Nr. 770/2025 R.G.A.C.
TRIBUNALE di PALMI
Sezione Civile
All'udienza del 28 novembre 2025, innanzi al giudice, dott.ssa MA IO , sono comparsi l'avv. TERRA LUCIANO per parte attrice,
IL GIUDICE
Invita la parte alla discussione
L'avv. TERRA LUCIANO si riporta a quanto dedotto e richiesto negli atti di causa e da ultimo nella memoria conclusionale ed insiste nell'accoglimento della domanda adi risoluzione con condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento di tutte le somme dovute anche a scadere sino all'effettivo rilascio.
Il Giudice
dato atto, si rtira in camera di consiglio.
Del presente verbale viene data lettura alle parti ai sensi dell'art. 126 c.p.c.
Il Giudice
MA IO
All'esito della camera di consiglio ad ore 17.55 il giudice procede alla lettura in udienza del dispositivo della sentenza e della relativa motivazione contestuale.
Il GOP
Dr.ssa MA IO

Nr. 770/2025 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PALMI
Sezione civile in persona del giudice onorario, dott.ssa MA IO e in composizione monocratica, ha pronunciato e pubblicato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al nr. 770 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 proposta da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), (C.F. C.F._2 Parte_3
), (C.F. , in proprio C.F._3 Parte_4 C.F._4
e in qualità di eredi di , con l'avv. Terra Luciano;
Persona_1
ATTRICI
NEI CONFRONTI DI
Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: contratto di locazione - azione di risoluzione
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 28 novembre 2025, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di intimazione di sfratto, Parte_1 Parte_2 Parte_3
e , in proprio e in qualità di eredi di ,
[...] Parte_4 Persona_1
chiedevano a questo Tribunale di convalidare lo sfratto per morosità nei confronti di per il mancato pagamento dei canoni di locazione per complessivi € Controparte_1 8.500,00 relativi all'immobile, sito in Palmi, in P.zza Badolati n. 4 (identificato al N.C.E.U. di Palmi, foglio 31 - part. 439 - sub 32 - categoria A/3 - rendita catastale € 315,56).
A fondamento della domanda, le odierne attrici deducevano che:
a) l'immobile de quo è stato concesso in locazione ad uso abitativo a Controparte_1
mediante la stipula, in data 18.01.2023, di un contratto di locazione, regolarmente registrato in Palmi in data 27.01.2023, il quale prevedeva il canone annuale di € 3.000,00 da versarsi con canoni anticipati di € 250.00,00 entro il cinque di ogni mese, oltre oneri condominiali;

b) il suddetto contratto era naturale prosecuzione del precedente contratto di locazione sottoscritto in data 17.01.20219 e registrato in Reggio Calabria in data 05.02.2019 al n. 573
Serie 3T, stipulato tra (dante causa di parte attrice) e;
Persona_1 Controparte_1
c) il conduttore, dal mese di febbraio 2023, non ha corrisposto alcun canone di locazione, rendendosi moroso di un importo pari a € 5.750,00 (€ 250,00 per 23 mesi);
d) il conduttore, inoltre, si è reso moroso anche degli importi di € 2.538,35 a titolo di oneri condominiali;

e) oltre alle suddette morosità, non ha provveduto a volturare l'utenza Controparte_1
idrica dell'immobile e non ha pagato, quindi, alcun canone idrico per l'intero periodo di locazione, rendendosi debitore dell'ulteriore importo di € 1.002,00;
f) il conduttore deve rilasciare l'immobile oggetto di causa e corrispondere a parte attrice l'importo di € 9.290,35, per i canoni di locazione, di condominio e idrici.
, pur regolarmente citato, non si costituiva in giudizio. Controparte_1
Alla prima udienza del'11.04.2025, il giudice, verificato che la documentazione relativa alla notifica depositata dagli intimanti non era completa (mancando ogni informazione circa le operazioni compiute dall'agente postale in sede di tentata consegna dei plichi oggetto delle comunicazioni ex artt. 140 e 660 c.p.c.) ordinava il rinnovo della notifica, disponeva il mutamento del rito e rinviava all'udienza del 13.06.2025.
Con la memoria integrativa del 19.07.2025, Parte_1 Parte_2
e insistevano nelle conclusioni precedentemente Parte_3 Parte_4
rassegnate e precisavano che la morosità di risultava così quantificata: € Controparte_1
7.250,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non saldati (€ 250,00 per 29 mesi); € 2.859,59 a titolo di oneri condominiali scaduti e non saldati;
€ 1.002,00, salvo conguaglio,
a titolo di consumi idrici fatturati e non saldati, come da ultima fattura del secondo trimestre
2023. rimaneva contumace. Controparte_1
All'udienza del 19.09.2025, il giudice rinviava la causa per la decisione all'udienza del
28.11.2025.
All'udienza odierna a seguito della discussione la causa viene trattenuta per la decisione ed emessa sentenza con motivazione contestuale
*************
La domanda è fondata e deve essere accolta nei limiti ed in ragione delle motivazioni che seguono.
Il conduttore nonostante le diverse ricerche è rimasto contumace alla presente controversia e di fatto lo stesso ha continuato nel corso di questo ulteriore periodo a non provvedere al pagamento dei canoni, né degli oneri condominiali né le utenze e ad occupare l'immobile.
Infatti, alla odierna udienza la parte ha precisato il credito secondo quanto indicato nelle note conclusive e precisamente ha ribadito che la morosità risulta così quantificata: • €
8.500,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non saldati (€ 250,00 x mesi 34); • €
3.073,75 a titolo di oneri condominiali scaduti e non saldati (come da comunicazione dell'Amministratore di Condominio aggiornata all'11.07.2024, attestante la morosità di €
2.217,11 a cui vanno aggiunti € 856,64 per le ulteriori morosità maturate dal mese di Agosto
2024 al corrente mese di Novembre 2025 (rata mensile € 53,54 x 16 mensilità = € 856,64); ed € 1.002,00 salvo conguaglio a titolo di consumi idrici fatturati e non saldati, come da ultima fattura del secondo trimestre 2023 e quindi per un totale di euro 12.575,75 oltre le ulteriori mensilità maturate e maturande sino all'effettivo soddisfo.
Ciò detto non vi possono essere dubbi che la domanda risolutoria di parte attrice vada accolta, osservato che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
In proposito, va osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo è applicabile l'art.5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo : infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del
1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non
è più rimessa all'apprezzamento discrezionale, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
Ebbene, nel caso di specie, il conduttore non si è costituito rimanendo inevaso l'onere probatorio dando per assodato l'inadempimento dello stesso nel pagamento dei canoni per quasi tre anni oltre a tutti gli oneri condominiali e le utenze. Ragione per cui la morosità era tale e grave da giustificare la risoluzione contrattuale.
L'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l'intera economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale (” l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto ”
Ancora, ” l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento ” .
Tanto basta a questo tribunale per disporre la risoluzione contrattuale.
Ne deriva che la parte convenuta vada condannata al rilascio dell'immobile in questione in favore della parte attrice nel termine che si ritiene equo fissare al 30.1.26 ex art. 56 L.
392/1978, le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo il valore della causa e della attività effettivamente prestata nelle rispettive fasi in ragione delle tabelle di cui al DM 55/14 e succ. mod.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_4
+altri conto , così provvede: Controparte_1
1) Accoglie la domanda di parte attrice, nei limiti di cui in parte motiva e per l'effetto,
e dispone la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 18.1.23 in relazione all'immobile ubicato in Palmi (RC), P.zza Badolati n. 4, identificato al
N.C.E.U. di Palmi, foglio 31 - part. 439 - sub 32 - categoria A/3 - rendita catastale €
315,56
2) Accerta che il conduttore è rimasto moroso nel pagamento del canone, degli oneri condominiali e delle utenze per l'importo complessivo di euro 12,575,75 , secondo le causali di cui in parte motiva, oltre a tutti i ratei scaduti ed a scadere sino al soddisfo oltre interessi legali dalle rispettive scadenze .
3) Condanna al pagamento della somma di euro 12.575,75 oltre a Controparte_1
tutti gli ulteriori ratei scaduti ed a scadere sino al soddisfo oltre interessi legali dalle rispettive scadenze. 4) Dispone che l'unità immobiliare ubicata in Palmi (RC), P.zza Badolati n. 4, identificato al N.C.E.U. di Palmi, foglio 31 - part. 439 - sub 32 - categoria A/3 - rendita catastale € 315,56 di proprietà della parte attrice sia rilasciato al legittimo proprietario libero da persone e cose entro la data del 30.1.26 per le causali di cui in parte motiva.
5) Condanna alla refusione delle spese di lite a favore delle parti Controparte_1
attrici che liquida in complessive euro 2.515,00 ( di cui euro 815,00 per la fase di convalida ed euro 1700,00 per la fase di merito) oltre euro 205,50 per spese vive, spese generali Iva Cpa se dovute.
Così deciso in Palmi lì 18.11.25
IL GIUDICE UNICO
G.O. DOTT.SSA EMANUELA RUSCIO