N. 557/2024 R. G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Lagonegro
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Lagonegro, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Riccardo Sabato ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 557/2024 promossa da:
(C.F. , in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, con l'avv. CARTOLANO DOMENICO (C.F.
), giusta procura in atti;
C.F._1
PARTE INTIMANANTE nei confronti di
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con gli avv.ti PUGLIA MASSIMO (C.F.
) e CUPERSITO SANDRA (C.F. ), C.F._2 C.F._3 giusta procura in atti;

PARTE INTIMATA
pagina 1 di 7 avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso per inadempimento
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida regolarmente notificato, la società Parte_1 conveniva, innanzi all'intestato Tribunale, l' ,
[...] Controparte_1 premettendo che con contratto registrato il 31.10.2018 presso l'Ufficio di
Registro di Sala Consilina al n. serie 1599 concedeva in locazione alla
[...]
l'immobile di sua proprietà sito in Sala Consilina (Sa) alla via Barra CP_1 snc, al canone mensile di euro 2.100,00, esponeva che la conduttrice si rendeva morosa e che la somma a debito per mancato pagamento di n. 38 mensilità dal mese di gennaio 2021 al mese di febbraio 2024, ammontava a euro 79.800,00.
2. Per le premesse svolte, la società Parte_1 rassegnava le seguenti conclusioni: “convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile suindicato e fissare la data per l'esecuzione; in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, fissando la data per l'esecuzione; condannare, in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio.''
3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 10.05.2024 si pagina 2 di 7 costituiva la premettendo di non aver mai ricevuto Controparte_1 alcuna diffida di pagamento, deduceva di aver pagato sempre i canoni fino a quando, con l'avvento della pandemia da coronavirus, aveva rivendicato il diritto ex art. 1464 c.c. ad una riduzione del prezzo del canone, stante la difficoltà dovute alla chiusura forzata dell'attività di palestra che svolgeva nell'immobile locato;
che, a seguito di un accordo verbale che prevedeva il pagamento, attraverso acconti ed in modo forfettario da parte dell'intimato, delle somme dovute a titolo di locazione, provvedeva ai pagamenti senza ricevere alcuna attestazione dei versamenti;
inoltre, evidenziava, e a comprova della buona fede e correttezza del conduttore, che lo stesso aveva proposto, nel mese di agosto del 2023, di regolarizzare la propria posizione contrattuale mediante la stipula di una scrittura privata tra le parti che prevedesse modalità e tempistiche di pagamento di somme dovute anche per canoni scaduti con decurtazione degli importi già pagati, a cui seguiva il rifiuto del locatore che, pertanto, procedeva alla richiesta di sfratto. In conclusione, stante la sussistenza di gravi motivi ostativi alla pronuncia dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, si opponeva alla convalida di sfratto.
4. Per le premesse svolte, così concludeva: ''rigettare Controparte_1
l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 20/03/2024 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; - accertare e dichiarare
l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
Con vittoria di spese e compensi.''
5. Con ordinanza del 21.05.2024, resa a seguito dello scioglimento della riserva assunta all'udienza in pari data, il Tribunale disponeva il mutamento di rito da sommario ad ordinario, ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., con assegnazione del termine di 15 giorni per la proposizione del procedimento di pagina 3 di 7 mediazione, rinviando all'udienza del 05.11.2024.
6. Veniva esperita la mediazione che si concludeva con esito negativo
(verbale del 12.09.2024), quindi il giudice, preso atto del verbale negativo di mediazione, rinviava all'udienza di discissione ex art. 281 sexies c.p.c del
24.02.2025.
7. La domanda è procedibile essendo stata presentata tempestivamente istanza di mediazione.
8. Tanto premesso, la domanda è fondata e deve essere accolta nei termini che seguono.
9. In limine litis, va rammentato che, per effetto del mutamento del rito,
l'originaria domanda di convalida dello sfratto per morosità deve essere intesa come domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.
10. Inoltre, giova premettere che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453
c.c. nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. S.U. n. 13533/2001). Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, risolutoria e risarcitoria) è, quindi, la sola dimostrazione del titolo, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dei fatti modificativi o estintivi dello stesso, quale il proprio corretto adempimento.
11. Applicando, quindi, i suddetti principi al caso di specie, il Tribunale
pagina 4 di 7 osserva che la società ha assolto all'onere Parte_1 probatorio mediante la produzione del contratto di locazione stipulato, al tempo, tra la venditrice Rosciano S.r.l., alienante dell'immobile, e l'odierna intimata il 18.10.2018, non disconosciuto da parte resistente, regolarmente registrato il 31.10.2018, presso l'Agenzia delle Entrate di Sala Consilina (Sa), con il quale ha concesso in locazione ad uso commerciale l'immobile sito in
Sala Consilina (Sa) alla via Barra snc al canone mensile di euro 2.100,00 con decorrenza dal 15.12.2018 al 15.12.2024, rinnovabile automaticamente per un eguale periodo.
12. La ha quindi dedotto l'inadempimento della Parte_1 conduttrice per il pagamento dei canoni a partire dal gennaio 2021 al febbraio 2024, allegando all'atto di citazione per convalida di sfratto, anche la lettera di diffida notificata all'intimata in data 23.10.2023.
13. Al contrario, l' ha contestato genericamente le difese di Controparte_1 controparte, adducendo, tra l'altro, difficoltà correlate alle restrizioni dovute al periodo emergenziale dovute dal Coronavirus.
14. Il conduttore non può in alcun modo invocare l'emergenza pandemica da Covid-19 a giustificazione del proprio inadempimento, atteso che, dopo la chiusura totale al pubblico di determinate attività commerciali nel periodo circoscritto del lockdown di marzo - aprile 2020, periodo per giunta non soggetto a morosità nel caso di specie, queste sono gradualmente riprese in concomitanza con l'attenuazione dell'emergenza sanitaria.
15. Va infatti confermato l'orientamento di questo Tribunale secondo il quale va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente, atteso altresì che la morosità nel pagamento dei canoni è iniziata nel 2021.
pagina 5 di 7 16. Ad oggi, quindi - decorsi quasi quattro anni dall'insorgenza della pandemia - la consapevole e quasi totale inerzia del conduttore all'obbligo di pagamento del canone anche dopo la cessazione dell'emergenza sanitaria non può ritenersi in alcun modo giustificata sotto il profilo dell'impossibilità non imputabile a colpa (artt. 1218, 1256 e 1176 c.c.), proprio perché la graduale ripresa delle attività commerciali avrebbe dovuto indurre parte convenuta, in ossequio al principio di buona fede nell'esecuzione del contratto, quantomeno ad offrire il pagamento dei canoni locativi al cessare delle misure emergenziali, circostanza verificatasi esclusivamente per pochi e sporadici canoni (cfr. sul punto Trib. Roma, 31 luglio 2020).
17. L'eccezione deve essere disattesa.
18. Altresì priva di pregio è l'eccezione relativa a pagamenti avvenuti in contanti in capo all'intimante senza rilascio di alcuna quietanza e la mancanza di volontà dell'altra parte alla definizione di un accordo bonario di rientro dalla morosità.
19. In virtù del descritto riparto dell'onere probatorio, l'intimata aveva l'obbligo di supportare le proprie sollevate eccezioni mediante allegazione di documentazione probatoria o, quantomeno, specie per il presunto pagamento di canoni in contanti, richiedere che la circostanza venisse provata per testi, mediante capitoli di prova articolati, circostanza questa non verificatasi, rendendo, pertanto, le doglianze del tutto sfornite di pregio con il conseguente rigetto delle stesse.
20. Da ultimo, l'eccezione per cui l'intimazione di convalida di sfratto a distanza di anni dall'inizio della morosità, ancora persistente, e la mancata richiesta di ingiunzione al pagamento dei canoni non corrisposti, non rileva in questa sede, considerato che al creditore intimante è concesso dall'ordinamento di poter agire per il recupero delle somme allo stesso spettanti anche in un momento successivo e in altra sede e, dunque, anche pagina 6 di 7 l'ultima eccezione non può trovare accoglimento.
21. In conclusione, per quanto premesso ed osservato, l'opposizione deve respinta.
22. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, secondo i parametri minimi di cui al D. M. Giustizia 13 agosto 2022 n. 147 per lo scaglione di valore da € 52.001,00 ad € 260.000,00 per i procedimenti di convalida, stante la semplicità delle questioni e la ridotta attività processuale espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione registrato il 31.10.2018 presso l'Ufficio di Registro di Sala Consilina al n. serie 1599 relativo all'immobile ad uso commerciale sito in Sala Consilina
(Sa) in Via Barra Snc;

- condanna l' in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, a rimborsare alla società in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, le spese di lite, che liquida in Euro
421,88 per spese ed Euro 3500 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, c.p.a. e i.v.a., come per legge.
Lagonegro, data
Il Giudice
dott. Riccardo Sabato

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