REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice Antonio Costanzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA definitiva nella causa civile n. 10803/2022 R.G. promossa da
(C.F. , in persona del suo amministratore e Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante , con sede a Rubiera (RE), via Matteotti Parte_2
n. 31 (avv. Andrea Panella del Foro di Roma, avv. Eduardo mariani del Foro di Monza);
- ATTRICE contro
(C.F. ), nato a [...] il [...], CP_1 C.F._1 residente a [...] int. 1;
- CONVENUTO CONTUMACE
* * *
Oggetto del processo, secondo la nota di iscrizione a ruolo: mediazione.
* * *
CONCLUSIONI
Per l'attrice:
«Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda eccezione e richiesta,
Nel merito ed in via principale:
- Accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. alle obbligazioni CP_1 assunte con l'incarico di vendita per le ragioni esposte in narrativa;

- per l'effetto condannare il Sig. al risarcimento del danno CP_1 quantificato in € 11.100,00, o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia, per le ragioni esposte in narrativa, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria;

In via subordinata
- condannare il Sig. al pagamento della penale di contratto nella CP_1 misura convenuta di € 4.500,00 + Iva ove dovuta, o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia, per le ragioni esposte in narrativa.
pagina 1 di 7 In via ulteriormente subordinata
- condannare il Sig. alla refusione delle spese e dei compensi CP_1 dell'attività di mediazione ex art. 1720 cod. civ. o nella diversa misura che emergerà in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA, come da nota spese che verrà depositata unitamente alla comparsa conclusionale».
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.
Viene in decisione, sulle conclusioni di cui in epigrafe, all'esito di istruzione meramente documentale, la causa promossa da società avente Parte_1 sede a Rubiera (RE), con citazione notificata a mezzo posta, per compiuta giacenza, il 3 ottobre 2022 al signor , residente a San Pietro in Casale (BO) (v. il CP_1 certificato di residenza prodotto con la prova della notifica).
2.
Nonostante la rituale notifica, il signor non si è costituito ed è CP_1 stato dichiarato contumace alla prima udienza.
3.
Si richiamano atti, documenti e verbali di causa.
4.
L'attrice, richiamati, da un lato, l'incarico di mediazione «in esclusiva» denominato «INCARICO DI VENDITA – TEMPOCASA» conferitole per iscritto dal convenuto il 10 giugno 2021 al fine di procurare la vendita di un immobile (appartamento con autorimessa) sito in Rubiera (RE), via Matteotti n. 15, meglio descritto in atti (doc. 1), e, dall'altro, la figura della mediazione atipica, ha chiesto la condanna del convenuto al risarcimento del danno conseguente all'«immotivato rifiuto di concludere la vendita» proposta da , danno da commisurarsi Parte_1 alle provvigioni che essa attrice avrebbe potuto ottenere sia dal convenuto quale venditore (euro 6.100,00 IVA compresa) che dall'acquirente (euro 5.000,00 IVA compresa, doc. 9) per un totale di euro 11.100,00.
A quanto emerge dagli atti di causa, ed in particolare dal contratto (denominato «incarico di vendita – Tempocasa») sottoscritto il 10 giugno 2021 da CP_1 con firma digitale (v. il doc. 1 e i chiarimenti resi per iscritto dai difensori dell'attrice), la provvigione a carico dell'odierno convenuto era stata pattuita nella misura fissa di euro 5.000,00 oltre IVA.
pagina 2 di 7 Questo l'art. 9:
«9) COMPENSO DI MEDIAZIONE
Il Venditore si impegna a corrispondere all'Agenzia Immobiliare una provvigione di € 5000 (Euro cinquemila/00) oltre IVA.
La provvigione sarà corrisposta anche nel caso in cui la vendita sia stata effettuata per un prezzo diverso da quello indicato nel presente incarico a condizione che lo stesso sia stato accettato da parte del Venditore. Il compenso maturerà nel momento in cui sarà data comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta di acquisto. La provvigione sarà comunque corrisposta in tutti i casi in cui la vendita si perfezioni per interposizione fittizia o reale di persona o società e comunque in tutti i casi in cui l'acquirente sia stato indicato dal soggetto messo in contatto dall'Agenzia Immobiliare e/o in esito all'intervento dell'Agenzia Immobiliare. La provvigione sarà altresì dovuta anche nel caso in cui la vendita venga effettuata dopo la scadenza dell'incarico a soggetti che abbiano visitato l'immobile o siano stati messi in relazione dall'Agenzia Immobiliare.
Nessun compenso sarà altrimenti dovuto dopo la scadenza dell'incarico, anche in caso di mancata vendita».
aveva conferito a l'incarico «in esclusiva» (v. le due CP_1 Parte_1 crocette sul contratto) e concordato la seguente clausola contrattuale:
«10) ESCLUSIVA
(clausola oggetto di trattativa individuale ai sensi dell'art. 34, quarto comma, D.Lgs. 206/2005, Codice del Consumo)
Il presente incarico viene conferito:
IN ESCLUSIVA: Il Venditore si impegna a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari, a non pubblicizzare direttamente l'immobile, a non avviare alcuna trattativa con terzi ed a vendere l'immobile esclusivamente a soggetti con i quali sia stato posto in relazione in virtù dell'operato dell'Agenzia Immobiliare. La violazione di detta clausola, sia nel caso di conferimento di incarico ad altre agenzie immobiliari sia nel caso di vendita effettuata direttamente dal Venditore, comporterà a carico di quest'ultimo il pagamento, a titolo di penale, della somma prevista quale provvigione. L'Agente Immobiliare si impegna a rinunciare al rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dell'incarico, anche in caso di mancata conclusione dell'affare».
L'art. 11 del contratto, sotto la rubrica «clausola penale», era stato così congegnato:
«11) LA (clausola oggetto di trattativa individuale ai sensi Pt_3 dell'art. 34, quarto comma, D.Lgs. 206/2005, Codice del Consumo)
Il Venditore si obbliga a corrispondere all'Agenzia Immobiliare, ai sensi dell'art. 1382 c.c. e seguenti, nella misura e per i casi qui di seguito indicati:
a) penale pari al 90 % (novanta per cento) della provvigione pattuita, salvo il maggior danno, nei seguenti casi: revoca dell'incarico prima della sua naturale scadenza;
mancata conclusione del contratto di vendita a causa di inesatte indicazioni
pagina 3 di 7 fornite dal Venditore;
rifiuto ripetuto del Venditore a far visitare l'immobile; rifiuto del Venditore di consentire l'esecuzione del presente incarico;
rifiuto ingiustificato del Venditore di accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico;
vendita effettuata, anche dopo la scadenza dell'incarico, a persone segnalate dall'Agente Immobiliare.
b) penale pari al 90 % (novanta per cento) alla provvigione pattuita nei seguenti casi: violazione dell'eventuale obbligo di esclusiva;
per affidamento ad altro mediatore del medesimo incarico prima del termine della scadenza dello stesso, in violazione alla clausola esclusiva di cui all'art. 10 del presente».
5.
Sostiene l'attrice che:
- il convenuto, «in palese violazione dell'obbligo di esclusiva» contrattualmente assunto (si rimanda all'art. 10 della scrittura di incarico), non aveva accettato la proposta di acquisto, formulata il 27 aprile 2022 dalla signora Persona_1
(doc. 2), benché conforme all'incarico conferito all'agenzia immobiliare (la signora si era impegnata a riconoscere alla società attrice una Persona_1 provvigione di euro 5.000,00 IVA compresa, doc. 9);
- aveva concluso direttamente la vendita ad altri (una coppia di CP_1 cittadini indiani residenti a [...]), in violazione del patto di cui all'art. 10, formalizzando il passaggio di proprietà davanti al notaio (v. il doc. 7) in Persona_2 una data, il 17 giugno 2022, di poco successiva a quella della scadenza dell'incarico all'agenzia (il 9 giugno 2022), ma evidentemente l'affare era stato concluso prima, poiché il contratto di finanziamento fondiario stipulato dagli acquirenti con la banca sempre davanti al notaio il 17 giugno 2022, dunque contestualmente alla Per_2 compravendita Il mutuo è prodotto come doc. 8), menzionava all'art. 6 una perizia di stima dell'11 aprile 2022 («

6. Per gli effetti dell'applicabilità dell'invocato regime di cui agli artt.38 e seguenti del T.U. si dà atto, per quanto possa occorrere, che il valore cauzionale degli immobili, come indicato nella perizia di stima del 11/04/2022 è pari a Euro 90.000,00 (novantamila virgola zero zero) e, come precisato in premessa, il presente finanziamento sarà assistito da garanzia nella misura del 50% del residuo debito in linea capitale, concessa dal Fondo di Garanzia per la Prima Casa, ad integrazione della garanzia ipotecaria di cui sopra») ed è ragionevole ritenere che a quella data, o in data di poco successiva, le persone interessate all'acquisto avessero già stipulato il preliminare di compravendita (che, secondo diffusa prassi, le banche richiedono per istruite la pratica di finanziamento).
Anche la visura storica tratta dal catasto fabbricati prodotta come doc. 5 conferma l'avvenuta compravendita.
La violazione ad opera del convenuto dell'accordo di cui all'art. 10 del contratto (ma v. anche l'art. 11) si fonda dunque sulla documentazione acquisita, valutata alla luce dell'id quo plerumque accidit.
pagina 4 di 7 Ulteriore conferma si trae dai messaggi whattsapp (6 e 7 maggio 2022) prodotti sub doc. 3 allegato all'atto di citazione ed in particolare dai messaggi trascritti in atto di citazione, sostanzialmente di natura confessoria:
«Buongiorno , ti chiedo scusa per non averti chiamato ieri. In verità avevo Per_3 ancora necessità di chiarire la situazione prima di comunicarvi la mia decisione di declinare la vostra offerta. Pur apprezzando i vostri tentativi di venire incontro alle mie esigenze di abbreviare i tempi e risolvere a luglio sarei comunque in difficoltà ad attendere ancora 3 mesi. Considerando il lungo periodo di attesa dalla stipula del nostro primo contratto e incalzato dalla situazione contingente creatasi per il prolungarsi dell'emergenza covid, che di fatto ha bloccato buona parte della mia attività lavorativa, ho maturato una crescente preoccupazione e, devo dire, un progressivo scetticismo che mi ha spinto a muovermi anche in autonomia pervenendo a una proposta informale che avrebbe assicurato la risoluzione in tempi più brevi. So di essere ancora sotto contratto con Tempo Casa fino al 9 giugno ma credo sia comprensibile che dopo un percorso di 21 mesi circa senza frutti tangibili un qualche sentimento di sfiducia si sia fatto strada. La decisione di stipulare un contratto e accettare una parcella non certo economica per l'entità del bene posto in vendita, nasceva dalla volontà di arrivare a conclusione in tempi relativamente brevi. Le mie ottimistiche aspettative erano di poter risolvere nel giro di 6/8 mesi, come da media dei tempi di vendita dell'agenzia prospettatami al momento della stipula. Comprendo le difficoltà incontrate per la tipologia di immobile ma credo possa essere compreso anche il punto di vista del cliente che vede sgretolarsi mese dopo mese la possibilità di giungere a una conveniente soluzione, nei tempi e nel valore. Detto che scrivo questo lungo messaggio a , cui anticipo la mia Per_3 decisione, formalizzerò attraverso mail».
6.
Gli elementi sin qui illustrati, valutati alla luce della condotta tenuta da
[...]
prima e dopo la notifica dell'atto di citazione, portano alla seguente CP_1 ragionevole conclusione: il convenuto non accettato la proposta di avendo reperito nella primavera 2022 altri soggetti interessati all'acquisto a condizioni più vantaggiose.
In base ai principi generali sull'autonomia privata, il convenuto aveva piena libertà di non concludere l'affare promosso dall'agenzia attrice e di concluderne un altro, che nella specie va collocato nel periodo (terminato il 9 giugno 2022) di durata dell'incarico conferito a . Parte_1
E' ragionevole ritenere che la compravendita del 17 giugno 2022 sia stata preceduta dalla stipula di un preliminare verosimilmente anteriore, o coeva o di poco successiva alla perizia di stima 11 aprile 2022 eseguita dall'esperto di fiducia della banca che concederà il mutuo;
e in ogni caso una compravendita immobiliare richiede normalmente una fase di trattative che certamente nel caso di specie non sono iniziare pochi giorni prima della stipula del rogito, tanto più quando chi intende pagina 5 di 7 acquistare deve chiedere un mutuo ad una banca che di prassi richiede la previa stipula di un preliminare, garanzia di serietà dell'accordo.
Come puntualizzato e argomentato dall'attrice, su richiesta di chiarimenti ad opera del giudice, il contratto 10 giugno 2021 è stato sottoscritto dal convenuto con firma digitale e la clausola di cui all'art. 11 porta la dicitura che attesta l'avvenuta trattativa digitale.
Passando dai principi generali all'assetto di interessi come regolato dalle parti, pur sempre nell'esercizio responsabile della loro autonomia contrattuale, le obbligazioni contrattuali assunte dal convenuto ponevano dei limiti alla sua libertà di contrarre o meno, limiti violati i quali trova applicazione la specifica penale di cui all'art. 11.
E' sufficiente rilevare, anche a non voler considerare la conclusione di un affare senza l'intervento dell'attrice nel periodo di durata del mandato, che ricorre l'ipotesi dell'ingiustificato rifiuto di accettare una proposta di acquisto conforme alle condizioni preventivare dalle parti.
La violazione di un obbligo contrattuale genera responsabilità da inadempimento.
La clausola di salvezza contenuta nell'art. 11 non consente di far rientrare nel pregiudizio risarcibile sofferto dall'attrice anche la provvigione che Parte_1 avrebbe percepito dalla proponente l'acquisto: se così fosse, le parti lo avrebbero espressamente previsto, mentre il silenzio delle parti vuol dire che essere avevano escluso quella posta tra quelle integranti il danno risarcibile e che dunque il danno ulteriore vada ricercato altrove. Oltretutto, diversamente ragionando e creando un automatismo che le parti stesse – col loro silenzio – avevano escluso, potrebbero prodursi effetti iniqui a carico del sottoscrittore della clausola di cui all'art. 10, esposto a risarcimenti parametrati su provvigioni fuori mercato o sproporzionate in ipotesi pattuite dal proponente l'acquisto.
Va dunque accolta la domanda subordinata dell'attrice, fondata appunto sulla clausola penale, con condanna del convenuto al pagamento della somma di euro 4.500,00 oltre IVA se dovuta come da conclusioni formulate in subordine da parte attrice.
7.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nella contumacia del convenuto, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta:
- condanna il convenuta a pagare all'attrice la somma di euro 4.500,00 oltre IVA se dovuta;

pagina 6 di 7 - condanna il convenuta a pagare all'attrice le processuali liquidate in euro 264,00 per spese ed euro 2.978,00 oltre rimborso forfettario 15%, CPA e IVA come per legge.
Bologna, 2 giugno 2025
Il giudice
Antonio Costanzo
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