REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE CIVILE
R.G. 807/2025
Il Tribunale Ordinario di Rovigo, nella persona del Giudice dott.ssa
Rossana Marcadella, sciogliendo la riserva che precede, rilevato che l'udienza in data odierna era fissata per discussione ai sensi dell'art. 429
c.p.c. e che parte locatrice ha insistito per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado tra
(C.F. ), assistita e difesa Parte_1 C.F._1
dall'Avv. GIOLI ANDREA GINO ricorrente e
(C.F. ) CP_1 C.F._2
resistente contumace
OGGETTO: diniego di rinnovo contratto di locazione alla prima scadenza.
CONCLUSIONI: parte locatrice ha concluso come da verbale d'udienza del 24.9.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato ex art. 657 c.p.c. intimava a Parte_1
lo sfratto per finita locazione dell'unita immobiliare CP_1
ubicata in Rovigo alla Via dei Mille n.386/A, censito all'Ufficio del
Territorio di Rovigo Sezione Urbana BP, al Fg.17 part.349 sub.3 Cat.A/3
Cl.02 R.C. € 244,03; Sezione Urbana BP, Fg.17 part.349 sub.4 Cat.C/6
Cl.02 R.C. € 58,10 mq.25 a lei concesso in locazione in forza del contratto del 24.2.2022, debitamente registrato in data 1.3.2022, adducendo che la conduttrice non aveva liberato l'immobile, nonostante il mancato rinnovo contrattuale comunicatole nei termini in data 3.6.2024.
Costituitasi la convenuta per l'udienza fissata per la CP_1
convalida, eccepiva l'inammissibilità della domanda, per non esser stata promossa con le forme dell'art. 447bis c.p.c., ne domandava nel merito di dichiarare l'insussistenza dei presupposti per la cessazione del rapporto locatizio.
Eccepiva la conduttrice l'insussistenza dei presupposti di legittimità del recesso, essendosi limitata parte locatrice a comunicare generiche e non compravate esigenze abitative della figlia. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda o, in subordine, la concessione di un termine non inferiore a dodici mesi per il rilascio.
La conduttrice aderiva all'eccezione di inammissibilità della domanda e chiedeva il mutamento del rito.
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Disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667, 447 bis, 426, c.p.c. e art. 30 della legge 392/1978, e concesso termine per l'avvio della mediazione, veniva fissata l'udienza del 24.9.2025 ai sensi dell'art. 420
pag. 2/7 c.p.c., con termine perentorio, sino a venti giorni prima per parte locatrice,
e sino a dieci giorni prima dell'udienza, per parte conduttrice, per il deposito di memorie integrative ai sensi dell'art. 426 c.p.c..
* * *
Iscritto il procedimento al nuovo R.G. 807/2025, si costituiva parte locatrice con memoria integrativa del 3.9.2025, deducendo il rispetto di quanto previsto dall'art.3 della l. 431/1998, avendo la medesima comunicato l'intenzione di non procedere a rinnovo del contratto alla prima scadenza nel termine di sei mesi antecedenti allo spirare del contratto, a fronte dell'esigenza di adibire l'immobile ad abitazione della propria figlia.
La conduttrice non si costituiva nei termini fissati CP_1
nell'ordinanza emessa ai sensi degli artt. 667 c.p.c., 447bis c.p.c. e 426
c.p.c., risultando pertanto la comparizione all'udienza irrituale, e le relative eccezioni si hanno come non proposte.
Rilevata in ogni caso la ritualità dei termini concessi dal precedente giudice istruttore, ai sensi dell'art. 426 c.p.c. e udite le conclusioni formulati da parte locatrice, la causa viene decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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La domanda è fondata e deve essere accolta. L'art.1 del contratto di locazione stabilisce espressamente che il contratto è stipulato ai sensi del comma 3 dell'art.2 della l. 431/1998 per tre anni con rinnovo automatico di altri due, salvo che il locatore non intenda adibire l'immobile agli usi od effettuare sull'immobile le opere di cui all'art. 3 della l. 431/1998, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3.
pag. 3/7 L'art.3 della l. 431/1998 prevede che “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
(…)”.
La locatrice ha inviato nei termini (28.05.2024, notificata il 3.6.2024) la lettera di disdetta, spiegando le ragioni della disdetta anticipata (doc.3) ossia per consentire alla figlia, anno di nascita 2002, di potersi trasferire presso l'immobile. Tale intenzione è stata ribadita anche in seguito alla comunicazione della conduttrice del seguente tenore: “…chiedo se permanga tutt'ora la volontà della signora di destinare Parte_1
l'immobile ad uso abitativo della figlia”, cui la locatrice riscontrava nel seguente modo: “Si conferma che l'immobile poi serve per utilizzo familiare in favore della figlia” (all. 6 memoria integrativa).
Orbene, l'art.30 della l. 392/1978 richiamato dal comma 4 dell'art.3 l.
431/1998 dispone che “avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'art.29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità…il locatore può convenire in giudizio il conduttore osservando le norme previste dall'art.447 bis del codice di procedura civile”.
Non resta quindi che accertare che la locatrice ha esercitato legittimamente il recesso, nei tempi e per le ragioni previste dalle norme citate, dovendosi presumere la serietà della comunicazione della locatrice.
pag. 4/7 Deve sottolinearsi invero che “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile. (Sez. 3 - , Ordinanza n. 9851 del 28/03/2022, Rv. 664397 –
01).
Non appaiono invero elementi tali da far ritenere a questo giudice che l'intenzione della locatrice sia irrealizzabile, atteso che effettivamente la figlia, classe 2002 risulta attualmente con lei convivente.
Alla luce di quanto sin qui illustrato, va dichiarata senz'altro legittima la comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per cui è causa, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile de quo.
Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art.91 c.p.c. e vanno liquidate come da dispositivo, in base ai criteri previsti dal DM 55/2014 per le cause di valore indeterminabile, bassa complessità, secondo i valori minimi e con esclusione della fase istruttoria che non si è tenuta.

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P.Q.M.


Il Tribunale di Rovigo, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita:
-DICHIARA la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione del 24.2.2022, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Rovigo alla Via dei Mille n.386/A, censito all'Ufficio del Territorio di Rovigo Sezione
Urbana BP, al Fg.17 part.349 sub.3 Cat.A/3 Cl.02 R.C. € 244,03; Sezione
Urbana BP, Fg.17 part.349 sub.4 Cat.C/6 Cl.02 R.C. € 58,10 mq.25
-ORDINA a parte convenuta il rilascio del predetto CP_1
compendio immobiliare;

-CONDANNA al pagamento, nei confronti di CP_1
delle spese del presente giudizio, che si liquidano in Parte_1
euro 3.689,00= per compensi professionali, oltre spese generali 15%, IVA
e CPA come per legge.
Si comunichi.
Rovigo, 24 settembre 2025
Il Giudice
Rossana Marcadella

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