R.G. 9349/22
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
sezione III civile in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Francesca Ziccardi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile promossa da
( ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 protempore, con sede in Genova, elettivamente domiciliata in Genova, Piazza San Matteo 15/2, presso lo studio dell'Avv. Filippo da Passano ( ) che la rappresenta e difende come da mandato in atti C.F._1
Attrice
Contro
, C.F. , in persona dell'Amministratore Controparte_1 P.IVA_2 pro tempore, corrente in Genova ed ai fini del presente procedimento ivi elettivamente domiciliato in via XX Settembre 14/31, presso lo studio dell'Avv. Cristina Pizzorni (C.F. ), che lo rappresenta e difende C.F._2 come da mandato in atti
Convenuto
Conclusioni
Per l'attrice
“Piaccia al Tribunale di Genova, contrariis reiectis, previa tutte le pronunzie meglio ritenute e cioè:
- previa ammissione di tutti i capitoli di prova orale dedotti con la memoria 29- 3-2023 e non ammessi;

- previa audizione del teste , per cui è stata dichiarata decadenza Tes_1 con ordinanza del 24-3-2025;
- previa ammissione di C.T.U. diretta a stabilire il valore locativo degli immobili per cui è causa nel periodo dall'ottobre 2017 alla rimessione in pristino;

1 - previa declaratoria di inammissibilità di tutte le allegazioni fattuali, eccezioni non rilevabili d'ufficio, istanze e produzioni del Controparte_2 in ragione della sua tardiva costituzione in giudizio:
[...]
1) condannare il a ripristinare Controparte_2 adeguatamente le tubazioni condominiali che scorrono nei locali fondi con accesso da via Salucci (SAM 44/345/60), onde eliminare le cause delle infiltrazioni e delle perdite, mediante rifacimento integrale del sistema di tubazioni fognarie e di riscaldamento che garantisca la perfetta tenuta delle tubazioni nonché a sistemare nuovamente e/o rimettere in funzione le pompe di drenaggio dell'acqua dell'intercapedine e successiva sanificazione dei locali;

2) condannare il Genova a riportare dette tubazioni Controparte_2 alle altezze preesistenti;

3) condannare il Genova a risarcire ad Controparte_2 Parte_1 tutti i danni patiti e patiendi in conseguenza dei fatti per cui è causa:
[...]
a) sia a titolo di danno emergente, nelle somme che risulteranno dovute ad istruttoria ultimata e/o comunque quantomeno negli importi stabiliti dal CTU ing. nella propria relazione, oltre al rimborso delle spese tecniche Per_1 resesi necessarie per l'accertamento, dalla soc. Palù versate all'Ing. Per_1 ed all'ing. pari ad € 886,74 al netto della ritenuta versata ed € 1522,56 CP_3 comprensiva di ritenuta versata;
b) sia a titolo di lucro cessante e cioè per la mancata percezione dei fitti che la soc. avrebbe potuto trarre dai locali da Pt_1 quantificarsi sulla base della precedente locazione e/o dell'offerta emersa dall'istruttoria e/o sulla base dei valori OMI in almeno 3.000,00 Euro al mese o altra somma meglio vista, per il periodo dall'ottobre 2017 alla ripresa economico-giuridica del bene;
c) il tutto oltre rivalutazione ed interessi sulla somma rivalutata secondo legge e secondo i noti criteri di cui a Cass. S.U. 1712/95;

4) vinti i compensi e le spese della procedura per accertamento tecnico preventivo e le spese di questa procedura, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che se ne dichiara anticipatario, oltre alle spese per la mediazione che è fallita per colpa ed inerzia del Condominio”. Per il CP_2
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa ogni declaratoria meglio vista e più opportuna, in accoglimento delle difese ed eccezioni tutte formulate nel presente atto:
- in via principale, accertare e dichiarare, per le causali di cui in premessa, che il , in persona dell'Amministratore pro Controparte_4 tempore, non ha alcuna responsabilità per i danni patiti e patiendi da
in persona del legale rappresentante pro tempore, e, Parte_1 per l'effetto, rigettare le domande tutte da quest'ultima proposte, in quanto improcedibili e/o inammissibili e/o improponibili e/o infondate in fatto ed in
2 - in via subordinata, nella denegatissima ipotesi in cui venisse accertata la responsabilità del in persona Controparte_4 dell'Amministratore pro tempore per i fatti di causa, limitare l'obbligo risarcitorio del medesimo ai soli danni direttamente ed effettivamente conseguenti alla sua condotta, respingendo ogni diversa e maggiore pretesa. Con vittoria delle spese legali della procedura, oltre rimborso spese generali”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato l' esponeva in Parte_1 particolare che:
-la soc. era proprietaria di locali fondi situati al piano sottostrada Pt_1 dell'edificio distinto dal civ. n. 5 di via Federico Avio in Genova, costituito in Condominio;

-l'attrice aveva sempre locato a terzi detti fondi di circa 932 mq;

-nella parte alta di detti fondi scorrevano le tubazioni condominiali del servizio di riscaldamento e degli scarichi fognari, che avevano sempre creato notevoli problemi ai fondi, a causa di perdite di acqua e di liquami, spesso da ripristinare;

- inoltre, nell'intercapedine condominiale che circonda detti fondi erano sistemate delle pompe elettriche di proprietà del per lo CP_2 svuotamento dell'intercapedine, ma anche dette pompe avevano spesso avuto problemi di funzionamento, con conseguenti allagamenti dei fondi;

-nell'ottobre 2017, il conduttore aveva riconsegnato i locali, lamentando tra le altre cose le difficoltà di continuare ad utilizzare i locali per le pessime condizioni igienico sanitarie degli stessi;

-la soc. Palù, comunque,si era subito attivata per reperire nuovi conduttori, ma nessuna locazione era stata possibile perché nei primi mesi del 2018 le tubazioni condominiali e soprattutto quelle fognarie avevano iniziato a perdere in maniera particolarmente grave;

-nel corso del 2020 il si era attivato e la soc. aveva consentito CP_2 Pt_1 ancora una volta all'idraulico condominiale di accedere ai locali per eseguire le lavorazioni di sistemazione delle tubazioni ed in particolare per eliminare un intasamento dello scarico fognario. E così in data 18/09/2020 la ditta incaricata dal Condominio aveva eseguito i lavori e dopo qualche settimana aveva restituito le chiavi;

-l'ing. si era quindi recato sul posto in data 03/10/2020 ed aveva potuto CP_3 constatare che era stata effettivamente riparata la tubazione intasata, ma i locali erano stati lasciati in condizioni a dir poco deprecabili;

-era mancata un'accurata pulizia e sanificazione dei fondi a seguito dello sversamento di liquame dovuto allo spurgo della tubazione;

3 -era stato inoltre rilevato un elevato degrado dei soffitti, dovuto alle perdite pregresse o ai pregressi interventi maldestri sulle tubazioni condominiali. In particolare, erano stati trovati diversi innesti di nuove tubazioni, con rottura di pignatte;

- il sopralluogo aveva anche evidenziato come le tubazioni fossero state nel tempo leggermente abbassate durante le manutenzioni effettuate dal
, cosa che comportava diminuzione di uso del fondo;
CP_2
-in ragione di quanto sopra riportato, il tecnico aveva concluso ritenendo necessario che il eseguisse lavorazioni strutturali sulle tubazioni CP_2 esistenti nei fondi, che avrebbero dovuto essere riportate nelle posizioni originarie, in maniera tale da diminuire l'intralcio ai fondi;

-era poi necessario eseguire il ripristino di tutti i soffitti, che erano stati degradati sia dalle perdite delle tubazioni che da interventi maldestri eseguiti su di esse. Per quanto riguardava la quantificazione dei danni, l'ing. li aveva stabiliti CP_3 in € 11.269,00 + IVA a titolo di danno emergente (e cioè i costi di ripristino dei locali), voce che doveva essere maggiorata dal danno a titolo di lucro cessante, costituito dalla perdita dei fitti ritraibili dall'immobile nel periodo dall'ottobre 2017 sino al ripristino dei locali, danno che veniva quantificato sulla base della precedente locazione ovvero anche sulla base dei valori OMI in almeno 2.500,00 Euro al mese;

-nel marzo del 2021 l'attrice aveva depositato ricorso per ATP;

-in tale procedimento il C.T.U., Ing. , aveva accertato che i lavori Persona_2 non erano stati eseguiti a regola d'arte e le pompe non erano in buono stato, quantificando il costo delle opere di ripristino;

- il comportamento omissivo del era la causa dei danni lamentati CP_2 dall'attrice nel presente giudizio di merito;

- la precedente locazione era terminata nell'ottobre 2017 a causa delle perdite delle tubazioni condominiali che hanno causato il lamentato “degrado igienico sanitario” dei locali;

-nei primi mesi del 2018, poi, le tubazioni condominiali e soprattutto quelle fognarie avevano iniziato a perdere in maniera particolarmente grave;

-in data 03/10/2020 i locali erano stati lasciati in condizioni deprecabili;

- la soc. non era più riuscita ad affittare nuovamente i locali a causa delle Pt_1 menzionate deprecabili condizioni dei locali e delle perdite fognarie in atto.
Tanto premesso conveniva in giudizio il al fine di Controparte_2 sentirlo condannare ad eliminare le cause delle perdite delle tubazioni condominiali;
riportare le tubazioni alle altezze preesistenti;

4 a risarcire tutti i danni patiti e patiendi a titolo di danno emergente;
a risarcire tutti i danni patiti e patiendi a titolo di lucro cessante e cioè di mancata percezione dei fitti. Con comparsa datata 11/12/2023 si costituiva tardivamente il CP_2
osservando ed eccependo che:
[...]
-solo nell'autunno del 2023 il nuovo amministratore aveva avuto una qualche contezza delle vicende di e delle azioni esperite;
Parte_1
-il richiedeva l'intervento dello scrivente legale che si metteva CP_2 subito in contatto con la controparte ribadendo l'intento di giungere rapidamente a una soluzione transattiva, seppur in via bonaria e senza riconoscimento alcuno, e chiudere il contenzioso;

-a tal fine, e stante il fatto che non si aveva concreta contezza dello stato dei fondi né di null'altro, veniva quindi chiesto a , a mezzo del suo Parte_1 legale, la disponibilità a procedersi ad un sopralluogo congiunto, alla presenza anche del tecnico del;
CP_2
-malgrado l'apparente asserita disponibilità, di fatto aveva Parte_1 evitato di procedersi a detto sopralluogo congiunto, prendendo tempo;

-quanto al preteso spostamento delle tubazioni che sarebbe stato posto in essere, non si comprendeva, però, perché controparte chiedesse che esse venissero riposizionate ove erano in origine, dal momento che ciò non pareva avere incidenza sull'utilizzabilità dei locali e, come rileva il C.T.U., Ing. Per_1
“le tubazioni presenti nei fondi, allo stato attuale, non presentano perdite”;
-in merito, invece, ai danni ai fondi che per controparte ne sarebbero conseguiti, il C.T.U. specificava che “a posteriori non è determinabile l'origine dei danni” (cfr. pag. 6 C.T.U.), limitandosi a presumere che forse potevano derivare da tali interventi, i quali, forse, potevano essere stati eseguiti dal Condominio, ma senza poterne dare certezza;

-Per quanto concerne, poi, le pompe idrauliche di cui controparte lamentava il malfunzionamento, il predetto C.T.U. affermava: “Resta da valutare la proprietà delle suddette pompe, elemento non richiesto dal quesito” (cfr. pag. 7 C.T.U.), con la conseguenza che non vi era risultanza del fatto che esse fossero di proprietà del esponente e, quindi, che questi avesse CP_2 legittimazione passiva;

-in merito ai fenomeni lamentati, alla loro incondizionata imputabilità al esponente, ai danni che ne sarebbero conseguiti e al loro CP_2 ammontare, era tutt'altro che pacifico, ed anche i costi di ripristino indicati nella perizia risultavano eccessivi e discutibili;

-in realtà, nella lettera di risoluzione contrattuale inviata dal Sig. a causa Tes_1 del grave inadempimento di veniva in luce che il contratto non Parte_1 era stato risolto per il mero asserito stato dei fondi (peraltro risolvibile anche
5 direttamente da parte attrice, se davvero ne avesse avuto interesse), bensì per
“la totale inidoneità dei locali ad essere adibiti all'uso contrattualmente previsto di autorimessa …sotto il profilo amministrativo e urbanistico, stante l'irregolare accatastamento in categoria C2 (magazzini e cantine)”, che, specificava il Sig.
, non aveva “mai modificato” malgrado i ripetuti solleciti;
Tes_1 Parte_1
-dalla visura catastale risultava che tali fondi erano stati fatti accatastare con categoria catastale “C2”, ovvero quella di magazzino. Nella planimetria, inoltre, era visibile che la dicitura “garage” era stata cancellata con una barra e sostituita con la scritta a mano “magazzino”;
-le difformità edilizie, la mancanza di collaudo, la carenza in materia di sicurezza, l'inagibilità ed inabitabilità riscontrate e pure l'abuso edilizio posto in essere con la destinazione e le modifiche apportate nei locali senza alcuna autorizzazione, facevano sì che non avrebbe potuto, in ogni Parte_1 caso, dare in affitto l'autorimessa data l'inidoneità dei fondi, a prescindere dal loro preteso stato di degrado igienico-sanitario;
non poteva, in ogni caso, dare in affitto l'autorimessa data Parte_1
l'inidoneità dei fondi, a prescindere dal loro preteso stato di degrado igienico- sanitario;

-il Sig. aveva più e più volte richiesto a di regolarizzare Tes_1 Parte_1 la situazione dal punto di vista amministrativo e urbanistico, a pena di risolvere il contratto di locazione, non potendosi adibire i fondi ad autorimessa, ma dal momento che la locatrice era rimasta come sempre inerte, il conduttore non aveva potuto fare altro che rescindere il contratto per grave inadempimento.
-l'attrice non aveva fornito alcun riscontro probatorio né del fatto che Best Shop s.r.l. sarebbe stata interessata ad affittare i locali per cui è causa, né di nessun altro possibile affittuario;

- il Condominio di via 5 aveva risolto le problematiche relative alle CP_2 tubazioni, che infatti, come rilevato dal C.T.U., non presentavano perdite;
Inoltre, non vi era certezza quanto all'origine dei danni lamentati da controparte, né era stato appurato se la proprietà delle pompe elettriche di cui parte attrice affermava il malfunzionamento fossero di proprietà condominiale;

- nel presente giudizio vi era un conduttore che aveva risolto il contratto di locazione sottoscritto con , lamentando l'inidoneità dei locali Parte_1 all'uso convenuto sia sotto il profilo amministrativo che urbanistico;

- il Condominio di via 5 aveva risolto le problematiche relative alle CP_2 tubazioni, che infatti, come rilevato dal C.T.U., non presentavano perdite. Inoltre non vi era certezza quanto all'origine dei danni lamentati da controparte, né era stato appurato se la proprietà delle pompe elettriche di cui parte attrice affermava il malfunzionamento fossero di proprietà condominiale;

-anche nella denegata ipotesi in cui fosse stata ravvisata una qualche imputabilità dei danni ex adverso lamentati in capo al Controparte_2
5, quest'ultimo non poteva in nessun caso essere ritenuto l'esclusivo
[...] responsabile degli stessi, sussistendo per tutta evidenza il concorso di colpa di;
invero l'attrice non solo non aveva fatto tutto quanto di sua Parte_1
6 competenza per scongiurare la risoluzione contrattuale del Sig. ma Tes_1 nemmeno per rendere fruibili i locali a ipotetici successivi conduttori, con la conseguenza che essa stessa aveva causato, o comunque contribuito a causare, i pregiudizi di cui oggi si lamentava;

-diversamente da quanto dedotto da controparte, non poteva essere preso come metro di paragone il corrispettivo della precedente locazione con il Sig.
, il quale era stato pattuito per la locazione di un'autorimessa. Tuttavia,, Tes_1 ai fondi non sarebbe mai stato possibile dare tale destinazione e farne tale utilizzo;

-quanto ai valori OMI, lo stesso C.T.U. aveva escluso che potessero essere presi a riferimento ed essere probanti, posto che non tenevano conto delle peculiarità del caso concreto. Concludeva per il rigetto delle domande attoree ed in subordine nella denegatissima ipotesi in cui fosse stata accertata la responsabilità del

5-Genova, limitare l'obbligo risarcitorio del medesimo Controparte_2 ai soli danni direttamente ed effettivamente conseguenti alla sua condotta.

La domanda attorea è fondata e va accolta per le ragioni e nei limiti che seguono. L'attore che agisce per il riconoscimento del danno cagionato da cose in custodia ha l'onere di provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e quindi, imprevedibile ed eccezionale.
E' opportuno premettere che la norma cui fare riferimento nella fattispecie in esame è l'art. 2051 c.c. che recita “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
L'art 2051 c.c. si applica non solo alle persone ma anche al Condominio.
Il è infatti il custode dei beni e degli impianti comuni e, per tale CP_2 ragione, è responsabile dei danni che da essi derivino. La responsabilità è esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito, inteso come fatto esterno idoneo ad interrompere il rapporto di causalità tra la cosa in custodia e il danno venutosi a creare;
il caso fortuito, per essere tale, deve poi avere carattere di imprevedibilità e di incontrollabilità.
In materia di responsabilità civile per i danni cagionati da cosa in custodia la fattispecie prevista dall'art.2051 c.c. configura quindi un'ipotesi di responsabilità oggettiva. Per l'applicabilità di questo di tipo di responsabilità in capo al è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia CP_2 tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.
7 È infatti proprio il che ha l'obbligo di custodire le parti e gli impianti CP_2 comuni dell'edificio e quello di garantirne la manutenzione.
Di conseguenza, nel caso in cui le infiltrazioni provengano da qualsiasi bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il , il quale CP_2 dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili.
Del resto con la sentenza del 20 agosto 2003, n. 12211, la Cassazione ha stabilito che: il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 c.c.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051 . La più recente sentenza della Cassazione del 17 febbraio 2014, n. 3604, sempre in materia di risarcimento dei danni, condannava il a procedere a nuova idonea coibentazione delle CP_2 mura per eliminare il fenomeno della condensa. Anche qui non vi è chi non veda la responsabilità del condominio che succede al costruttore anche se la causa è ad esso imputabile.
L'attrice ha assolto l'onere probatorio su di essa incombente.
Il caso fortuito, nei termini sopra esposti, non è stato provato ma neppure adeguatamente dedotto dal convenuto.
Dal quadro probatorio acquisito è emersa sia la sussistenza dei danni lamentati, sebbene nei limiti che seguono, che la provenienza degli stessi da un bene comune.
La CTU è condivisibile, sia nelle premesse che nelle risultanze, in quanto esaustiva ed idoneamente argomentata.
Nella relazione conclusiva dell'Atp, datata 11/10/2021, si legge” Descriva i lavori eseguiti dal , indicando se essi abbiano comportato una CP_2 modificazione nel posizionamento delle tubature enumerate in ricorso e descrivendone l'esatta ubicazione, le misure e la datazione (se possibile) e illustrando altresì i lavori da eseguire per il ripristino dello stato preesistente;

Da un attento esame, si evince che il ha eseguito numerose CP_2 lavorazioni all'interno dei fondi, che hanno poi portato ad una variazione della posizione di un significativo numero di tubazioni.
8 Per prima cosa si segnala la presenza di residui derivanti dallo sversamento delle fogne in corrispondenza della lavorazione presumibilmente eseguita dall'idraulico del condominio, in tempi recenti, che evidenzia l'assenza di un'accurata pulizia e sanificazione dei fondi a seguito dello sversamento di liquame dovuto allo spurgo della tubazione. È stato inoltre rilevato un elevato degrado dei soffitti, dovuto a perdite pregresse o a interventi maldestri sulle tubazioni. In particolare, sono stati trovati diversi innesti di tubazioni con rottura di pignatte. Inoltre, è stato rilevato un notevole stato di degrado di alcune tubazioni, oltre alla presenza di raccordi in PCV non a tenuta. Per ripristinare lo stato preesistente dovranno essere sostituiti tutti i raccordi non a tenuta, eseguire una sanificazione dei locali e una pulizia dei residui rimasti, e dovranno essere ripristinati tutti gli ammaloramenti riscontrati sui solai e sugli intonaci. c) Descriva quale sia lo stato attuale delle tubazioni, se presentino ancora perdite e quali siano i lavori necessari per evitare le perdite e ripristinare i locali in questione, stabilendone i costi;
Le tubazioni presenti nei fondi, allo stato attuale, non presentano perdite. d) Dica se sussistano i danni indicati in ricorso, nonché, eventualmente, altri, valutandone le cause e la datazione (se possibile), la responsabilità, e ne stimi gli interventi e i costi;
I danni lamentati nel riscorso sono stati sostanzialmente riscontrati, sia per quanto riguarda i danneggiamenti sui solai, che quelli dovute a sversamento di liquame sulle strutture. A posteriori non è determinabile l'origine dei danni ma presumibilmente derivano dalle lavorazioni eseguite sulle tubazioni condominiali, ciò in quanto solo il può aver avuto interesse ad effettuare simili interventi, su CP_2 porzioni di tubazioni di propria competenza. I danni quantificati possono essere contabilizzati secondo il computo riportato in allegato2 f) Descriva le pompe idrauliche, e dica se è necessario ripristinare la funzionalità, indicandone i relativi interventi e costi;
” Attualmente le pompe idrauliche in essere sembrano essere in un pessimo stato di manutenzione e non idonee a sopportare una eventuale allagamento dei cavedi. Non è risultato possibile effettuare una prova di funzionamento in quanto lo stato di degrado dell'impianto elettrico impediscono di procedere ad azionare manualmente le pompe. Per il ripristino della loro funzionalità bisognerà sostituire le pompe attuali con nuove pompe idrauliche e rinnovare completamente l'impianto elettrico”. La domanda attorea volta a condannare il ad eliminare le cause CP_2 delle infiltrazioni è inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse. Infatti, al momento dell'ATP non vengono riscontrate perdite da beni comuni.
9 Di conseguenza non si può ordinare al di rifare integralmente il CP_2 sistema delle tubazioni, atteso che il medesimo non è risultato, allo stato, causa di perdite d'acque e/o liquami. Si ribadisce che il CTU ha constatato che “le tubazioni presenti nei fondi allo stato attuale non presentano perdite”. D'altra parte, il sta provvedendo a sostituire le autopompe, CP_2 riconoscendole così di sua proprietà, anche a causa di presenza di acque nere verificatasi presumibilmente nel 2025. Appare sul punto dirimente il verbale dell'assemblea condominiale tenutasi il 17/9/2025, verbale prodotto dalla stessa attrice. In tale verbale si legge” 1) Relazione sulla continuazione dei lavori URGENTI, sugli interventi da finire nei locali fondi di proprietà della e sui lavori Parte_2 eseguiti da CP_5
L'Amministratore relaziona circa i lavori nei fondi dell'immobiliare , e dopo Pt_1 aver constatato la presenza di acque nere e aver contattato il CP_6 tramite ha seguito per circa 3 settimane i lavori delle varie
[...] CP_5 autopompe che hanno liberato la condotta comunale. Abbiamo nuovamente pulito il fondo, chiusa la parete dove ci sono le uscite delle tubazioni acque nere e sistemate le parti ammalorate del soffitto. Sono state messe in funzione due delle quattro pompe perché la ditta Pt_3 aveva comunicato il ritardo nella consegna delle due pompe da cambiare e soprattutto dei quadri elettrici che sono stati prodotti su misura (a oggi le pompe sono arrivate;
devono arrivare i quadri elettrici). L'Amministratore sta monitorando costantemente il funzionamento delle pompe visto che l'acqua era entrata anche nel vano ex caldaia e aggiornerà i condomini sulla continuazione e sulla fine di detti lavori”( prod.22) Leggendo quest'ultimo documento si evince che, se da un lato nel 2025 si sono ripresentate acque nere nei fondi attorei dall'altro il Condominio ha comprato le autopompe ed iniziato ad installarle. Risulta inoltre che parte convenuta abbia nuovamente pulito il fondo e sistemato le parti ammalorate del soffitto. In ordine alle spese giudiziali, peraltro, si deve procedere secondo il noto principio della soccombenza virtuale. La domanda proposta dall'attrice e finalizzata a riportare le tubazioni alle altezze preesistenti risulta fondata e da accogliere. A questo proposito si condivide e si richiama quanto emerso dalla CTU e sopraesposto nonché quanto evidenziato da parte attrice la quale ritiene infondata la difesa di controparte “ dato che l'abbassamento delle tubazioni – accertato dal C.T.U. – costituisce palesemente un aggravio della servitù (art. 1067 c.c.), a nulla rilevando che ciò incida o meno sull'utilizzo dei locali”( si veda la nota di replica). La domanda di risarcimento dei danni lamentati appare fondata nei limiti e per le ragioni che seguono. L'attrice lamenta sia un danno emergente che un lucro cessante: entrambi asseritamente causati da una mancata manutenzione di beni condominiali. 10 Per quanto riguarda il danno emergente il medesimo è stato riscontrato dal CTU Ing Per_1
Il CTU ha confermato che” I danni lamentati nel riscorso sono stati sostanzialmente riscontrati, sia per quanto riguarda i danneggiamenti sui solai, che quelli dovuti a sversamento di liquame sulle strutture”. E li quantifica complessivamente nell'allegato n. 2 in euro 20327,89. Tuttavia, da una opportuna analisi delle voci di danno si può notare facilmente che le voci 10,11,12,13,14,15 riguardano beni e/o servizi condominiali e come tali vanno scomputate. Pertanto, il danno subito dall'attrice va quantificato in euro 16.532,89. Il nodo da sciogliere è, di conseguenza, l'origine dei lamentati danni, origine che il CTU individua solo in via indiziaria. A colmare la citata lacuna probatoria intervengono le deposizioni testimoniali assunte. Il teste , ex amministratore del dal 2015 al 2020, ha Tes_2 CP_2 dichiarato” io ricordo di aver fatto un sopralluogo nel 2017 circa ed aver riscontrato che c'era uno sversamento di liquami da una colonna condominiale che finiva in una parte di fondi (lato via Salucci). E' vero la soc. Palù mi denunziò l'accaduto (lo sversamento) e lo denunciò anche al collega di studio OM. . Persona_3
Io ricordo solo di aver fatto il citato sopralluogo tra il 2017 ed il 2018.Preciso che dal 8/9/2020 fino al 20/10/2022 è stato amministratore Persona_3
Ribadisco che io e avevamo uno studio in comune ma senza Per_3 nessuna forma associativa. Mi sembra di ricordare che io ho partecipato al sopralluogo del 2017 e che il figlio di nostro collaboratore Persona_3 partecipò al sopralluogo del 2018. E' vero io ho fatto eseguire interventi alle tubazioni fognarie nel 2018…..E' vero le perdite fognarie vennero risolte a seguito degli interventi condominiali del settembre 2020..ricordo che la società Palu nel settembre 2020 mi consegnò le chiavi del locale per poter fare eseguire i lavori necessari alla soluzione del problema di otturazione della braga”
Il teste ex amministratore del Condominio convenuto dal 2020 al Per_3
2022, ha asserito che “ Ne sono a conoscenza in quanto il OM. me ne Tes_2 parlò avendo lo studio in comune ed in quanto collaboravamo nell'amministrare i reciproci condomini. E' vero nel 2018 il convenuto fece eseguire CP_2 interventi alle tubazioni fognarie. E' vero. L'11/9/2020 il Condominio, nella persona del OM. , richiedeva urgente accesso ai fondi per risolvere Tes_2 una otturazione della braga condominiale”
La teste ha dichiarato che “Prima del Covid sono andata a Testimone_3 visitare i fondi in questione in quanto ero interessata ad affittarli ed ho notato che vi era del liquame per terra;
non ricordo da dove proveniva tale liquame,
11 ricordo solo che il pavimento era sporco. Non ho visto l'intercapedine condominiale. Ero andata a visitare i locali per la Best 2 essendo legale rappresentante”.
”La sig. mi disse all'epoca di aver informato l'amministratore del Persona_4
Condominio dei citati liquami…….
Confermo di aver detto alla soc. che eravamo interessati all'affitto dei Pt_1 fondi per cui è causa ma non ricordo l'ammontare del canone da noi proposto…. E' vero noi avevamo precisato di essere interessati all'affitto solo qualora i locali in questione fossero stati in ordine”.
La teste “Ricordo di aver ricevuto le chiavi dal sig. Testimone_4
nell'ottobre del 2017 circa. Tes_1
Ero andata io perché volevo far vedere subito ai cinesi di Best Shop tali fondi in quanto sapevo che erano interessati. E' vero dopo la consegna delle chiavi durante i sopralluoghi con potenziali inquilini quali i cinesi di Best Shop io e la sig. ra abbiamo riscontrato Tes_3 che le tubazioni condominiali sversavano liquami, che l'intercapedine era allagata e il sig. ci riferì anche che le pompe di drenaggio non scaricavano Tes_1
l'acqua. (omissis) Io quindi ho chiesto subito all'amministratore del , mi sembra il CP_2
OM , di risolvere i problemi citati. Il geom mi rispose che sarebbe Tes_2 Tes_2 intervenuto subito” e proseguiva” Io prima di andare in vacanza (nel 2018) ero andata a controllare i fondi con L'ing. ed avevamo notato che c'erano CP_3 ancora gli sversamenti dei liquami ed anche l'allagamento dell'intercapedine: non era stato fatto nulla”
Nel settembre 2018 andai a fare un altro sopraluogo nei fondi ma notai solo piccoli interventi non risolutivi ossia “dei tapulli. Nel settembre 2020 il Condominio ci aveva richiesto le chiavi per accedere ai fondi per risolvere una otturazione alla braga condominiale. Io non ho potuto dare tali chiavi in quanto avevo già dato le chiavi “originali” al OM. e non avevo altre copie” Tes_2
Il teste ha confermato” Ricordo solo che tale immobile era Testimone_5 affittato dal sig. e venne riconsegnato forse dopo il 2017. Io sono stato Tes_1 presente ad almeno due sopralluoghi con potenziali inquilini: anche a quello con i cinesi. Io ricordo di aver riscontrato perdite di liquami, che l'intercapedine era allagata di acqua piovana e che le pompe di drenaggio non scaricavano l'acqua. Io ricordo di aver fatto per l'immobiliare una perizia al fine di Pt_1 denunciare la situazione all'amministratore del Condominio. Ricordo che in seguito a tale denuncia ho fatto dei sopralluoghi con l'idraulico del condominio. Ricordo solo di aver fatto diversi sopralluoghi durante gli anni anche per controllare le citate perdite. Le suddette perdite di liquami durarono diversi mesi. E' vero. Dopo i sopralluoghi il fece eseguire interventi alle CP_2 tubazioni fognarie” 12 E ancora "Confermo il contenuto della mia perizia (prod.3 Palù)” E' vero. Ricordo che i cinesi di Best Shop erano interessati alla locazione dei fondi per cui è causa. Per i Cinesi di Best Shop io ero il referente tecnico della Palu. I Cinesi mi confermarono che volevano sottoscrivere il contratto di locazione. Quanto all'entità del canone la cifra di euro 3000,00 mi venne riferita da ”. Persona_4
”Preciso che i Cinesi di Best shop avevano visto gli sversamenti nei fondi ed erano interessati ad affittarli purchè venisse risolta la relativa problematica. Questa intenzione venne riferita a me dai cinesi sia dalla figlia che dal padre”
”Si mi sembra che le perdite fognarie vennero risolte nel settembre 2020” Fino al 2021, ossia fino a quando ho lavorato per la , le pompe di Pt_1 drenaggio non scaricavano l'acqua. Dopo il novembre 2021 non so più nulla” Quindi, da quanto sopra si evince, senza dubbio, che ci sono state perdite dalle fognature condominiali tra la fine del 2017 ed il 2020 e che il CP_2 intervenne sia nel 2018, in modo parziale, che nel 2020 in modo risolutivo.
Pertanto, la circostanza che si desume chiaramente è il nesso eziologico tra i danni riscontranti dal CTU e beni condominiali.

Per quanto concerne il lucro cessante Preliminarmente si vede evidenziare il contenuto della lettera, datata ottobre 2017, del sig. quale ultimo conduttore dei fondi di proprietà dell'attrice. Tes_1
In tale missiva si legge:” Ribadita la totale inidoneità dei locali ad essere adibiti all'uso contrattualmente previsto di autorimessa vuoi sotto il profilo sanitario, stante la incontrollata invasione di roditori alla quale nessuno ha posto rimedio nonostante ripetuti solleciti, vuoi sotto quello amministrativo ed urbanistico, stante l'irregolare accatastamento in categoria C2( magazzini e cantine) anch'esso mai modificato, con la presente confermiamo la risoluzione contrattuale per grave inadempimento a voi esclusivamente imputabile e pertanto, essendo stato costretto a cessare l'attività, provvedo a rimettere le chiavi del locale che è stato totalmente liberato come già comunicato” Pertanto, le ragioni indicate dal conduttore , volte alla risoluzione del Tes_1 contratto, non menzionano minimamente allagamenti e/o sversamento di liquami. Del resto per stessa ammissione di parte attrice gli sversamenti gravi, provenienti dalle tubazioni fognarie, sono iniziati nei primi mesi del 2018 e sono terminati nel 2020 pur persistendo, a dire della stessa, una situazione di sporcizia e degrado. Tuttavia, non è assolutamente chiara né la frequenza né l'entità delle citate perdite, considerato in particolare la rilevante estensione dei fondi attorei (di circa 932 mq): pertanto è difficilmente comprensibile la sostanziale e reale incidenza sull'affitto dei fondi.
13 Analogamente è ambigua l'estensione effettiva della sporcizia residua che chiunque poteva eliminarla quanto meno all'esito dell'ATP. Inoltre, dalla documentazione prodotta dalla stessa attrice, integrata dalle deposizioni testimoniali, dalla risulta che:
- l'ultimo conduttore lamentava problematiche di tipo amministrativo;

- vi erano stati versamenti di liquami apparentemente limitati nel tempo e forse anche nello spazio;

-l'immobile ha una superficie di quasi 1000 mq;

- l'immobile per cui è causa è accatastato come magazzino;

- nessuno ha provveduto a pulire il pavimento o parte di esso neppure quando le perdite dalle condotte fognarie si erano risolte;

- solo un soggetto era seriamente interessato ad affittare i fondi, presumibilmente come deposito, avendo vicino il negozio.
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo si condivide il recente orientamento della secondo cui”, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta»; e ancora «nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato»( Cass. 33645/22)
Nella fattispecie in esame il lucro cessante in discussione appare, alla luce di quanto sopra, estremamente difficile da stimare attese da un lato le notevoli particolarità dell'immobile sotto profilo della metratura, della posizione e della natura tecnica-amministrativa e dall'altro l'incertezza su quale sia esattamente il pregiudizio subito.
Si ritiene pertanto di poter ricorrere all'art 1226 c.c. facendo riferimento ai valori OMI concernenti i magazzini ma limitando l'arco temporale a circa 3 anni (2018-2020) per le argomentazioni sopraesposte. Il tutto per un importo complessivo di euro 72.000,00.
Infatti, pur essendo provata, quantomeno in via presuntiva, l'impossibilità temporanea di mettere a reddito i fondi, non è dimostrata non solo l'inagibilità totale dell'immobile dal 2017 ad oggi ma neppure l'imputabilità esclusiva di quest'ultima al Condominio.
Le spese seguono la soccombenza

PQM


14 Il tribunale di Genova, in composizione monocratica, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e domanda respinta così decide:
-dichiara l'inammissibilità per carenza di interesse della domanda volta ad eliminare le cause;

-condanna il condominio a riportare le tubazioni alle altezze preesistenti;

-condanna il a risarcire, a titolo di danno emergente, all'attrice CP_2 euro 16.532,89 oltre rivalutazione ed interessi sulla somma rivalutata, secondo legge, dal 11/10/2021 al pagamento;

-condanna il a pagare all'attrice, a titolo di lucro cessante, euro CP_2
72.000,00;
-condanna il Condominio a rifondere all'attrice le spese giudiziali che liquida in euro 13.360,00 (comprese quelle dell'ATP e della mediazione) per onorari ed 2.928,00 euro per esborsi (comprese CTU e CTP), oltre IVA , CPA e spese generali
Genova,27/12/2025
IL GOT
Dott.ssa Francesca Ziccardi

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