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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 4/06/2025, tenuta con trattazione scritta, lette le note scritte di udienza ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 38868 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
C.F. , nato a [...], il Parte_1 CodiceFiscale_1 08.04.1965, ed ivi residente a[...], Parte_2 C.F. , nata a [...], il [...], ed ivi residente a[...], C.F. Controparte_1 C.F._3
, nata a [...] e residente in [...], alla Via Francesco Posterla
[...] n. 31, rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura in calce al presente atto, dall'Avv. Barbara Vivanti (C.F. ), CodiceFiscale_4 dall'Avv. Barbara Fiorentino(C.F. ) e dall'Avv. Andrea CodiceFiscale_5 Lestini ( ) ed elettivamente domiciliati presso il loro CodiceFiscale_6 studio, in Roma, alla Piazza Sallustio n. 3, e che dichiarano di voler ricevere le comunicazioni agli indirizzi pec: Email_1 e Email_2 Email_3 attore e
, nata a Militello in [...] il [...], (C.F. CP_2
), residente in [...] ed C.F._7 elettivamente domiciliata in Cerveteri, alla Via Ceretana, nr. 41 presso lo Studio dell'Avv. Andrea VECCHIOTTI (C.F. ) che la C.F._8 rappresenta e difende giusta delega estesa in calce al presente atto convenuto OGGETTO: Azione di risoluzione del contratto ed altro.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della
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legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 24/9/2024, il SI.
la SI.ra e la SI.ra Parte_1 Parte_2 CP_1
hanno convenuto in giudizio la SI.ra , innanzi al
[...] CP_2 Tribunale di Roma per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
<<… Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:

1. accertare, anche in virtù del c.d. giudicato esterno (sent. Trib. Roma n. 1203/2009) che il contratto di locazione per cui è causa ha cessato di produrre i propri effetti dal giorno 11.10.2008 e che non è stato rinnovato;
e per l'effetto, accertato altresì che la SI.ra occupa CP_2
l'immobile senza titolo alcuno, condannare la medesima a rilasciare l'immobile libero da persone o cose non di sua proprietà, fissando all'uopo la data del rilascio;

2. condannare altresì la SI.ra a corrispondere tutto quanto dovuto CP_2 ai ricorrenti a titolo di indennizzo per occupazione sine titulo (detratti gli importi versati, medio tempore, a titolo di canone di locazione) per gli ultimi dieci anni di occupazione e così per complessivi Euro 18.840,00 e/o per quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia o da liquidarsi secondo equità;

3. in via subordinata, per la denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse comunque risultare nel corso del giudizio una rinnovazione del contratto successivamente all'11.10.2008, accertare la naturale scadenza del contratto all'11.10.2024 (ovvero, in quella diversa che comunque emergerà nel corso del presente giudizio), stante la disdetta inviata il 07.11.2023 e ricevuta dalla conduttrice il 08.11.2023; e per l'effetto, condannare la SI.ra a rilasciare CP_2 l'immobile libero da persone o cose non di sua proprietà, fissando all'uopo la data del rilascio;

4. in ogni caso, condannare la resistente al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio (ex art. 12, comma 2, d.lgs. 28/2010) e al pagamento in favore di parte ricorrente di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione (ex art. 12, comma 3, d.lgs. 28/2010).

5. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio…>> A tal fine hanno esposto e dedotto che:
<<… Con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra il SI. e la SI.ra , il primo concedeva in locazione alla Parte_3 CP_2 seconda, a decorrere dal 12.10.1996, l'immobile sito in Roma, alla Via Francesco Posterla n. 31, piano 1, int. 1, distinto catastalmente al C.F. del Comune di Roma, al foglio 288, particella 141, sub. 1, Zona Cens. 6, cat. A/4, Classe 5, Rendita catastale Euro 328,18, mq 57 (Doc.1, contratto locazione, Doc. 2, visura).
2) In esito al decesso del SI. (Doc. 3, certificato di Parte_3 morte), nel rapporto contrattuale sono subentrati gli eredi (attuali ricorrenti) SInori e rispettivamente Parte_1 Parte_2 Controparte_1 figli e moglie dell'originario locatore.
3) Essendo intenzione del SI. rientrare in possesso Parte_3 dell'immobile, previo inoltro di una diffida, intraprendeva un giudizio con cui chiedeva che venisse convalidato lo sfratto per finita locazione al 12 ottobre
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2004, condannando la SI.ra al rilascio dell'appartamento sito in CP_2
Roma, alla Via Posterla 31, int. 1. 4) Tale giudizio – proseguito dagli odierni ricorrenti, eredi del SI.
[...] frattanto deceduto - si concludeva con la sentenza n. 1203 del 2 febbraio Parte_3 2009, con cui il Tribunale di Roma rigettava la domanda, ritenendo che l'azione intrapresa per la convalida dello sfratto per finita locazione avrebbe potuto essere chiesta esclusivamente a decorrere dall'11.10.2008, cioè a dire dalla seconda scadenza utile dopo il rinnovo tacito del contratto (Doc. 4 – Sentenza del Tribunale di Roma). Invero, il Tribunale ha affermato che, a seguito dell'entrata in vigore della legge n. 431/1998, il contratto si era rinnovato fino alla data dell'11.03.2008 in quanto “il locatore non aveva rinunziato alla facoltà di dare disdetta alla prima scadenza quadriennale (condicio sine qua non per l'applicazione della diversa normativa dettata dalla legge n. 359/92) e, non essendo stato disdettato tempestivamente, si è tacitamente rinnovato fino alla data dell'11 marzo 2008, in applicazione della legge n. 431/98 per i contratti rinnovatisi nel suo vigore”. Nella sentenza si legge altresì che “l'esatta scadenza del contratto va individuata all'11.10.2008, seconda scadenza utile dopo il rinnovo tacito nel vigore della citata legge 431/98”. 5) In sostanza, il SI. quando ormai il contratto era Parte_3 attratto nell'orbita di applicazione della legge n. 431/1998, provvedeva tuttavia ad inviare una disdetta in vista della prima scadenza del contratto (i.e.: 12.10.2004) ex art. 3, comma 1 e, successivamente, intraprendeva un giudizio nel quale l'azione proposta fu quella volta ad ottenere la convalida di sfratto per finita locazione alla data dell'11.10.2004; come detto tale giudizio si concludeva con la sentenza di cui sopra si sono ripercorsi i punti salienti. 6) Tale sentenza non è stata impugnata e, pertanto, l'accertamento ivi contenuto fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa (ex art. 2909 c.c.). 7) Ad oggi il SI. la SI.ra e la SI.ra Parte_1 Parte_2
hanno il concreto ed attuale interesse ad ottenere una Controparte_1 pronuncia che accerti e dichiari la avvenuta cessazione e scadenza del contratto ovvero ne accerti la scadenza alla data dell'11/10/2024, in forza della ulteriore disdetta inviata il 07.11.2023 e ricevuta dalla conduttrice il 08.11.2023, con ordine alla conduttrice al rilascio dell'immobile (Doc. 5, Disdetta inviata a mezzo raccomandata A/R). Si precisa che l'interesse a rientrare in possesso dell'immobile è dettato anche dalla necessità per la SI.ra (che CP_1 presenta gravi problemi di salute e di deambulazione) di poter utilizzare un immobile posto al piano terra. 8) Gli odierni ricorrenti dichiarano che, ai sensi dell'art. 163, comma 3, n. 3 bis c.p.c., la domanda proposta con il presente atto è soggetta alla condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del Decreto legislativo n. 28/2010 e che tale condizione è stata soddisfatta per mancata partecipazione al primo incontro di mediazione della parte convocata (SI.ra ), sicché il procedimento si CP_2 è concluso con esito negativo (Doc. 6, verbale negativo ADR)…>>. Instauratosi il contraddittorio si è costituita in giudizio la SI.ra CP_2
, impugnando e contestando integralmente la domanda dei ricorrenti poiché
[...] infondata in fatto ed in diritto e deducendo:
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“Si eccepisce la inammissibilità del ricorso per occupazione sine titulo instaurato dai ricorrenti, atteso che tra le parti, come pacificamente riconosciuto, sussiste un regolare contratto di locazione e, pertanto, la domanda volta ad ottenere il rilascio dell'immobile avrebbe dovuto, eventualmente, essere incardinata attraverso l'azione di sfratto per finita locazione. Qualora la domanda dovesse essere inquadrata nella fattispecie di sfratto per finita locazione, deve eccepirsi l'irritualità ed inammissibilità dell'azione giudiziaria così come concepita e proposta: stabilisce in merito l'art. 657 c.p.c. che lo sfratto per finita locazione vada intimato con la contestuale citazione per la convalida;
nel caso di specie, l'azione intrapresa mediante ricorso deve essere dichiarata inammissibile, in quanto carente sia della intimazione di sfratto per finita locazione che della contestuale citazione per la convalida nei confronti dell'intimato. Difettano, infine, gli elementi di cui al terzo comma dell'art. 660 c.p.c., il quale espressamente prevede “La citazione per la convalida, redatta a norma dell'articolo 125, in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'articolo 163, terzo comma, numero 7), deve contenere, con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663 e che sussistendo i presupposti di legge la parte può presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato”. Per tali motivi, la domanda deve essere dichiarata inammissibile, sia sotto l'aspetto dell'occupazione senza titolo dell'immobile, che sotto l'altro aspetto dello sfratto per finita locazione. Si contesta la rappresentazione dei fatti operata da parte avversa. I ricorrenti, infatti, per giustificare il tipo di azione proposta hanno artatamente ricostruito le precedenti vicende processuali intercorse tra le parti, omettendo importanti circostanze che evidenziano l'inammissibilità dell'azione proposta. Infatti, a seguito del primo giudizio definito nell'anno 2009 con la sentenza nr. 1203, gli odierni ricorrenti in data 10.02.2011 notificavano un ulteriore atto di intimazione di sfratto per finita locazione;
tuttavia, all'udienza del 17.06.2011, il Giudice pronunciava ordinanza di estinzione del procedimento a seguito dell'invito (rivolto a parte intimante) alla registrazione del contratto di locazione;
nuovamente, nell'anno 2013 gli odierni ricorrenti notificavano alla SI.ra ricorso per l'accertamento dell'occupazione senza titolo di CP_2 immobile;
anche in tal caso, vista la difesa avversa e l'invito del Giudice a regolare il contratto, gli odierni ricorrenti non presenziavano alla prima udienza ed il Giudice provvedeva all'estinzione del giudizio. Tali risultanze processuali denotano la non percorribilità delle azioni già intraprese e perpetrate ancora oggi con la notifica del presente ricorso. La sentenza n. 1203/09 emessa nell'ambito del primo procedimento di sfratto per finita locazione, depositata in atti da controparte, conclusosi con il rigetto della domanda proposta dai ricorrenti, non ha individuato esattamente la scadenza del contratto come ritenuto da parte avversa;
al contrario il Giudice ha espressamente affermato che: “non vi è prova certa della data in cui il contratto(che non risulta mai essere stato registrato) ha avuto inizio” e che:
“anche a voler considerare come data iniziale quella del 12 ottobre 1996 errata è l'indicata scadenza di tale contratto. Ed infatti in tale ipotesi il contratto in esame
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avrebbe avuto la sua naturale scadenza l'11 ottobre 2004 ai sensi dell'art. 1 della legge n. 392/78”. È evidente, pertanto, che da siffatte conclusioni del giudice non può trarsi con certezza la data di scadenza del contratto di locazione, essendo il secondo periodo meramente ipotetico e non stabilendo la certezza della data da cui far decorrere la vigenza del contratto. Il contratto di locazione sottoscritto dalla SI.ra per la durata di un CP_2 anno, che si deposita, è privo della data di inizio e di conseguenza è impossibile stabilire la data di scadenza dello stesso. Né può darsi per accertata la durata indicata da parte ricorrente. La particolarità è che vi sono due contratti di locazione: uno in possesso della SI.ra , privo della data di inizio del rapporto di locazione, l'altro in CP_2 possesso del locatore ove è indicata la data di inizio. Tra i due contratti vi sono altre discrepanze: nel contratto in possesso della resistente è riportato il codice fiscale del SI. che manca Parte_3 in quello in possesso dei ricorrenti;
le firme, che appaiono del e della Parte_3
sono leggermente diverse nei due contratti (ciò denota pertanto l'esistenza CP_2 di due contratti completamente differenti). Il secondo contratto, quello su cui non veniva apposta la data, veniva stipulato in data posteriore a quello datato (per il quale è proposta l'odierna azione giudiziaria), sostituendo pertanto il primo. A causa di tali discrepanze il Giudice adito non poteva (e non potrà oggi, risultando del tutto invariate le condizioni) determinare con assoluta certezza la data di scadenza del contratto de quo. Infine, deve recisamente contestarsi la circostanza secondo la quale la SI.ra che presenterebbe gravi problemi di salute, vorrebbe CP_1 rientrare nel possesso dell'immobile poiché più comodo essendo situato al piano terra: ebbene, la ridetta non abita più l'immobile del secondo da svariati mesi, in quanto risulta essere ricoverata presso una casa di riposo. Tra l'altro, l'immobile di proprietà dei ricorrenti posto al secondo piano risulta essere attualmente non abitato da alcuno e non vi sarebbe alcuna necessità né urgenza di rientrare nel possesso posto al piano rialzato attualmente locato alla resistente. Anche tale richiesta, peraltro, non appare idonea a suffragare la domanda. La SI.ra ha sempre, regolarmente, corrisposto i canoni di CP_2 locazione tutti accettati a tale titolo (si depositano, a tal fine, gli ultimi bonifici per versamenti effettuati a titolo di canone); parte ricorrente (che ha versato in atti i bonifici effettuati)infatti, non ha mai comunicato la volontà di computare tali versamenti ad eventuali indennità per occupazione sine titulo. Anche la domanda di liquidazione dell'indennità appare oltremodo infondata: il pagamento del canone di locazione esclude necessariamente il paventato danno da mancato introito dell'immobile de quo, per il quale le relative somme vengono percepite (ancor più senza che vengano versate le relative imposte di legge). Sulla scorta di ciò, la SI.ra , ha precisato le proprie CP_2 CONCLUSIONI:
“…Piaccia all'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, IN VIA PRELIMINARE, in accoglimento dell'eccezione preliminare di rito, dichiarare l'inammissibilità della domanda così come proposta. NEL MERITO rigettare tutte le domande proposte dai ricorrenti siccome infondate in fatto e diritto e, comunque, non provate.
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Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre rimborso forfetario e CPA come per legge…” All'esito dell'udienza con trattazione scritta del 4.6.2024 con note scritte sino alle ore 23.59, la causa è stata decisa ex art. 127 ter c.p.c. nei successivi trenta giorni .
III. Ritenuta la ammissibilità e la procedibilità della domanda, stante il corretto assolvimento nei termini della condizione di procedibilità (v. verbale di cui all'allegato n.6) va osservato che nella fattispecie non è contestata la proprietà da parte del ricorrente dell'immobile per cui è causa.
E' provata, inoltre, l'esistenza di un contratto di locazione in forma scritta stipulato tra le parti e non registrato sicchè l'attore non avrebbe potuto ricorrere allo strumento tipico previsto all'art. 657ss. c.p.c..
Invero sulla scorta della documentazione ritualmente prodotta e depositata si ricava che:
- con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra il SI.
[...] e la SI.ra , il primo concedeva in locazione alla seconda, a Parte_3 CP_2 decorrere dal 12.10.1996, l'immobile sito in Roma, alla Via Francesco Posterla n. 31, piano 1, int. 1, distinto catastalmente al C.F. del Comune di Roma, al foglio 288, particella 141, sub. 1, Zona Cens. 6, cat. A/4, Classe 5, Rendita catastale Euro 328,18, mq 57 (Doc. 1, contratto locazione, Doc. 2, visura);
- in esito al decesso del SI. (Doc. 3, certificato di morte), Parte_3 nel rapporto contrattuale sono subentrati gli eredi (attuali ricorrenti) SInori
e rispettivamente figli e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 moglie dell'originario locatore.
- la prima convalida di sfratto per finita locazione è stata rigettata dal Tribunale di Roma poiché non registrato;

- in forza della ultima disdetta inviata il 07.11.2023 e ricevuta dalla conduttrice il 08.11.2023, con ordine alla conduttrice al rilascio dell'immobile (Doc. 5, Disdetta inviata a mezzo raccomandata A/R) il contratto è scaduto alla data del 12.10.2024.
La situazione giuridica esistente alla data di proposizione della domanda era quella di un'occupazione sine titulo di un immobile e, non già, quello del godimento di un immobile a titolo di locazione caratterizzato dalla morosità del conduttore o dalla cessazione per decorso del termine finale.
Nell'ipotesi in cui la mancanza della registrazione del contratto stipulato in forma scritta sia stata liberamente concordata dalle parti trovano applicazione i principi generali in materia di contratto nullo: ne consegue il diritto del locatore ad agire per il rilascio dell'immobile e quello del conduttore di ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canone.
Tuttavia come affermato dalla S.C. (Cass. 3 maggio 1991, n. 4849) è limitato il diritto di colui che abbia usufruito del godimento dell'immobile alla restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo di tale godimento al fine di evitare un ingiustificato arricchimento in danno del locatore (v. Cass. Civ., sent. n. 4849 del 3/5/1991 secondo cui in caso di nullità del contratto “la parte che
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abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto ha versato a titolo di corrispettivo per il godimento, in quanto ciò imporrebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno al locatore”.
La domanda attorea – comprovata attraverso la prova documentale- dev'essere, pertanto, accolta, non essendo provata l'avvenuta registrazione del contratto ed il rilascio dell'immobile.
La conduttrice è tenuta al versamento di una somma a titolo di indennità di occupazione, oltre interessi dalla domanda ex art. 2033 c.c. dal luglio 2025 sino all'odierna decisione.
Essa può essere equitativamente determinata in euro 387,50 mensili mensili avvalendosi come punto di riferimento il canone pattuito tra le parti.
Invero la controparte non si è costituita in giudizio e non ha disapprovato le avverse allegazioni se non la validità di un diverso contratto.
La situazione della parte convenuta è qualificabile come occupazione sine titulo con le precisazioni che seguono.
Non vi è dubbio che la signora abbia utilizzato l'immobile di CP_2 causa con il consenso del proprietario con decorrena senza che questi abbia mai denunciato la abusiva occupazione dell'immobile, accettando il corrispettivo per il godimento del bene, pari ad euro 1.000.
Tuttavia non può ritenersi sussistente tra le parti un valido rapporto locatizio.
Lo stesso locatore ha allegato un contratto di locazione con decorrenza dal 12.10.1996 che è scaduto dopo un anno, seconda la previsione.
Successivamente il rapporto si è protratto di fatto.
Da qui la nullità della locazione della locazione “verbale” ai sensi dell'art. 1, co. 4, della legge c.d. (L.n.431/98) che ha introdotto un requisito di CP_3 forma di ad substantiam per tutti i rapporti locativi ad uso abitativo stipulati dopo la sua entrata in vigore (30.12.98). Inoltre il rapporto non è registrato
Dal rilievo (d'ufficio o su eccezione) della nullità del contratto sorge l'obbligo restitutorio e che, pertanto, nella fattispecie sussiste il fumus boni iuris. Infatti come statuito dalle S.U. con la Sent. n. 14828 del 2012, in tema di rilevabilità d'ufficio di una causa di nullità del contratto, del quale parte attrice abbia chiesto la risoluzione, una delle conseguenze dell'accertamento della nullità del negozio è l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità, come avviene nel caso di domanda restitutoria (nella specie il locatore aveva insistito per il rilascio dell'immobile sia pure come conseguenza della risoluzione). Infatti qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" -tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente- l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo. Ne consegue che ove, come nel caso in esame, sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per
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inadempimento o per altra causa e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (v. motivazione della sentenza citata delle S.U. n. 14828 del 2012, secondo cui: “…altro esito del rilievo d'ufficio della nullità e del relativo accertamento è l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità, come avviene nel caso di domanda restitutoria. Questa conseguenza si verifica senz'altro in ipotesi di modifica della domanda con richiesta di declaratoria della nullità. Altrettanto avverrà però in ipotesi di rigetto - fondato sulla nullità contrattuale rilevata d'ufficio - della domanda di risoluzione, alla quale sia associata, anche originariamente, la richiesta di condanna alle restituzioni. Il rilievo della nullità fa venir meno la "causa adquirendi" e la richiesta di restituzione del bene consegnato in esecuzione del contratto, che era già stata formulata con la pretesa iniziale, sarà accolta sulla base di questo presupposto, senza bisogno di espressa dichiarazione della nullità. Va infatti confermato che qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
ne consegue che, ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (v. Cass. 2956/11 cit.) inoltre cfr. Cass. 9052/10; 1252/00; e anche 21096/05; 5624/09)…”.
Alla sentenza de qua agitur ed a siffatte valutazioni consegue la condanna della ex conduttrice e dell'occupante di fatto alla restituzione, in favore del locatore - proprietario, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, immediatamente nonché al versamento di euro 271,11 dal mese di luglio 2025 sino al rilascio, oltre interessi dalla domanda ex art. 2033 c.c. (v. Cass. 3223/2011, Cass. 26610/2008; Cass. 1507/2006, “in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare sussiste la regola juris per cui il danno del proprietario è in re ipsa, configurandosi nella indisponibilità del bene e nella impossibilità di conseguire utilità dal bene, ed il relativo danno ben può essere ancorato a elementi presuntivi semplici, non necessitando di specifica prova, mediante il riferimento al danno figurativo e dunque al valore locativo del bene immobile.”).
Al riguardo va precisato che solo a date condizioni sono ammesse le pronunce condizionali o anche dette cd. condanne in futuro, aventi ad oggetto l'accertamento di un diritto, la cui fattispecie non si è ancora completamente integrata e che, come tale, non può ritenersi esigibile.
Nell'ordinamento processuale vigente sono ammesse sentenze di condanna condizionate, quanto alla loro efficacia, al verificarsi di un determinato evento futuro e incerto, alla scadenza di un termine prestabilito o ad una
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controprestazione specifica, sempre che la circostanza tenuta presente sia tale per cui il suo verificarsi non richieda ulteriori accertamenti di merito da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione. Infatti con dette sentenze non si pronuncia una condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, parimenti attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore, il cui avveramento si presenta differito ed incerto. Si osserva — peraltro — che una tale pronuncia in tanto è ammissibile in quanto la “circostanza” dedotta in condizione non richieda altra indagine, diversa da quella circa l'avvenuta verificazione o meno della circostanza stessa. V. sul punto, di recente Cass. Civ., sezione III, sent. n. 19895 del 6/10/2015 secondo cui: “Questa Corte ha più volte ammesso la possibilità di pronunciare sentenze di condanna condizionali, ma a patto che l'elemento condizionante sia certo ed inequivoco. La sentenza condizionale infatti deve essere tale da "non richiedere altra indagine oltre quella diretta ad accertare se la circostanza [condizionante] si sia o meno verificata" (Sez. 3, Sentenza n. 21013 del 12/10/2010, Rv. 615532). Non è, per contro, consentito pronunciare una sentenza la cui efficacia sia subordinata ad un nuovo ed ulteriore accertamento di merito, da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione (Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 16135 del 09/07/2009, Rv. 608810; Sez. 3, Sentenza n. 16621 del 19/06/2008, Rv. 603837; Sez. 3, Sentenza n. 19657 del 01/10/2004, Rv. 577467)”.
Quanto all'istanza risarcitoria – tale dovendosi qualificare quella rivolta a conseguire l'indennità per l'occupazione sine titulo (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13/12/2016 n° 25503) - i parametri di riferimento sono rappresentati dall'arricchimento del conduttore e dal correlativo impoverimento del locatore per la perdita , durante l'occupazione, del valore locativo dell'immobile. Il canone pattuito con il contratto nullo può costituire un utile riferimento per la determinazione della indennità giacchè le stesse parti hanno ritenuto come congruo un valore locativo del bene di euro 387,30 mensili (quale risultante dal contratto allegato in atti, recante la sottoscrizione delle parti contendenti).
Tuttavia non si può non tenere conto del fatto che anche il locatore abbia contribuito consapevolmente ad instaurare con il resistenti un rapporto nullo: non risulta infatti che lo stesso si sia MAI attivato per la regolarizzazione del rapporto nel quinquennio di permanenza del resistente nell'immobile di sua proprietà, avvantaggiandosi quindi, anche lui, del corrispettivo del godimento (sia pure nella misura autoridotta dai resistenti) integralmente sottratto alla imposizione fiscale.
Riconoscere integralmente al ricorrente quanto gli avrebbe fruttato un contratto locativo regolarmente registrato significherebbe deresponsabilizzare il proprietario e avvalorare la stipula di contratti nulli (oltre che fiscalmente non tassabili).
Si ritiene, pertanto, che nella liquidazione del danno patìto dal ricorrente per la abusiva occupazione possa farsi applicazione dell'art.1227 c.c. che in presenza di un “fatto colposo del creditore”, che ha concorso a cagionare il danno (consegna dell'immobile senza la previa o successiva stipula di un contratto), consente di diminuire il risarcimento “secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate”.
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Argomenti a sostegno possono trarsi anche dall'art.13 comma 6 della legge n.431/98 (come novellato dall'art.1 comma 59 della L. n. 208/2015) che, nel caso di nullità di un contratto di locazione per omessa registrazione, prevede che il canone che il giudice determina (su istanza del conduttore) non possa
“eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'art.2” della legge n.431/98 , ovvero quello applicabile ai contratti a canone c.d. concordato.
La riduzione per il concorso del creditore appare equa nella misura del 30% (tale in genere è il gap tra le locazioni a canone libero e quelle a canone concordato) da computarsi rispetto al canone pattuito di euro 271,11 mensili, con la conseguenza che il conduttore dovrà corrispondere per ogni mese di godimento non corrispettivato e, comunque, da ottobre 2024 (il deposito del ricorso risale al 24.9.2024) sino al rilascio dell'immobile, con gli interessi legali dalla presente liquidazione al saldo effettivo. La cd. indennità va, dunque, ridotta essendo addebitabile anche al locatore la nullità del contratto non registrato, il quale ha beneficiato di risparmio di spesa fiscalmente.
Stante la notoria difficoltà di reperire un alloggio a causa e durante “il Giubileo 2025” si concede alla conduttrice termine sino al 31.8.2025 per la restituzione dell'appartamento de quo agitur.
IV. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese del giudizio, secondo quanto previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009.
Le spese del giudizio seguono, dunque, la soccombenza e, in assenza di specifica nota-spese, sono liquidate come da dispositivo, giudicata la natura ed il valore della controversia e tenuto conto, infine, dell'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione, ridotti (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum e, dunque, scaglione da euro 1.101,00 ad euro 5.200,00).

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:

1. accoglie la domanda in parte e, previo accertamento dell'occupazione sine titulo dell'appartamento di cui è causa, da parte dell'odierna convenuta, per l'effetto, condanna al rilascio, in CP_2 favore delle parti ricorrenti in solido, Parte_1 [...] e , dell'immobile ad uso abitativo sito in Parte_2 Controparte_1 Roma, alla Via Posterla n. 31, int.1, libero da persone e sgombero da cose;

2. condanna al versamento, in favore delle parti CP_2 ricorrenti in solido, e Parte_1 Parte_2 [...]
a titolo di risarcimento dei danni da occupazione sine titulo, CP_1
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dall'ottobre 2024 fino al 31.8.2025, oltre interessi al saggio legale ex art. 2033 c.c. dalla domanda sino al saldo effettivo;

3. rigetta, nel resto, la domanda attorea;

4. condanna la parte resistente alla refusione, in favore della parte ricorrente in solido delle spese di lite che liquida in euro 264,00 + euro 24,13 per esborsi, spese oltre euro 2.000,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge;

5. dà atto della sussistenza dei presupposti per la condanna della resistente al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio (ex art. 12, comma 2, d.lgs. 28/2010) per non avere partecipato senza giustificato motivo alla mediazione. Così deciso in Roma all'esito del giudizio del 4/06/2025 ex art. 127 ter c.p.c.
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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