagli stessi direttamente e manualmente coltivati, nonché ogni altro profilo tecnico della questione, utile al decidere, come forza lavoro degli attori, congruenza sulle necessità aziendali ed ogni altro profilo tecnico al decidere;
F) Ammettere, ove occorra e sempre in caso di contestazione ogni mezzo di prova orale che gli attori sono disponibili ad offrire per la ulteriore dimostrazione di ogni requisito di legge ai fini di legittimare l'azione di riscatto”.
Si sono costituiti in giudizio e rassegnando le _1 Controparte_2 seguenti conclusioni: “ Piaccia all'ill.mo Tribunale di Enna- Giudice Monocratico- accertate e dichiarare che:
1) la convenuta sig.ra non è passivamente legittimata a stare in giudizio e perciò Controparte_2 deve essere estromessa dallo stesso, con conseguente condanna degli attori in solido alle spese di giudizio in suo favore;
2) il giudizio promosso allo stato è improcedibile in quanto gli attori non hanno esperito preliminarmente l'obbligatorio procedimento di mediazione così come previsto dal d.lgs. n.28/2010;
3) l'azione proposta è, peraltro, improponibile e/o inammissibile, poiché gli attori sono decaduti dall'esercizio del diritto di prelazione così come specificato nei punti 3) e 4) dei motivi sopra spiegati;
4) in subordine, e senza recesso alcuno per le superiori eccezioni, che i sig.ri e Parte_1 [...]
, separatamente considerate come distinte imprese, non possedevano, al momento della Parte_2 conclusione della compravendita impugnata, e non possiedono i requisiti di legge così come indicati al punto 5) accogliendone le relative censure ivi esplicitate;
2 5) in ulteriore subordine, così come eccepito al punto 6) della narrativa, si rileva che l'efficienza aziendale che gli attori potrebbero realizzare con l'accorpamento dei terreni di cui si chiede il riscatto è inferiore, anche rispetto al reddito retraibile, rispetto a quella realizzata con l'acquisto del sig. ; -così rigettare la domanda di retratto proposta confermando la validità dell'atto _1 di compravendita impugnato. Con vittoria di spese e compensi di giudizio”.
In corso di causa, concessi i termini ex art. 183, comma sesto, c.p.c. è stata disposta CTU;
dopodiché, ritenuto superfluo un ulteriore approfondimento istruttorio, la causa all'udienza del 12.03.2025 è stata trattenuta in decisione, con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p. c. di giorni 90 per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori 20 giorni per il deposito di memorie di repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli odierni attori con la domanda che ci impegna hanno inteso esercitare - quali proprietari possessori coltivatori diretti confinanti ai sensi del combinato disposto degli artt. 8 della legge n. 590/1965 e 7 della legge n. 817/1971 - il diritto di riscatto agrario sui terreni siti nel Comune di Calascibetta contrada Corvo Toscano individuati al catasto:
- al foglio di mappa 45 particelle 74 e 78;
- al foglio di mappa 52, particelle: 4, 5, 1, 7, 31, 35, 111, 169, 194, 195, 196, 197, 38, 17, 9,
30, 34, 36, 37, 8, 29, 244;
- al foglio di mappa n. 45 particelle: 77, 35, 40, 79, 80, 81, 157, 158, 159, 90, 247, 75, 223, 34,
246 e 76;
e sui fabbricati censiti al NCEU al foglio di mappa n. 52, particelle 243 (incluso nella particella 11 fg. 52), 245 sub 2 e 245 sub 3 (confinante con le particelle 169 e 244 fg. 52), ritenendo di vantare rispetto ad essi un diritto di prelazione leso dai proprietari: Controparte_3 [...]
Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
CP_7 Controparte_8 Controparte_9 _10
.
[...] Controparte_11
I quali in data 13.05.2020 ne hanno trasferito la proprietà a giusto atti di _1 compravendita ai rogiti del dott. Notaio in Palermo n. repertorio 5999 raccolta n. Persona_1
4491, trascritto in data 15.09.2020 presso la Conservatoria di ai nn 3342/1999 e ai nn Per_2
3344/2001.
I convenuti, di contro, ritengono gli attori decaduti dall'esercizio del diritto di prelazione e, comunque, privi dei requisiti normativamente previsti.
Sulla legittimazione passiva di Controparte_2
I convenuti, come rilevato dagli attori, si sono costituiti in giudizio tardivamente, in data 9.01.2022, appena due giorni prima dell'udienza di prima comparizione fissata ai sensi dell'art. 168 bis, comma quinto, c. p. c. per l'11.01.2022.
3 Tuttavia, gli effetti che parte attrice vorrebbe far derivare da tale costituzione tardiva non sono condivisibili.
Anzitutto, l'eccezione di carenza di difetto di legittimazione passiva di Controparte_2 costituisce è una mera difesa, rilevabile d'ufficio anche dal giudice.
Si tratta infatti di stabilire se il giudizio sia stato correttamente rivolto – valutando quindi la sola prospettazione - nei confronti della predetta, coniuge dello . _1
Tuttavia, anche qualora proposta tempestivamente non sarebbe risultata meritevole di accoglimento.
Ed, infatti, parte convenuta ha eccepito il difetto di legittimazione passiva di CP
, sul presupposto che nei due atti di compravendita del 13.05.2020 ,
[...] _1 all'art. 8 ha dichiarato che gli immobili acquistati sono destinati all'esercizio dell'impresa agricola individuale di cui è titolare, esercitata senza cogestione del coniuge e, pertanto, ricadenti all'interno della comunione de residuo di cui all'art. 179 cod. civ., dichiarazione la cui veridicità è stata contestualmente confermata dalla moglie Controparte_2
Ritengono, pertanto, i convenuti che i beni per cui è causa non rientrano nel regime di comunione legale dei coniugi sino all'eventuale scioglimento, in quanto di esclusiva proprietà di _1
. _1
L'eccezione va disattesa, avendo sul punto le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione chiarito che “allorché un bene sia stato acquistato da uno dei coniugi in regime di comunione legale,
l'azione di riscatto dev'essere esercitata nei confronti di entrambi i coniugi e, in altri termini, che entrambi debbono ritenersi litisconsorti necessari. La l. 27 febbraio 1985, n. 52, modificando l'art.
2659 c.c., ha espressamente imposto che la nota di trascrizione contenga, oltre al cognome, nome, luogo, data di nascita e numero di codice fiscale delle parti, l'indicazione del regime patrimoniale della famiglia, "secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile", rendendo agevole, attraverso il controllo della trascrizione,
l'individuazione dei soggetti passivamente legittimati” (Cassazione Civile Sezioni Unite 01.07.1997
n. 5895) .
Secondo gli quindi l'acquisto, da parte di uno dei coniugi in regime di comunione legale, Parte_4 di un bene (nella specie, un fondo rustico) successivamente oggetto di una azione di riscatto da parte di un terzo (nella specie, il proprietario del fondo finitimo, coltivatore diretto), deve ritenersi ipso iure esteso, con efficacia ex tunc, anche all'altro coniuge, con conseguente determinazione di una situazione di titolarità, rispetto alla res, dal carattere unitario ed inscindibile, sulla quale andrà, per l'effetto, ad incidere l'esercizio del riscatto, così che la relativa domanda giudiziale non potrà dirsi legittimamente proposta se non nei confronti di entrambi i coniugi, secondo i principi propri del litisconsorzio necessario, senza che a tanto osti la natura (meramente dichiarativa) dell'azione di riscatto, astrattamente non incompatibile con l'istituto di cui all'art. 102 cod. proc. civ., implicando
4 il rapporto dedotto in giudizio una situazione sostanziale di tipo plurisoggettivo tanto sul piano genetico quanto su quello funzionale, il cui accertamento (la cui modificazione, la cui estinzione) non può operare che nei confronti di tutti i soggetti che ne partecipano.
Sull'eventuali decadenze in cui sarebbero incorsi i convenuti
La costituzione tardiva non ha comportato neanche preclusioni di sorta.
Ai sensi del primo comma dell'art. 167 c.p.c., comma primo (nella formulazione ante riforma
Cartabia) il convenuto deve proporre tutte le sue difese prendendo posizione in modo chiaro e specifico sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda;
ai sensi del secondo comma deve a pena di decadenza proporre le eventuali domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio e, ai sensi del terzo comma se intende chiamare un terzo in causa, deve farne dichiarazione nella stessa comparsa e provvedere ai sensi dell'art. 269 c.p.c..
Ne consegue che al convenuto costituito in giudizio tardivamente restano precluse le domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio, oltre all'istanza di chiamata in causa di un terzo.
Preclusioni la cui ratio è quella di garantire la celerità e la concentrazione dei procedimenti civili, e perciò la relativa violazione viene considerata pregiudizievole non di un mero interesse privato, ma dell'interesse pubblico a scongiurare il protrarsi dei tempi del procedimento. Tali preclusioni sono ispirate ad esigenza di ordine pubblico processuale, e dunque sono rilevabili d'ufficio dal giudice anche in sede di impugnazione, a meno che sulla tempestività della proposizione della domanda non si sia formato un giudicato sia pure implicito (così Cassazione civ., II, n. 4901/2007; Cass. civ., II, n.
4901/2007).
Nel caso in esame, nessun problema si pone in ordine ad eventuali domande riconvenzionali non proposte dai convenuti. Quest'ultimi in sede di comparsa responsiva hanno solo negato che gli attori posseggono i requisiti per ottenere il riscatto, chiedendo il rigetto della loro domanda.
Neanche l'eccezione – dagli stessi convenuti qualificata come riconvenzionale – secondo cui lo possiede e possedeva tutti i requisiti di legge per l'esercizio della prelazione, è da ritenersi _1 tardiva.
Pacifica la distinzione tra domanda riconvenzionale ed eccezione riconvenzionale, laddove solo la prima deve essere formulata, a pena di decadenza, nella comparsa di costituzione tempestivamente depositata.
La domanda riconvenzionale consiste in un'istanza con la quale si richiede non soltanto il rigetto della domanda avversaria (per il che basterebbe una semplice eccezione, la quale comunque deduce fatti modificativi, estintivi o impeditivi, che potrebbero costituire oggetto di autonoma domanda in
5 un separato giudizio), ma anche un'ulteriore declaratoria volta al mutamento della situazione precedente, ovvero una controdomanda, legata da rapporto di occasionalità con la pretesa principale attorea, con cui si aspira all'ottenimento di un provvedimento positivo per il convenuto ( Cassazione civ., sez. III, n. 4233/2012)
Con l'eccezione riconvenzionale sono introdotte richieste che, restando nell'ambito della difesa, ampliano il tema della controversia, ma al solo fine di conseguire la reiezione della domanda, dato che al diritto fatto valere dall'attore viene opposto un diritto idoneo a paralizzarlo.
Gli odierni convenuti affermando di essere in possesso dei requisiti previsti per l'esercizio del diritto di prelazione e chiedendone al Tribunale adito l'accertamento non hanno inteso proporre nuove domande, ma semplicemente paralizzare la domanda di parte attrice con conseguente suo rigetto.
Per cui hanno proposto una mera eccezione che, al più, può ritenersi riconvenzionale svincolata dalle decadenze di cui al secondo comma dell'art. 167 c.p.c..
Sull'eccepita improcedibilità
Sempre in via preliminare, parte convenuta ha ritenuto che l'esercizio del diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto, rappresentando rivendicazione di un diritto reale, determini l'inclusione della controversia, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis d lgs 28/2010, nell'elenco delle materie che prevede la mediazione quale condizione di procedibilità.
In ordine a tale eccezione non si pone un problema di tempestività, atteso che il mancato esperimento della procedura può essere eccepito dalla parte o dal giudice entro la prima udienza.
Si è già detto in corso di causa (verbale udienza 12.01.2022) come nella fattispecie in esame il tentativo di mediazione non costituisce condizione di procedibilità dell'azione, atteso che il richiamo ai diritti reali deve intendersi riferito a quelli previsti dal codice civile (di godimento e di garanzia) che sono tipizzati dal legislatore, non potendosi estendere a tutte quelle controversie che incidano su un diritto di proprietà altrui.
Nel merito
Non sembra superfluo ricordare come in tema di diritto di prelazione e riscatto agrario, per il disposto dell'art. 7 legge 817/1971, al proprietario di un fondo agricolo confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall' art. 8 legge 590/1965, a cui rinvia la citata norma.
Ossia, la qualifica di coltivatore diretto, la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, il possesso della forza lavorativa adeguata e il non avere effettuato vendite di fondi rustici nel biennio precedente l'esercizio dell'azione di riscatto, la cui prova incombente sul richiedente deve essere fornita in concreto.
6 Ai sensi dell'art. 8, comma quarto della legge n. 590/1965, come modificato dalla legge 817/1971, è previsto che “il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni”.
Si è precisato come il diritto di prelazione sorge nel momento in cui è notificata ad opera del proprietario venditore al terzo confinante la c.d. denuntiatio, "considerata non solo quale atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo agrario, onde deve rivestire necessariamente la forma scritta, in applicazione dell'art. 1350 c.c. … E ciò perché tale forma assolve ad esigenze di tutela e di certezza, rendendo, appunto, certa l'effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto, e assicurando, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello "spatium deliberandi" a disposizione del coltivatore (o del confinante), la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l'acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso;
garantisce, infine, il coltivatore (o confinante) in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente" (ex multis Cassazione Civile Sez. III, n. 28495/2018).
Dalla documentazione versata in atti risulta che gli originari proprietari degli immobili oggetto di causa hanno notificato la c.d. denuntiatio, dapprima, con raccomandata A/R 153400608909 del
17.04.2024 a e, successivamente, con raccomandata A/R 052606253746 alla moglie Parte_1
i quali con raccomandata del 12.05.2020 ricevuta il 13.05.2020 hanno Parte_2 comunicato ai promittenti venditori - presso il domicilio eletto di D'IS UC Via Nazionale
n. 203 Calascibetta - di volere esercitare il diritto di prelazione agraria del confinante relativamente a tutto il fondo promesso in vendita e alle stesse condizioni della promessa di vendita dichiarandosi disponibili sin da subito al versamento della caparra nei modi e tempi voluti dai venditori e al versamento del saldo prezzo.
I convenuti hanno eccepito l'improponibilità dell' azione proposta dai coniugi in quanto Pt_1 decaduti dall'esercizio del diritto di prelazione avendo notificato lui e la moglie un'unica accettazione pur trattandosi di ditte distinte e separate, ad un domicilio nullo, ossia quello indicato nella proposta di prelazione priva della sottoscrizione dei mandanti ed, inoltre, per non avere contestualmente all'accettazione provveduto al pagamento della caparra confirmatoria di € 10.000,00 atteso che ai sensi dell'art. 1326 cod. civ. l'accettazione è nulla se manca di identità con la proposta di acquisto.
L'accettazione dell'invito ad esercitare il diritto di prelazione da parte dei coniugi deve Pt_1 considerarsi regolare, risultando irrilevante che la stessa sia stata fatta congiuntamente dai coniugi
7 (sul punto si consideri quanto di seguito chiarito dal CTU) e a nulla rilevando la sua mancata sottoscrizione da parte dei promittenti venditori.
Circostanza questa non imputabile agli attori, anzi dagli stessi volutamente trascurata perché comunque interessati all'acquisto del fondo.
Deve, al riguardo, considerarsi come le norme sulla prelazione agraria sono dettate nell'esclusivo interesse del coltivatore destinatario per consentirgli l'esercizio del diritto, per cui qualora il proprietario abbia comunicato al coltivatore la proposta di alienazione senza l'osservanza di tutti gli adempimenti posti dall'8 della legge n. 817/1971, la manifestazione di volontà del coltivatore di volersi avvalere della prelazione, accettando incondizionatamente la proposta, pur rendendosi conto della sua non completa conformità alla suddetta norma, ne sana ogni eventuale irregolarità e determina il concreto esercizio del diritto di prelazione, con la conseguenza per il prelazionante dell'obbligo di pagamento del prezzo entro il termine previsto dall'art. 8 l. n. 590, cit., e con la preclusione all'esercizio del riscatto nel caso in cui sia incorso nella decadenza dalla prelazione per inosservanza delle relative disposizioni ( così Cass. 8 maggio 2001 n. 6378; Cass. 21 marzo 1995 n.
3241, in Dir. giur. agr., 1997, 587; e Cass. 2 marzo 1994 n. 2039).
Tuttavia, anche, qualora, dovesse sostenersi la nullità dell'invito per mancanza di sottoscrizione si verterebbe in ipotesi di omissione della denuntiatio con conseguente violazione dello ius prelationis, il cui rimedio apprestato dall'art. 8 della legge 590/1965 in favore dei soggetti pretermessi consiste proprio nell'esercizio del diritto di riscatto.
Quanto poi al mancato versamento della caparra e alla non coincidenza tra proposta ed accettazione, dal tenore letterale dell'accettazione trasmessa dai coniugi si evince chiaramente la loro Pt_1 intenzione di acquistare il fondo promesso in vendita alle stese condizioni e nei medesimi termini di quelli definiti nel preliminare di compravendita del 14.11.2019.
Intenzione rimasta tale, non avendo avuto i coniugi avuto alcun riscontro dai promittenti Pt_1 venditori, i quali in data 13.05.2020 – ossia lo stesso giorno in cui hanno ricevuto la dichiarazione di prelazione agraria da parte dei coniugi – hanno concluso con , in Pt_1 _1 pendenza del termine della prelazione, gli atti di compravendita dei terreni e fabbricati oggetto di causa.
Pacifico come in materia di contratti agrari la vendita del fondo effettuata dal proprietario in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte del coltivatore che abbia esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dall'art. 8 della legge n. 590/1965 per l'operatività del diritto di riscatto deve tuttavia equipararsi ad esse e considerarsi presupposto idoneo all'esercizio del riscatto da parte del coltivatore pretermesso ei confronti del terzo acquirente, decorrendo il termine per il pagamento del prezzo dalla data di passaggio in giudicato della sentenza
8 che giudizialmente riconosce tale diritto ( così Cassazione Civile, 28.03,2001 n. 4499; Cass. civ.
12.01.1988n. 114).
Escluso che parte attrice sia incorsa in decadenza, occorre ora verificare la sussistenza in capo alla stessa dei requisiti soggetti ed oggettivi funzionali al diritto di retratto agrario, quale conseguenza della subita lesione del diritto di prelazione e, in caso di positivo accertamento raffrontarli con quelli di cui parte convenuta afferma di essere in possesso.
In corso di causa è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio ponendo all'ausiliario, dott. agronomo i seguenti quesiti: “1. accertare lo stato dei luoghi, segnatamente indicare quali Persona_3 terreni di parte attrice e di parte convenuta confinino con i terreni oggetto dell'atto di compravendita del 13 maggio 2020 ai rogiti del Notaio Repertorio n. 5999 Raccolta n. 4491, Persona_1 indicando i relativi titoli di proprietà e/o possesso;
2. accertare, qualora risulti che sia i fondi di proprietà attorea che quelli di parte convenuta siano confinanti con i terreni oggetto di prelazione, se le medesime parti esercitino l'attività di coltivatore diretto e il tipo di attività ivi esercitata, anche avvalendosi della collaborazione della propria famiglia, indicandone il possesso della relativa forza lavorativa;
3. accertare, conseguentemente, se le odierne parti soddisfano i requisiti di cui all'art.
31 della l. n. 590/1965 ed in particolare, verificando che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo;
4. accertare se la somma del fondo oggetto di prelazione agli altri posseduti in proprietà od enfiteusi dalle odierne parti, superi o meno il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa propria e della propria famiglia;
5. mettere a confronto (anche con l'ausilio di tabelle e/o schemi) qualora entrambe le parti soddisfino i requisiti richiesti per l'esercizio del diritto di prelazione: 1) le dimensioni dei rispettivi terreni;
2) le caratteristiche topografiche fisiche
e colturali dei terreni;
3) l'esuberanza della forza lavoro dei confinanti;
4) la stabilità nel tempo dell'azienda che si costituirà. Tenendo, altresì conto degli ulteriori criteri preferenziali di cui all'art.
7 del D. lgs n. 228/2001 ossia, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti
e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del
Consiglio, del 17 maggio 1999”, purché tali elementi emergano dagli atti o dagli accertamenti compiuti, senza sostituirsi alle parti, che avevano l'onere con le memorie istruttorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. di allegare e provare i fatti posti a fondamento delle rispettive domande ed eccezioni”.
Si riporta una foto dei luoghi, dove quelle in giallo sono le particelle oggetto degli atti di compravendita del 13.05.2020, quelle in viola le particelle di proprietà degli attori coniugi
9 e quelle in rosa le particelle di proprietà dei convenuti coniugi _12
(pag. 22 CTU primo deposito) Controparte_13
Il consulente in risposta ai quesiti posti – le cui conclusioni questo Tribunale ritiene di potere condividere integralmente – ha accertato:
- che coniugi sono proprietari terreni siti nel Comune di Calascibetta, foglio 52, p.lle _14
32, 233,199, 39, 40,41 e foglio 45 foglio 45, p. lle 243, 257, 82, 84,98, confinanti con il fondo oggetto di compravendita per una lunghezza di 1257 metri;
mentre il convenuto è _1 proprietario dei terreni siti nel Comune di Calascibetta foglio 52, p. lle 18 e 235 e foglio 44 particella
61, confinanti con il fondo oggetto di compravendita per la lunghezza complessiva di 640 metri;
- che entrambe le parti soddisfano il requisito di proprietà di terreni confinanti con il fondo oggetto di compravendita del 13 maggio 2020 (primo quesito);
- che entrambe le parti soddisfano quindi il requisito di intervenire in qualità di coltivatore diretto
(secondo quesito);
- che entrambe le parti rispettano il soddisfacimento del requisito art. 31 legge 590/1965 secondo cui la complessiva forza lavoro familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo (terzo quesito);
- che entrambe le parti soddisfano il requisito art.31 l. 590/1965, posto che la forza lavorativa dei rispettivi nuclei familiari supera di almeno 1/3 il fabbisogno di giornate lavorative annue delle rispettive proprietà con annesso il fondo conteso (quarto quesito) ;
10 - che la ditta conduceva, prima dell'annessione del terreno conteso, una superficie agricola _1 maggiormente estesa;
che i terreni posseduti dalle due ditte, da un'analisi sommaria e superficiale, possono definirsi simili, dal punto di vista pedoclimatico, delle giaciture, e colturale;
che la percentuale di copertura del fabbisogno di lavoro necessario per la conduzione dei propri terreni, e dei propri terreni con in più quello conteso, è superiore per la famiglia;
che riguardo _12 la presenza dei requisiti art. 7 del D. lgs n. 228/2001, si può affermare sinteticamente che nessuna delle parti soddisfa per intero tali requisiti, ma soltanto parzialmente. In entrambi i casi, l'azienda che si costituirà potrà ritenersi stabile (quesito 5°).
Il CTU in risposta alle osservazioni formulate dal consulente tecnico di parte attrice ha chiarito che all'interno della compravendita risultano inseriti anche fabbricati di cui alle particelle 243 piano T,
245 sub 2 e sub 3 ubicati all'interno dei terreni in contenzioso e non confinanti con gli altri terreni di proprietà delle parti.
Parte convenuta ha formulato anche uno specifico rilievo sulla composizione della famiglia di parte attrice, ossia sulla circostanza che risulta coltivatore diretto per 300 giornate Parte_1 lavorative al pari della moglie e che non è possibile considerare le complessive Parte_2
600 ore, quale somma del lavoro dei due coniugi coltivatori diretti in un'unica impresa, perché ognuno di loro è titolare di una distinta azienda.
Sul punto il CTU ha chiarito come “la famiglia - , è composta da due coltivatori diretti, Pt_1 Pt_2 perché tali sono i IG. e la IG. , con relativa iscrizione all'INPS. Che si prenda in Pt_1 Pt_2 considerazione, la ditta con titolare il IG. , o quella con titolare la IG.ra , in entrambi Pt_1 Pt_2
i casi, la famiglia esaminata, sarà composta da: 1 titolare coltivatore diretto + 1 suo familiare coadiuvante, anch'esso coltivatore diretto. La famiglia è quindi composta _12 indubbiamente da 2 coltivatori diretti, che insieme sviluppano 600 ore. Ciò è valido se consideriamo le singole imprese di cui titolari o un'unica grande realtà produttiva gestita a livello familiare, dove comunque ognuno è titolare della propria parte di azienda” (pag. 4 integrazione bozza di relazione), aggiungendo che “considerare le superfici e gli animali di proprietà dei coniugi nel loro complesso, non dà agli stessi e alcun vantaggio, anzi risulta ai fini del presente contenzioso, un Pt_1 Pt_2 elemento a scapito degli stessi” ( pag. 6 risposta osservazione integrazione relazione) .
Preso atto della sostanziale equivalenza tra le odierne parti in ordine al possesso dei requisiti per la prelazione e della confinanza delle loro particelle solo con alcune di quelle di cui all'atto di compravendita oggetto di causa, si è ritenuto necessario chiedere al CTU se “ i fondi oggetto dell'atto di compravendita del 13 maggio 2020 costituiscono un'unica unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno risulta privo di propria autonomia coltivatrice), oppure un insieme di porzioni distinte
e indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive. Quindi, anche a
11 mezzo di tabella, specifichi: a) quali siano le particelle oggetto di vendita da ritenersi “confinanti”
(nei termini anzidetti) con i terreni di e;
b) quali siano Parte_1 Parte_2 le particelle oggetto di vendita da ritenersi “confinanti” (nei termini anzidetti) con i terreni di
e;
c) quali siano le particelle per cui si riscontra una _1 Controparte_2
“confinanza” comune” (con ordinanza del 12.05.2023).
Ed infatti, “al fine della prelazione e riscatto agrario ex leggi n. 590 del 1965 e n. 817 del 1971 per
"fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva, tal ché, potendo nel relativo concetto farsi rientrare tanto una unità poderale, costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione, quanto un singolo terreno, anche di piccole dimensioni, che rispetto ai terreni circostanti sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività, nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, per stabilire se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, devesi accertare se quelli costituiscono una unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice) oppure un insieme di porzioni distinte ed indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive: nel qual caso la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto” (sul punto vedi
Cass. n. 2347/1981; Cass. n. 1244/1995; Cass. n. 13368/2018; Cass. n 4685/2020; Cass. n
34516/2022).
Il CTU in risposta al quesito posto ad integrazione, tenuto conto delle stradelle e della scarpata presente sui luoghi, sulla base delle caratteristiche ed esigenze del fondo, ha ritenuto di poterlo dividere in 5 porzioni e/o appezzamenti nel seguente modo:
- n.1 costituito dai terreni censiti al foglio 52 particelle 4-5-7-8-9-17-169 244 terreni e dai fabbricati foglio 52 particelle 245 sub 2 e 245 sub 3 confinanti con la proprietà ; Controparte_13
- n. 2 costituito dalle particelle 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197 (foglio 52) confinanti con la proprietà ; _12
- n. 3 costituito dalle particelle 77 e 78 foglio 45 confinanti con la proprietà ; _12
- n. 4 costituito dalle particelle 90 e 246 foglio 45 confinanti con la proprietà ; _12
- n. 5 costituito dalle particelle 1-111-34-35-40-74-75-76-79-80-81-223 e 247 foglio 52 e dal fabbricato censito al foglio 52 part. n. 243,confinanti con entrambe le parti in causa, come rappresentato nella foto di seguito riportata ( si veda pag. 12 relazione ad integrazione)
12 Con successiva ordinanza del 15.02.2024 considerata la possibilità di un riscatto parziale si è ritenuto necessario procedere alla stima del compendio immobiliare oggetto di compravendita con nomina di un collegio peritale, costituito dal dott. e dal dott. al Persona_3 Persona_4 quale è stato posto il seguente quesito “determini il valore economico di mercato delle particelle oggetto dell'atto di compravendita del 13.05.2020, repertorio n.
5.999 raccolta n.
4.491 compresi i fabbricati indicati in relazione e, nell'eventualità in cui il valore complessivo dei beni considerati dovesse risultare maggiore del prezzo convenuto pari ad € 240.000,00, lo ripartisca proporzionalmente fra i terreni e i fabbricati indicando la percentuale di riduzione applicata per ciascuno di essi” (ordinanza 23.02.2024) , precisando successivamente “ che la stima dei beni dovrà essere effettuata con riferimento alla data dell'atto di compravendita, atteso che deve aversi riguardo al prezzo allora convenuto dalle parti con il medesimo;
- che il valore di mercato dei beni andrà calcolato senza operare alcuna decurtazione “per eventuali spese per la regolarizzazione urbanistica, edilizia e catastale del bene, se necessaria e possibile, ed in caso contrario spese per il ripristino”, in quanto tali circostanze (pur rilevanti nella stima immobiliare) non emergono nel contratto di compravendita e quindi si deve ritenere che le parti non le abbiano tenute in considerazione nella determinazione del prezzo;
- che venga accertata l'esistenza di eventuali servitù già esistenti, in quanto nel contratto le parti hanno espressamente fatto riferimento ad esse (ordinanza
27.03.2024.
Il collegio peritale ritenuto che il più probabile valore di mercato dei terreni è pari ad € 174.691,15, mentre quello dei fabbricati è pari ad € 70.714,50, per un totale di € 245.405,66, ha determinato il 13 valore di mercato di ciascuno dei 5 appezzamenti individuati – ridotto proporzionalmente secondo il prezzo convenuto di € 240.000,00 applicando una percentuale pari al 97,797- nel seguente modo:
- appezzamento n. 1 in € 105.364,12, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in € 103.043,21;
- app. n. 2 in € 52.968,63, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
51.801,87;
- app. n. 3 in € 4.868,39, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
4.761,15;
- app. n. 4 in € 1253,60, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
1.225,99;
- app. n. 5 in € 80.950,92, ridotto proporzionalmente sulla base del prezzo d'acquisto in €
79.167,78.
Gli ausiliari nominati, anche in risposta alle osservazioni di parte attrice, hanno precisato che la qualità delle particelle e delle relative porzioni utilizzate per la stima corrisponde alle qualità riportate nell'atto di compravendita del 2020 e nelle visure catastali alla stessa data;
che la superficie commerciale inerente le singole particelle destinate a terreno è stata definita quale superficie catastale lorda eventualmente depurata dalle superfici oggetto di servitù e/o strade;
che la stima dei beni è stata effettuata con riferimento alla data dell'atto di compravendita;
che nella determinazione del valore di mercato non è stata operata alcuna decurtazione per le spese necessarie per eventuali regolarizzazioni urbanistiche, edilizie e catastali dei beni;
di avere preso in considerazioni la strada interpoderale che anteversa le particelle 1,111, 29 e 197 foglio 52, particelle 74,75 , 77 e 78 foglio 45 e, di avere considerato nella determinazione della superficie commerciale e pertanto nella determinazione del valore di mercato dei singoli cespiti le servitù di passaggio presenti.
A fronte degli accertamenti richiesti, parte attrice ha ritenuto che il presente giudizio abbia preso “una strada sbagliata” e che si stia snaturando avendo lo scrivente prospettato la possibilità di un riscatto parziale.
Va evidenziato che secondo un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, che questo giudice condivide pienamente “ al fine della prelazione e riscatto agrario ex leggi n. 590 del 1965 e n. 817 del 1971 per "fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva, tal ché, potendo nel relativo concetto farsi rientrare tanto una unità poderale, costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione, quanto un singolo terreno, anche di piccole dimensioni, che rispetto ai terreni circostanti sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività, nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto,
14 per stabilite se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, devesi accertare se quelli costituiscono una unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice) oppure un insieme di porzioni distinte ed indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive: nel qual caso la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto”
(sul punto vedi Cass. n. 2347/1981; Cass. n. 1244/1995; Cass. n. 13368/2018; Cass. n 4685/2020;
Cass. n 34516/2022).
In altri termini, il diritto di prelazione e di riscatto del proprietario ha ad oggetto esclusivamente il fondo limitrofo e, non anche il fondo che ancorché sia oggetto del medesimo contratto di vendita e contiguo a quello del venditore, non sia però confinante con quello del soggetto che esercita la prelazione o il riscatto (Cassazione civ. 24.02.1987 n. 1940) … posto che l'esercizio della prelazione o del riscatto da parte del coltivatore diretto proprietario del terreno confinante, non può essere frustato dalla vendita del fondo, oggetto del diritto, congiuntamente ad altri beni, spettando il diritto limitatamente al terreno confinante … (Cassazione civ. 03/10/1994 n. 8034).
Per tali ragioni la domanda di riscatto proposta da parte attrice merita di essere accolta solo in parte nel seguente modo:
- l'appezzamento n.
1 - ossia i terreni censiti al foglio 52 particelle 4-5-7-8-9-17-169 244 e i fabbricati foglio 52 particelle 245 sub 2 e 245 sub 3 confinanti con la proprietà
restano assegnati agli stessi;
Controparte_13
- gli appezzamenti n. 2- 3 e 4 costituiti, rispettivamente dalle particelle 29-30-31-34-35-36-37-
38-157-158-159-194-195-196- 197 (foglio 52) (appezzamento n.2), dalle particelle 77 e 78 foglio 45 (app.3) e dalle particelle 90 e 246 foglio 45 (app. 4) confinanti con la proprietà
andranno assegnati a quest'ultimi, con obbligo in di corrispondere ai _12 convenuti la somma di € 57.789,01 secondo la stima di cui sopra.
Ed, infatti, ai sensi dell'art. unico della legge 8.01.1979 n. 2, il retraente di un fondo rustico a cui è giudizialmente riconosciuto il diritto di prelazione deve versare il prezzo al retrattato, senza interessi e rivalutazione, entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza che glielo riconosce. E tale adempimento, ai sensi dell'art. 8, comma ottavo, l. n. 590/1965 costituisce condizione sospensiva del trasferimento del riscattato diritto di proprietà del fondo (così Cassazione civ. 23 maggio 2001n.
7030)
Quanto all'appezzamento n. 5 oggetto di confinanza comune, si ritiene opportuno in presenza di una situazione di sostanziale equivalenza tra le parti in causa in ordine al possesso dei requisiti previsti in materia di prelazione agraria - accordarne la preferenza a parte convenuta.
15 Quest'ultima, infatti, proprietaria delle particelle 18 e 235 foglio 52 e della particella 61 foglio 44, secondo il CTU Dott. da un confronto dei dati raccolti conduceva, prima dell'annessione del Per_3 terreno conteso, una superficie agricola maggiormente estesa rispetto a parte attrice.
Considerato che la finalità dell'art. 7 , comma secondo, della legge n. 817/1971 è l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, si ritiene doversi preferire i coniugi proprietari di terreni _1 che uniti a quelli offerti in vendita realizzano il migliore accorpamento agrario.
Ciò anche sulla base della natura dei luoghi: infatti, per come rappresentato nella mappa sopra riportata, si evince chiaramente che, qualora la preferenza fosse accordata agli attori, l'accorpamento dei fondi considerati subirebbe un'interruzione a causa della scarpata presente tra le particelle di proprietà degli stessi, segnatamente la particella n. 82 e i terreni di cui all'appezzamento n. 5.
Invece, la soluzione adottata consente ai convenuti di accorpare un'area più ampia, così privilegiandosi le finalità della prelazione agraria.
Alla luce di tutto quanto precede, accertata la lesione del diritto di prelazione agraria in capo ai coniugi
, deve accogliersi la domanda attorea di riscatto limitatamente alle particelle censite: Pt_1
- al foglio 52 particelle nn. 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197;
- al foglio 45 particelle nn. 77 e 78;
- foglio 45 particelle nn 90 e 246.
Restando, invece, nella proprietà del convenuto i terreni censiti: _1
- al foglio 52 particelle nn. 4-5-7-8-9-17-169 244 con gli annessi fabbricati censiti foglio 52 particelle nn. 245 sub 2 e 245 sub 3;
- al foglio 52 particelle nn. 1-111-34-35-40-74-75-76-79-80-81-223 e 247 foglio 52 e dal fabbricato censito al foglio 52 part. n. 243.
Nulla deve disporsi in ordine alla cancellazione dell'ipoteca in quanto tale potere è concesso al giudice nel solo caso di vendite coattive, non esiste una norma nell'ambito della disciplina della prelazione agraria che legittima la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e non v'è motivo di far prevalere la posizione del riscattante a quella del creditore.
In ordine alle spese di lite, considerata la natura della controversia, le questioni affrontate e l'esito del giudizio con parziale accoglimento delle domande proposte dalle parti in causa, sussistono giusti motivi per una compensazione parziale, con onere per i convenuti di rifondere le spese di lite in capo all'attore in misura di ¼ (corrispondente, all'incirca, al valore dei terreni riscattati) e di rimborso delle
16 spese vive. La liquidazione è effettuata ai sensi del D.M. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile – complessità media, sui minimi tariffari.
In considerazione dell'utilità che la relazione tecnica d'ufficio ha avuto rispetto a tutte le parti in causa, le spese vengono poste a carico delle stesse, in solido e in misura del 50%
P.Q.M.
Il Tribunale definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, così provvede:
1)accerta il diritto di prelazione agraria ai sensi dell'art. 8 della legge 590/1965 e dell'art. 7 legge
817/1971 in capo agli attori, e , sui fondi agricoli siti Parte_1 Parte_2 nel comune di Calascibetta in contrada Corvo Toscano censiti al catasto terreni:
- al foglio 52 particelle 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197;
- al foglio 45 particelle 77 e 78 foglio 45;
- al foglio 45 particelle 90 e 246, oggetto degli atti di compravendita stipulati il 13.05.2020 ai rogiti del dott. Notaio in Palermo n. repertorio 5999 raccolta n. 4491, trascritto Persona_1 in data 15.09.2020 presso la Conservatoria di ai nn 3342/1999 e ai nn 3344/2001; Per_2
2) dichiara trasferita in capo a , nato a [...] [...] e, Parte_1 Per_2 Parte_2
, nata a [...] [...], la proprietà dei fondi agricoli siti nel comune di Calascibetta in
[...] Per_2 contrada Corvo Toscano censiti al catasto terreni:
- al foglio 52 particelle 29-30-31-34-35-36-37-38-157-158-159-194-195-196- 197;
- al foglio 45 particelle 77 e 78 foglio 45;
- al foglio 45 particelle 90 e 246, oggetto degli atti di compravendita stipulati il 13.05.2020 ai rogiti del dott. Notaio in Palermo n. repertorio 5999 raccolta n. 4491, trascritto Persona_1 in data 15.09.2020 presso la Conservatoria di ai nn 3342/1999 e ai nn 3344/2001, sotto Per_2 la condizione sospensiva del pagamento del prezzo di € 57.789,01 in favore dei convenuti e entro il termine di mesi tre dal passaggio _1 Controparte_2 in giudicato della presente sentenza;
3) ordina alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di trascrivere il capo 2) della presente sentenza al passaggio in giudicato di questa decisione;
4) liquida le spese di lite in complessivi euro 5.431,00 oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% che sono poste a carico dei convenuti nella sola misura di ¼; onera i convenuti di rifondere agli attori le spese vive, quantificate in euro 567,05;
5) pone le spese dei consulenti tecnici nominati in corso di causa, dott. e dott. , Per_3 Per_4 liquidate come da decreti in atti a carico di entrambe le parti, in solido, in misura del 50%
Enna, 02/07/2025
Il Giudice
Dott. Davide Naldi
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