N. 701/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Gorizia
Il Giudice unico, Dott.ssa Martina Ponzin, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da
Avv. , nato a [...] il [...], c.f. in Parte_1 C.F._1 proprio ex art 86 cpc e con il ministero dell'avv. Monica LAURENTI ricorrente contro
, c.f. , nata a [...], l'[...] Controparte_1 C.F._2
, c.f. nato a [...], il [...], Controparte_2 C.F._3 entrambi residenti in [...];
c.f. , nato a [...], il [...] Parte_2 C.F._4
, c.f. , nata a [...], il [...], Parte_3 C.F._5 entrambi residenti in [...];
, c.f. nata a [...], il [...] Controparte_3 C.F._6
c.f. , nato a [...] il [...], Parte_4 C.F._7 entrambi residenti in [...];
, c.f. , nata a [...], il [...] CP_4 C.F._8
c.f. , nato a [...], il [...], Parte_5 C.F._9 entrambi residenti in [...]; tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Paolo Coppo resistenti in punto: impugnazione delibera condominiale.
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni delle parti costituite. pagina 1 di 6 Per il ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
1) Accertare e dichiarare l'annullamento e nullità della delibera assembleare del 21 luglio 2023 in relazione ai punti n. 2 per le ragioni di cui alla narrativa;

2) Accertare e dichiarare la nullità e annullamento dell'ordine del giorno al punto n. 3 per le ragioni di cui alla parte motiva;

1) Accertare e dichiarare la nullità del punto n. 4 dell'ordine del giorno di cui al verbale del 21 luglio 2023 per le ragioni esposte in narrativa;

2) Accertare e dichiarare l'annullamento della delibera di cui al punto n. 5 del verbale di assemblea del 21 luglio 2023 per quanto indicato nella parte motiva;

3) Condannare la parte resistente al pagamento delle sanzioni contenute all'art. 12bis del D.Lgs. 28/2010 a favore del ricorrente per la violazione dell'art. 4 del D. Lgs. 28/2010;
4) In ogni caso spese e compensi professionali oltre al rimborso forfettario, CPA ed IVA se dovuta, interamente rifusi”.
Per i resistenti:
“Nel merito: per le su estese premesse causali, respingersi integralmente il ricorso avversario, in quanto del tutto infondato in fatto ed in diritto.
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 31.8.2023 impugnava le delibere adottate in sede di Parte_1 assemblea condominiale del 21.7.2023 del sito in Monfalcone, via Primo Maggio n. 22 CP_5 sollevando varie contestazioni così riassunte:
− convocazione irregolare in quanto non eseguita da uno dei condomini;

− nullità della delibera adottata al punto 2 in quanto avente ad oggetto beni in proprietà esclusiva dei condomini (questione c.d. linee vita);
− annullabilità della delibera adottata al punto 2 in quanto adottata con la presenza di un soggetto estraneo ai condomini, avente ad oggetto circostanze non inserite nell'ordine del giorno e facente riferimento a beni di esclusiva proprietà dei condomini (impianti fotovoltaici);
− nullità della delibera adottata al punto 3 in quanto avente ad oggetto beni in comproprietà e non beni condominiali (regolamentazione dei parcheggi);
− annullabilità/nullità della delibera adottata al punto 3 in quanto avente ad oggetto l'utilizzo da parte di terzi della strada di accesso (p.c. 129/14), questione non presente nell'ordine del giorno e costitutiva di diritto di servitù di passaggio a peso di un bene in comproprietà e non condominiale;

pagina 2 di 6 − nullità della delibera adottata al punto 4 in quanto relativa a un bene in comproprietà e non condominiale (strada di accesso);
− annullabilità della delibera adottata al punto 5 in quanto non compresa nell'ordine del giorno bensì ricondotta alla voce generica “varie ed eventuali”.
Il ricorrente contestava altresì l'ingiustificata mancata partecipazione delle parti al tentativo di mediazione con richiesta di condanna al pagamento delle sanzioni previste dall'art. 12 bis d.lgs. 28/2010.
Si costituivano i condomini convenuti contestando tutto quanto dedotto in sede di ricorso e chiedendone il rigetto.
La causa veniva istruita solo documentalmente e trattenuta in decisione ex art. 281 sexies co. 3 c.p.c. all'udienza del 6.3.2024, dopo discussione orale.
Tanto premesso, si osserva quanto segue, riprendendo, per comodità espositiva, l'elenco delle doglianze come sopra riassunto.
Convocazione irregolare in quanto non eseguita da uno dei condomini.
La contestazione è infondata in quanto la convocazione è avvenuta nel rispetto dell'art. 66 co. 2 disp. att.
c.c. ad opera dei condomini seppur non in prima persona bensì mediante un rappresentante (Avv. Paolo
Coppo) fornito di apposita procura scritta (artt. 1324, 1392 c.c.).
Nullità della delibera adottata al punto 2 in quanto avente ad oggetto beni in proprietà esclusiva dei condomini (questione c.d. linee vita).
La contestazione è fondata in quanto dalla documentazione in atti (doc. 1 fascicolo ricorrente) le unità condominiali nn. 9 e 10 risultano beni in proprietà esclusiva e non beni condominiali. Dal doc. 1 appare chiaro che la qualifica di bene comune sia attribuita solo ai beni contrassegnati dal numero 0; diversamente, si tratta di beni di proprietà esclusiva dei condomini. Conseguentemente, il tetto a copertura dell'unità condominiale n. 9 (di proprietà del ricorrente) deve essere considerato anch'esso di proprietà esclusiva del medesimo condomino e non può essere considerato bene condominiale in quanto non assolve a nessuna funzione e/o utilità comune, essendo posto a copertura di una sola unità condominiale. Come noto, nei territori in cui vige il sistema tavolare gli unici documenti idonei a dar prova della proprietà e della sua consistenza sono gli atti risultanti dal Libro Fondiario: nessun rilievo può essere attribuito quindi alla dichiarazione rilasciata da un terzo che non trovi rispondenza nella documentazione tavolare (ci si riferisce al doc. 8 fascicolo resistente). Men che meno ha rilievo quanto si legge nella comunicazione pervenuta dal
(doc. 9 fascicolo resistente), che tra l'altro si limita, giustamente, a ricordare che Controparte_6 non competono al comune valutazioni e/o decisioni in ordine alla titolarità del diritto di proprietà rimesse evidentemente al giudice eventualmente investito di una controversia.
pagina 3 di 6 La delibera è quindi nulla per difetto assoluto di attribuzione in quanto l'assemblea condominiale ha deliberato sulla proprietà esclusiva di tutti i condomini (facendo riferimento a tutte le c.d. linee vita, senza distinzione), anche di quelli assenti, esorbitando dalle proprie prerogative, trattandosi di deliberazione adottata a maggioranza e non all'unanimità dei condomini.
Annullabilità della delibera adottata al punto 2 in quanto adottata con la presenza di un soggetto estraneo ai condomini, avente ad oggetto circostanze non inserite nell'ordine del giorno e facente riferimento a beni di esclusiva proprietà dei condomini (impianti fotovoltaici).
La contestazione è infondata per quanto riguarda la presenza di un soggetto estraneo ai condomini dal momento che i medesimi hanno, quanto meno implicitamente, acconsentito alla sua partecipazione. Per altro verso, la presenza dell'Avv. Giagnorio non ha influito né sul raggiungimento del quorum costitutivo e del quorum deliberativo né appare avere avuto un ruolo determinante nell'assunzione della decisione da parte dell'assemblea, dal momento che si è limitata a riportare un'offerta in nome e per conto della
(ditta costruttrice del condominio) e che la constatazione dell'assenza di altre offerte e/o Controparte_7 proposte è stata fatta dal Presidente dell'assemblea.
È necessario un approfondimento in merito all'ulteriore censura circa l'oggetto della delibera, ossia la manutenzione degli impianti fotovoltaici.
Se è vero che gli impianti fotovoltaici sono beni di proprietà esclusiva di ogni condomino (fatto pacifico tra le parti) e come tali non possono essere oggetto di decisioni prese a maggioranza da parte dell'assemblea, è anche vero che oggetto della delibera sono tutti e soli gli impianti fotovoltaici di proprietà esclusiva dei condomini presenti (escluso appunto solo l'impianto fotovoltaico di proprietà esclusiva del ricorrente, non presente in assemblea). La decisione favorevole adottata da tutti i condomini in sede di assemblea pertanto non ha alcun effetto obbligatorio con riferimento al condomino non presente per il semplice fatto che, per espressa esclusione, non ha avuto ad oggetto l'impianto fotovoltaico di proprietà del ricorrente. La censura
è quindi infondata in quanto manca, in radice, una delibera assembleare con effetto obbligatorio anche per il condomino assente.
Nullità della delibera adottata al punto 3 in quanto avente ad oggetto beni in comproprietà e non beni condominiali (regolamentazione dei parcheggi).
Pacifico tra le parti che la p.c. 129/14 sia un bene in comunione e non condominiale. La legittimazione ad adottare atti gestori e dispositivi del bene in comunione spetta quindi ai comunisti (qualifica diversa da condomini).
Vero quindi che una decisione spettante ai comunisti non poteva essere adottata dai condomini: tuttavia,
l'oggetto della delibera impugnata non appare fornito di portata decisoria in quanto in tale occasione i pagina 4 di 6 comunisti si sono semplicemente limitati a rilevare la necessità di convocare, in futuro, un'assemblea tra comunisti.
La censura è pertanto infondata.
Annullabilità/nullità della delibera adottata al punto 3 in quanto avente ad oggetto l'utilizzo da parte di terzi della strada di accesso (p.c. 129/14), questione non presente nell'ordine del giorno e costitutiva di diritto di servitù di passaggio a peso di un bene in comproprietà e non condominiale.
Richiamato quanto poc'anzi precisato circa la distinzione tra comunisti e condomini, si ritiene che la contestazione sia fondata in quanto i comunisti hanno sfruttato l'occasione di trovarsi riuniti in assemblea condominiale per adottare una decisione avente ad oggetto un bene in comunione e che ha come effetto quello di disporre, seppur in senso lato, di quel bene, acconsentendo a che terzi non comunisti utilizzino il bene comune: tutto ciò tuttavia senza che alla decisione abbiano partecipato tutti i comunisti, vista l'assenza del ricorrente.
A ben vedere, trattandosi di atto in senso lato dispositivo di un bene in comproprietà posto in essere non all'unanimità bensì da soli alcuni comunisti, questo dovrebbe ritenersi semplicemente inefficace in quanto manca la volontà di tutti i titolari del diritto.
Tuttavia, si ritiene corrispondente a giustizia (art. 24 Cost.) accogliere la domanda di nullità della relativa delibera assembleare in modo tale da escludere qualsiasi possibilità di vedere attribuito a tale delibera effetto obbligatorio per tutti i condomini (o meglio, comunisti) dal momento che tale decisione è stata adottata in modo illegittimo in seno a un'assemblea condominiale.
È altresì vero che la questione non era inserita nell'ordine del giorno, con conseguente annullabilità della delibera. Tuttavia, tale profilo risulta assorbito dall'accertata nullità.
Nullità della delibera adottata al punto 4 in quanto relativa a un bene in comproprietà e non condominiale
(strada di accesso).
Si tratta di ipotesi analoga a quella della regolamentazione dei parcheggi di cui al punto 3 della delibera. La censura è pertanto infondata in quanto l'oggetto della delibera impugnata non appare fornito di portata decisoria dal momento che in tale occasione i comunisti si sono semplicemente limitati a rilevare la necessità di convocare, in futuro, un'assemblea tra comunisti.
Annullabilità della delibera adottata al punto 5 in quanto non compresa nell'ordine del giorno bensì ricondotta alla voce generica “varie ed eventuali”.
La censura è infondata in quanto la delibera è priva di portata decisoria e/o dispositiva, riducendosi, in sostanza, a mero atto ricognitivo delle facoltà riconosciute per legge ai condomini, ossia di utilizzo del bene comune da parte di ogni condomino con modalità tali da non escludere a priori gli altri condomini dal pagina 5 di 6 medesimo utilizzo (non risulta infatti che il abbia preteso di utilizzare l'area comune in CP_5 Pt_5 modo tale da impedire un analogo utilizzo agli altri condomini).
È infondata, infine, la domanda di condanna alle sanzioni previste dall'art. 12 bis d.lgs. 28/2010 in quanto i condomini, seppur non presenti in prima persona, avevano conferito apposita delega all'Avv. Coppo Paolo, evidentemente a conoscenza delle questioni oggetto della domanda di mediazione anche solo per il semplice fatto di essere stato presente all'assemblea del 21.7.2023 (come risulta dal verbale).
A fronte della soccombenza reciproca, si ritiene congruo compensare interamente le spese.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, così provvede:

1. accerta e dichiara la nullità della delibera adottata al punto 2 relativa alla problematica delle c.d. linee vita;

2. accerta e dichiara la nullità della delibera adottata al punto 3 relativa all'utilizzo da parte di terzi della strada di accesso;

3. rigetta le altre domande di parte attrice per le ragioni di cui in motivazione;

4. spese integralmente compensate.
Gorizia, li 3 luglio 2024
Il Giudice Unico
Dott.ssa Martina Ponzin
pagina 6 di 6