N. R.G. 695-1 /2024
Tribunale Ordinario di Macerata Prima Sezione
Il giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 11.11.2024 ha pronunciato la seguente ORDINANZA
Rilevato che sicuramente sussiste la giurisdizione del Giudice ordinario (cfr. Cassazione civile sez. un., 20/10/2022, n.30964 per cui “La controversia avente ad oggetto la decadenza dall'assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica a canone agevolato disposta dal per essere l'assegnatario risultato proprietario di altro alloggio nell'ambito territoriale di CP_1
riferimento rientra nella giurisdizione del giudice ordinario, giacché rispetto al provvedimento di decadenza per tal motivo la posizione dell'assegnatario è di diritto soggettivo, riguardando il provvedimento un aspetto dello svolgimento del rapporto nel quale la Pubblica Amministrazione non è chiamata ad effettuare valutazioni di carattere discrezionale, bensì solo a verificare la ricorrenza di una causa sopravvenuta di decadenza dall'assegnazione.)
Rilevato ad una sommaria valutazione
- che l'omessa indicazione nel provvedimento impugnato del termine e dell'Autorità cui è possibile ricorrere, fatta valere dalla integra una mera irregolarità, inidonea di per sé Pt_1
a ledere in alcun modo il ricorrente e la legittimità dell'atto, soprattutto laddove l'interessato abbia comunque prodotto rituale ricorso al giudice competente. (cfr. tra le tante nella giurisprudenza amministrativa T.A.R. Puglia, Bari, sez. III, 20 ottobre 2023, n.1236, T.A.R.
Sicilia, Palermo, sez. II, 22 maggio 2023, n. 1696, T.A.R. Lazio, Roma, sez. III, 05 aprile
2023, n. 5753, id., sez. I, 31 gennaio 2023, n. 1716, T.A.R. Toscana, sez. II, 04 novembre
2022, n. 1249).
- che non può evocarsi la decadenza dall'impugnativa, indicata dal Comune, in ragione dell'art. 11 DPR 1035/1972 in quanto il termine di giorni 30 risulta previsto per la diversa ipotesi di decadenza dall'assegnazione di alloggio popolare per mancata occupazione
(mentre la legge regionale in caso di possidenza di altro alloggio e decadenza nulla dice sul punto); considerato che secondo Cassazione civile sez. III, 09/07/2024, n.18765 “In tema di edilizia residenziale pubblica, il requisito della impossidenza, di cui all'art. 11, comma 1, lett. c), l.r. Lazio n. 12 del 1999, deve permanere per tutto il corso del rapporto, con la conseguenza che la sua perdita sopraggiunta comporta la decadenza automatica dall'assegnazione dell'alloggio, a prescindere dal momento in cui l'autorità amministrativa accerti la (in)sussistenza dei requisiti, atteso che la pronuncia di decadenza ha valenza meramente dichiarativa dell'estinzione "di diritto" della precedente assegnazione, già verificatasi nel momento stesso del concretizzarsi della causa decadenziale.”
Preso atto che la Suprema Corte di Cassazione ha già posto in luce, con ordinanza 10017/2023, sempre con riguardo alla normativa della Regione Lazio (che non si differenzia molto da quella della Regione Marche) che “come correttamente rilevato nella sentenza impugnata, la decadenza dal diritto all'assegnazione in locazione di un alloggio economico e popolare risponde all'esigenza oggettiva di evitare che abitazioni destinate a categorie sociali meno protette rimangano nella disponibilità di chi non ne abbia effettivamente bisogno;
tale ultima condizione è riconosciuta sussistere in via presuntiva dalla norma in capo a chi risulti titolare di un diritto di «proprietà, usufrutto, uso ed abitazione su alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare nell'ambito territoriale del bando di concorso e nel comune di residenza, qualora diverso da quello in cui si svolge l'attività lavorativa e, comunque, nell'ambito del territorio nazionale, su beni patrimoniali di valore complessivo superiore al limite definito nel regolamento di cui all'articolo 17, comma 1» e ha esplicitato “questa, del resto, nel riferirsi alla
«titolarità» del diritto reale, e non all'effettivo «godimento» del bene che ne costituisce oggetto, a ben vedere attribuisce rilievo ostativo al diritto nella sua dimensione prettamente estrinseca e patrimoniale e non in relazione al suo contenuto, sull'implicito ma evidentemente intento di considerarlo quale indice di una disponibilità economica incompatibile con l'accesso al regime di assistenza abitativa;
” valutato che il Comune ha adottato il provvedimento di decadenza dall'alloggio popolare il
9.2.2024 (con notifica il 22.2.2024) in base all'art. 20 quater legge regionale 36/2005 secondo cui requisito per l'assegnazione è lett.“c) non essere titolari di una quota superiore al venticinque per cento del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su una abitazione, ovunque ubicata, adeguata alle esigenze del nucleo familiare che non sia stata dichiarata inagibile dalle autorità competenti ovvero, per abitazione situata nel territorio nazionale, che non risulti unità collabente ai fini del pagamento delle imposte comunali sugli immobili. Nell'ipotesi in cui più persone appartenenti allo stesso nucleo familiare siano titolari di una quota di tali diritti su una medesima abitazione, si procede alla somma delle suddette quote possedute da ciascun componente. Ai fini del possesso di tale requisito non si considera il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento relativo alla abitazione coniugale che, a seguito di provvedimento dell'autorità giudiziaria, risulti assegnata al coniuge separato o all'ex coniuge e non sia nella disponibilità del soggetto richiedente. Tale disposizione si applica purché alla data della presentazione della domanda sia trascorso almeno un anno dall'adozione del provvedimento giudiziario di assegnazione della casa coniugale. Non si considera, altresì, il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su una abitazione che sia venuto meno per effetto di sentenza dichiarativa di fallimento. I criteri per l'individuazione delle modalità di attestazione di tale requisito sono definiti dalla Giunta regionale con l'atto previsto dal comma 2 dell'articolo 20 quinquies;
” rilevato altresì che quindi:
- Alla suddetta data del 9.2.2024 era l'unico componente del suo nucleo Parte_2
familiare (perché tale fatto è stato indicato già all'avvio del procedimento e mai contestato, come si desume dalla circostanza -sempre allegata- che viveva da sola presso l'abitazione pubblica, dopo essere subentrata al marito nel 2018)
- Nel contratto di subentro (doc. 25 prodotto dal Comune di Macerata nella seconda memoria) risulta nel 2018
- , come da visure ipotecarie in atti, fin dal 2018, risultava proprietaria al 100% Parte_2 di altro alloggio (sito a OS n.83) per aver accettato l'eredità del padre Persona_1
(come si vede dal seguente documento 11 di parte convenuta )
- Solo successivamente faceva valere che (cioè suo figlio) Parte_2 Controparte_2
risultava intestatario del suddetto bene, dopo aver esperito procedura di mediazione per il riconoscimento della provenienza delle firme della scrittura privata (che non aveva in origine firme autenticate) con cui accettava il bene dal padre con effetti a Parte_2
favore del terzo (suo figlio) (all'epoca anche minorenne) Controparte_2
Valutato che
- la trascrizione del suddetto titolo a favore di è avvenuta il 2.5.2024 come si Controparte_2
vede dallo stralcio sotto - , quindi, solo dopo aver saputo della decadenza, si è risolta nel riconoscere Parte_2
l'autenticità della firma (sua e del padre) così consentendo al figlio di risultare formalmente proprietario del bene nei confronti dei terzi
Ritenuto che, per la sommaria valutazione qui consentita,
- Quando la normativa regionale (per la funzione ricordata sopra) fa riferimento alla proprietà intende fare riferimento alla titolarità del diritto in senso formale
- La titolarità dei diritti reali non può che ricostruirsi sulla base dei registri immobiliari in quanto la loro funzione è quella di rendere pubbliche le vicende relative agli immobili (e proprio per questo essi sono accessibili a chiunque)
- non è dirimente (anche se ha un forte peso indiziario circa l'evidente mala fede della il fatto che la titolarità non risultasse al catasto in quanto ha negato Pt_1 Parte_2
espressamente la voltura catastale automatica (fatto non contestato)
- I registri immobiliari sono ovviamente basati sul sistema della trascrizione/iscrizione
- ha trascritto l'accettazione di eredità proprio su quel bene (a norma dell'art. Parte_2
2648 c.c.) già nell'anno 1998
- L'atto d'accettazione d'eredità è stato espresso (art. 475 c.c.) e chiaramente non poteva esservi alcuna accettazione parziale (art. 475 comma 3 c.c.)
- L'accettazione di un'eredità che per fictio retroagisce al momento dell'apertura della successione è comunque un atto irrevocabile (semel heres, semper heres)
- Priva di efficacia appare, dunque, la precisazione (contenuta nel verbale di mediazione del
4.4.2024) “che la successione ab intestato di apertasi il 24 aprile 1988 Persona_1
den. n. 80 vol. n. 9990, registrata in Macerata e trascritta nella c.rr.ii. di Macerata il 19 ottobre 2023 al n. 11390 r.p., in corso di voltura, fu erroneamente presentata inserendo nell'elenco delle proprietà del de cuius anche l'immobile oggetto del presente accordo di conciliazione, immobile che in realtà era fuoriuscito dall'asse ereditario prima dell'apertura della predetta successione proprio in forza della scrittura privata allegata al presente accordo.” in quanto, al di là della trascrizione del 2023, vi è un atto precedente di accettazione espressa (scrittura privata autenticata da notaio del 1998 con cui Per_2
ha dichiarato di essere erede anche rispetto a quel bene) Parte_2
- L'acquisto di è stato trascritto solo a maggio 2024 (peraltro il verbale di Controparte_2
mediazione, redatto da notaio, in maniera del tutto sui generis, è stato effettuato alla presenza di due testimoni) - Di conseguenza, anche ad ammettere che le parti già avessero un accordo vincolante, né la né il padre né il avevano reso evidenza ai terzi della situazione (non Pt_1 Controparte_2 trascrivendo l'acquisto)
Rilevato, altresì che,
- Il sistema di pubblicità immobiliare serve (in primis) per rendere conoscibili determinate vicende
- La trascrizione ha nell'ordinamento funzioni varie (anche solo di pubblicità notizia)
- titolo per la trascrizione è unicamente, a norma dell'art. 2657 c.c., o una sentenza o un atto pubblico o una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente
- dal 1998 al maggio 2024 esisteva nei registri immobiliari l'indicazione che la proprietaria del bene di OS fosse Parte_2
- prima del maggio 2024 non esisteva alcuna trascrizione dell'acquisto di , di Controparte_2
tal che nessun terzo poteva avere contezza della sua proprietà
- Le condizioni per la trascrizione dell'atto a favore di (cioè il riconoscimento Controparte_2 dell'autenticità delle firme) sono, come è evidente, sopravvenute all'adozione del provvedimento di decadenza da parte del Comune: difatti, prima dell'avvio della causa, la scrittura di cui sopra manco era stata segnalata al Comune di Macerata
Ritenuto che, dunque, la spettanza del bene a va considerata una sopravvenienza (e Controparte_2
non ha i caratteri dell'acquisto retroattivo) quanto meno per chi come il Comune di Macerata consulta i registri immobiliari;
rilevato che ciò appare conforme, oltre che alla ratio della normativa, anche alla giurisprudenza formatasi su altri casi secondo cui
- Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3
c.c., ed, ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c. c. - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c. - presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c. (cfr. Cass. civ. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 23945 del 29/10/2020)
- “La disposizione dell'art. 2645-bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento.” (Cfr. Cass. civ.
Sez. 3 - , Sentenza n. 26102 del 19/12/2016)
- Da ultimo, Cass. civ. Sez. 1 - , Sentenza n. 5550 del 03/03/2025 per cui “Deve ritenersi opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l'art 45 l.fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale, sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato
l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte e la cui domanda introduttiva sia stata a sua volta trascritta prima della dichiarazione di fallimento.”
Considerato che, di conseguenza, l'azione proposta da non appare assistita da fumus Parte_2
boni iuris, atteso che – a fronte delle risultanze dei Registri Immobiliari- era lei a dover superare la presunzione di possidenza (per avere a disposizione il bene di OS) e ciò non appare accaduto in quanto
- Al momento della decadenza, lei era l'unico occupante dell'alloggio popolare (nucleo costituito da una sola persona) e risultava al contempo formalmente intestataria di un bene sicuramente adeguato (appartamento a OS)
- Anche a voler ritenere che quest'effetto vada valutato al 1998 (accettazione dell'eredità), all'epoca esisteva la legge regionale Marche 44/1997 che prevedeva all'art. 11 lett. “c) mancanza di titolarità di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un alloggio ubicato in qualsiasi località adeguato alle esigenze del nucleo familiare del richiedente, ai sensi dell'articolo 4” e all'art. 4 si prevedeva che adeguato era un appartamento di “b) mq
60, per un nucleo familiare composto da 3 o 4 persone”
- Anche ad attribuire fede a quanto dichiarato nella scrittura privata, il bene sarebbe stato comunque a disposizione della e/o a disposizione del nucleo già dal 1986 con effetto Pt_1 deviato sul figlio minorenne (si deve assumere all'epoca convivente proprio perché minore)
- Secondo la giurisprudenza amministrativa “dovendo essa tenere conto, nell'assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (E.R.P.), della consistenza del patrimonio dell'intero nucleo familiare, a termini dell'art. 11, lett. “c”, della Legge Regionale n. 12 del
1999, con i conseguenti effetti.” (cfr. Cons. Stato sez. V sentenza 103/2013) e così è anche nella legge della Regione Marche ove l'art. 20 quater al comma 2 specifica “2. I requisiti devono essere posseduti dal richiedente e, limitatamente a quelli di cui alle lettere c) ed e) del comma 1, anche da tutti i componenti del nucleo familiare al momento della presentazione della domanda e debbono permanere al momento dell'assegnazione e successivamente nel corso della locazione.”
- L'atto di disposizione a favore del figlio ad opera della già di per sé poteva escludere Pt_1 che essa avesse bisogno dell'alloggio popolare (aveva il bene del padre e poteva abitarlo)
- Nulla è stato dimostrato sull'inidoneità di tale bene, visto che il Comune ha provato che nel contratto di locazione dell'ERAP del 1979 il nucleo era , , Persona_3 Parte_2 [...]
e (come da stralcio doc. 26 Comune CP_2 Per_4
Quindi 4 persone e per 4 persone, a norma dell'art. 2 comma 2 legge 36/2005 (norma peraltro sopravvenuta) bastano 63 mq calpestabili (cfr. la norma “2. Per abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare si intende quella con superficie utile calpestabile non inferiore a:
a) mq 30 per un nucleo familiare composto da una persona;

b) mq 45 per un nucleo familiare composto da due persone;

c) mq 54 per un nucleo familiare composto da tre persone;

d) mq 63 per un nucleo familiare composto da quattro persone;

e) mq 80 per un nucleo familiare composto da cinque persone;

f) mq 90 per un nucleo familiare composto da sei o più persone”) e quindi l'appartamento di
OS era sicuramente adeguato visto che quanto nell'accordo di mediazione si legge
“unità immobiliare al piano terra con annessa cantina al piano seminterrato primo della consistenza catastale di Vani 5 (cinque) distinta al Catasto Fabbricati di detto Comune al
Foglio 114, particella 157 sub 1, Zona Censuaria 2, Categoria A/4, Classe 3^, Superficie
Catastale Totale: mq. 92 - totale escluse aree scoperte: mq. 92, Rendita di Euro 253,06”
- è la stessa legge regionale ad affermare (testo attuale) che si intende c) per nucleo familiare quello composto dal richiedente, dal coniuge non legalmente separato, dai soggetti con i quali convive e da quelli considerati a suo carico ai fini IRPEF, salva l'ipotesi in cui un componente, ad esclusione del coniuge non legalmente separato, intenda costituire un nucleo familiare autonomo. Non fanno parte del nucleo familiare le persone conviventi per motivi di lavoro. La convivenza è attestata dalla certificazione anagrafica, che dimostra la sussistenza di tale stato di fatto da almeno due anni antecedenti la scadenza dei singoli bandi. Tale limite temporale non è richiesto in caso di incremento naturale della famiglia ovvero derivante da adozione e tutela;
(anche la pregressa legge Regionale 44/1997 nella sostanza prevedeva all'art. 7 la necessaria stabilità biennale della convivenza nel medesimo nucleo familiare), di conseguenza , per considerare come fa -peraltro ora per Parte_2 allora (all'epoca neanche esisteva la legge regionale di cui sopra) l'immobile non adeguato per 7 persone, avrebbe dovuto dimostrare di essere in precedenza parte di un unico nucleo familiare con la madre e il padre e con (questo è il nucleo che risulta nel 1986 Persona_5
residente a [...]come da doc. 26 del Comune) ma di questo non v'è prova alcuna in atti (e anzi già nella scrittura del 1986 essa figura su un nucleo distinto da quello di Per_1
);
[...]
- peraltro, queste norme sui criteri di adeguatezza sarebbero comunque sopravvenute se si vuol far risalire l'uscita del bene al 1986 e allora va considerato che, in tema di edilizia residenziale pubblica, l'Art. 31 del REGIO DECRETO 28 aprile 1938, n. 1165, fin dal 1952 stabiliva “Non possono essere assegnate in proprietà case economiche e popolari costruite col concorso ed il contributo dello Stato:
a) a chi sia proprietario nello stesso centro urbano di altra abitazione che risulti adeguata ai bisogni della propria famiglia. Si ritiene adeguata l'abitazione composta di un numero di vani, esclusi gli accessori, pari a quello dei componenti la famiglia, con un minimo di tre e un massimo di cinque vani”, di tal che anche seguendo questo criterio l'abitazione di
OS era ex se adeguata, perché costituita da 5 vani appunto ritenuto che la valutazione sul fumus appare ovviamente assorbente;

ritenuto che

, comunque, anche ad esaminare il periculum esso non pare esistente, posto che:
- non è un soggetto privo di redditi (visto che si ammette nella citazione “donna di 75 Parte_2
anni che vive della sola pensione pari a circa €.950,00 mensili”)
- a febbraio 2023, si è offerta di acquistare l'alloggio ERAP per la somma con sconto del 20% di euro 52.647,00
- ciò fa presumere che abbia disponibilità economiche
- ha due figli coi quali pare essere in ottimi rapporti (il figlio ha redatto le osservazioni Per_4
rispetto all'avvio del procedimento del come da doc. 7 prodotto dal convenuto e CP_1 l'altro figlio ha avuto il riconoscimento del diritto di proprietà proprio sul bene di
OS)
e, quindi, può o sostenere una locazione o essere ospitata dai figli
P.T.M.
Rigetta l'istanza di sospensione proposta da parte attrice
Si comunichi.
Macerata, 12/04/2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Grasselli