REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce - sez. II civile, G.O.P. dott. Cosimo Calvi, ha pronunciato la seguente
S e n t e n z a
Nella causa civile iscritta al n. R. G. n. 9203/2022, passata in decisione all'udienza del 12.09.2025, tra in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall' Parte_1 avv. Maria Antonietta Martano in virtù mandato alle liti in atti, ricorrente
Contro

in persona del legale rappresentante p.t., in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Della Torre, resistente
Oggetto: locazione
Svolgimento del processo.
La società ha convenuto in giudizio la società al fine di sentir Parte_2 CP_1 accogliere le seguenti conclusioni: “dichiarare la in persona del legale rappresentante CP_1
p.t., responsabile di aver sottaciuto la mancanza, non solo delle certificazioni di agibilità ed antincendio, ma anche dei requisiti intrinseci del locale oggetto di locazione al momento della sottoscrizione del contratto;
Per l'effetto, condannare la società convenuta, in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento, a titolo risarcitorio, ex articolo 1578 c.c., ultimo comma, della somma di euro 26.000,00, per i danni riportati dalla come Parte_2 documentati;
comunque, in caso di contestazione, come determinandi dalla CTU. Oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì della sottoscrizione del contratto al soddisfo;
Con vittoria di spese e competenze di lite in favore dell'antistatario procuratore.” Ha dedotto, a sostegno della domanda, di avere stipulato con la società convenuta un contratto di locazione di un locale di tipo commerciale, sito in Surbo (LE), alla via Sindaco Perrone n.6, angolo con via Dell'Artigianato, di proprietà della convenuta, aggiungendo che, al momento della trattative, quest' ultima sottaceva la mancanza della certificazione antincendio poiché scaduta e, di conseguenza, della certificazione di agibilità, nonché di una serie di lavori necessari all' adeguamento del locale alla normativa vigente;
ha dedotto altresì di essere stata costretta ad anticipare i costi dei lavori a causa dell' urgenza di rendere il locale idoneo per l'inizio dell'attività e che si era accordata verbalmente con la convenuta per il successivo rimborso;
deduceva che le parti si erano accordate altresì per una anche una riduzione del canone locativo, in considerazione di quanto innanzi. Ha infine dedotto che, terminati i lavori e affrontato il relativo costo, compreso di progettazione, maestranze e acquisto delle componenti, come da fatture allegate, la negava ogni coinvolgimento e responsabilità e, quindi, ogni CP_1 rimborso. Si è costituita la negando di avere mai “sottaciuto” la circostanza della CP_1 mancanza della certificazione antincendio;
ha argomentato che tanto lo si evinceva dallo stesso tenore letterale del contratto di locazione, che all' articolo 2, onerava il conduttore “di ogni spesa e/o costo che derivi o consegua l'esercizio e lo svolgimento della propria attività, ivi incluso l'onere di provvedere ad ogni autorizzazione, formalità, adempimento o adeguamento necessario ai fini dell'esercizio della propria attività”. Ha aggiunto che, all' art. 6 il contratto medesimo prevedeva che “Il conduttore dichiara di prendere in consegna l'immobile in data 02/08/2021 in ottimo stato locativo, adatto all'uso convenuto, compresi pavimenti, pareti e soffitti, infissi, impianto elettrico, impianti idrici e servizi igienico sanitari ed ogni altro impianto”; ha contestato l'incongruità delle fatture, sia nei tempi dell' emissione delle stesse, sia per la genericità della descrizione dei lavori eseguiti e la tipologia dei lavori medesimi. Ha contestato infine che fosse intervenuto un accordo tra le parti secondo cui la società conduttrice avrebbe anticipato le spese necessarie per poi ottenere il rimborso in un secondo momento e in aggiunta a tale presunto accordo, ottenere altresì una riduzione del canone locativo già previsto nel contratto sottoscritto. La causa è stata istruita con il deposito di documenti e la prova orale. All'udienza del 13.09.2025 la causa è stata riservata per la decisione. Motivi della decisione. La domanda attrice è infondata e va rigettata. Preliminarmente, va chiarito che il presente giudizio è stato trattato erroneamente con il rito ordinario in luogo del rito locatizio ai sensi dell' artl. 447 bis c.p.c., che avrebbe dovuto essere applicato in ragione dell'oggetto del giudizio medesimo (contratto di locazione commerciale). Il rito locatizio, si applica alle controversie relative a locazioni di edifici, affitti e comodato di immobili urbani, e a tutte le questioni connesse a tali contratti, come l'accertamento del rapporto, il pagamento di spese o la risoluzione del contratto stesso. Purtuttavia, va tenuto in debito conto il principio stabilito dalla S.C. sul punto, secondo cui “Qualora una controversia cui sia applicabile il rito del lavoro (nella specie in riferimento a domanda di restituzione di somme pretesamente corrisposte illegittimamente da una società al presidente del consiglio di amministrazione) sia stata trattata con il rito ordinario, atteso che con l'introduzione del giudice unico di primo grado (d.l.vo 19 febbraio 1998, n. 51) la natura della controversia incide solo sul rito applicabile e non sulla competenza, la relativa pronuncia non è viziata per incompetenza, nè può ritenersi affetta da nullità se non vi sia stata violazione dei diritti di difesa delle parti”(c.f.r. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8721 del 13 aprile 2010). Passando all' esame del merito, va premesso, in diritto, che l'onere di procurarsi il certificato di agibilità, considerabile a tutti gli effetti una certificazione amministrativa, spetta al solo conduttore. Secondo la Giurisprudenza della S.C., “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul Conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del Locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il Conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quando il diniego dell'autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”. (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735). Il locatore, dunque non è responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non sia stata espressamente prevista nel contratto d'affitto. Orbene, dalla lettura del contratto di locazione, si evince chiaramente che non solo al locatore non veniva attribuito alcun obbligo di conseguire le autorizzazioni, ma, all' articolo 2 della disposizione contrattuale richiamata, veniva espressamente previsto l' onere in capo al conduttore l'onere provvedere ad “ogni spesa e/o costo che derivi o consegua l'esercizio e lo svolgimento della propria attività, ivi incluso l'onere di provvedere ad ogni autorizzazione, formalità, adempimento o adeguamento necessario ai fini dell'esercizio della propria attività”. Ancora, “nei contratti di locazione ad uso commerciale, la mancata consegna al conduttore del certificato di agibilità non costituisce inadempimento del locatore, a meno che quest'ultimo non abbia assunto espressamente l'obbligo di ottenere i titoli necessari allo svolgimento dell'attività del conduttore nei locali affittati” ( c.f.r. ord. Cass. Civ. n. 9670/2020). Tali rilievi in diritto assorbono le residue eccezioni sollevate da parte convenuta. Le spese, che si liquidano in dispositivo, seguono la soccombenza.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce, Giudice Onorario dott. Cosimo Calvi, definitivamente pronunziando in funzione di giudice monocratico di primo grado, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Rigetta la domanda attrice;

2) condanna in persona del legale rappresentante p.t., alla refusione Parte_1 delle spese di lite che liquida, applicato il D.M. n. 147 del 13/08/2022, in Euro 5.077,00 quale compenso tabellare, oltre rfsg, IVA e CPA. Lecce, 12.09.2025 Il Giudice Onorario