REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice HI OR, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 5.11.2025, ha pronunciato in data 6.12.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C. nella causa civile iscritta al n. 36759 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, tra
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, Corso Trieste n. 85, presso lo studio degli avv.ti Massimo AF
e CA AF, che lo rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura in calce al ricorso.

- RICORRENTE -


e
(C.F. ), CP_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Roma, Via Tacito n. 23, CodiceFiscale_3 presso lo studio dell'avv. Andrea Ranieri, che li rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria difensiva.
- RESISTENTI -

1 CONCLUSIONI:
- per il ricorrente, “Voglia ll'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis: I. in via principale, accertare
e dichiarare l'irregolarità del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 28 marzo 2023, e, per l'effetto, disporre la ratifica del contratto in essere da parte del trustee Sig. ; II. Controparte_2 in subordine, accertare e dichiarare la risoluzione contrattuale del rapporto locatizio per grave inadempimento di parte locatrice ex art. 1453 c.c., e, per l'effetto, condannarla al risarcimento del danno da mancato guadagno ai sensi dell'art. 1223 c.c. per l'attività commerciale esercitata nei locali oggetto del contratto, quantificato in €.396.000,00, o in altra somma equamente valutata dal
Giudice; III. in ogni caso, accertare e dichiarare la responsabilità dei resistenti per il pregiudizio subito dal ricorrente per la perdita di chance nella cessione di attività e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento del danno da quantificarsi in €.145.000,00, o in altra somma equamente valutata dal
Giudice. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”;
- per i resistenti, “In via pregiudiziale in rito: a) Disporre lo stralcio dei documenti depositati tardivamente dal ricorrente con nota del 29 gennaio 2025 (all. nn. 12, 13 e 14), per i motivi di cui in narrativa;
Nel merito: b) Rigettare integralmente, per i motivi di cui in narrativa, ogni domanda, eccezione e conclusione formulata dal ricorrente Signor in via principale e Parte_1 subordinata, in quanto erronea, illogica, infondata e pretestuosa in fatto e diritto, e comunque non provata;
c) Condannare il ricorrente, per i motivi di cui in narrativa, ex art. 96 c.p.c., per aver promosso il presente giudizio con mala fede e/o colpa grave;
d) In ogni caso, condannare il ricorrente, anche ai sensi dell'art. 96, co III, c.p.c., al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre spese generali ed oneri di legge”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 11.9.2024, introduceva il Parte_1 presente giudizio, deducendo:
- di avere in data 6.7.2018 stipulato, nella qualità di conduttore, un primo contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla via
CO Fontana n. 12, interno 11/12, di proprietà di , poi sostituito CP_1 con un secondo contratto di locazione sottoscritto in data 31.1.2020;

2 - di avere, a seguito della regolarizzazione del rapporto contrattuale per uso commerciale, sottoscritto in data 28.3.2023 con un nuovo contratto di CP_1 locazione commerciale per uso di struttura turistico ricettiva, registrato in data
31.3.2023;
- di aver appreso nel novembre 2023, a seguito di ispezione ipotecaria, della trascrizione sul bene locato di un atto di dotazione al trust denominato progress trust tra in qualità di disponente, e in qualità di trustee, CP_1 Controparte_2 trascritto in data 7.10.2022, antecedente rispetto alla stipula del contratto di locazione;

- di avere, una volta scoperta l'irregolarità, diffidato all'immediata CP_1 regolarizzazione del rapporto contrattuale in essere, senza tuttavia ottenere riscontro;

- che tale grave inadempimento di impediva il perfezionamento della CP_1 trattativa volta alla cessione d'azienda a terzi dell'attività di affittacamere svolta dal ricorrente nell'immobile locato, cagionando la perdita della somma di € 145.000,00 prevista a titolo di corrispettivo per la predetta cessione;

- di avere esperito invano un tentativo di mediazione, al quale i sig.ri CP_1 omettevano di comparire, argomentando l'irregolarità del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, per indisponibilità del bene in capo al soggetto qualificatosi come locatore, circostanza che rendeva il contratto – pur valido – privo di effetti, e chiedendo di pronunciare, in via principale, la declaratoria dell'irregolarità del contratto di locazione e la condanna alla regolarizzazione del suddetto rapporto tramite ratifica del trustee nonché il ristoro dei danni patrimoniali subiti, quantificati nella somma di €
145.000,00 a titolo di perdita di chance per l'occasione commerciale perduta;
in subordine, nell'ipotesi in cui il rapporto contrattuale non venisse regolarizzato, la declaratoria di risoluzione contrattuale per inadempimento del locatore, con condanna al risarcimento del danno da quantificarsi in € 396.000,00, corrispondenti alla rendita annua potenziale dell'attività commerciale svolta dal sig. sino alla Pt_1 scadenza naturale del contratto, al netto dei costi di locazione, in aggiunta al richiesto risarcimento per la perdita della chance.
Costituendosi in giudizio, i convenuti deducevano:

3 - che concedeva in locazione al sig. l'immobile per cui è causa CP_1 Pt_1 nel luglio 2018, avendone la piena disponibilità e mantenendola sino all'attualità;
- che, nelle more del giudizio nato a [...] per morosità notificata dal locatore in relazione al contratto sostitutivo concluso nel 2020, egli costituiva il trust denominato progress trust, con nomina del figlio, , Controparte_2 quale trustee, e conferimento nello stesso, con rogito notarile del 10.9.2022, trascritto nei registri immobiliari, di parte del proprio patrimonio immobiliare, ivi incluso il cespite in considerazione;

- che, tuttavia, l'Agenzia delle Entrate, con provvedimento oggetto di impugnativa innanzi al competente tribunale amministrativo, contestava la validità del predetto trust, negando al medesimo l'attribuzione del codice fiscale;

- che, pertanto, con accordo del 30.1.2023, il disponente e il trustee CP_1 sottoscrivevano l'accordo del 30.11.2023, tramite il quale Controparte_2 concordavano di mantenere la disponibilità di tutti i beni conferiti in capo al disponente, al fine di dare continuità ai rapporti contrattuali in essere con riferimento agli immobili oggetto di conferimento;

- che, in sede di trattative per la conclusione del contratto di locazione stipulato in data 28.33.2023, informava il conduttore e il suo legale della CP_1 costituzione del predetto trust e del relativo conferimento dell'immobile oggetto di locazione, nonché delle problematiche nel rilascio del codice fiscale;

- che, in tale occasione, il conduttore ed i suoi legali, informati della circostanza, decidevano di sottoscrivere subito il nuovo contratto con piuttosto CP_1 che attendere la soluzione dei problemi del trust, ribadendo che aveva la completa disponibilità del cespite, del quale al CP_1 conduttore era garantito il pieno e pacifico godimento, senza che questi subisse alcuna molestia né turbativa, e concludendo che, in ragione di ciò, le pretese avanzate dal ricorrente si dimostravano infondate e temerarie.
Superata l'eccezione di improcedibilità sollevata dai resistenti – con ordinanza del 5.2.2025, da intendersi integralmente richiamata e trascritta in questa sede – ed
4 espletata la prova orale articolata dalla parte convenuta, la causa veniva rinviata per la decisione, con le modalità della trattazione scritta, all'udienza del 5.11.2025.
* * * * *

1. Sull'eccezione di rito relativa all'inammissibilità della produzione documentale del ricorrente.
Prima di procedere all'esame del merito della controversia, va delibata l'eccezione di inammissibilità della produzione documentale depositata dal ricorrente con nota del 29.1.2025.
Giova sul punto osservare, in aderenza al condivisibile orientamento della giurisprudenza (anche) di legittimità, che nel rito del lavoro, la produzione di documenti successivamente al deposito degli atti introduttivi è ammissibile solo nel caso di documenti formati o giunti nella disponibilità della parte dopo lo spirare dei termini preclusivi ovvero se la loro rilevanza emerga in ragione dell'esigenza di replicare a difese altrui;
peraltro, l'acquisizione documentale può essere disposta d'ufficio, anche su sollecitazione di parte, se i documenti risultino indispensabili per la decisione, cioè necessari per integrare, in definizione di una pista probatoria concretamente emersa, la dimostrazione dell'esistenza o inesistenza di un fatto la cui sussistenza o insussistenza, altrimenti, sarebbe destinata ad essere definita secondo la regola sull'onere della prova (cfr. Cass., 17.12.2019, n. 33393).
Orbene, nel caso di specie veniva autorizzato il deposito della sola documentazione attestante l'instaurazione della procedura di mediazione obbligatoria nei confronti di entrambi i resistenti, resosi necessario a seguito dell'eccezione di improcedibilità svolta dai resistenti all'atto della costituzione.
Di converso, l'ulteriore produzione documentale svolta dalla parte ricorrente tramite il medesimo deposito, segnatamente mediante allegazione degli scontrini gestionali dell'attività commerciale per gli anni 2023 e 2024, nonché della copia informatica della p.e.c. del 29.1.2024, non veniva autorizzata né avrebbe potuto esserlo (perché non formata successivamente al deposito del ricorso, né resasi necessaria in seguito alle difese dei resistenti), di talché i predetti documenti risultano inutilizzabili ai fini del decidere.
5 Deve sul punto rilevarsi, tuttavia, che la portata pratica dell'inammissibilità della prova è assai limitata, trattandosi di documenti a supporto del quantum della pretesa risarcitoria, della quale - come si vedrà nel prosieguo - manca in radice l'an,

2. Sul merito della controversia.
Il ricorso è destituito di fondamento.
Parte ricorrente agisce allegando l'inadempimento del locatore
[...]
il quale non avrebbe potuto disporre dell'immobile in quanto dallo stesso CP_1 conferito in trust in data antecedente alla stipula del contratto di locazione. A sostegno della propria pretesa, il ricorrente produce ispezione ipotecaria dell'immobile locato con nota di trascrizione dell'atto di dotazione in trust del 10.9.2022 (all. 6 al ricorso),
a suo dire attestante il difetto di legittimazione alla stipula del contratto in capo a
[...] per essere titolato il solo , in qualità di trustee; circostanza CP_1 Controparte_2 della quale egli, anche in sede di interrogatorio formale, dichiarava di essere venuto a conoscenza dell'atto di conferimento in trust dell'immobile solo in data successiva alla stipula del contratto di locazione (cfr. verbale d'udienza 28.5.2025).
Di converso, parte resistente assume non solo che la controparte – assieme i suoi legali dell'epoca – fosse pienamente edotta dell'esistenza del trust, ma anche che la circostanza sarebbe irrilevante, perché, a causa delle problematiche insorte a livello fiscale, manteneva la completa disponibilità della cosa locata (come CP_1 documentato dalla scrittura privata del 30.1.2023 conclusa tra settlor e trustee), tanto che il conduttore aveva il pieno e pacifico godimento del bene locato, senza aver subìto alcuna molestia né turbativa nel corso del rapporto.
Ora, in disparte il contenuto dell'accordo datato 30.1.2023, tramite il quale in qualità di disponente, , in qualità di beneficiario, CP_1 Controparte_2 concordavano che la disponibilità giuridica e materiale degli immobili conferiti in trust sarebbe rimasta in capo al disponente sino all'ottenimento del richiesto codice fiscale
(ad oggi non ancora concesso, n.d.s.), con la facoltà per quest'ultimo di concedere in locazione i menzionati cespiti, facendo proprio ogni frutto ed introito, compresi i canoni di locazione (cfr. all. 7 alla memoria di replica); e in disparte le dichiarazioni rese dalla testimone precedente legale di la quale Testimone_1 CP_1
6 dichiarava che, in sede di accordo per la stipula del contratto di locazione oggetto di causa, alla presenza del ricorrente e dell'allora suo legale, si era Parte_1 parlato dell'esistenza del trust, ciò che rileva maggiormente è la circostanza pacifica, in quanto non contestata dalla difesa del ricorrente, che nel corso del rapporto di locazione il conduttore abbia avuto il pieno e pacifico godimento della cosa, senza che sia intervenuta alcuna molestia né turbativa da parte di terzi.
Tanto premesso, occorre rilevare che, ai sensi dell'art. 1571 c.c. “La locazione
è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Il contratto di locazione non ha, dunque, natura reale: da esso, infatti, non scaturisce quale effetto immediato, in capo al conduttore, l'acquisto di un diritto rei inhaerens, bensì di un tipico diritto di credito. Da un lato, infatti, il diritto del conduttore non può essere fatto valere erga omnes; dall'altro, esso necessita della collaborazione del locatore per essere soddisfatto, come si desume dal testo dell'art. 1575 c.c. La locazione stipulata a non domino non è dunque un contratto invalido: esso, infatti, non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore
(cfr. Cass. 19.11.2013, n. 25911).
Sulla scorta di tale premessa, la concorde giurisprudenza di legittimità evidenzia che, salvo il caso in cui il locatore abbia acquisito illecitamente la detenzione del bene, la mancata disponibilità (giuridica o di fatto) dello stesso integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l'effettivo legittimato (cfr. Cass. 5.62019, n. 15292).
Pertanto, in materia di locazione di cosa altrui, l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario,
7 alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente (si veda sul punto Cass. 20.9.2024, n. 25339).
In definitiva, ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione è sufficiente che il locatore ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione o il godimento, di modo che il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità di un diritto reale sulla cosa per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto, rilevando la suddetta titolarità solo allorquando si controverta degli effetti del medesimo nei rapporti interni tra le parti, come nel caso in cui vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo (in proposito vedi Cass. 3.10.2023, n.
27910).
Ciò posto, in riferimento alla titolarità dell'immobile conferito in trust, si rileva che, a partire dalla ratifica della Convenzione dell'Aja del 1°.7.1984, attuata in Italia con l. 16.10.1989, n. 34, il nostro Paese si impegnava, ai sensi dell'art. 11 della
Convenzione, a riconoscere nel proprio ordinamento gli effetti dei trusts che siano in possesso delle caratteristiche ivi indicate, intendendosi per trust il rapporto istituito da una persona (il “settlor” o “disponente”), con atto tra vivi o mortis causa, qualora ponga i propri beni sotto il controllo di un altro soggetto (il “trustee”), nell'interesse di un beneficiario o per un fine specifico, secondo il seguente schema tipico: a) i beni del trust costituiscono una massa distinta e non fanno parte del patrimonio del trustee; b) i beni del trust sono intestati a nome del trustee o di un'altra persona del conto del trustee;
c) il trustee è investito del potere e onerato dell'obbligo, di cui deve rendere conto, di amministrare i beni secondo i termini del trust e le norme di legge (art. 2 Convenzione).
In virtù di tale legge di ratifica, inoltre, veniva resa ammissibile l'istituzione di un trust anche da parte di cittadini italiani con riferimento a beni situati in Italia, cd. trust interno (in proposito cfr. Cass. 23.12.2024, n. 34075), ferme restando l'esigenza di una valutazione complessiva indirizzata a vagliare la causa concreta del programma negoziale del trust e della meritevolezza degli interessi ad esso correlati, in ossequio ai principi generali che governano lo svolgimento del giudizio di liceità riservato ad ogni
8 fattispecie negoziale (vedi Cass. 10.2.2020, n. 3128), e l'applicazione dei rimedi ordinamentali per colpire abusi o atti in frode (ancora Cass. 3.8.2017, n. 19376 e
9.11.2020, n. 24986).
Tanto premesso e venendo al caso di specie, deve concludersi che il contratto di locazione stipulato da in qualità di locatore è non solo valido ma CP_1 anche efficace.
Ed invero, costituisce circostanza pacifica che il conferimento al trust del bene locato sia avvenuto in data (28.8.2022) anteriore alla stipula da parte del disponente del contratto di locazione (28.3.2023); tuttavia, antecedente alla stipula è anche il diniego di rilascio del codice fiscale al trust (emanato dall'Agenzia delle Entrate in data
5.12.2022), di talché trova giustificazione la scelta dei soggetti del trust, consacrata nell'accordo del 30.1.2023, di pattuire la perdurante disponibilità in capo al fiduciante dei beni oggetto del conferimento, onde consentire l'imputazione di rapporti con i terzi (ché, ad esempio, la registrazione di un contratto di locazione – adempimento legislativamente richiesto a pena di nullità del contratto – non è possibile per soggetti residenti in Italia in assenza di un codice fiscale).
Pertanto, indipendentemente dalla proprietà del bene per come risultante dai pubblici registri immobiliari, il locatore disponeva di un valido titolo per concedere in locazione l'immobile al momento della stipula, avvenuta in data 28.3.2023; egli aveva a tale data la disponibilità giuridica del bene, disponibilità che non consta sia venuta meno nel corso della locazione per contestazioni da parte del terzo proprietario: anzi,
si associava anche in giudizio alle deduzioni del padre. Controparte_2
Non sussistendo, in ragione di quanto detto, né inefficacia, né inadempimento del contratto, e non essendosi – si ribadisce – verificatasi alcuna turbativa nel godimento del bene, la pretesa risarcitoria non può che essere rigettata.

3. Sulla regolamentazione delle spese processuali e sulla responsabilità ex art. 96 c.p.c..
Per effetto della soccombenza, il ricorrente va condannato a rifondere alle parti resistenti le spese processuali, che si liquidano in dispositivo sulla base dei parametri minimi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le
9 controversie di valore ricompreso tra € 260.001,00 ed € 520.000,00 (non può, infatti, considerarsi il valore della causa pari a € 145.000,00, come voluto dal ricorrente, perché, in ipotesi di concorrenza di domande formulate in via gradata, deve aversi riferimento all'ammontare richiesto nella domanda di maggior valore: cfr. Cass.
25.9.2018, n. 22711 e Cass. 16.7.2003, n. 11150).
Infine, quanto alla domanda di risarcimento per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96, I e III comma, c.p.c. svolta dalla parte resistente, deve rilevarsi che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, cui si intende aderire, l'accoglimento della domanda di condanna al risarcimento del danno ex art. 96, comma 1, c.p.c. presuppone l'accertamento sia dell'elemento soggettivo (mala fede o colpa grave) sia dell'elemento oggettivo (entità del danno sofferto), tanto nell'an quanto nel quantum debeatur (così Cass. 27.11.2007, n. 24645).
Invece, la condanna ex art. 96, III comma, c.p.c., applicabile d'ufficio in tutti i casi di soccombenza, configura una sanzione di carattere pubblicistico, autonoma e indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata ex art. 96, I e II comma c.p.c., e con queste cumulabile, volta alla repressione dell'abuso dello strumento processuale;
la sua applicazione, pertanto, richiede, quale elemento costitutivo della fattispecie, il riscontro non dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, bensì di una condotta oggettivamente valutabile alla stregua di “abuso del processo”, quale l'avere agito o resistito pretestuosamente” (cfr. Cass. 24.9.2020, n. 20018).
Quest'ultima fattispecie richiede quindi un accertamento – da effettuarsi caso per caso e in base al parametro indefettibile della correttezza, distinto da quella della lealtà – dell'esercizio ad opera della parte soccombente delle sue prerogative processuali in modo abusivo, cioè senza tener conto degli interessi confliggenti in gioco, sacrificandoli ingiustificatamente o sproporzionatamente in relazione all'utilità effettivamente conseguibile, da desumersi in termini oggettivi dagli atti del processo o dalle condotte processuali e senza che il giudizio sulla antigiuridicità della condotta processuale possa farsi derivare automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall'infondatezza della impugnazione (in termini Cass. 30.9.2021, n.
26545).
10 Nella specie, parte resistente, a fondamento dell'istanza, deduce che il ricorrente azionava una pretesa manifestamente infondata in quanto sfornita di sufficienti riscontri probatori ed ha agito nella consapevolezza dell'esistenza del trust sin dalla data della stipula del contratto di locazione.
Ritiene il Tribunale che tali elementi non costituiscano, in assenza di ulteriori elementi, circostanze sintomatiche del carattere temerario della lite e del ricorso abusivo allo strumento processuale, sicché non ricorrono i presupposti per l'applicazione della disposizione processuale invocata.

4. Sulla sanzione per mancata partecipazione alla procedura di mediazione.
Da ultimo, i convenuti, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte ricorrente: cfr. all. 10 al ricorso), vanno condannati, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. rigetta il ricorso;

2. condanna il ricorrente a rifondere ai resistenti le spese processuali, che si liquidano nella somma complessiva di € 11.229,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

3. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.;

4. condanna ciascuno dei resistenti al versamento in favore dell'Erario di un importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

5. manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito, anche in relazione all'esecuzione delle condanne di cui ai punti precedenti.
Roma, 6.12.2025.
Il Giudice
HI OR
Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott.ssa Federica Castello.
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