REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Monza
Seconda Sezione
R.G. 6361/2024 il Giudice, Dr.ssa Maria Teresa Latella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra
, nata a [...], il [...], C.F. residente Parte_1 CodiceFiscale_1
in Cologno Monzese (MI), alla via Emilia n. 58,
difesa dall'Avv. Francesco Guarino, del Foro di Torre Annunziata,
Contro
, nato a [...], il [...], C.F. , residente Controparte_1 C.F._2 in Vimercate (MB), alla via G. Oberdan n. 4.

nata a [...], l'[...], C.F. , Controparte_2 C.F._3 residente in [...].
Conclusioni delle parti
Per l'attrice Tutto ciò premesso, la SI.ra , come sopra rappresentata, Parte_1 difesa e domiciliata chiede che l'Ill.mo Tribunale adito, voglia così concludere A) accertare e dichiarare la cessazione della locazione con decorrenza dal 1° gennaio
2024 nei confronti dei SIg. e Controparte_1 Controparte_2 B) accertare e dichiarare che i SIg. e a partire Controparte_1 Controparte_2 dal 1° gennaio 2024, detengono senza titolo e illegittimamente l'immobile di proprietà della SI.ra , sito in Vimercate (MB), Via G. Oberdan n. 4; Parte_1 C) ordinare l'immediato rilascio dell'appartamento, libero da persone e cose, e la restituzione del pieno possesso alla proprietaria SI.ra ; Parte_1
D) condannare i SIg. e in solido, al pagamento Controparte_1 Controparte_2 di un'indennità di occupazione pari a € 550,00 mensili, per il periodo gennaio-settembre 2024, per un totale di € 4.950,00, oltre interessi e rivalutazione;
E) condannare i SIg. e in solido, al pagamento Controparte_1 Controparte_2 delle spese legali e processuali, con attribuzione al procuratore costituito quale anticipatario;

F) sentenza esecutiva ex lege.
Per i convenuti
Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, così giudicare: IN VIA PREGIUDIZIALE
- disporre il mutamento del rito in favore del giudice ordinario ai sensi dell'art 426 c.p.c., NEL MERITO:
- previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa.
- dichiarare nullo il contratto transitorio sottoscritto unilateralmente dalla SI.ra in Pt_1

4.2024 riconducendo lo stesso ad un contratto di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria. IN VIA RICONVENZIONALE Previo mutamento del rito, riconoscere la piena valenza della locazione ordinaria di anni 4 + 4 nel rapporto istaurato tra le parti;
Risarcire il danno provocato ai beni mobili di proprietà dei resistenti (allegato 7) essendo gli stessi irrimediabilmente compromessi per l'alto tasso di umidità e per le infiltrazioni d'acqua verificatesi durante tutta la durate delle locazione, che si quantificano equitativamente in € 20.000,00; condannare, altresì, la ricorrente alle spese sostenute dai resistenti per contrastare il fenomeno dell'umidità nonché il disagio fisico e psicologico, da quantificarsi in via equitativa, conseguente al soggiorno in un abitazione non idonea all'uso civile;
IN VIA SUBORDINATA:
- Rimettere le parti in termini per esperire un nuovo tentativo di mediazione o invitare le stesse, in ragione delle prerogative concesse dalla legge al Decidente, a trovare un bonario componimento;

pag. 2/7 MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Svolgimento del processo
La SInora ha convenuto i SI. e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
allegando che nel mese di dicembre 2022, le era dai medesimi richiesto di poter prendere in locazione l'appartamento sito in Vimercate (MB), alla Via G. Oberdan n. 4, da adibire ad uso transitorio per un anno ( 2023) addivenendosi quindi ad un accordo verbale che prevedeva la decorrenza dal 1° gennaio 2023 e termine il 31 dicembre 2023 ad un canone mensile di € 550,00, comprensivo degli oneri condominiali ed un deposito cauzionale di € 550,00 con redazione in tempi brevi del contratto scritto per la successiva registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
Nonostante i ripetuti inviti della SI.ra per la firma del contratto di Parte_1
locazione, i locatari procrastinavano l'incombente e la ricorrente per evitare sanzioni per omessa registrazione, in data 12 aprile 2024, registrava il contratto di locazione, sottoscrivendolo da sola e riportando quanto verbalmente concordato. Dal 1° gennaio
2024 il contratto di locazione era cessato ma i convenuti non rilasciavano l'appartamento oltre ad aver cessato la corresponsione dei canoni ( il deposito cauzionale non era mai stato versato). Di qui la richiesta di accertamento della cessazione della locazione, nonché di condanna al rilascio ed al pagamento dell'indennità di occupazione .
Si costituivano in giudizio i resistenti, chiedendo il rigetto delle domande ex adverso formulate e di dichiarare nullo il contratto unilateralmente sottoscritto dall'attrice ad aprile 2024 ,riconducendolo ad un contratto locatizio di durata ordinaria ( 4+4)
;avanzavano altresì in via riconvenzionale domanda di danni per euro 20.000,00 per i vizi dell'immobile dovuti ad umidità ed infiltrazioni verificatesi nel periodo in questione.
Sostenevano che in realtà l'attrice non aveva mai inteso dare corso alla richiesta di regolarizzazione del contratto di locazione;
che i resistenti avevano necessità di un alloggio per custodire le armi avute in dotazione quali guardie giurate;
che la ricorrente aveva provveduto a registrare presso il Comune di Vimercate una dichiarazione, da lei unicamente sottoscritta, con cui comunicava di avere messo a disposizione il suo pag. 3/7 immobile, a titolo del tutto gratuito, alle controparti dichiarando palesemente il falso ed in difformità a quanto dalla stessa sottoscritto, in data 23.02.2023, con apposito modulo per la richiesta di residenza nel Comune di Vimercate degli odierni resistenti;
che gli accordi tra le parti avevano diversa natura da quella del semplice rapporto di comodato ad uso gratuito , necessitando di un contratto a tempo indeterminato con decorrenza dal primo gennaio 2023, data in cui avevano effettuato il primo pagamento della pigione di
€ 550.00, tramite bonifico bancario, come tutti i successivi pagamenti mensili.
Nelle more l'immobile aveva presentato numerose criticità, ovverossia gravi infiltrazioni di umidità che ne rendevano inidoneo l'uso ai fini abitativi con il verificarsi di gravi episodi di umidità da risalita che hanno fortemente pregiudicato la salubrità degli ambienti a causa della formazione di muffe e spore che hanno ricoperto intonaci e mobilia, così da documentazione fotografica prodotta.
---000---
Si premette in diritto quanto alla fattispecie qui all'esame che “Se non ricorrono le specifiche condizioni richieste dalla legge, che giustificano obiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria sulla durata delle locazioni, il rapporto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (4+4). Un orientamento ribadito anche di recente dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 5955/2023) e di merito (Tribunale di Arezzo,
Sent. 1087/2022) in allineamento con i precedenti della Suprema Corte (Cfr. per tutti
Cass. 4495/2009), che qualificano il contratto di locazione per uso abitativo, concluso con la falsa indicazione della transitorietà, come contratto illecito.
In particolare, nei contratti c.d. ad uso transitorio, la specifica eSIenza di transitorietà del locatore o del conduttore, deve essere indicata nel contratto e dimostrata dalla documentazione allegata
Sicchè
“ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria , occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'eSIenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore
[…];2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta eSIenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, continua la Suprema Corte “o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure […] il pag. 4/7 contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (Cass. 4075/2014)
Quanto al caso di tardiva registrazione del contratto di locazione
“ La registrazione tardiva del contratto di locazione svolge efficacia sanante sulla fattispecie contrattuale, determinando una interferenza tra regole del diritto tributario e quelle civilistiche attinenti la validità degli atti…..Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione ad uso abitativo, la registrazione tardiva del medesimo, consentita dalle disposizioni tributarie, determina la “sanatoria per adempimento” della nullità funzionale del contratto, già prevista dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004, salvaguardando, al contempo, in applicazione del principio del legittimo affidamento, sancito espressamente dal novellato art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 (recante “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) la posizione del conduttore, il quale abbia medio tempore uniformato la propria condotta alla previgente normativa di cui al d.lgs.n.
23/2011 e successiva norma di proroga, poi dichiarata costituzionalmente illegittima, ponendo in essere una condotta di fatto corrispondente a quella di diritto tutelata dalla norma. ( CrfrCassazione civile sez. III, 05/03/2019, n.6309)
Ciò premesso e venendo la caso di specie è pacifico che le parti avessero fin dal

1.1.2023 concluso, sia pure verbalmente , un contratto di locazione che non veniva idoneamente portato alla registrazione;
è altresì pacifico che per tutto il corso del 2023
i conduttori odierni resistenti provvedevano al pagamento del canone come convenuto in euro 550,00 mensili .Non può invece convenirsi con la ricostruzione attorea circa il rifiuto dei resistenti di avvenire alla registrazione sottoscrivendo il contratto ( che veniva registrato il 12.4.2024 con la sola firma della locatrice).
Dal doc. 6 di parte convenuta emerge infatti che è la ricorrente a comunicare al
Comune, ai fini del riconoscimento della residenza , che l'immobile veniva concesso in comodato d'uso.
Ciò premesso , e preso atto della registrazione successiva con valore sanante,alla luce dei principi più sopra richiamati , deve ancora osservarsi che il contratto registrato non può valere quale contratto ad uso transitorio.
pag. 5/7 Dalla lettura dello stesso ( art 1 e 2) non emergono infatti elementi suffici enti per ritenerne ricorrenti i presupposti in deroga alla durata ordinaria ( 4+4): all'art 2 sono indicate solo generiche eSIenze lavorative dei conduttori e non vi è alcuna documentazione allegata atta a supportarle ed a delimitarne la limitata durata temporale ( cfr art 2 c. 4 DM 16.1.2017) .
Il contratto ( ed in particolare la clausola sub 2) è pertanto illecita e nulla in quanto elusiva della normativa di tutela per il conduttore e la richiesta dei resistenti di conversione- confermata anche all'odierna udienza , deve essere accolta con conseguente sostituzione automatica della clausola.
Le parti hanno infatti confermato – ed i resistenti lo riaffermano con la richiesta di conversione – tutti gli ulteriori elementi costituenti l'oggetto dell'accordo ( ad esclusione della durata) primo fra tutti l'entità del canone che è del resto dimostrata per facta concludentia. La conversione come prevista espressamente dal legislatore con il medesimo Decreto Ministeriale a tutela delle ragioni del conduttore può dunque dirsi operante.
Inaccoglibile è invece la richiesta di risarcimento dei danni avanzata ancora dai convenuti in via riconvenzionale in quanto non idoneamente supportata con documenti (ad esempio da precedenti richieste nel corso del rapporto ) ad eccezione di alcune foto peraltro prive di data o SInificato univoco ( così come le richieste di prova orale). Tutto ciò oltre al fatto che i resistenti hanno appunto richiesto di continuare nella locazione
La domanda deve dunque essere rigettata
Le spese del giudizio attesa la reciproca soccombenza sono interamente compensate


P.Q.M.


Accerta l'illegittimità e nullità del contratto di locazione temporaneo ( e della relativa clausola sub art 2) tra le parti, registrato il 12.4.2024 presso l'Agenzia delle entrate pag. 6/7 Milano 2( n.4559 – serie 3 T cod. ) relativo all'immobile sito in C.F._4
Vimercate via Oberdan 4 e conseguentemente
-Rigetta la richiesta della SInora di rilascio dell'immobile Parte_1
In accoglimento della domanda riconvenzionale
-Converte e riconduce il contratto medesimo ad un contratto di durata ordinaria ( 4+4) e conseguentemente
-Condanna i SI. e al pagamento delle rate di canone Controparte_1 Controparte_2 scadute dal febbraio 2024 ad oggi pari a 16 mensilità ( euro 8.800,00 oltre interessi e rivalutazione come per legge)
-Rigetta ogni altra domanda od eccezione anche a titolo di danni
-Compensa integralmente le spese di lite tra le parti
Monza 26.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Teresa Latella
pag. 7/7