\ N. SENT
N. RG
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 35033 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 7 maggio 2025, vertente
TRA
(c.f. ; residente a [...]), Parte_1 C.F._1 in qualità di erede di e , Persona_1 Persona_2 elettivamente domiciliata a Civitavecchia, in viale Guido Baccelli n. 14, presso lo studio dell'avv.to Federica Conti, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
E
(c.f. residente a [...]), Controparte_1 C.F._2
(c.f. ; residente a [...]) e CP_2 C.F._3
(c.f. ; residente a Roma), tutti e tre in qualità di eredi Parte_2 C.F._4 di , figlio dei defunti e , Persona_3 Pt_1 Persona_1 Persona_2 elettivamente domiciliati a Roma Lido, in viale Pineta di Ostia n. 14, presso lo studio dell'avv.to LI ZO, da cui sono rappresentati e difesi in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
1 E
(c.f. ; residente a [...]) e CP_3 C.F._5
(c.f. residente a [...]), Parte_3 C.F._6 entrambe in qualità di eredi di figlia dei defunti Persona_4 Persona_1
e ,
[...] Persona_2 elettivamente domiciliate a Milano, in via Giovanni Battista Pergolesi n. 11, presso lo studio dell'avv.to UC VE del Foro di Milano, da cui sono rappresentate e difese in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTORI
E
(p.IVA con sede legale a Roma, in via Controparte_4 P.IVA_1
Alessandria n. 88), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliata a Roma, in via Germanico n. 107, presso lo studio dell'avv.to
ND BR, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTA
E
(c.f. residente a [...] C.F._7
Gardenia n. 58),
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: inadempimento contrattuale e risarcimento danni.
CONCLUSIONI: per gli attori (verbale dell'udienza di p.c.): “… Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni, riportandosi a quelle già rassegnate in atti e alle istanze istruttorie articolate …”; per la società convenuta (comparsa di risposta): “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa, ogni altra diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione In via principale e nel merito,
2 rigettare le domande degli in quanto infondate in fatto e in diritto;
con Parte_4 vittoria delle spese”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato alla convenuta Controparte_4
(nel prosieguo anche solo e in rinnovazione al convenuto CP_4 Controparte_5 gli attori , in qualità di erede di e Parte_1 Persona_1 Persona_2
, e , in qualità di eredi di , figlio dei Controparte_1 CP_2 Parte_2 Persona_3 defunti e e in Persona_1 Persona_2 CP_3 Parte_3 qualità di eredi di figlia dei defunti e Persona_4 Persona_1 [...]
(nel prosieguo anche solo attori), premesso che i danti causa Persona_2 Persona_1
(deceduto il 6/8/2010) e la coniuge (deceduta il 10/11/2019) erano
[...] Persona_2 proprietari delle seguenti porzioni immobiliari ubicate nel Comune di Roma in Località
“Bonifica di Porto”- ora Località Piana del Sole (precisamente: terreno della superficie di are
10.71 reali, are 10.45 catastali, confinante con part.lle 550, 519, 1200 e 1269 del Foglio 727, salvo altri) e in località “Riserva Piscina” – ora Località Piana del Sole (precisamente: terreno della superficie di are 11.60, confinante con strada, part.lle 468,1268 e 1267 del foglio 727, salvo altri) e censite nel vigente Catasto Terreni del Comune di Roma al Foglio 727 – Sez. B:
- part.lla 543, di are 10.45, r.d. di euro 6.26 e r.a. euro 3.24 e part.lla 503 di are 11.60, r.d. euro 6.95 e r.a. di euro 3.59, allegavano che i predetti coniugi avevano deciso di vendere detti lotti di terreno al fine di distribuire il ricavato della vendita tra i figli , Pt_1 Per_4
Per_ e;
che in data 27/11/2009 i predetti avevano stipulato un contratto preliminare di
[...] vendita con la in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_6 rappresentante , la quale aveva promesso di acquistarli per sé o per Controparte_5 persona da nominare, corrispondendo, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di €
20.000,00 mediante due assegni bancari, entrambi tratti su Banca Monte dei Paschi di Siena
S.p.a. (assegni nn. 0735090639-10 e 0735090640-11); che con atto pubblico a rogito del notaio dott. (Rep. 22910 e Racc. 17401) in data 17/3/2010 i coniugi Persona_5
in adempimento del predetto contratto preliminare, avevano trasferito i beni su Persona_6
3 indicati alla in persona dell'allora amministratore unico e legale Controparte_4 rappresentante quale società nominata dalla promissaria acquirente;
che Controparte_7 all'art. 6 del contratto di compravendita si era dato atto che il prezzo di vendita era convenuto in € 400.000,00, dei quali € 20.000,00 già versati, mentre per i restanti € 380.000,00 erano stati consegnati ai venditori dieci assegni bancari, non trasferibili, dell'importo di € 38.000,00 ciascuno, tutti tratti su Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. (assegni nn.: 0600075111-12;
0600075112-00; 0600075113-01; 0600075114-02; 0600075115-03; 0600075116- 04;
0600075117-05; 0600075118-06; 0600075119-07; 0600075120-08); che, appena stipulato l'atto definitivo di compravendita del 17/3/2010, il predetto , per Controparte_5 conto della aveva chiesto ai coniugi di non incassare i Controparte_4 Persona_6 citati assegni e di sottoscrivere una scrittura privata, con la quale la medesima società si impegnava a dare in permuta tre degli otto appartamenti, da edificare sui lotti di terreno appena acquistati, a titolo di saldo del prezzo;
che i coniugi, dopo un iniziale rifiuto, erano stati convinti dal predetto per conto della a firmare in CP_5 Controparte_4 data 17/3/2010 una scrittura privata dal seguente contenuto: “in data 17/3/2010 i sigg.ri
[...]
e hanno ceduto ad con atto Persona_1 Persona_2 Controparte_4
Notaio i seguenti terreni: in località Riserva Pescina distinta al Catasto Terreni Persona_5 di detto Comune al foglio 727, part.lla 503, di are 11,60; in località Bonifica di Porto distinta al catasto Terreni di detto Comune al foglio 727 p.lla 543, di are 10.45; la Controparte_4 si impegna con la seguente scrittura privata a cedere a compensazione di tale atto ai sigg.ri e n. 3 appartamenti degli 8 appartamenti (otto) che Persona_1 Persona_2 verranno realizzati. I lavori inizieranno entro 30 (trenta) giorni dal ritiro delle licenze per costruire e termineranno entro 18 (diciotto) mesi, salvo ritardi per cause di forza maggiore, non imputabili alla;
che, al fine di scongiurare azioni legali nei Controparte_4 confronti della società, in tale occasione il aveva convinto i coniugi a rendere CP_5 alla gli assegni in loro possesso;
che detto accordo, sebbene Controparte_4 prospettato dalla e dal come vantaggioso per i venditori Controparte_4 CP_5
e per i di loro figli, di fatto si era rivelato dannoso, atteso che non era stato previsto alcun
4 termine certo per la consegna dei tre appartamenti;
che anzi, all'attualità, detti appartamenti non erano stati trasferiti come da accordi presi, risultando gli stessi realizzati solo in parte e comunque già venduti a terzi;
che in tal modo la società aveva acquistato i terreni senza pagare alcunché né con denaro né con immobili in permuta;
che in data 6/8/2010 era deceduto
, lasciando quali legittimi eredi la moglie (per la Persona_1 Persona_2 quota di 1/3) e i figli , e per la restante Persona_3 Parte_1 Persona_4 quota dei 2/3; che i predetti in proprio e nella qualità di erede del coniuge Persona_2
, nonché i figli e nella qualità Persona_1 Parte_1 Persona_4 di eredi di , avevano agito in giudizio per l'annullamento del contratto Persona_1 per vizio del consenso e per il risarcimento del danno, notificando il relativo atto di citazione in data 17/3/2015; che all'esito di tale notifica la e Controparte_4 CP_5
, quale obbligato in solido, con scrittura privata del 24/3/2015 si erano impegnati,
[...] confermando quanto stabilito con la precedente scrittura del 17/3/2010, a trasferire, mediante apposito atto notarile, tre degli otto edificandi appartamenti da realizzare sui due terrenti e precisamente: un immobile sul lotto di via AL entro e non oltre il 30/1/2016 e altri due immobili sul lotto di via AR entro e non oltre il 30/6/2018; che inoltre era stato assunto l'obbligo di iscrivere, entro e non oltre il 28/4/2015, ipoteca volontaria sul lotto di terreno di via AR a garanzia del valore di € 250.000, pari a quello concordato dalle parti per i due ulteriori appartamenti da edificare;
che, nel rispetto di quanto stabilito nell'accordo, in data 5/5/2015 la per il tramite del procuratore Controparte_4 speciale, avv.to ND BR, aveva costituito ipoteca volontaria sul terreno “della superficie catastale di are 08 centiare 88 confinante con particelle 1542, 1269,1268 salvo altri e/o diversi confini;
distinto in CT del Comune di Roma, sezione B, Foglio 727, p.lla 1543, seminativo, classe 4”, giusta atto a firma del notaio (Rep. 20.059 – Racc. Persona_7
6.147), debitamente iscritta alla Conservatoria dei RR.II. (Registro Particolare 6960 e
Registro Generale 44742); che in data 15/2/2019 era deceduto anche , figlio del Persona_3 defunto e di lasciando quali legittimi eredi la Persona_1 Persona_2 moglie (per la quota di 1/3) e i figli e (per la Controparte_1 CP_2 Parte_2
5 quota dei 2/3); che in data 10/11/2019 era deceduta anche che con Persona_2 testamento olografo aveva lasciato le proprie sostanze alle figlie e Pt_1 Persona_4
Per_ riconoscendo di aver corrisposto al figlio delle somme di denaro, disposizione dalla quale era scaturita una divisione ereditaria tra le parti interessate;
che in data 24/7/2020 era deceduta anche cui erano succedute le figlie e Persona_4 CP_3 Pt_3 in parti uguali;
che le quote ereditarie, relative alla massa complessiva dei defunti
[...]
e , risultavano pertanto attribuite nei seguenti termini: Persona_1 Persona_2
4/9; e (complessivamente) 4/9; , Parte_1 CP_3 Pt_3 Controparte_1
e (complessivamente) 1/9; che, nonostante il tempo trascorso e CP_2 Parte_2
l'impegno assunto nonché le garanzie prestate dalla e dal Controparte_4 [...]
, all'attualità alcun immobile era stato trasferito ad essi attori né alcuna Controparte_5 somma era stata loro versata a titolo di saldo del prezzo;
che pertanto era interesse di essi attori agire per il risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi connessi, derivati e conseguenti al mancato adempimento delle obbligazioni assunte dalla e dal Controparte_4 garante con la citata scrittura privata del 24/3/2015 nei confronti, a Controparte_5 seguito delle ricordate vicende successorie, degli odierni attori;
che invero la
[...]
costruite quattro unità immobiliari sul lotto di via AL, aveva Controparte_4 provveduto ad alienarle a terzi, mentre aveva omesso di edificare del tutto le unità immobiliari sul lotto di via AR;
che pertanto, come da richiamata giurisprudenza, avevano diritto di conseguire, a titolo di risarcimento del danno sofferto per la mancata acquisizione dei beni,
l'equivalente in denaro, determinato con riferimento al momento in cui avveniva la liquidazione e non a quello in cui il contratto era stato violato, salvo il maggior danno;
che il danno subito si componeva sia del danno emergente, calcolato nella differenza tra il prezzo pattuito (€ 400 mila) e il maggiore valore commerciale acquisito dall'immobile al momento in cui l'inadempimento era divenuto definitivo, con la vendita a terzi del medesimo bene e con l'identificazione del prezzo di alienazione, sia del lucro cessante costituito dalla perdita della disponibilità dei beni e della loro fruibilità, il tutto come meglio indicato in citazione, con riferimento alle vendite medio tempore poste in essere dalla costruttrice in favore di soggetti
6 terzi;
che a titolo di lucro cessante avevano diritto al risarcimento relativo alla mancata fruibilità degli immobili, parametrabile al valore locativo degli stessi dal giorno dei rogiti di compravendita a terzi sino al soddisfo, importo da determinare anche in via equitativa;
che la responsabilità di derivava dal predetto accordo del 24/3/2015, Controparte_5 essendo lo stesso intervenuto all'atto come garante delle obbligazioni assunte dalla
[...]
che inoltre nell'anno 2018 lo stesso aveva assunto in proprio le Controparte_4 obbligazioni della come risultava dalla corrispondenza con il legale Controparte_4 delle attrici e essendosi invero obbligato all'adempimento e al rispetto delle Pt_1 Per_2 obbligazioni portate dalla predetta scrittura privata e divenendo così coobbligato solidale indipendentemente dal rilascio della garanzia fideiussoria. Tanto premesso, gli attori instavano per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in citazione: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, sezione e giudice designandi, contrariis reiectis, 1) Accertare e dichiarare che la in persona del suo l.r.p.t., è inadempiente Controparte_4 all'obbligazione assunta in ultimo con scrittura privata del 24 marzo 2015, in favore dei danti causa degli attuali attori Sig.ri e Persona_2 Persona_3 Persona_4 nonché della sig.ra , avente ad oggetto il trasferimento di tre unità immobiliari, Parte_1 meglio descritte in atto per suo esclusivo fatto e colpa e per l'effetto, 2) Condannare la in persona del l.r.p.t., al risarcimento del danno, nella somma di Controparte_4
Euro 450.000,00, per danno emergente, come in atto determinata, oltre interessi e rivalutazione monetaria ovvero nella diversa somma che il Tribunale volesse determinare in via equitativa, a decorrere dalla data del novembre 2017, data di stipula dell'ultimo atto di compravendita a terzi, o da quella diversa che il Tribunale volesse determinare, in favore degli attori in via solidale o pro quota, in tale ultimo caso nella misura di 4/9 ciascuno per quanto inerente da una parte e e in solido o pro quota Parte_1 CP_3 Pt_3 tra loro dall'altra, e nella misura di 1/9 per quanto inerente i sig.ri e e CP_2 Pt_2
in via solidale o pro quota tra loro;
3) Condannare la Controparte_1 Controparte_4
in persona del l.r.p.t., al risarcimento del lucro cessante pari al valore locativo degli
[...] immobili dal dì della vendita a terzi, sino alla liquidazione, nella misura che sarà provata in
7 corso di causa e comunque in via equitativa e di giustizia, oltre interessi e rivalutazione, in favore degli attori in via solidale o pro quota nella percentuale indicata al precedente n. 2; 4)
Condannare il sig. in qualità di coobbligato e subordinatamente di Controparte_5 fideiussore della al pagamento delle somme dovute dalla stessa Controparte_4 società agli attori, in via solidale con l'obbligato principale;
5) Con vittoria di spese ed onorari”.
Con decreto del 5/7/2022 era disposto, ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., il differimento della prima udienza di comparizione dal 15/9/2022, indicata in citazione, all'11/10/2022.
In data 10/10/2021 si costituiva in giudizio la convenuta la Controparte_4 quale, contestata la domanda degli attori e negato qualsiasi proprio inadempimento, instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e riportate in epigrafe.
Al riguardo la società convenuta allegava che non era ad essa ascrivibile la responsabilità del mancato perfezionamento degli accordi, atteso che era sempre stata in contatto con gli attori e in particolare con al fine di regolare le rispettive posizioni e soddisfare le Persona_2 nuove richieste, che nelle more la stessa originaria venditrice aveva avanzato;
che con la scomparsa degli originari contraenti gli eredi non avevano più inteso procedere all'esecuzione dei patti verbali che medio tempore erano intercorsi con i due danti causa, originari contraenti;
che, non contestata l'assunzione dell'impegno di trasferire in permuta tre unità immobiliari da edificare sui due citati lotti, era peraltro altrettanto facile dimostrare che era mutato il contesto economico dalla data del preliminare (2010) a quella del quinquennio successivo, per cui essa convenuta era stata costretta a rivedere radicalmente il progetto immobiliare iniziale, in quanto lo stesso ormai non era più sostenibile;
che infatti si era ridotto il valore al mq degli immobili, mentre erano aumentati i costi di costruzione, così che era diventato antieconomico procedere alla realizzazione di tutte le unità immobiliari originariamente previste;
che nel
2015, allorquando era già chiaro ed evidente che sarebbe stato molto difficoltoso portare a termine già solo il primo cantiere, quello di via AL, si era proposto di retrocedere il lotto di via AR a costo zero, consegnando agli eredi anche tutta la documentazione tecnica, che avrebbe consentito loro di edificare le nuove quattro unità, che, a quel punto,
8 sarebbero state tutte di proprietà di costoro;
che in tali termini era stata raggiunta un'intesta con la predetta , cui aveva fatto seguito l'accensione della ricordata ipoteca Persona_2 volontaria sul terreno di via AR;
che già per questo era chiaro alle parti che la prestazione di una simile garanzia sul terreno avrebbe impedito ad essa convenuta di concludere l'operazione, ossia edificare i nuovi quattro appartamenti, in quanto sarebbe stato impossibile accedere al credito bancario senza la possibilità di offrire in garanzia detto bene, invero già appunto gravato da ipoteca;
che pertanto, avendo essa convenuta fatto tutto quanto in suo potere, non poteva rispondere del mancato trasferimento in permuta delle unità immobiliari previste, anche perché -come detto- vi erano state decisioni condivise, come appunto la garanzia ipotecaria offerta;
che in ogni caso era errata anche la quantificazione del preteso danno, non essendovi invero prova che il valore delle unità immobiliari, da edificare sul terreno di via AR, potesse avere il valore medio di € 150 mila come apoditticamente sostenuto nell'atto di citazione, stante anche la mancata allegazione delle caratteristiche costruttive che avrebbero dovuto avere i due immobili, così da poterne in ipotesi considerare simile il valore;
che inoltre non era possibile far riferimento al prezzo di cessione di altri immobili, posti in altra posizione.
Nessuno invece si costituiva in giudizio per il convenuto . Controparte_5
All'udienza dell'11/10/2022, nel dare atto della comparizione in giudizio del procuratore degli attori (cfr. verbale di udienza: “… è comparsa: per parte attrice Parte_2
e + l'avv.to Federica Conti, anche in sostituzione dell'avv.to ZO LI e dell'avv.to
UC VE per delega orale, …”), si dava altresì atto che per la società convenuta, pur risultata costituita in giudizio il giorno prima con l'avv.to ND BR, nessuno era presente e che nessuno era presente né si era costituito in giudizio per il convenuto
[...]
(cfr. verbale di udienza); all'esito, “… rilevato che nei confronti del Controparte_5 convenuto la notificazione si è perfezionata in data 26/5/2022 e quindi non CP_5 risulta rispettato il termin(e) a comparire di cui all'art. 163 bis c.p.c. rispetto all'udienza indicata in citazione, …(era) dichiara(ta) la nullità della citazione ex art. 164, comma 1, c.p.c.
…” ed era disposto rinvio “… per lo stesso odierno incombente all'udienza del 28/2/2023 ore
9 12.00 con termine perentorio all'11/11/2022 per il rinnovo della notificazione al convenuto
…” (cfr. verbale di udienza). CP_5
Alla successiva udienza del 28/2/2023 si dava atto a verbale che “… sono comparsi: per parte attrice e + l'avv.to LI ZO, l'avv.to Federica Conti, anche in Parte_2 sostituzione dell'avv.to UC VE, le quali insiste come in atti, riportandosi a quanto allegato, dedotto ed eccepito in citazione;
depositano in cartaceo atto notificato in rinnovazione al convenuto ”; che “... per parte convenuta Controparte_8 [...]
l'avv.to BR ND, il quale insiste come in atti, riportandosi a Controparte_4 quanto allegato, dedotto ed eccepito in comparsa di risposta …”; che “… Nessuno è presente né risulta costituito per il convenuto …”; che “... i procuratori di parte Controparte_5 attrice contestano le allegazioni, deduzioni ed eccezioni della società convenuta e chiedono dichiararsi la contumacia del convenuto …” e che “... I procuratori delle parti CP_5 chiedono l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c. …”; all'esito, dichiarata la contumacia del convenuto , era disposto rinvio all'udienza del 20/9/2023 per Controparte_5 esame delle istanze istruttorie, con assegnazione dei richiesti termini perentori ex art. 183/6
c.p.c..
In data 29/3/2023 gli attori depositavano memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., in cui, oltre a ribadire e riportare le conclusioni già rassegnate in citazione, al capo 5 era chiesto di
“Condannare ex art 96 co 1 e 3 c.p.c., quindi al risarcimento del danno Controparte_4 nei confronti degli attori da liquidarsi d'ufficio in via equitativa”, mentre all'ultimo capo, non numerato, era chiesta la liquidazione delle spese di lite (“Con vittoria di spese, compensi professionali ed accessori di legge”).
Alla successiva udienza del 20/9/2023, presenti i procuratori degli attori (cfr. verbale di udienza: “… sono comparsi: … l'avv.to Leonardo Quaranta, in sostituzione dell'avv.to
LI ZO per delega orale e l'avv.to Federica Conti, anche in sostituzione dell'avv.to
UC VE, i quali insistono come in atti sia nel merito che in via istruttoria …”) e il procuratore della società convenuta (cfr. verbale di udienza: “… l'avv.to BR ND, il quale insiste come in atti, opponendosi alle istanze istruttorie avversarie …”) e nella
10 persistente contumacia del convenuto (cfr. verbale di udienza: “… Nessuno è CP_5 presente né risulta costituito per il convenuto , già dichiarato Controparte_5 contumace …”), era inizialmente disposto il rinvio della causa, ritenuta matura per la decisione, all'udienza del 7/5/2025 per la precisazione delle conclusioni;
prima del deposito in via telematica del provvedimento, come risulta a verbale di udienza (cfr. verbale: “… A questo punto i procuratori delle parti chiedono rinvio entro il corrente anno per valutare possibili soluzioni transattive …”), era disposto, appunto su richiesta e accordo delle parti, rinvio all'udienza del 20/12/2023 per la formalizzazione dell'accordo o in difetto per il medesimo incombente, con la precisazione che “… la data su indicata vale come prenotazione dell'udienza di p.c. …”.
Alla successiva udienza del 20/12/2023 si dava atto a verbale che “… è comparso all(e) ore 10.30 … per parte attrice e + l'avv.to UC VE, in sostituzione Parte_2 dell'avv.to ZO LI e dell'avv.to Federica Conti per delega orale, il quale insiste come in atti, riportandosi a quanto allegato, dedotto ed eccepito in citazione e nelle successive memorie;
fa presente che allo stato non è stato raggiunto alcun accordo transattivo …”; che
“… per parte convenuta pur costituita con l'avv.to BR Controparte_4
ND, nessuno è comparso …”; che “… Nessuno è comparso né risulta nel frattempo costituito per il convenuto , già dichiarato contumace all'udienza del Controparte_5
28/2/2023 …” e che “... Il procuratore di parte attrice chiede che la causa sia rinviata all'udienza del 7/5/2025, come da calendario del processo …”; all'esito era disposto rinvio all'udienza del 7/5/2025 per la precisazione delle conclusioni, come da calendario del processo ex art. 81 bis, disp. att. c.p.c..
All'udienza del 7/5/2025, comparso solo il procuratore di parte attrice (cfr. verbale di udienza: “… è comparso per la parte attrice e + l'avv.to Leonardo Quaranta, in Parte_2 sostituzione degli avv.ti LI ZO, UC VE e Federica Conti per delega orale
…”) e nella rilevata mancata comparizione del procuratore della società convenuta (cfr. verbale di udienza: “… per parte convenuta pur costituita con Controparte_4
l'avv.to BR ND, nessuno è presente …”) nonché nella persistente contumacia del
11 convenuto (cfr. verbale di udienza: “… per parte convenuta CP_5 CP_5
, già dichiarato contumace, nessuno è presente né risulta nel frattempo costituito ...”),
[...] erano rassegnate le conclusioni, come riportato in epigrafe, e la causa veniva pertanto trattenuta in decisione, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c., termini venuti a scadere in data 28/7/2025.
Si dà atto che risulta depositata solo la comparsa conclusionale degli attori.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va dichiarata la contumacia del convenuto , non costituitosi Controparte_5 in giudizio nonostante la ritualità della notificazione dell'atto di citazione in rinnovazione in data 15/11/2022, perfezionatasi ex art. 140 c.p.c. in data 25/11/2015 e quindi tempestivamente per l'udienza del 28/2/2023.

1.1 Al riguardo risulta che l'atto di citazione in rinnovazione, con indicazione al
28/2/2023 dell'udienza di comparizione delle parti, risulta notificato ex art. 140 c.p.c. in data
15/11/2022 all'indirizzo di residenza del convenuto , sito a Roma, in via Ponte CP_5
Gardena n. 58 (cfr. allegato certificato di residenza); che, dopo che era stato dato atto che nessuno era stato rinvenuto all'indirizzo di residenza, erano state eseguite le formalità di legge;
che in particolare in data 15/11/2022 era stata inviata la raccomandata informativa
CAN con raccomandata a/r n. 66869043988-88; che la cartolina era stata rinviata al notificante per compiuta giacenza, non essendosi proceduto al ritiro del piego nei dieci giorni di legge (cfr. timbro e dichiarazione di 'Atto non ritirato al 10° giorno', con data 3/12/2022, apposti sulla cartolina avviso di ricevimento n. 66869043988-88).

1.1.1 Si rammenta sul punto che, a seguito di Corte Costituzionale n. 3/2010, la notificazione ex art. 140 c.p.c. si perfeziona, per il destinatario, alla data di ricevimento della raccomandata informativa o, in ogni caso, decorsi dieci giorni dalla relativa spedizione.

1.2 Pertanto la notificazione si è perfezionata -come detto- in data 25/11/2015, al decimo giorno dalla spedizione della raccomandata informativa.

2. La domanda degli attori è in parte fondata e va accolta nei limiti di cui in motivazione.
12 3. Richiamato quanto esposto, va schematicamente ricordato che gli attori
[...]
, in qualità di erede di e Pt_1 Persona_1 Persona_2 [...]
e , in qualità di eredi di , figlio dei defunti CP_1 CP_2 Parte_2 Persona_3
e e in qualità di Persona_1 Persona_2 CP_3 Parte_3 eredi di figlia dei defunti e Persona_4 Persona_1 [...] hanno lamentato il mancato adempimento, da parte della convenuta Persona_2 [...]
delle obbligazioni assunte con l'accordo del 24/3/2015, con il quale la Controparte_4 medesima convenuta, richiamato e confermato quanto stabilito con scrittura privata del
17/3/2010, si era impegnata a trasferire, mediante apposito atto notarile, tre degli otto edificandi appartamenti e precisamente: una unità immobiliare da costruire sul lotto di via
AL entro e non oltre il 30/1/2016 e altri due unità immobiliari da costruire sul lotto di via AR entro e non oltre il 30/6/2018.

4. Da parte sua la convenuta non contestata la ricostruzione fattuale di parte CP_4 attrice in ordine all'accordo del 24/3/2015, concluso a precisazione dell'accordo del
17/3/2010, allegava che nel quinquennio 2010-2015 si era molto modificata la situazione economica;
che si era dovuto rivedere al ribasso l'originario piano di costruzione di appartamenti nei due cantieri;
che all'originaria contraente era stata Persona_2 verbalmente proposta la modifica degli accordi con ritrasferimento del terreno di via
AR a costo zero, unitamente alla documentazione amministrativa per realizzare in proprio i quattro appartamenti;
che la proposta era stata di fatto accettata, come dimostrato anche dal rilascio, da parte di essa convenuta, di ipoteca volontaria su detto terreno, circostanza che di fatto aveva reso impossibile accedere al credito bancario indispensabile per la realizzazione del progetto edificatorio.

4.1 Prima di procedere oltre, va ribadito, nel ricordare che nessuno era comparso per la società convenuta all'udienza del 7/5/2025, fissata per la precisazione delle conclusioni, che nel caso in cui il procuratore della parte non si presenti all'udienza di precisazione delle conclusioni o, presentandosi, non precisi le conclusioni o le precisi in modo generico, si deve
13 presumere che la parte abbia voluto tenere ferme le conclusioni precedentemente formulate
(cfr. Cass. 22360/2013).

4.1.1 Sono state pertanto prese in considerazione le conclusioni rassegnate dalla società convenuta nella comparsa di risposta e non modificate nel corso del processo.

5. Dati per noti gli antefatti processuali, appare opportuno ricordare i seguenti fatti, documentalmente emersi.

5.1 Con scrittura privata del 24/3/2015 (cfr. doc. 5 di parte attrice), nel premettere che in data 17/3/2010 era stato stipulato il contratto di vendita, per atto del notaio , fra Per_5
e (venditori) e la Persona_1 Persona_2 Controparte_9
(acquirente), avente ad oggetto i due richiamati terreni al prezzo complessivo di € 400.000,00
e che in data 6/8/2010 era deceduto il predetto , cui erano succeduti, Persona_1
Per_ oltre alla moglie, i figli , e e nel premettere altresì che Parte_1 Persona_4 era stato concordato con gli originari contraenti di non mettere all'incasso i titoli ricevuti per il pagamento, prevedendosi il trasferimento in permuta di tre degli otto appartamenti da edificare e che, nonostante gli anni passati, non vi era stata la consegna di alcuno degli appartamenti in permuta, le parti ( in proprio e nella qualità di erede di Persona_2
, e , e -da un lato-, Persona_1 Parte_1 Persona_4 Persona_3 indicati come 'promissari acquirenti', e e - Controparte_4 Controparte_5 dall'altro- indicati come 'promittenti venditori') avevano raggiunto un nuovo accordo, per quanto di interesse, nei seguenti termini: “La promittente venditrice pur non condividendo le contestazioni mosse dalla promissaria acquirente, intende confermare con la sottoscrizione della presente tutti e ciascuno degli impegni e obblighi assunti con la scrittura privata successiva all'atto notarile del 17/3/2010” (art. 2); “La promittente venditrice si impegna dunque ad effettuare i rogiti notarili utili all'intestazione formale in favore della promissaria acquirente delle 3 (tre) unità immobiliari(i) edificande sui lotti in Loc. Piana del Sole già di proprietà degli eredi e precisamente: immobile n. 1, già in fase di edificazione sul lotto Pt_1 di via AL, che sarà intestato alla promissaria acquirente entro e non oltre il 30 gennaio
2016; immobile n. 2, che sarà edificato sul loto di via AR da intestate alla parte
14 promissaria acquirente entro e non oltre il 30 giugno 2018; immobile n. 3, che sarà edificato sul lotto in via AR da intestare alla parte promissaria acquirente entro e non oltre il 30 giugno 2018” (art. 3); “Resta inteso che i costi di edificazione e finiture delle 3 unità immobiliari da permutare in favore della promissaria acquirente saranno interamente a carico della promittente venditrice” (art. 4) e che “La parte promittente venditrice si impegna a rispettare le scadenze su indicate salvo eventuale causa di forza maggiore non a questa addebitabile” (art. 5).

6. Non è oggetto di causa l'impegno, assunto dalla società convenuta e poi dalla stessa rispettato, come ammesso dagli attori, di provvedere “… entro e non oltre il 28/4/2015 ad iscrivere ipoteca volontaria sul lotto di terreno di via AR, non ancora edificato, a garanzia del residuo credito di € 250.000,00 … pari al valore, convenuto dalle parti, dei due appartamenti non ancora edificati e da consegnare entro il 30/6/2018 …” (cfr. citato doc. 5 di parte attrice: scrittura privata del 24/3/2015, art. 7).

7. Dunque le parti avevano richiamato e confermato il precedente accordo del
17/3/2010 (cfr. doc. 3 di parte attrice), con cui era stato deciso di novare il contratto di vendita, in relazione all'obbligo di pagamento del residuo prezzo di € 380.000,00 a mezzo assegni, con il previsto trasferimento della proprietà di tre degli otto appartamenti da costruire, prevedendo ora una ben precisa tempistica che la società si era impegnata a rispettare, salvo casi di forza maggiore.

7.1 Le parti avevano invero stabilito che un appartamento, da costruire sul lotto di via
AL, doveva essere consegnato entro e non oltre il 30 gennaio 2016, mentre gli altri due, che dovevano essere realizzati nel lotto di via AR, dovevano essere consegnati entro e non oltre il 30 giugno 2018.

7.2 Con la predetta precedente scrittura privata del 17/3/2010, sottoscritta lo stesso giorno del rogito, ma successiva alla stipula, le parti, richiamata appunto la cessione alla dei due ricordati terreni (in località 'Riserva Piscina', distino al CT di Controparte_4
Roma al fg 727, part. 503, e in località 'Bonifica di Porto', distinto al CT di Roma al fg 727, part. 543), si era dato atto, per quanto qui di interesse, che “… La Controparte_10
[...] s'impegna con la seguente scrittura privata a cedere a compensazione di tale atto ai sigg.ri e n. 3 appartamenti degli 8 appartamenti (otto) che Persona_1 Persona_2 verranno realizzati. I lavori inizieranno entro 30 (trenta) giorni dal ritiro delle licenze per costruire e termineranno entro 18 (diciotto) mesi, salvo ritardi per cause di forza maggiore non imputabili alla ”. Controparte_11

8. Gli attori, richiamato il predetto accordo del 24/3/2015, hanno contestato l'inadempimento della società convenuta, non avendo la stessa provveduto, nei termini da ultimo concordati, alla consegna in permuta dei tre appartamenti;
in particolare hanno allegato che gli appartamenti, costruiti sul lotto di via AL, erano stati venduti a terzi, senza trasferirne uno ad essi attori entro il 30/1/2016, mentre nulla era stato edificato sul lotto di via
AR, così che non si era provveduto a trasferire in permuta gli altri due appartamenti previsti entro il 30/6/2018.

9. Richiamato quanto esposto in precedenza, è qui sufficiente ribadire, applicando i principi generali in materia di adempimento contrattuale e di riparto dei relativi oneri allegatori e probatori, che nell'azione di adempimento -lo stesso discorso varrebbe nel caso di domanda di risoluzione o di risarcimento dei danni per inadempimento, in quanto hanno tutte in comune l'elemento costitutivo fondamentale del mancato adempimento- il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza della fonte (negoziale o legale) del suo diritto, se necessario fornendo anche la prova dell'effettuazione della prestazione a proprio carico, e la scadenza del termine per l'adempimento, ma non anche l'inadempimento da parte dell'obbligato, che va meramente allegato, dovendo infatti essere quest'ultimo, cioè il debitore convenuto, a provare l'esistenza di un fatto modificativo, impeditivo o estintivo dell'altrui pretesa (cfr. fin da Cass. SU 13533/2001, con orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: cfr. Cass. 9439/2008; Cass. 15677/2009; Cass. 3373/2010; Cass. 15659/2011;
Cass. 7530/2012; Cass. 8901/2013; Cass. 826/2015; Cass. 13685/2019).

9.1 Dunque gli attori hanno soddisfatto gli oneri allegatori e probatori a proprio carico.
10. Da parte sua la società convenuta non ha contestato il fatto storico della mancata consegna dei tre appartamenti in permuta, ma ha allegato che, alla luce della mutata
16 situazione commerciale nell'arco del lustro fra il 2010 e il 2015 e dell'aumento dei costi a fronte di una diminuzione del valore al metro quadro degli immobili, aveva dovuto modificare la strategia delle proprie operazioni imprenditoriali, limitando la costruzione al solo lotto di via AL e offrendo a originaria contraente e propria interlocutrice Persona_2 privilegiata, la possibilità di ottenere la restituzione a costo zero del terreno di via AR
e la consegna di tutte le relative pratiche amministrative, così da poter procedere direttamente gli eredi all'edificazione su detto terreno. Ha allegato al riguardo che vi erano stati accordi verbali fra le parti, comprovati anche dal fatto che la stessa riferita iscrizione in data 5/5/2015 di ipoteca volontaria sul terreno di via AR in favore degli eredi (cfr. doc. 6 di Pt_1 parte attrice), ostativa al rilascio di mutui da parte delle banche per carenza di garanzia e quindi ostativa alla realizzazione dei previsti immobili, dimostrava che era mutata la volontà delle parti.
11. Alla luce delle superiori premesse in fatto e in diritto, è processualmente emerso l'inadempimento della società convenuta che, in violazione delle obbligazioni assunte con l'accordo del 24/3/2015, a conferma e precisazione di quanto previsto con la scrittura privata del 17/3/2010, non ha consegnato agli attori nei tempi concordati i tre appartamenti in permuta.
12. Il fatto storico del mancato trasferimento della proprietà dei tre appartamenti è pacifico, in quanto di fatto ammesso dalla stessa società convenuta, che non ha peraltro provato gli allegati fatti modificativi o impeditivi.
13. Al riguardo, al di là di un generico riferimento a contatti con e a Persona_2 pretesi accordi verbali, non risulta che la società convenuta abbia effettivamente concluso con tutti gli eredi un eventuale accordo per la nuova regolamentazione e definizione dei Pt_1 rispettivi interessi.
14. Si tratta in ogni caso di accordo negato dagli attori e non risultante da alcun documento.
15. Analogamente non risulta alcun accordo in ipotesi desumibile da fatti concludenti, nulla invero risultando al riguardo.
17 16. La società convenuta, come pretesa prova dell'asserita concordata modifica dell'accordo sulla permuta, ha fatto riferimento all'iscrizione di ipoteca volontaria sul terreno di via AR, di per sé asseritamente ostativo alla concessione del mutuo bancario necessario per la realizzazione dell'opera.
17. Sul punto peraltro non va dimenticato che l'iscrizione dell'ipoteca era già stata prevista all'art. 7 dell'accordo del 24/3/2015, ossia nello stesso accordo in cui, confermati dalla società gli impegni assunti con la scrittura privata del 17/3/2010, si era ribadita la consegna in permuta dei tre appartamenti, di cui uno, quello sul lotto di via AL, in fase di costruzione e due, quelli sul lotto di via AR, ancora da edificare.
17.1 Dunque l'ipoteca era stata iscritta, in favore della e dei figli (cfr. citato Per_2 doc. 6 di parte attrice), proprio a garanzia della realizzazione dei due appartamenti di via
AR, da dare in permuta, a dimostrazione che l'iscrizione di ipoteca volontaria, al momento della conferma della permuta (24/3/2015), non era stata ritenuta ostativa alla permuta stessa e alla realizzabilità dell'operazione imprenditoriale sul lotto di via AR.
18. La società convenuta ha anche fatto riferimento al peggioramento della situazione economica generale nell'arco temporale fra il 2010 e il 2015 e alla scarsa redditività delle costruzioni, stante l'allegato aumento dei costi e la diminuzione del valore al metro quadro degli appartamenti, ma al riguardo non va dimenticato che il nuovo accordo è proprio del
2015 (24/3/2015), anno finale del richiamato lustro, e che la sottoscrizione dell'accordo con la conferma della permuta sta a dimostrare che la società, al momento del nuovo accordo a definizione del precedente quanto alla tempistica, aveva ritenuto pienamente fattibile sia l'operazione imprenditoriale, come originariamente delineata, sia appunto la permuta sia il rispetto dei termini che si era data.
18.1 Inoltre la società convenuta, che non ha spiegato domanda riconvenzionale al riguardo né avrebbe comunque potuto spiegarla, attesa la tardiva costituzione in giudizio, non ha in ogni caso provato, in base a conferente allegazione, che sussistevano i presupposti fattuali, p.es., per la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità.
18 19. Analogamente non risulta provata, in base a conferente allegazione, l'esistenza di cause di forza maggiore, che in ipotesi potessero rilevare a giustificazione del ritardo nell'adempimento dell'obbligazione assunta per la consegna dei tre appartamenti in permuta.
20. In conclusione non emergono fatti giustificativi dell'inadempimento, essendo state prospettate dalla convenuta mere scelte imprenditoriali.
21. Alla luce delle risultanze di causa non è pertanto dubitabile l'inadempimento della società convenuta, che, non conformandosi a quanto previsto nell'accordo a margine del pagamento del corrispettivo della vendita mediante appunto la cessione in permuta di tre appartamenti -si tratta, come detto, dell'accordo del 17/3/2010, come integrato e precisato con l'accordo del 24/3/2015-, non risulta aver proceduto, nei termini concordati, all'adempimento delle obbligazioni assunte.
22. Si tratta di un inadempimento colpevole ormai definitivo, in quanto sono stati venduti gli appartamenti di via AL, mentre non risultano più edificati gli appartamenti sul terreno di via AR.
23. A questo punto si deve passare all'esame della domanda di risarcimento danni.
24. In citazione è dato leggere che “… gli attori agiscono in questa sede per il risarcimento del danno causato loro, in virtù della consolidata giurisprudenza che afferma l'autonomia del rimedio risarcitorio rispetto all'azione di risoluzione (cfr. ex plurimis Cass.
Sez. I-sentenza n. 11348 del 12/06/2020) e secondo i parametri del noto disposto del Supremo
Collegio, per cui in tema di inadempimento contrattuale il pregiudizio derivante dalla mancata acquisizione di un bene deve essere risarcito con la prestazione del suo equivalente in denaro, determinato con riferimento al momento in cui avviene la liquidazione e non quello (in cui) il contratto è stato violato, salvo il maggior danno …”; che “… il danno subito si compone sia del danno emergente, calcolato nella differenza tra il prezzo pattuito (400 mila Euro) ed il maggiore valore commerciale acquisito dall'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, con la vendita a terzi del medesimo bene e con l'identificazione del prezzo di alienazione;
sia nel lucro cessante costituito dalla perdita della disponibilità dei beni e della loro fruibilità …”; che “… la quantificazione del danno da versarsi agli attori a titolo
19 compensativo trova corretta quantificazione avendo riguardo al prezzo di cessione delle unità immobiliari costruite sul terreno di Via AL alienate a terzi, addirittura prima della scadenza del termine stabilito nella transazione (30/06/2018), per la cessione agli attori o loro danti causa, di due delle tre unità immobiliari oggetto di scrittura privata …”; che “… Avendo riguardo quindi ai prezzi medi di cessione degli immobili prefati, “certificati” dagli atti di compravendita allegati, il danno emergente alla data del 2017, per la mancata cessione di tre immobili, è pari ad Euro 450 mila che la convenuta dovrà rimborsare, solidalmente col soggetto garante delle obbligazioni, a titolo compensativo oltre alla rivalutazione sino alla liquidazione delle stesse somme …”; che “... A titolo di lucro cessante, i convenuti saranno tenuti anche al risarcimento relativo alla mancata fruibilità degli immobili, parametrabile al valore locativo degli stessi dal dì dei rogiti di compravendita a terzi, sino alla liquidazione delle somme agli attori, oltre accessori, ed il cui ammontare sarà meglio indicato in corso di causa e comunque quantificabile anche in via equitativa …” (cfr. atto di citazione).
25. Da parte sua la società convenuta ha contestato la quantificazione del preteso danno, avendo allegato in comparsa di risposta che “… Non vi è prova in atti … che il valore delle unità immobiliari edificande sul terreno di via AR potesse avere il valore medio di 150 mila come apoditticamente sostenuto nell'atto di citazione;
rammentiamo infatti che le tre unità che avrebbero dovuto essere cedute agli salvo poi diverso accordo Pt_4 sopravvenuto, erano la prima relativa al terreno di via AL (le cui unità sono state cedute a terzi per il valore medio di 150 mila come indicato ex adverso) mentre le altre due avrebbero dovuto essere realizzate sull'altro terreno di via AR …”; che “… Nessuna allegazione è stata prodotta dalla parte attrice in merito alle caratteristiche costruttive che i due immobili avrebbero dovuto avere;
non se ne conosce la metratura ad esempio …” e che
“… Pertanto, la quantificazione del supposto danno da inadempimento come proposta nell'atto introduttivo, fondata sul prezzo di cessione di altri immobili posti in altra posizione, non appare utile e sufficiente a sostenere la quantificazione totale del danno …” (cfr. comparsa di risposta).
26. Tanto premesso, appare opportuno premettere le seguenti osservazioni.
20 26.1 Preliminarmente va ricordato che, ai fini della risarcibilità ex art. 1223 c.c. in relazione all'art. 1218 c.c., il creditore danneggiato deve allegare non solo l'altrui inadempimento, ma deve anche allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè della riduzione di un bene della vita (patrimonio, salute, immagine, ecc.), di cui chiede il ristoro, e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore inadempiente: in ciò appunto consiste il danno risarcibile;
in difetto di tale allegazione e prova la domanda risarcitoria mancherebbe di oggetto, in quanto il danno è ontologicamente differente e ulteriore rispetto all'inadempimento (cfr. Cass. 5960/2005).
26.2 Pertanto anche nel caso di domanda di risarcimento da inadempimento contrattuale il richiamo al noto principio giurisprudenziale sugli oneri allegatori e probatori
(cfr. citata Cass. SU 13533/2001 e successiva giurisprudenza consolidata), non esaurisce il discorso sul risarcimento del danno, in quanto oltre all'inadempimento è necessaria, da parte del preteso danneggiato, la prova, in base a conferente allegazione, anche del danno in concreto sofferto e del nesso causale fra inadempimento e danno.
26.3 In adesione al principio ermeneutico, ormai consolidato in giurisprudenza, basato sul concetto di danno-conseguenza in contrapposizione a quello di danno-evento ed escludendo l'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, appare poi evidente che la domanda risarcitoria deve essere provata, sia pure ricorrendo a presunzioni, sulla base di conferente allegazione: non si può invero provare ciò che non è stato oggetto di rituale e adeguata allegazione (cfr. Cass. SU 26972/2008).
26.3.1 Sul punto, a conforto di quanto detto a proposito della necessità della prova del danno sofferto, va ricordato che la giurisprudenza è ormai consolidata nell'escludere l'ipotizzabilità del c.d. danno in re ipsa (cfr., limitando il discorso alle più recenti, Cass.
5447/2020 in tema di danno da c.d. 'fermo tecnico'; Cass. SU 33645/2022 in tema di danno da occupazione sine titulo; Cass. 4886/2020 in tema da danno da ritardato pensionamento;

Cass. 4005/2020 in tema di diffamazione;
Cass. 29206/2019 in tema di danno morale;
cfr.
Cass. 207/2019, Cass. 20885/2019 e Cass. 25037/2019 in tema di illecita segnalazione alla
Centrale Rischi).
21 26.4 A completamento di quanto detto, si intende inoltre dare continuità all'orientamento giurisprudenziale in base al quale l'eventuale lacuna in ordine all'allegazione e prova di precisi elementi oggettivi, da cui desumere l'esistenza stessa del danno risarcibile, non potrebbe essere colmata neanche ricorrendo all'equità, che infatti non può mai equivalere ad arbitrio da parte del Giudice: l'equità soccorre quando è difficile o impossibile l'esatta monetizzazione del danno, ma presuppone pur sempre la prova, in base a conferente allegazione, degli elementi costitutivi del danno stesso, oltre che dell'altrui responsabilità; quindi l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi l'allega (cfr. Cass. 20889/2016; Cass.
4534/2017; Cass. 4310/2018; Cass. 16344/2020; Cass. 8941/2022; Cass. 21607/2025).
26.5 E' pienamente condivisibile quanto dedotto da parte degli attori sul fatto che, pur in presenza dei presupposti per la risoluzione contrattuale, il creditore possa far valere solo la domanda di risarcimento danni, come del resto emerge dall'art. 1453, comma 1, c.c. che invero fa “… salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”; infatti rileva pur sempre il colpevole inadempimento contrattuale (cfr. Cass. 11348/2020).
27. Chiusa questa parentesi e tornando al caso che qui ci occupa, si evidenzia, in relazione al preteso danno emergente, che gli attori, richiamate le vendite degli appartamenti di via AL e il corrispettivo medio di € 150.000,00 ad appartamento, hanno quantificato in complessivi € 450.000,00 il danno per la mancata consegna in permuta dei tre appartamenti, come da accordi inter partes.
28. Premesso che detto prezzo medio è stato confermato dalla società convenuta, osserva il Giudice che detta indicazione potrebbe riguardare solo uno dei tre appartamenti, ossia appunto quello di via AL, ma che di certo non sarebbe possibile alcuna
'trasposizione' di detto valore medio con riferimento agli appartamenti, non più edificati, previsti nel lotto di via AR: si rammenta che due dei tre appartamenti erano previsti proprio nel lotto di via AR e che pacificamente non sono stati costruiti.
22 29. Sul punto sono condivisibili le deduzioni della società convenuta sul fatto che non sono stati offerti dagli attori elementi oggettivi, che consentano di determinare, sia pure presuntivamente, il valore di detti due appartamenti.
30. Peraltro, a ben vedere, nella controversia che qui ci occupa l'inadempimento della società convenuta riguarda il mancato pagamento del prezzo di vendita dei due terreni, trasferiti in proprietà alla società convenuta, concordato in complessivi € 400.000,00, prezzo regolato quanto ai residuali € 380.000,00 con rilascio di assegni bancari, poi restituiti all'acquirente e non incassati, e mediante il successivamente concordato trasferimento ai venditori della proprietà di tre degli originariamente previsti otto appartamenti da costruire.
30.1 Dunque, in luogo del pagamento del residuo prezzo mediante i citati assegni, si è dato luogo, come da accordo fra le parti, ad una datio in solutum (art. 1197 c.c.).
31. Invero nella scrittura privata del 24/3/2015 si dava atto in premessa dell'accordo del 17/3/2010, con cui era stato concordato che i venditori non doveva procedere all'incasso degli assegni consegnati a titolo di residuo corrispettivo e che la società acquirente, quale corrispettivo della vendita, si impegnava appunto a trasferire ai venditori la proprietà di tre degli otto appartamenti da edificare sui terreni acquistati.
32. Se queste premesse sono esatte e consistendo appunto l'inadempimento della società acquirente nel mancato concordato trasferimento alla parte venditrice dei tre appartamenti, il danno emergente, sofferto dagli attori, si può determinare, sulla base di elementi presuntivi, in complessivi € 400.000,00.
32.1 In pratica per l'appartamento di via AL il valore indicato (€ 150.000,00) può essere desunto, oltre che dalla media dei prezzi di vendita degli appartamenti costruiti, come indicato dagli attori, anche dalla stessa ammissione della società convenuta, che ha confermato la circostanza.
32.2 Per quanto riguarda invece i due appartamenti di via AR, mentre non possono essere condivise le deduzioni di parte attrice sul fatto che “… Non vi sono, infatti, ragioni per ritenere che la convenuta, che aveva già edificato quattro appartamenti sul lotto di
Via AL, avrebbe poi costruito appartamenti aventi caratteristiche e metrature diverse
23 nel lotto di Via AR, considerato che i due terreni sono situati nella medesima zona, hanno le medesime qualità ed hanno quasi le stesse dimensioni …” (cfr. comparsa conclusionale di parte attrice), assume rilievo la circostanza che, in adempimento dell'obbligazione assunta con la scrittura del 24/3/2015, era stata rilasciata garanzia ipotecaria per € 250.000,00 in relazione ai due edificandi appartamenti, poi non costruiti, di via
AR (cfr. doc. 6 di parte ricorrente).
32.2.1 Dunque ai due appartamenti di via AR si può attribuire, come da volontà delle parti, un valore complessivo di € 250.000,00.
33. In conclusione, in difetto di altri elementi oggettivi che consentano di quantificare il danno emergente nei termini richiesti dagli attori, è possibile individuare in € 400.000,00 il danno patrimoniale sofferto dagli attori in conseguenza dell'inadempimento della convenuta.
34. Sulla predetta somma di € 400.000,00, dovuta a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, è dovuta la rivalutazione monetaria in base ai noti indici ISTAT sul costo della vita dall'1/2/2016 su € 150.000,00 e dall'1/7/2018 su € 250.000,00 -si tratta del primo giorno successivo alle date entro cui doveva essere trasferita la proprietà dell'appartamento di via
AL (30/1/2016) e dei due appartamenti di via AR (30/6/2018)- fino alla presente sentenza e, sulla somma così attualizzata, sono dovuti gli interessi corrispettivi al tasso legale maggiorato ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla presente sentenza fino al saldo effettivo.
34.1 Non sono invece dovuti gli interessi compensativi, congiuntamente alla rivalutazione monetaria, per il periodo compreso fra le predette date e l'attuale sentenza, in mancanza di prova del danno da ritardo.
34.2 Tradizionalmente, a proposito di detta ulteriore somma di denaro, dovuta in conseguenza del mancato godimento della somma originaria, liquidata per il danno emergente, la giurisprudenza parla appunto di interessi compensativi (cfr. Cass. 11718/2002;
Cass. 2654/2005), che vengono così a rappresentare una modalità liquidatoria, in via equitativa, del danno da ritardo nei debiti di valore (Cass. 4242/2003), in mancanza di prova specifica del danno da ritardo.
24 34.3 Se dunque è accolta questa sostanziale equipollenza in ambito di liquidazione equitativa fra lucro cessante e interessi compensativi e se è vero il richiamato principio, ormai assolutamente consolidato, del danno-conseguenza in antitesi al principio del danno-evento e quindi del danno in re ipsa, è allora evidente che non è configurabile alcun automatismo nel riconoscimento di tali interessi in funzione risarcitoria, con conseguente onere allegatorio e probatorio, anche attraverso presunzioni, a carico del danneggiato per il loro riconoscimento
(cfr. Cass. 1111/2020; Cass. 18564/2018).
34.4 Pertanto il riconoscimento degli interessi compensativi unitamente alla rivalutazione monetaria è possibile solo nel caso di allegazione e prova, da parte del creditore, su di un eventuale danno da ritardo, ulteriore e maggiore rispetto a quello risarcito con la rivalutazione (cfr. Cass. 12452/2003; Cass. 2654/2005 in motivazione: “… Gli interessi che vengono qui in considerazione sono interessi 'compensativi' … possono … non riconoscersi affatto se il giudice ritenga che la rivalutazione abbia interamente coperto il danno da ritardato conseguimento dell'equivalente monetario …, essendo inibito solo il calcolo degli interessi al tasso legale sulle somme integralmente rivalutate a far data dall'evento dannoso.
…”).
34.5 Del resto anche la nota Cass. SU 1712/1995 richiede la prova -e ancor prima-
l'allegazione di detto danno, in conseguenza del lamentato ritardato pagamento della somma dovuta a titolo di risarcimento del danno emergente (cfr. Cass. SU 1712/1995: “… Tale prova può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi, ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del caso. …”).
34.6 In conclusione, solo qualora l'equivalente monetario attuale del danno dovesse risultare in concreto, in base alle allegazioni e prove del danneggiato, non sufficiente a tenere indenne costui da tutte le conseguenze pregiudizievoli del fatto dannoso, a causa del ritardo con il quale la somma gli è stata erogata, il giudice può liquidare tale danno anche sotto forma di interessi, a condizione che tale danno sia ritenuto esistente prima del riconoscimento di detti interessi, che -come detto- costituiscono una mera modalità di liquidazione del danno.
25 34.7 Nel caso di specie, nulla di specifico risulta allegato e provato da parte dell'attrice, per cui non possono essere riconosciuti gli interessi c.d. compensativi in aggiunta alla rivalutazione monetaria.
34.8 Sono invece dovuti -come detto- gli interessi corrispettivi, al tasso legale maggiorato ex art. 1284, comma 4, c.c., dalla data della presente sentenza fino al saldo effettivo, essendo il credito di valore divenuto, con la liquidazione del danno, un credito di valuta.
34.9 Sul punto si rammenta sia la necessità che nella sentenza di condanna si specifichi la natura degli interessi riconosciuti (cfr. Cass. SU 12449/2024; Cass. 3499/2025) sia l'applicazione generale dell'art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. Cass. 61/2023; Cass.
7677/2025), nel caso di mancata predeterminazione degli interessi stessi.
35. Per quanto riguarda l'asserito danno da lucro cessante, pretesamente da parametrare ai canoni di locazione persi, osserva il Giudice che la domanda va rigettata, in quanto non sono stati offerti elementi che consentano, anche solo su base probabilistica e non di mera eventualità o ipotizzabilità, che effettivamente sono state perse occasioni di guadagno.
36. Del resto, alla luce di quanto detto sull'ormai consolidato principio del danno- conseguenza, è evidente che il riferimento ai canoni di locazione, come parametro di liquidazione del danno, presuppone pur sempre a monte la prova che un danno sia in concreto sussistente.
37. Inoltre, nel richiamare le superiori osservazioni in fatto e in diritto anche in tema di equità, si osserva che non sono stati forniti neanche elementi di fatto, di sicuro riscontro obiettivo, che consentano di poter anche solo individuare un valore locatizio su cui, in via di mera ipotesi, operare l'invocata parametrazione.
38. In conclusione la domanda va rigettata in parte qua.
39. Nelle conclusioni in citazione è stato chiesto, in relazione all'imputazione della somma fra gli eredi, che la condanna fosse disposta “… in favore degli attori in via solidale o pro quota, in tale ultimo caso nella misura di 4/9 ciascuno per quanto inerente Parte_1
26 da una parte e e in solido o pro quota tra loro dall'altra, e nella misura CP_3 Pt_3 di 1/9 per quanto inerente i sig.ri e e in via solidale o CP_2 Pt_2 Controparte_1 pro quota tra loro …”.
40. Avendo gli stessi attori indicato le rispettive quote ereditarie e richiesto una condanna pro quota e dovendo pertanto ritenere le quote correttamente determinate e indicate nell'atto di citazione, è possibile disporre conseguentemente.
40.1 Si deve invero ritenere, stante l'unicità della difesa pur con distinti procuratori e l'introduzione del giudizio con un unico atto, che le quote siano effettivamente corrispondenti alla partecipazione dei singoli attori alla comunione ereditaria.
41. Pertanto, preso atto che la quota ereditaria a favore di è pari a 4/9; Parte_1 che la quota ereditaria a favore di e è pari a 4/9 (nei rapporti CP_3 Parte_3 interni da dividere in parti uguali o nella diversa misura fra loro concordata) e che la quota ereditaria a favore di , e è pari a 1/9 (nei rapporti CP_2 Parte_2 Persona_1 interni da dividere in parti uguali o nella diversa misura fra loro concordata), la società convenuta va condannata al pagamento della predetta somma di € 400.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi come detto in precedenza, in favore dei singoli attori e di gruppi di attori, tenendo conto delle predette quote.
42. A questo punto si deve passare alla domanda svolta nei confronti del convenuto contumace . Controparte_5
43. Al capo 4 delle conclusioni in citazione gli attori hanno chiesto la condanna del predetto “… in qualità di coobbligato e subordinatamente di fideiussore della
[...] al pagamento delle somme dovute dalla stessa società agli attori, in via Controparte_4 solidale con l'obbligato principale”.
44. In citazione è stato allegato che “… lo stesso … all'art. 9 della scrittura privata di transazione intercorsa il 24 marzo 2015, interveniva quale garante delle obbligazioni assunte dalla In qualità di fideiussore, quindi, lo stesso è altresì obbligato al Controparte_4 risarcimento del danno causato agli attori dalla ” e che “… Controparte_11
Successivamente, nell'anno 2018, assumeva in proprio le obbligazioni della
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...] attraverso la corrispondenza con il legale delle sig.re e Controparte_12 Pt_1 Per_2 obbligandosi all'adempimento e al rispetto delle obbligazioni portate dalla nota scrittura privata, divenendo coobbligato solidale indipendentemente dal rilascio della garanzia fideiussoria …”.
44.1 Con la memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c. gli attori hanno depositato “… mail del convenuto all'Avv. Federica Conti del 2/4/2019 e 9/7/2019 …” (cfr. Controparte_5 citata memoria).
45. Non emergono peraltro in atti elementi che consentano di configurare la responsabilità del in modo diverso da quella di fideiussore, risultante dall'art. 9 CP_5 della scrittura privata del 24/3/2015.
46. Nel citato art. 9 era previsto che “Interviene e sottoscrive la presente scrittura privata anche il sig. quale garante delle obbligazioni assunte dalla Controparte_5 società (cfr. doc. 5 di parte attrice: scrittura privata del 24/3/2015). Controparte_4
47. Si tratta di garanzia fideiussoria che il predetto ha prestato a favore degli attori nel caso di inadempimento della società garantita (cfr. art. 1936 c.c.: “E' fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di una obbligazione altrui”), con la conseguenza che “il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito” (art. 1944, comma 1, c.c.).
48. Premesso che non risulta previsto il beneficio dell'escussione (art. 1944, comma 2,
c.c.), è pertanto conseguenziale che il convenuto in forza della prestata CP_5 fideiussione, è obbligato personalmente e in solido con la convenuta Controparte_4 al pagamento della somma precedentemente indicata, con i relativi accessori.
48.1 Il convenuto va pertanto condannato in solido con la predetta CP_5 società al pagamento, in favore degli attori, della somma precedentemente indicata per sorte e accessori e nelle predette quote ereditarie.
49. Va rigettata la domanda risarcitoria ex art. 96, comma 1, c.p.c., proposta dagli attori (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c.), per mancata allegazione e prova della
28 sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi legittimanti una tale condanna (cfr. Cass.
9080/2013; Cass. 27383/2005; Cass. 18169/2004).
49.1 Non ritiene il Giudice di esercitare il potere sanzionatorio, di cui all'invocato art. 96/3 c.p.c. (cfr. citata memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c.).
50. Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vengono poste in solido a carico dei convenuti per la comunanza di interessi (art. 97 c.p.c.).
50.1 Si è proceduto, alla luce del DM 147/2022, alla somma degli importi compresi fra minimo e medio relativi ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e allo scaglione
'260.001-520.000', tenuto conto della natura e del valore (accertato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori delle parti vittoriose: la liquidazione è unica, attesa l'unicità degli atti e delle difese svolte.
50.2 A fronte della vittoria nel merito da parte degli attori, il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c., mera domanda accessoria, non giustifica alcuna forma di compensazione delle spese di lite (arg. ex Cass. 9532/2017; Cass. 18036/2022 in appello, ma il principio è ugualmente valido;
contra, peraltro, Cass. 20838/2016).

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• dichiara la contumacia del convenuto;
Controparte_5
• in parziale accoglimento della domanda attrice, condanna in solido la convenuta
[...]
(debitore principale) e (fideiussore) a pagare, a Controparte_4 Controparte_5 titolo di risarcimento danni e in favore degli attori nelle rispettive seguenti quote ereditarie: a favore di in misura pari a 4/9; a favore di e Parte_1 CP_3 in misura pari a 4/9 (nei rapporti interni da dividere in parti uguali o nella Parte_3 diversa misura fra loro concordata); a favore di e CP_2 Parte_2 [...]
in misura pari a 1/9 (nei rapporti interni da dividere in parti uguali o nella diversa Per_1 misura fra loro concordata), la complessiva somma di € 400.000,00, oltre alla rivalutazione monetaria in base ai noti indici ISTAT sul costo della vita dall'1/2/2016 su €
150.000,00 e dall'1/7/2018 su € 250.000,00 fino alla presente sentenza e, sulla somma
29 così attualizzata, agli interessi corrispettivi al tasso legale maggiorato ex art. 1284, comma
4, c.c. dalla presente sentenza fino al saldo effettivo;

• rigetta la domanda risarcitoria quanto al resto;

• rigetta la domanda ex art. 96, comma 1 e comma 3, c.p.c. di parte attrice;

• condanna in solido i convenuti e al Controparte_4 Controparte_5 pagamento, in favore degli attori, delle spese di lite, che liquida in € 16.800,00 per compensi professionali e in € 1.241,00 per spese, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge.
Così deciso a Roma, il 20/11/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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