REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Genova, nella persona della Dott.ssa Emanuela Giordano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 10471/2022 promossa da:
(C.F. Parte_1 C.F._1
- avv. CARPANETO CRISTIANO, ATTORE CONTRO
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), CP_2 C.F._3
(C.F: ) CP_3 C.F._4
- avv. VASSALLO GIORGIA,
CONVENUTI CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento dei convenuti e, quindi, accertare e dichiarare l'intimata risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 10.03.2022 tra il Signor ed i Signori Parte_1
e per esclusiva responsabilità dei convenuti;
Controparte_1 CP_3 CP_2
- per l'effetto, condannare i medesimi Signori e in Controparte_1 CP_3 CP_2 solido tra loro, al risarcimento del danno complessivamente causato e subito dal Signor nella Parte_1 misura non inferiore ad € 238.553,00 (duecentotrentottomilacinquecentocinquantatre/zero zero) o in quella maggiore o minore che verrà accertata nel corso del giudizio o in quella maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre gli interessi dal dovuto fino all'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese, anche generali, e compenso professionale, oltre oneri fiscali e previdenziali.”
Parti convenute:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale Ordinario di Genova, nella persona del Giudice Dott.ssa Giordano, visto il disposto degli artt. 38, 167, 269 c.p.c. contrariis reiectis, a) in via principale: respingere ogni domanda proposta e avanzata dall'attore Sig. Parte_1 essendo la domanda infondata in fatto e in diritto in base alle argomentazioni enunciate ed alla luce dei fatti descritti;
b) Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato in data 10.03.22 tra il Sig. e i Sigg. e per esclusiva Pt_1 Parte_2 CP_2 CP_3 responsabilità del Sig. alla luce dell'inadempimento contrattuale di cui si è reso responsabile e Pt_1 di cui meglio si è detto nel corpo della presente comparsa;

1 c) In via subordinata: in caso di soccombenza dei Sigg. e e se ritenuto necessario dal CP_1 CP_3
Giudice, licenziare CTU tecnica, volta ad individuare il valore dei posti auto meglio descritti nella citazione di controparte;
d) In ogni caso dichiarare tenuto e condannare l'odierno attore a rifondere ai convenuti tutte le spese e competenze del presente giudizio comprensive di oneri fiscali e previdenziali di legge. Con espressa riserva di ulteriormente sollevare eccezioni, svolgere ulteriori attività defensionali, formulare istanze istruttorie, produrre, dedurre, articolare mezzi di prova nei termini che il Giudice Istruttore vorrà assegnare. Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa e con distrazione in favore del difensore che se ne dichiara antistatario. Salvis Iuribus”

MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio e , chiedendo Parte_1 Controparte_1 CP_2 CP_3 che fosse accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 10.3.2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Via Casaregis 18A, per inadempimento dei convenuti, con condanna degli stessi al risarcimento di tutti i danni patiti (danno emergente e lucro cessante), per un totale di € 238.553,00 o la somma maggiore/minore ritenuta di giustizia. Parte attrice ha allegato:
• Che, con “proposta irrevocabile d'acquisto” del 16.02.2022, il legale rappresentante della società aveva proposto l'acquisto dell'immobile sito in Genova, Via Casaregis 18A CP_4 di proprietà dei sig.ri e al prezzo di € 85.000,00 con Controparte_1 CP_2 CP_3 riserva di nomina di un terzo per l'assunzione degli obblighi derivanti dal contratto preliminare di compravendita di immobile (prod. 2 attore);
• che tale proposta di acquisto era stata accettata dai promittenti venditori;

• che, in data 4.03.2022, il legale rappresentante p.t. della aveva dato seguito CP_4 alla riserva di nomina contenuta nella proposta di acquisto, dichiarando ed indicando nell'Ing.
la persona che avrebbe dovuto acquistare i diritti ed assumere gli obblighi derivanti Parte_1 dal contratto;

• che l'Ing. aveva accettato la nomina e versato l'importo di € 20.000,00 (prod. 3 e Parte_1
4 attore) e tale accettazione era stata comunicata ai promittenti venditori;

• che, in data 10.03.2022, era stato sottoscritto fra - da un lato - ed i convenuti - Parte_1 dall'altro - un contratto preliminare per l'acquisto dell'appartamento sito in Genova, Via Casaregis 18A, comprensivo di un appezzamento di terreno adiacente ad uso giardino, con previsione di stipula del contratto definitivo entro il 7.9.2022;
• che il promissario acquirente aveva corrisposto la caparra confirmatoria di € 25.000,00, di cui era stata rilasciata quietanza nel preliminare stesso (prod. 5 attore);
• che i promittenti venditori si erano resi inadempienti all'obbligo di stipulare il contratto definitivo, avendo venduto l'immobile a terzi in data 27.06.2022 (prod. 9 attore);
2 • che solo il giorno successivo alla vendita, ovvero in data 28.06.2022, i convenuti avevano comunicato al promissario acquirente la risoluzione del contratto preliminare, adducendo pretestuosamente il mancato versamento della caparra confirmatoria (prod. 7 attore).
La difesa attorea ha, pertanto, contestato la risoluzione del contratto comunicata dai promittenti venditori, allegando l'avvenuto pagamento della caparra e sottolineando comunque che la vendita a terzi era avvenuta prima della comunicazione di risoluzione e senza preventiva diffida ad adempiere. A causa dell'inadempimento dei convenuti, l'Ing. ha lamentato di aver subito pregiudizi Pt_1 economici a titolo di danno emergente, così dettagliato:
- somme versate a € 20.000,00 ( prod. 4 attore); CP_4
- provvigioni alla FRA Broker S.r.l.s. per l'attività di intermediazione: € 6.100,00 (prod. 11 e 12 attore);
- compenso al Notaio per il preliminare: € 453,00 (prod. 12 attore); Per_1
oltre al versamento della caparra di € 25.000 di cui chiedeva la restituzione, per un totale di € 51.553,00;
e di lucro cessante.
Sul punto allegava di aver commissionato all'Arch. uno studio di fattibilità (poi Persona_2 prodotto come prod. 13 attore) per la realizzazione di posti auto nell'appezzamento di terreno pertinenziale, con l'intenzione di valorizzare l'acquisto, e di avere perso - a causa dell'inadempimento di controparte - l'opportunità di realizzare e vendere l'immobile e i posti auto progettati, ricavando la somma di € 187.000,00, sulla base di proposte di acquisto ricevute (prod.ni 14, 15, 16, 17 attore).
Parte attrice ha chiesto, dunque, il risarcimento del danno totale per € 238.553,00 o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.
I convenuti si sono costituiti in giudizio alla prima udienza e, pur non contestando la stipula del contratto preliminare in data 10.03.2022, hanno tuttavia negato di aver ricevuto la caparra confirmatoria di € 25.000,00 ed hanno contestato integralmente la richiesta di risarcimento danni avanzata da parte attrice.
Nel dettaglio le parti convenute hanno allegato:
• che, in sede di preliminare di vendita, non era stato versato alcun importo a titolo di caparra;

• che la quietanza contenuta nel preliminare non costituiva prova dell'avvenuto pagamento della caparra, trattandosi di refuso, non seguito dall'effettiva dazione della somma di denaro (come confermato dalla mancata indicazione degli estremi dell'assegno come prassi in tali situazioni);
• che - oltre a ciò - l'Ing. aveva ripetutamente chiesto di rinviare la stipula del rogito Pt_1 definitivo (fissato inizialmente per il 15.06.2022, poi spostato al 21.06, poi al 23.06, data in cui i venditori avevano a loro volta chiesto rinvio per malore di - cfr. doc 02 e CP_3
03 convenuti), ingenerando nei convenuti uno stato di incertezza circa il persistente
3 interesse all'acquisto, rafforzato dal mancato versamento della caparra prevista nella proposta di acquisto;

• che il mancato versamento della caparra prevista nella proposta di acquisto aveva costituito grave inadempimento da parte del promissario acquirente, atto a giustificare la risoluzione del contratto e la vendita dell'immobile a terzi (atto del 27.06.2022);
• di aver formalizzato la loro volontà di risolvere il contratto con lettera del 28.06.2022 (all. 7 attore);
• che, pertanto, nessun danno risarcimento era dovuto a parte attrice, in quanto l'inadempimento era da ascrivere all'Ing. ; Pt_1
• che, in ogni caso, le somme versate a , all'Agenzia Fra Broker e al Notaio inerivano CP_4 ad accordi con questi intercorsi e non erano opponibili ai venditori e nulla era dovuto a titolo di restituzione della caparra, in quanto mai percepita;

• che la richiesta di risarcimento del lucro cessante per la mancata realizzazione dei posti auto era infondata, rappresentando un progetto di investimento ignoto ai venditori e del tutto remoto ed inverosimile, attesa la destinazione attuale del bene compravenduto (abitazione con annesso giardino);
• che il danno in questione in ogni caso non era provato, posto che le proposte d'acquisto prodotte erano contestate nella loro autenticità e congruità economica.
Sulla base di tali allegazioni, hanno chiesto il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 10/03/2022 per inadempimento di parte attrice.
Con prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. la difesa attorea ha eccepito la tardività della costituzione di parte convenuta e conseguentemente l'inammissibilità sia della domanda formulata sub lettera b) della memoria di costituzione (tesa a sentir “accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare … per esclusiva responsabilità del Sig. alla luce Pt_1 dell'inadempimento contrattuale di cui si è reso responsabile …”), sia delle eventuali eccezioni in senso proprio riservate alla parte e non rilevabili d'ufficio, prima fra tutte quella afferente il tentativo di privare d'efficacia la «quietanza» rilasciata nel contratto preliminare sottoscritto.
A seguito di deposito delle memorie 183, comma 6, c.p.c., con ordinanza del 20.06.2023, resa a sciogliendo della riserva assunta all'udienza del 15.06.2023, il Tribunale ha ammesso parzialmente la prova testimoniale richiesta dall'attore, rigettando quella dei convenuti.
Ritenendo opportuno tentare una definizione bonaria, ha inoltre sottoposto alle parti una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. (pagamento di € 28.000 omnia da parte dei convenuti), rinviando all'udienza del 11.09.2023 per la verifica dell'esito della proposta e, in caso negativo, per l'eventuale ammissione delle prove e la fissazione dell'udienza di assunzione.
Fallito il tentativo di conciliazione ed istruita la causa mediante assunzione di prova orale ed espletamento di CTU sulla fattibilità urbanistico-edilizia e sui costi di realizzazione del progetto dei posti auto, sono state precisate le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione previa assegnazione di termini di legge per il deposto di comparse conclusionali e note di replica.
Parte convenuta non ha depositato difese finali.
4 * * *
La sequenza cronologica dei fatti, quale emerge dalla documentazione in atti e dall'istruttoria svolta, può essere così riepilogata:
1. 14.02.2022: I convenuti ( ) conferiscono incarico di vendita esclusivo CP_5 dell'immobile sito in Genova, Via Casaregis 18A (appartamento e terreno pertinenziale) all'agenzia immobiliare FRA BROKER S.r.l.s., per un prezzo non inferiore a € 80.000,00 (All. 1 attore).
2. 16.02.2022: (rappresentata da Francesco Nodari) tramite l'agenzia FRA CP_4
BROKER S.r.l.s. formula proposta irrevocabile d'acquisto per il prezzo di € 85.000,00, con riserva di nominare un terzo acquirente (All. 2 attore).
3. 17.02.2022: Il Sig. (anche per conto degli altri convenuti) accetta la proposta Controparte_1
d'acquisto della All. 2 attore). CP_4
4. 04.03.2022: La società dichiara di nominare il Sig. quale CP_4 Parte_1 effettivo acquirente, dietro corresponsione della somma di € 20.000; il Sig. accetta Pt_1 contestualmente la nomina (All. 3 attore).
5. 04.03.2022: Il Sig. corrisponde tramite bonifico bancario la somma di € 20.000,00 alla Pt_1
(All. 4 attore), con la seguente causale CP_4
.
6. 10.03.2022: Le parti ( come promissario acquirente e come Parte_1 CP_5 promittenti venditori) stipulano, con l'assistenza del Notaio , il contratto Persona_3 preliminare di compravendita relativo all'immobile di Via Casaregis 18A e terreno pertinenziale, pattuendo il prezzo di € 85.000,00 e fissando il termine per la stipula del rogito definitivo entro il 07.09.2022 (All. 5 attore). Detto contratto contiene, all'articolo quarto, la seguente clausola: "€ 25.000,00 (venticinquemila virgola zerozero) già versati a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice che ne rilascia quietanza".
7. Post 10.03.2022: Il Sig. affida all'Arch. l'incarico di redigere un Pt_1 Persona_2 progetto per la realizzazione di posti auto sull'appezzamento di terreno adiacente (All. 13 attore e testimonianza ). Per_2
8. Maggio 2022: L'agenzia FRA BROKER S.r.l.s. viene incaricata dal Sig. di Pt_1 pubblicizzare e raccogliere offerte per la vendita dei posti auto progettati (Rif.
). Vengono raccolte diverse proposte d'acquisto per appartamento Testimone_1
e/o posti auto (All. 14, 15, 16, 17 attore e testimonianza , , e Tes_1 Tes_2 Tes_3 Tes_4
. Tes_5
9. 23.06.2022: Data originariamente prevista per la stipula del contratto definitivo, poi rinviata a causa di un impedimento (malore) di uno dei promittenti venditori (All. 6 attore).
5 10. 27.06.2022: I convenuti ) vendono l'immobile oggetto del preliminare (Via CP_5
Casaregis 18A e terreno) a una terza persona, Sig.ra , con atto a rogito del CP_6
Notaio (All. 9 attore). Persona_4
11. 28.06.2022: Il Sig. (anche per conto degli altri convenuti) invia una lettera al Controparte_1
Sig. comunicando la (asserita) risoluzione del contratto preliminare per Pt_1 inadempimento dell'acquirente, specificamente per il mancato versamento della caparra confirmatoria di € 25.000,00 (All. 7 attore).
12. 30.06.2022: L'Avv. Carpaneto, per conto del Sig. , invia una raccomandata ai Pt_1 convenuti contestando la dichiarazione di risoluzione e invitandoli alla stipula del definitivo per il giorno 08.07.2022 presso il Notaio (All. 8 attore). Per_1
Ciò detto, va preliminarmente dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto proposta dai convenuti. Questi, infatti, costituendosi oltre il termine di cui all'art. 166 c.p.c., sono decaduti, ai sensi dell'art. 167 c.p.c., dalla facoltà di proporre domande riconvenzionali così come dalla facoltà di proporre eccezione di inadempimento.
L'allegata circostanza del mancato versamento della caparra da parte del promissario acquirente – inadempimento idoneo, in tesi di parte convenuta, a fondare la risoluzione del contratto per inadempimento di parte attrice e comunque a giustificare la vendita a terzi dell'immobile per cui è causa - è in ogni caso smentita dal tenore letterale del preliminare di compravendita sottoscritto fra le parti in data 10.2.2022, che all'art. 4 prevede: ” "€ 25.000,00 (venticinquemila virgola zerozero) già versati a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice che ne rilascia quietanza" (All. 5 attore).
Sul punto, la Suprema Corte ha stabilito che “Il creditore che, rilasciando quietanza al debitore, ammette il fatto del ricevuto pagamento rende confessione stragiudiziale alla parte, con piena efficacia probatoria ex artt. 2733 e 2735 c.c., sicché non può impugnare l'atto se non dimostrando, a norma dell'art. 2732 c.c., che esso è stato determinato da errore di fatto o violenza, essendo insufficiente la prova della non veridicità della dichiarazione” (Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 5945 del 28 febbraio 2023; conf. Cass. civ. n. 32458/2018).
I rilievi svolti da parte convenuta in ordine alla contestata efficacia probatoria della previsione di cui al contratto preliminare sono pertanto infondati.
Peraltro, il mancato versamento della caparra non configurerebbe comunque inadempimento grave (e quindi idoneo a fondare la domanda di risoluzione o l'eccezione di inadempimento) avuto riguardo al sinallagma contrattuale, laddove la parte promissaria acquirente abbia offerto - come nel caso di specie - di sottoscrivere entro il termine convenuto il contratto definitivo con relativo saldo del prezzo, che costituisce adempimento dell'obbligazione principale scaturente a suo carico dal contratto preliminare.
Risulta quindi l'inadempimento dei convenuti che, in violazione dell'obbligo nascente dal preliminare di vendita stipulato con parte attrice in data 10.3.2022, hanno omesso di presentarsi per la stipula del definitivo, da ultimo fissata per l'8.7.2022, avendo già venduto l'immobile a terzi in data 27.6.2022.
6 L'inadempimento in esame, ricadente sull'obbligazione principale nascente dal preliminare di vendita, ha carattere di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Deve quindi essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso fra le parti in data 10.3.2022 per inadempimento di parte convenuta.
Parte convenuta deve essere condannata inoltre al risarcimento dei danni subiti da parte attrice in conseguenza dell'inadempimento.
A titolo di danno emergente, vanno riconosciute le spese inutilmente sostenute da parte attrice in conseguenza del contratto preliminare in esame ed in particolare le seguenti somme:
− € 6.100,00 quale somma corrisposta a FRA BROKER S.R.L.S. a titolo di provvigione per l'intermediazione dell'affare (all.ti 11 – 12, cfr. ft. Fra Broker – n. 11/2022 e estratto c/c con Pt_1 addebito);
− € 453,00 per il compenso professionale corrisposto al Notaio per la Persona_3 predisposizione del contratto preliminare stipulato in data 10.03.2022 (all. 12, cfr. stralcio estratto c/c con addebito); oltre alla restituzione della somma di € 25.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria (all. 5), di cui i convenuti hanno rilasciato quietanza di avvenuto versamento nel contratto preliminare;

Non può invece essere riconosciuta a titolo di danno emergente la somma di € 20.000,00 quale importo corrisposto da parte attrice alla società per subentrare nella posizione CP_4 contrattuale di promissario acquirente, posto che si non si tratta di esborso conseguente al contratto preliminare, ma di esborso sostenuto per divenire parte del contratto stesso.
L'attore, subentrando nella medesima posizione della società ha diritto a vedersi CP_4 rimborsare gli esborsi sostenuti successivamente nella sua qualità di promissario acquirente, ma non quelli sostenuti per conseguire tale posizione.
Deve essere altresì risarcito il danno relativo al lucro cessante, derivato dalla impossibilità di concludere i contratti di compravendita relativi all'immobile e ai posti auto ricavabili nel giardino annesso all'immobile.
Le contestazioni sollevate da parte convenuta in ordine alla risarcibilità del danno da lucro cessante non sono condivisibili.
In primo luogo, non rileva il fatto l'appezzamento di terreno annesso all'appartamento promesso in vendita avesse destinazione a giardino e che i progetti di investimento e di guadagno allegati da parte attrice non fossero stati condivisi con i convenuti e fossero da considerarsi “remoti e inverosimili”.
Ai sensi dell'art. 1225 c.c., il risarcimento da inadempimento è limitato “al danno che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l'obbligazione” solo nel caso in cui l'inadempimento non dipenda da dolo.
La Suprema Corte, nel chiarire il concetto di dolo ai fini della citata disposizione, ha stabilito che
“In tema di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, il dolo del debitore che, ai sensi dell'art. 1225 cod. civ., comporta la risarcibilità anche dei danni imprevedibili al momento in cui è sorta l'obbligazione, non consiste nella coscienza e volontà di provocare tali danni, ma nella
7 mera consapevolezza e volontarietà dell'inadempimento. Correttamente, pertanto, deve ritenersi (come rilevato dal giudice del merito nella specie) sussistente tale consapevolezza in capo al conduttore che permanga nella detenzione dell'immobile e sospenda il pagamento del canone nonostante la pronunzia di un provvedimento giudiziale di rilascio.” (Cass. n. 25271 del 16/10/2008); in senso conforme Cass. n. 2899 del 25/03/1987 ha stabilito che “Per la configurabilità del dolo del debitore nell'inadempimento ovvero nell'incompleto o inesatto adempimento della prestazione dovuta - in difetto del quale l'art. 1225 cod. civ., ponendo una eccezione alla regola generale della risarcibilità dell'intero danno, limita il risarcimento a quello che poteva prevedersi nel tempo in cui è sorta l'obbligazione - è sufficiente la consapevolezza di dovere una determinata prestazione ed omettere di darvi esecuzione intenzionalmente, senza che occorra altresì il requisito della consapevolezza del danno.” (conf. Cass. n. 5566 del 30/10/1984).
L'inadempimento dei convenuti deve ritenersi doloso, in quanto gli stessi, pur consapevoli di essere vincolati al contratto preliminare stipulato in data 10.2.2022 con parte attrice, per il quale era già stata fissata data per la stipula del definitivo al 23.6.2022 – poi da ultimo rinviata su richiesta dei medesimi - hanno consapevolmente agito in violazione degli obblighi dallo stesso derivanti vendendo a terzi in data 27.6.2022 l'immobile promesso in vendita a parte attrice e comunicando solo il giorno successivo la volontà di ritenere risolto contratto per asserita responsabilità di controparte, alla quale imputavano infondatamente il mancato versamento della caparra, della quale avevano già rilasciato quietanza.
Sussiste quindi la consapevolezza di dovere una determinata prestazione (la vendita dell'immobile a parte attrice) e l'intenzionale omissione di darvi esecuzione (vendendo a terzi l'immobile).
Quanto alla prova del mancato guadagno, parte attrice ha provato non solo la seria intenzione di realizzare posti auto sul terreno in questione, producendo in giudizio lo studio di fattibilità redatto su suo incarico dall'arch. (All. 13) che - sentito come testimone - ha confermato la Persona_2 circostanza (cfr. deposizione teste udienza del 17.10.2023), ma anche le proposte di Per_2 acquisto ricevute tramite l'intermediazione dell'agenzia Fra-Broker s.r.l.s. anch'esse confermate testimonialmente.
In particolare:
- il teste ha confermato di avere sottoscritto proposta di acquisto relativa Testimone_6 all'immobile di via Casaregis 18A con annesso un posto auto per il prezzo complessivo di € 52.000;
- il teste ha confermato di avere sottoscritto proposta di acquisto relativa a due Testimone_7 posti auto in via Casaregis 18A per la somma complessiva di € 50.000;
- la teste ha confermato di avere sottoscritto proposta di acquisto relativa a un posto Tes_8 auto in via Casaregis 18A per la somma di € 30.000;
- il teste ha confermato di avere sottoscritto proposta di acquisto relativa a due posti Testimone_9 auto in via Casaregis 18A per la somma complessiva di € 55.000;
- la teste , amministratrice dell'agenzia Fra Brokers, ha confermato di avere Testimone_10 ricevuto incarico da parte dell'attore di promuovere la vendita dei posti auto di cui sopra e di avere raccolto le proposte di acquisto da parte dei soggetti sopra indicati e la loro accettazione da parte dell'attore, confermando il contenuto dei documenti 14, 15, 16 e 17 di parte attrice.
8 In base agli esiti della CTU espletata è risultato quanto segue: quanto alla fattibilità del progetto:
- il progetto di realizzare posti auto è risultato fattibile sia dal punto di vista urbanistico che edilizio;

- l'area ricade in "Ambito di Conservazione dell'Impianto Urbanistico" (AC-IU) secondo il Piano Urbanistico Comunale (PUC), che ammette la realizzazione di parcheggi privati a raso in presenza di accessibilità carrabile;

- la realizzazione deve avvenire utilizzando materiali e tecniche che garantiscano il mantenimento della permeabilità del suolo, come prescritto dalle norme di Conformità del PUC.
Quanto alla procedura amministrativa necessaria:
- entrambe le ipotesi progettuali analizzate (Progetto A: 112 mq;
Progetto B: 104,35 mq) superano la soglia dei 100 mq;

- pertanto, non è sufficiente una CILA, ma sarà necessario ottenere un permesso di costruire ai sensi dell'art. 20 del DPR 380/2001;
- in seguito, sarà necessario procedere all'accatastamento dei posti auto (categoria C6) e dell'area di manovra (come bene comune non censibile - BCNC) tramite pratica DOCFA;

Quanto ai costi stimati:
- il CTU ha analizzato due varianti progettuali (Progetto A e Progetto B) presentate nello studio di fattibilità;
- i costi totali stimati, comprensivi di contributo di costruzione, oneri di segreteria e accatastamento, costi edili per rimozione asfalto e posa pavimentazione permeabile, costi tecnici professionali per progetto, D.L., sicurezza, accatastamento, sono:
▪ Progetto A (6 auto, 1 auto+moto, 2 moto): € 44.096,72
▪ Progetto B (8 auto, 1 auto+moto): € 44.524,32
In conclusione, il CTU ha stabilito che è tecnicamente possibile realizzare i posti auto, ma è imperativo rispettare le norme sulla permeabilità del suolo, ottenere un permesso di costruire e sostenere costi complessivi stimati intorno ai 44.000/44.500 Euro, a seconda del progetto scelto.
Considerato che
- l'importo complessivo delle suddette proposte (comprensive di appartamento e posti auto) ammonta ad € 187.000;
- da tale importo deve essere sottratto l'importo del prezzo che parte attrice avrebbe dovuto versare per l'acquisto dell'immobile per cui è causa con annesso giardino, come da preliminare, pari a € 85.000 e l'importo dei costi che avrebbe dovuto sostenere per la realizzazione dei posti auto in questione;

- le proposte di acquisto fanno riferimento a un totale di 6 posti auto, quindi appare preferibile prendere in esame i costi dell'ipotesi sub A pari a € 44.000;
9 il lucro cessante deve essere stimato in € 58.000.
Parte convenuta deve, pertanto, essere condannata:
- alla restituzione della somma di € 25.000 ricevuta a titolo di caparra, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo, trattandosi di somma dovuta a titolo di restituzione di indebito;

- al rimborso della somma di € 6.553 (€ 6.100 + € 453,00) a titolo di danno emergente oltre interessi legali dal 10.3.2022 (data valuta risultante da stralcio di e/c) al saldo effettivo;

- al pagamento della somma di € 58.000, oltre interessi dal 27.6.2022 (data del definitivo inadempimento di parte convenuta) al saldo effettivo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da seguente tabella, tenuto conto del mancato deposito di difese finali da parte dei convenuti, oltre agli esborsi liquidati come in dispositivo
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.552,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.628,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 5.670,00
Fase decisionale, valore personalizzato: € 3.000,00
Compenso tabellare € 12.850,00
Le spese di CTU sono poste in via definitiva a carico dei convenuti.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 10.3.2022 tra da un lato e e dall'altro per Parte_1 Controparte_1 CP_3 CP_2 inadempimento dei convenuti;
condanna e in solido tra loro, al pagamento in Controparte_1 CP_3 CP_2 favore di delle seguenti somme Parte_1
- € 25.000 oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo;

- € 6.553 oltre interessi legali dal 10.3.2022 al saldo effettivo;

- € 58.000, oltre interessi dal 27.6.2022 al saldo effettivo;

- condanna i convenuti in solido al pagamento delle spese di giudizio in favore di parte attrice che liquida in € 12.850,00 per compenso di avvocato, oltre spese generali ed oneri di legge ed € 811.02 per esborsi.
Pone in via definitiva a carico dei convenuti in solido le spese di CTU.
10 Genova, 15.5.2025
Il Giudice Emanuela Giordano
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