Rgac n. 1096/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Nella persona del Giudice Dott. Daniele Sodani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al Rgac n. 1096/2022
TRA
(P.IVA ), elettivamente domiciliata presso lo Parte_1 P.IVA_1 studio dell'avv. Luca Cupolino, sito in Cassino via Gaetano Di Biasio n. 82, che la rappresenta e la difende in virtù di procura in atti;
ATTRICE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata AR P.IVA_2
. Maria sito in Civitavecchia viale G. Baccelli n. 14, che la rappresenta e la difende, unitamente all'avv. Carlo Lasagni, in virtù di procura in atti;
CONVENUTA
NONCHE'
( ), elettivamente domiciliato Controparte_2 C.F._1
ri, che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura in atti;
CONVENUTA
E
( ), elettivamente domiciliato Controparte_3 C.F._2
. racciano via XX Settembre n. 33, che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura in atti;
TERZO CHIAMATO
; Controparte_4
TERZO CHIAMATO CONTUMACE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio e ndo: -che in AR Controparte_2 data 5. ula ravendita con cui aveva acquistato formalmente il bene immobile “censito AR
i del Comune di Bracciano, foglio 34, particella 818 sub. 501, z.c.1, cat. A/7, vani sei, rendita catastale Euro 852,15 e consiste in una porzione bifamiliare, su tre livelli collegati tra loro tramite una scala interna, composta di salone, cucina….omissis… e con annesso magazzino al piano seminterrato, confinante con la particella 819 sub. 1, verde pubblico su due lati, salvo altri, nonché un box auto posto al piano seminterrato confinante con il vano scala per tre salti, salvo altri” di proprietà di , per poi Controparte_2 cederlo, con ulteriore contratto, in locazione finan -che Parte_1 aveva subordinato di fatto l'acquisto del bene immobile AR
verifica del medesimo, imponendo a di Parte_1 incaricare l'TE , tecnico fiduciari sa Persona_1
-che l'ar redatto una relazione errando nella CP_1 Per_1 verificazione della legittimità edilizia del compendio immobiliare;
-che confidando nella professionalità del fiduciario della Parte_1
e da questa incaricato, ritenendo l'immobile conforme alle CP_1 igenti, si era impegnata nei confronti della a CP_1 condurre in locazione finanziaria l'immobile, secondo le seguenti modalità:
“prezzo pattuito Euro 359.670,00 oltre imposte vigenti, da corrispondere in 143+1 canoni con periodicità mensile, di cui il primo per Euro 103.986,00 oltre imposte vigenti, ed i successi di Euro 1.788,00 cadauno, con facoltà di acquisto dell'immobile mediante il versamento di ulteriore rata finale di Euro 34.662,00 (a titolo di prezzo) oltre Euro 1.500,00 a titolo di spese per la chiusura della pratica”; -che in ragione del contratto di leasing, decorrente dal 14.03.2018, l'attrice alla data di redazione dell'atto di citazione aveva versato, oltre alla somma iniziale di euro 103.986,00 (oltre imposte) aveva versato 47 mensilità per euro 84.036,00 e quindi per un totale di euro 188.022,00; -che il venditore, , aveva dichiarato la piena conformità Controparte_2 dell'immobi mpravendita alla normativa edilizia vigente, nonché aveva attestando che le planimetrie catastali erano conformi allo stato di fatto dei luoghi sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale ed infine aveva menzionato l'esistenza del certificato di agibilità. Deduceva, ancora, che aveva incaricato l'Arch. di effettuare Persona_2 tutte le verifiche preliminare alla redazione definitivo ed esecutivo di una piscina interrata, sottoscrivendo con Controparte_5 formale contratto per la fornitura e la posa in opera interrata, per euro 30.000,00 versando a titolo di acconto la somma di euro 6.203,70; -che l'Arch. in data 10.04.2020 all'esito delle predette Per_2 verifiche preliminari, aveva comunicato al Dott. “a) “difformità CP_6 tali da compromettere il regolare e positivo svilu procedurale di rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, per la quale, tra l'altro, il tecnico e il richiedente, ciascuno per le rispettive competenze, attestano e asseverano la conformità dell'intervento proposto alle norme paesaggistiche ed urbanistiche, nonché rilasciano la Dichiarazione Asseverata di Legittimità dell'esistente e del successivo permesso di costruire della piscina privata commissionata al sottoscritto architetto che, allo stato attuale delle cose, non può essere realizzata o, comunque, non potrebbe acquisire i pareri positivi di carattere paesaggistico urbanistico per ottenere il titolo abilitante”; -che la relazione dell'Arch. aveva evidenziato “una differenza, soprattutto dal punto di Per_2 vista alti , tra lo stato effettivo dei luoghi e quello invece riportato nel progetto ed in ogni altra documentazione autorizzativa, sottolineando come l'andamento attuale del terreno non fosse corrispondente con le quote altimetriche del progetto approvato ed i previsti terrazzamenti ottenuti con la realizzazione dei muri di contenimento a diverse quote non sono stati realizzati;
-che veniva quindi data comunicazione delle difformità a;
-che aveva ancora incaricato un ulteriore AR Parte_1 il quale realizzata un'indagine più Controparte_7 approfondita circ banistica dell'immobile oggetto del contratto, nonché delle aree di pertinenza, aveva evidenziato le seguenti criticità: “a) si ravvisa il mancato rispetto delle condizioni poste dal permesso a costruire originario numero 159/2006; b) si ravvisa l'impossibilità dell'applicazione dell'articolo 37 d.p.r. 380 2001 in aree sottoposte a vincolo di tutela paesaggistica in quanto qualsiasi variazione è da considerarsi essenziale e quindi va preventivamente autorizzata;
c) si ravvisa l'errata applicazione dell'articolo 37 del d.p.r. 380 2001 come variante in corso d'opera al permesso di costruire 159/06 inoltrata come accertamento di conformità eludendo la pubblica amministrazione in quanto non dichiarato l'aumento di superficie al piano seminterrato;
d) si ravvisa la mancanza della dovuta autorizzazione paesaggistica relativa alle opere di varianti in corso d'opera proposti con la DIA ex articolo 37 d.p.r. 380 2001 la quale di fatto ne annulla l'efficacia; e) si ravvisa ancora una volta il mancato rispetto delle condizioni poste da permesso a costruire originario numero 159/2006; f) si ravvisa leafy casa dell'artista c'è di agibilità protocollo 41712 del 26/10/2010 ai sensi dell'articolo 25 d.p.r. 380/01 in quanto procedimento sospeso per l'inosservanza delle condizioni poste dal permesso a costruire originario;
g) si ravvisa di conseguenza inesattezza della DIA piano casa prot. 13573 del 21 052014 relativamente alla determinazione delle superfici da recuperare ai fini abitativi (L.R. 13/09) generati dall'altezza in congruente con le condizioni poste dal P.C.159/06; h) si ravvisa l'errato posizionamento, sempre sulla dia articolo 22 d.p.r. 380 2001 del manufatto in legno precario posso all'interno della fascia di rispetto ferroviario il quale doveva essere sottoposto a nullaosta di deroga da parte dell'ente preposto;
i) si ravvisano delle incongruenze di costruzione al piano seminterrato quali sbancamenti, aperture di finestre con parapetto basso, non realizzazione di elemento di collegamento funzionale, eccetera specificando che tutto questo non si evince dalla documentazione fotografica allegata tutte le pratiche in quanto eseguito in maniera scientifica omettendo le parti di fabbricato compromesse;
l) si è potuto rilevare che le altezze interne dei piani seminterrato, terra e sottotetto non sono conformi al progetto approvato che l'indica come metri 2,40 al piano seminterrato invece misurata a metri 2,46, metri 2,70 al piano terreno invece misurata metri 2,66 e metri 2,00 – 0,00 (imposti dalla Regione Lazio su determinazione originaria) misurata metri 2,22 – 0,40. La stessa vuoti interna del piano terra inferiore a metri 2,70 ne attesta la non abitabilità in quanto non raggiunge l'altezza minima prevista dalla norma sanitaria nazionale (mt 2,70); -che stante la gravità degli abusi insistenti e caratterizzanti il predetto bene immobile, aveva Parte_1 deciso di eccepire alla la nullità del contratto di cui CP_1 all'allegato 1, in quanto tanto gravi da rendere l'immobile non commerciabile e comunque tali da ridurne sensibilmente il valore. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, concludeva nel seguente modo: “1) In via principale, accertare e dichiarare la nullità dell'atto di compravendita di immobile urbano per notaio datato Persona_3
14.03.2018 repertorio n. 12679 raccolta n 7882, re ia delle Entrate di Roma 4 in data 26.03.2018 al n. 9183 serie 1T e trascritto a Roma 2 in data 26.03.2018 al n. 14093 R.G. e al n. 9852 R.P. nonché del contratto di locazione finanziaria (leasing finanziario) numero IA 197656 e, per l'effetto, condannare e in solido tra loro o Controparte_2 AR secondo i ris spo accertati nel corso del giudizio, alla restituzione e/o al risarcimento del danno in favore di Pt_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, della somm
[...]
209.140,98 o di altra, maggiore o minore, ritenuta di giustizia anche in via equitativa, che sarà accertata in corso di giudizio oltre i canoni a scadere sino all'effettiva sentenza;
2) In via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento e/o per vizi della cosa del contratto di locazione finanziaria IA 197656 e, per l'effetto, condannare CP_1
e , in solido tra loro o secondo i ris
[...] Controparte_2 ns o accertati nel corso del giudizio, alla restituzione e/o al risarcimento del danno in favore di in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, della somma di Euro 209.140,98 o di altra, maggiore o minore, ritenuta di giustizia anche in via equitativa, che sarà accertata in corso di giudizio oltre i canoni a scadere sino all'effettiva sentenza;
3) In via ulteriormente subordinata, condannare al AR risarcimento del danno in favore di per il proprio grave Parte_1 inadempimento contrattuale e per l'ass dell'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, nella misura di Euro 150.000,00 o di altra somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia come accertata nel corso del giudizio;
4) In ogni caso, condannare ai sensi dell'art. 96 comma 1 c.p.c. e , in solido tra loro oppure secondo AR Controparte_2
i risp o accertati nel corso del giudizio, ed in favore di al risarcimento del danno causato all'attrice, Parte_1 anche in via equi

2.Si costituiva in giudizio deducendo: -che l'atto di AR citazione era nullo per in a comparire di cui all'art. 163 bis c.p.c.: -che l'attore era carente di legittimazione attiva nel richiedere la nullità della vendita;
-che vi era incompetenza territoriale del Tribunale di Civitavecchia per esserlo quello di Reggio Emilia;
-che non vi erano gli abusi e non vi erano i presupposti per la declaratoria di nullità ai sensi dell'art. 46 DPR n. 380/2001; -che non erano ricorrenti nemmeno i presupposti per la risoluzione e per il risarcimento del danno in quanto l'immobile era stato accettato dall'utilizzatore con rinuncia alle azioni nei confronti del concedente;
-che la piscina essendo una miglioria o innovazione era comunque soggetta al consenso e all'autorizzazione da parte del concedente ai sensi dell'art. 13 delle condizioni generali del contratto di leasing. Sulla scorta delle considerazioni che precedono concludeva nel seguente modo: “I) IN VIA PREGIUDIZIALE DI RITO autorizzare la chiamata in causa dell'altro convenuto , ai sensi dell'art. 106 c.p.c., affinché - Controparte_2 garantisca e manlevi dalle domande proposte da AR Pt_1
come indicate alle conclusioni 1), 2),
[...] annato in luogo di al pagamento diretto in favore AR dell'attrice delle somme titolo restitutorio e risarcitorio per danni di natura patrimoniale e non patrimoniale, oltre interessi, rivalutazione monetaria e spese legali;
- sia condannato, comunque, in accoglimento delle domande subordinate come oltre proposte da nei suoi confronti;
e fissare all'uopo una nuova udienza ai AR sensi dell'art. 269 c.p.c. allo scopo di consentire la di lui citazione nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c.; II) IN VIA PRELIMINARE accertare e dichiarare la nullità della citazione ai sensi del primo comma dell'art. 164 c.p.c. per mancato rispetto dei termini a comparire fissati dall'art. 163bis c.p.c.; III) ANCORA IN VIA PRELIMINARE accertare e dichiarare la carenza di legittimazione processuale e di interesse ad agire di in relazione Parte_1 alla domanda di accertamento e di declaratori dell'atto di compravendita immobiliare rogato il 14/03/2018 dal notaio Persona_3
(rep. n. 12679; racc. n. 7882) ed in conseguenza dichiarare la e/o comunque la improcedibilità dell'azione e della stessa domanda e di quella, conseguente, di risarcimento dei danni per euro 209.140,98; IV) SEMPRE IN VIA PRELIMINARE accertare e dichiarare l'incompetenza territoriale del Tribunale di Civitavecchia essendo competente a decidere la controversia il Tribunale di Reggio Emilia in quanto il Foro di quest'ultimo Giudice è stato convenzionalmente eletto quale esclusivo, giusta previsione dell'art. 24 delle condizioni generali del contratto di leasing;
V) NEL MERITO rigettare tutte le domande proposte dall'attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto, con ogni consequenziale pronuncia;
VI) NEL MERITO in via subordinata, una volta integrato il contraddittorio anche a seguito della avvenuta evocazione in causa del terzo chiamando, qualora ritenuta necessaria dal Giudice: VI-a) dichiarare tenuto nato a [...] il [...] - cod. fisc. Controparte_2
- a garantire ed a manlevare dalle C.F._1 AR
a indicate n alle Parte_1 conclusioni 1), 2), 3) e co gamento diretto in favore dell'attrice delle somme da questa richieste a titolo di restituzione e di risarcimento dei danni di natura patrimoniale e non patrimoniale, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, e spese legali;
VI-b) condannare nato Controparte_2
a Roma il 20/09/1965 - cod. fisc. gato C.F._1 accoglimento della domanda di ria di nullità dell'atto Parte_1 di compravendita immobiliare r /2018 dal notaio Persona_3
(rep. n. 12679; racc. n. 7882): - a restituire a la somma di euro CP_1
346.720,00 da questa versata per la compra uro 318.000,00 a titolo di prezzo e di cui euro 28.720,00 a titolo di imposta di registro, oltre agli interessi moratori, come da decreto Legislativo n. 231/2002, decorrenti dalla data di pagamento del 14/03/2018 al saldo effettivo;
- a risarcire a i danni subiti in conseguenza della responsabilità AR
, che si indicano fin d'ora nella somma di euro Controparte_2
120.000,00 o aggiore od anche minore che sarà provata in corso di causa oppure ritenuta di giustizia;
VI-c) accogliere, in caso di denegato accoglimento della domanda di di risoluzione del contratto di Parte_1 leasing n. IA/197656 stipulato /2018 per accertati vizi e/o mancanze di qualità dell'immobile, la domanda estimatoria di CP_1 di riduzione del prezzo della compravendita immobiliare, qui proposta ai
[...] dell'art. 1492 cod. civ., con richiamo all'art 1490 cod. civ., ed in conseguenza condannare , nato a [...] il [...] - cod. Controparte_2 fisc. somma di euro 120.000,00 pari alla C.F._1 differenza tra il prezzo corrisposto per l'acquisto dell'immobile ed il reale valore di quest'ultimo, determinato in conseguenza dei vizi e/o delle mancanze di qualità accertati, oppure quella maggiore od anche minore che sarà provata in corso di causa oppure ritenuta di giustizia oppure valutata in via equitativa;

- a risarcire a i danni subiti in conseguenza della AR responsabilità i , che si indicano fin d'ora nella Controparte_2 somma di euro 150.000,00 maggiore od anche minore che sarà provata in corso di causa oppure ritenuta di giustizia;
VII) IN OGNI CASO VII-a) condannare al pagamento delle spese, competenze ed Parte_1 onorari sostenuti da per la difesa nel presente giudizio;
AR
VII-b) condannare, i , al pagamento delle Controparte_2 spese legali sostenute da iudizio”. AR

3.Si costituiva in giudizio deducendo: -che l'attore era Controparte_2 carente di legittimazione nullità della vendita;
-che le difformità non erano sussistenti e comunque nulla era stato modificato nell'immobile da;
-che l'utilizzatore si era assunto ogni rischio in CP_2 relazione all'immobile accettato;
-che l'utilizzatore era decaduto dalla garanzia per vizi;
-che in ogni caso i vizi non erano in alcun modo conosciuti dal venditore. Chiedeva autorizzarsi la chiamata in causa dei terzi “GE. CP_4
, progettista e direttore dei lavori e delle opere di costruzione del
[...]
; Arch. che ha certificato la preventiva legittimità Controparte_3 dell'immobile pr nonché l'autorizzazione paesaggistica e certificato di collaudo;
Società di , impresa Controparte_8 Controparte_9
Costruttrice e Società venditrice dell'immobile” per la manleva in ipotesi di condanna. Sulla scorta delle considerazioni che precedono concludeva nel seguente modo: “in via preliminare, si chiede che l'Ill.mo Giudice Istruttore, voglia autorizzare ex artt. 167 e 269 c.p.c. la chiamata in causa dei terzi: GE.
, con studio professionale in Bracciano - 00062 (RM), Via Controparte_4 io, 21, indirizzo pec: Email_1 progettista e direttore dei lavori delle opere di quale ne ha anche attestato l'agibilità e di conseguenza la conformità dell'opera ai progetti allegati ai titoli edilizi;
Arch. con Controparte_3 studio professionale in Bracciano – 00062 (RM), Via pec:
che ha certificato più volte, la preventiva legittimità Email_2 venti di trasformazione edilizia previsti dalla DIA depositata al Comune di Bracciano con protocollo n. 13573 il 21 maggio 2014, ottenendo anche la pertinente e preventiva Autorizzazione Paesaggistica;
per le dichiarazioni di conformità rese nel certificato di collaudo che fa seguito alla comunicazione di fine lavori;
, AR0 con sede in Guidonia Montecelio - 00012 (RM), Via Poggio Ameno, 8, quale impresa Costruttrice e Società venditrice dell'immobile sito in Comune di Bracciano (RN), via Alcide de Gasperi, 13, disponendo lo spostamento della prima udienza di comparizione, allo scopo di consentire la chiamata dei terzi, per le ragioni esposte in narrativa, nel rispetto dei termini a comparire di cui all'art. 163 bis c.p.c.; nel merito, rigettare la domanda della società attrice in quanto infondata in fatto e in diritto per le motivazioni evidenziate nel presente atto, stante il difetto di legittimazione attiva in capo all'attrice, il difetto di legittimazione passiva del Sig. , nonché l'insussistenza di qualsivoglia CP_2 responsabilità, neppure soli marginale, addebitale all'odierno convenuto per i fatti oggetto di causa e nella eventuale causazione dei danni lamentati dalla società attrice;
in ogni caso, in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse ravvisarsi una qualche responsabilità in capo all'odierno convenuto, ridurre l'importo del risarcimento richiesto dall'attore in proporzione all'eventuale responsabilità accertata, riducendo in ogni caso gli importi richiesti a titolo di risarcimento in quanto errati e comunque eccessivi, riportandoli all'ammontare come ritenuto di ragione e giustizia;
in ogni caso, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale della domanda spiegata nei confronti dell'odierno convenuto, dichiarare tenuti i Sig.ri: GE. , progettista e direttore dei Controparte_4 lavori e delle opere di costruzio ch. che Controparte_3 ha certificato la preventiva legittimità dell'immobile previsti dalla DIA e nonché l'autorizzazione paesaggistica e certificato di collaudo;
AR0
, impresa Costruttrice e Società
[...] ciano (RN), via Alcide de Gasperi, 13, a tenere indenne, manlevare, sollevare e garantire il Sig. dal pagamento di ogni Controparte_2 somma, anche per spese legali pro ie, che dovesse essere chiamato a corrispondere in conseguenza dell'eventuale accoglimento di tutte o parte delle domande, anche parziale, svolta da a titolo di Parte_1 risarcimento del danno e/o indebito e/o spese, rivalutazione ed interessi e quant'altro a qualsivoglia altro titolo, nella misura che verrà accertata e liquidata in corso di causa ad istruttoria espletata, dalla stessa spiegate, nella presente lite. Con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.

4.Si costituiva in giudizio deducendo che aveva Controparte_3 correttamente svolto il pro ale e che la domanda andava respinta.

5.Nessuno si costituiva per che rimaneva Controparte_4 contumace. La notifica della ch nti di CP_9
non andava a buon fine e non veniva rinnovata.
[...]

6.Svolta l'istruttoria a mezzo di ctu con l'Ing. la causa veniva Persona_4 rinviata per la precisazione delle conclusioni ecisione.

7.Muovendo dall'esame dell'eccezione preliminare di nullità dell'atto di citazione per mancato rispetto del termine di cui all'art. 163 bis c.p.c., va ricordato che in materia di procedimento civile, ai sensi dell'art. 164, comma 3, c.p.c., il vizio della citazione per essere stato assegnato un termine inferiore a quello prescritto dall'art. 163-bis c.p.c., al pari di quello derivante dalla mancanza dell'avvertimento previsto dall'art. 163, comma 3, n. 7, c.p.c., è sanato dalla costituzione del convenuto solo se questo, costituendosi, non avanza richiesta di fissazione di una nuova udienza nel rispetto dei termini (cfr Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 18/04/2025, n. 10289). Nel caso di specie, la convenuta costituendosi non ha chiesto lo spostamento AR dell'udienza. Inoltre, la costituzione della convenuta è avvenuta tempestivamente svolgendo domanda riconvenzionale trasversale. Non è stata, invece, prospettata alcuna necessità di sollevare ulteriori eccezioni non rilevabili d'ufficio oppure di proporre altre domande riconvenzionali, né con la memoria di costituzione né in seguito al rinvio operato dal giudice;
sicché alcun pregiudizio in concreto appare pure configurabile.

8.Deve essere respinta anche l'eccezione di incompetenza territoriale collegata alla clausola contenuta nel contratto di leasing indicante il foro esclusivo del Tribunale di Reggio Emilia. Infatti, l'orientamento della Suprema Corte è nel senso che in caso di connessione per oggetto e titolo tra domande proposte contro più convenuti, la competenza territoriale può essere radicata presso il tribunale del luogo di residenza o domicilio di uno dei convenuti, ai sensi dell'art. 33 cod. proc. civ. Qualora uno dei convenuti sollevi eccezione di incompetenza, quest'ultima deve riguardare tutti i fori concorrenti relativi agli altri convenuti, altrimenti la competenza resta definitivamente radicata presso il tribunale adito (cfr Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 05/07/2025, n. 18359). Nella specie, ha opposto il foro esclusivo del Tribunale di CP_1
Reggio Emili lla clausola contenuta nel contratto di leasing, nulla indicando in relazione ai fori relativi all'altro convenuto che a quel contratto non aveva partecipato. In generale, la Suprema Corte ha evidenziato che “il convenuto sia tenuto ad eccepire l'incompetenza per territorio del giudice adito con riferimento a tutti i concorrenti criteri, indicando specificamente in relazione ai criteri medesimi quale sia il giudice che ritiene competente, senza che, verificatasi la suddetta decadenza o risultata comunque inefficace l'eccezione, il giudice possa rilevare di ufficio profili di incompetenza non proposti, restando la competenza del medesimo radicata in base al profilo non (o non efficacemente) contestato” (cfr Cass. civ. Sez. VI - 1 Ord., 27/10/2016, n. 21769).

9.Ciò detto, nel merito le domande svolte dall'attrice sono infondate. Secondo l'orientamento della Suprema Corte “La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nella dichiarazione dell'estremo urbanistico reale e riferibile all'immobile contenuta nell'atto notarile di compravendita immobiliare oggetto della causa il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 29/02/2024, n. 5436; Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 10/04/2025) 19/04/2025, n. 10360; Cass. Civ. SSUU n. 8230/2019). Dall'esame della relazione del ctu Ing. si evince che l'ipotesi di nullità Per_4 contemplata dalle su richiamate nor ricorre, in quanto in relazione l'unità immobiliare sita nel comune di Bracciano, alla via Alcide De Gasperi 13, sono rinvenibili i seguenti titoli autorizzativi “• Permesso di Costruire n. 159/2006 a nome della prot. 29702/06 (domanda n. 8656 Controparte_8 del 17/03/2006); • vari DIA n. 175/2009 prot. 26080 del 17/07/2009; • domanda completa della pratica di agibilità n. 05509 richiesta prot. 29231 del 02/09/09 e successive integrazioni (provvedimento di interruzione del procedimento di rilascio certificato di agibilità prot. 35280 del 12/10/2009); • DIA prot. 13573 del 21/05/2014 per Piano Casa e recupero sotto tetto, con autorizzazione paesaggistica del Comune n. 07/14/AP del 14/03/2014”, titoli autorizzativi che sono riportati nella compravendita del 14.03.2018 ed in particolare “• permesso di costruire rilasciato dal Comune di Bracciano in data 21 settembre 2006 numero 159; • successiva DIA in variante prot. 175/09/DIA del 30/09/2009 (in realtà 27/07/09) prot. 33855 • DIA del 21/05/2017 (in realtà 2014) protocollo numero 13573 per ampliamento cucina, locale tecnico e casetta attrezzi e per cambio destinazione d'uso soffitta e lavatoio;
fine lavori presentata in data 10/11/2017 protocollo numero 0036663. • Presentazione della certificazione di abitabilità al Comune di Bracciano in data 26/10/2010 protocollo 41712”. Invece, la ctu rileva che “La differenza sostanziale per quanto riguarda le sistemazioni esterne risiede invece, come già riferito, nel fatto che attualmente i locali cantina lato nord sono fuori terra (su detto fronte), possiedono tre finestre (di cui due porte finestre) ed affacciano su una corte in piano con il calpestio dello stesso “piano interrato” al quale si accede attraverso la rampa carrabile successiva al cancello di ingresso. Tale area antistante il fronte nord dei locali cantina risulta rappresentata negli elaborati grafici della DIA Variante del 2009 in modo contraddittorio e incoerente: nel prospetto lato nord si rappresenta un terrapieno (con i locali completamente interrati) mentre nella sezione si rappresenta che il fronte nord del piano cantine è fuori terra. In pratica si trasforma il piano interrato in piano seminterrato, in contrasto con quanto previsto nel progetto iniziale del 2006, ed in parte con quanto rappresentato negli stessi elaborati grafici del 2009 DIA in Variante, al punto da trasformare i “locali interrati ad uso cantina”, in veri e propri “locali seminterrati”, peraltro dotati di illuminazione e ricambio d'aria naturale attraverso le già citate n. 3 finestre(…) Allo stesso modo, il sottoscritto C.T.U. ha rilevato al piano interrato un'altezza interna di 2,47 m, che risulta superiore ai 2,40 di cui alle autorizzazioni, ed anche al massimo ammissibile, anche considerando una tolleranza del 2%”. Al tal proposito il ctu ha individuato le seguenti opere per riportare l'immobile in condizioni di corretta conformità edilizia ed in particolare “A parere del sottoscritto C.T.U., per riportare il villino nelle condizioni di corretta conformità edilizia, applicando le previsioni della variante DIA del 2009, anche nel rispetto delle NTA del PRG di Bracciano che non consente ai locali interrati ad uso cantina di essere per un lato completamente fuori terra (come invece è la situazione attuale), fatta eccezione per l'apertura di accesso al box/autorimessa, si dovrebbero eseguire le seguenti opere: • rimozione delle n. 2 porte finestre e della n. 1 finestra (e relative grate in ferro) che attualmente forniscono luce ed aria naturale agli ambienti “cantina” lato nord del piano interrato;
• muratura e chiusura, con successivo intonaco e tinteggiatura degli anzidetti vani finestra;
• realizzazione di un muro in grado di sostenere il terrapieno da realizzarsi, con lo scopo di coprire il fronte nord del piano interrato;
• riempimento della zona compresa tra nuovo muro e fronte nord del piano interrato con materiale drenante, poi ricoperto con terreno vegetale. • Realizzazione di un controsoffitto in carton-gesso sui locali cantina per riportare l'altezza degli stessi ai 2,40 m autorizzati (ed autorizzabili). Si tratta di interventi onerosi, che richiedono anche l'esecuzione di interventi di tipo strutturale (muro di contenimento del nuovo terrapieno), che devono essere preventivamente progettati ed anche approvati dal di Bracciano, in CP_11 particolare sotto il profilo paesaggistico”. Ne consegue che le difformità riscontrate -ossia la trasformazione del piano interrato in un piano seminterrato, con altezza interna di 2,47 m, e n. 3 finestrature che affacciano verso nord dello stesso piano seminterrato- non incidono sulla patologia del negozio, in quanto la nullità può essere dichiarata solo per una nullità formale e non già per una difformità edilizia di un immobile munito di permesso.
10.Del pari è da respingere la domanda di risoluzione del contratto di leasing e di conseguente risarcimento del danno, in ragione del contenuto riportato nello stesso contratto. Ed infatti, l'art. 5 (consegna dell'immobile) delle condizioni generali del contratto di leasing ha previsto espressamente che con la sottoscrizione del verbale consegna dell'immobile (che risulta presente insieme al contratto di leasing) vi è “la piena ed incondizionata accettazione da parte dell'utilizzatore dell'immobile, suoi impianti, pertinenze e accessori, nello stato di fatto in cui si troveranno al momento della consegna, e varrà come espressa rinuncia a far valere qualsiasi azione nei confronti del concedente per eventuali vizi o difetti di costruzione palesi od occulti, vincoli o limiti di qualsiasi natura alla disponibilità dell'immobile, mancanza di qualità o di funzionamento, anche se intervenuti prima o verificatisi dopo la conclusione del contratto”. Ed ancora l'art. 15 (rischi assunti dall'utilizzatore) ha previsto che “In particolare, a titolo esemplificativo, saranno a completo carico dell'utilizzatore: a) le conseguenze tutte derivanti da invalidità e/o soltanto da irregolarità nelle concessioni o autorizzazioni permessi nulla osta e/o qualsiasi diverso provvedimento emessi da qualsiasi Autorità Pubblica o ente o soggetto preposto, inerenti la costruzione dell'Immobile ovvero al suo uso;
…. c) i vizi palesi ed occulti, i difetti di funzionamento e di costruzione iniziali o sopravvenuti che affliggano l'Immobile (…) In conformità a quanto sopra stabilito, l'impossibilità totale o parziale di utilizzare l'immobile, sia originaria sia sopravvenuta, ed anche se definitiva, da qualunque causa originata, non comporterà alcuna alterazione nel diritto del Concedente ad ottenere i canoni e gli accessori, né alcun obbligo di indennizzo verso l'Utilizzatore, il quale non potrà sciogliere né modificare il Contratto, nemmeno per eccessiva onerosità, in relazione a fatti dei quali ha assunto su di sé il rischio come sopra detto”. Alla luce delle disposizioni contrattuali richiamate, in relazione ai rischi assunti dall'utilizzatore, deve desumersi che le difformità riscontrate in ctu non sono contestabili dall'utilizzatore verso il concedente e quindi non costituiscono motivo per la risoluzione del contratto. Deve anche rilevarsi che secondo l'art. 13 delle condizioni generali la realizzazione di una piscina era comunque subordinata al consenso del concedente, essendo le migliorie o le innovazioni, per la richiamata clausola, soggette all'autorizzazione di . AR
Le suddette clausole risultan ttoscritte dall'utilizzatore ai sensi dell'art. 1341 c.c., utilizzatore che non riveste la posizione di consumatore essendo soggetto societario. Secondo l'orientamento della Suprema Corte il requisito della specifica approvazione scritta che, ai sensi dell'art. 1341 c.c., condiziona la efficacia della clausola puo dirsi soddisfatto anche attraverso la sottoscrizione - distinta da quella di approvazione delle condizioni generali del contratto- apposta dopo il richiamo, che puo essere espresso nella sola forma numerica e/o di titolo, alla clausola in questione, in quanto tale richiamo permette al sottoscrittore di conoscere il contenuto della clausola e non fa dubitare che la stessa sia stata adeguatamente sottoposta al suo esame, anche se e riferito anche ad altre clausole onerose ed indicate separatamente attraverso riferimenti analoghi, senza necessita di trascrizione integrale del contenuto della clausola (Cass. Civ., sez. III, 11 novembre 2015, n. 22984; Cass. civ. Sez. II, Ord., (ud. 04/04/2023) 31-07-2023, n. 23207).
11.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, tenuto conto del DM vigente, del valore della causa, della complessità e dell'attività concretamente svolte. Le spese di giudizio sostenute da quale terzo chiamato, Controparte_3 devono essere poste in capo a pa e della causalità della chiamata. Infatti, va richiamato il principio della Suprema Corte secondo cui “Attesa la lata accezione con cui il termine "soccombenza" è assunto nell'art. 91 cod. proc. civ., il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore, ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda, mentre il rimborso rimane a carico della parte che abbia chiamato o abbia fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria” (Cass. civ. Sez. I Ord., 04/10/2022, n. 28717). La domanda di manleva promossa da non può annoverarsi Controparte_2 come pretesa del tutto arbitraria te infondata, con la conseguente mancata concretizzazione di un esercizio abusivo del diritto di difesa, unica circostanza idonea a legittimare il rimborso delle spese in capo al chiamante (Cass. n. 31889 del 06/12/2019), altrimenti come nella specie gravando in capo all'attrice che ha dato luogo con la proposizione della domanda alla chiamata in giudizio.
12.Le spese di ctu vanno posta definitivamente a carico della parte attrice, con obbligo di restituzione alle controparti di quanto anticipato al ctu a tale titolo.

PQM

Il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
-RIGETTA le domande dell'attrice;
-CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 AR delle spese resente giudizio da liq complessiva di euro 8.000,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge;

-CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_2 delle spese resente giudizio da liqui complessiva di euro 8.000,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Lorenzo Ruggeri dichiaratosi difensore antistatario;

-CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_3 delle spese resente giudizio da liq complessiva di euro 8.000,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso forfettario come per legge;

-PONE le spese della ctu a carico della parte attrice, con obbligo di restituzione alle controparti di quanto anticipato al ctu a tale titolo.
Si comunichi.
Civitavecchia 17.09.2025
Il giudice
Daniele Sodani