REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott. Antonino Ierimonti, ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 8237/2023

TRA
Parte_1 in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Vincenzo Albertone, per procura in atti;

ATTRICE

E

CP_1
CONVENUTA CONTUMACE

CONCLUSIONI
All'udienza del 14 novembre 2024 la causa è stata discussa, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., e trattenuta in decisione.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato per la notifica il 30.11.2023 la Parte_1
conveniva in giudizio , deducendo che con contratto preliminare di
[...] CP_1 compravendita del giorno 8.5.2017 quest'ultima si era impegnata ad acquistare l'unità immobiliare sita in Galatone (Le), alla Via Cappuccini, n. 116, contraddistinta in catasto al Foglio 26, p.lla 1690, sub 3, posta al piano terra, di proprietà della Parte_1
L'attrice deduceva che le parti avevano convenuto il prezzo di vendita di € 50.000,00 e previsto la stipula del definitivo entro trenta giorni dalla data in cui la promissaria acquirente avesse conseguito la delibera di mutuo bancario e comunque entro 24 mesi dalla data di sottoscrizione del preliminare.
Contestualmente alla conclusione del contratto preliminare era stata versata da la CP_1 somma di € 3.000,00, a titolo di caparra confirmatoria. La Parrocchia aggiungeva, altresì, che la convenuta, immessa nel godimento anticipato dell'immobile, non si era mai presentata dinnanzi al
Notaio per la conclusione del definitivo, neanche a seguito di invito ad adempiere trasmesso con lettera racc. a/r del 31.1.2022, nonostante avesse anche corrisposto con distinti versamenti l'ulteriore somma di € 5.000,00 a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
L'attrice, inoltre, deduceva che, a seguito di tale grave inadempimento, aveva notificato a CP_1
in data 23.3.2022 atto di diffida stragiudiziale con cui aveva comunicato l'immediata
[...]
risoluzione del contratto preliminare, il conseguente trattenimento della caparra confirmatoria versata e aveva diffidato la medesima alla restituzione dell'immobile oggetto di causa.
La considerato che la convenuta non aveva provveduto al rilascio Parte_1 dell'immobile, pertanto, si era decisa ad agire in giudizio chiedendo che previo accertamento dell'inadempimento della promissaria acquirente fosse accertata la risoluzione del contratto preliminare per inutile decorso del termine fissato nella diffida ad adempiere del 31.1.2022 e, per l'effetto, fosse dichiarato il suo diritto a trattenere la somma di € 3.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria, previo accertamento che la convenuta possedeva l'unità immobiliare senza titolo, la medesima fosse condannata al rilascio dell'immobile occupato e al pagamento della somma di
€ 10.050,00 a titolo di indennità per l'illegittima occupazione maturata fino alla proposizione della domanda, nonché della ulteriore somma dovuta a tale titolo sino al rilascio, con condanna della convenuta al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. e vittoria delle spese di lite.
restava contumace. CP_1
Espletate le prove per testi, la causa è stata discussa, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del
14.11.2024 e trattenuta in decisione.
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Le domande attoree sono parzialmente fondate e pertanto vanno accolte per quanto di ragione, per i motivi di seguito esposti.
Da un attento esame delle contestazioni attoree e della documentazione prodotta da parte attrice, infatti, emerge che le parti hanno stipulato in data 8.5.2017 un contratto preliminare di vendita dell'unità immobiliare sita in Galatone (Le), alla Via Cappuccini, n. 116, contraddistinta in catasto al
2 Foglio 26, p.lla 1690, sub 3, posta al piano terra, di proprietà della Parte_1
e che al momento della sottoscrizione del preliminare, , in qualità di promissaria CP_1 acquirente, ha versato la somma pari ad € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Risulta, altresì, con adeguata chiarezza, come non sia stato adempiuto da l'obbligo di CP_1
concludere il contratto definitivo di vendita entro il termine fissato dal preliminare e come l'inadempimento della promissaria acquirente sia perdurato anche a seguito della lettera di invito ad adempiere trasmessa dall'attrice con racc. a/r del 31.1.2022 e regolarmente ricevuta dalla convenuta.
A tale proposito appare opportuno osservare che tale lettera del 31.1.2022 non può essere qualificata come una diffida ad adempiere idonea a produrre gli effetti di cui all'art. 1454 c.c. perché non contiene la dichiarazione che, decorso inutilmente il termine indicato, il contratto si sarebbe inteso come senz'altro risoluto.
D'altro canto, però, secondo la pacifica interpretazione della giurisprudenza di legittimità in tema di inadempimento contrattuale, nella proposizione di una domanda di risoluzione di diritto per l'inosservanza di una diffida ad adempiere può ritenersi implicita, in quanto di contenuto minore, anche quella di risoluzione giudiziale di cui all'art. 1453 c.c. (Cass. Civ. Sez. VI-II, ordinanza 23 ottobre
2020, n. 23193; Cass. Civ. Sez. I, sentenza 23 maggio 2014, n. 11493).
Pertanto, considerando che nella presente fattispecie appare sufficientemente dimostrato l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza della convenuta, va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di vendita datato 8.5.2017 per inadempimento della promissaria acquirente e, conseguentemente, va anche accolta la domanda di rilascio dell'immobile. CP_1
Il contratto concluso, difatti, è un preliminare ad effetti anticipati, in quanto le parti avevano convenuto a favore di l'immissione nel godimento già a partire dalla stipula del preliminare. CP_1
Tuttavia, l'originaria legittimità dell'occupazione dell'immobile è venuta meno a seguito della risoluzione per inadempimento del preliminare, che ha determinato la caducazione con efficacia retroattiva del titolo giustificativo della detenzione. Considerando, quindi, che dalle risultanze dell'istruttoria orale svolta in corso di causa è emerso che ha continuato a occupare CP_1
l'immobile in questione, la stessa va condannata a rilasciarlo nel termine che appare congruo fissare al 20.2.2025.
Per quanto concerne, poi, la domanda risarcitoria si deve rilevare che secondo la più recente interpretazione della giurisprudenza di legittimità la parte non inadempiente che proponga domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento del promittente compratore nel termine assegnato a norma dell'art. 1454 c.c. non perde, per ciò solo, la facoltà di instare per la ritenzione della caparra come azione risarcitoria semplificata rispetto a quella che consegue all'azione di risarcimento integrale giudiziale per la risoluzione costitutiva (Cass. Civ. Sez.
3 II, ordinanza 8 giugno 2022, n. 18392; Cass. Civ. Sez. Un., sentenza 14 gennaio 2009, n. 553), per cui nella presente fattispecie può essere riconosciuto il diritto della Parrocchia attrice di trattenere, a titolo risarcitorio, la somma di € 3.000,00 percepita come caparra confirmatoria.
Con riferimento, invece, alla domanda risarcitoria proposta per l'ulteriore danno da occupazione illegittima dell'immobile, occorre rilevare che secondo la più recente interpretazione della giurisprudenza di legittimità nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (Cass. Civ. Sez. III, ordinanza 25 maggio 2021, n. 14268; Cass. Civ. Sez. III, sentenza 24 aprile
2019, n. 11203; Cass. Civ. Sez. III, sentenza 25 maggio 2018, n. 13071). La domanda risarcitoria, sotto tale profilo, va dunque rigettata, considerando che, nella presente fattispecie, la attrice non Parte_1
ha fornito alcun elemento, neppure indiziario, che consenta di ritenere che l'occupazione dell'immobile abbia potuto determinare un danno economicamente valutabile, atteso che non è stato allegato alcun elemento da cui poter desumere che in assenza di occupazione l'immobile sarebbe stato destinato ad un uso economicamente significativo idoneo a produrre una redditività.
Sotto altro profilo, invece, si deve rilevare che la attrice con l'introduzione del presente Parte_1 giudizio ha espressamente manifestato la volontà di rientrare nel pieno possesso dell'immobile oggetto di causa, non tollerando ulteriormente l'occupazione senza titolo dello stesso da parte della convenuta e palesando, altresì, la volontà di ottenere un equo indennizzo per il ritardo nel suo rilascio.
Considerando, peraltro, che si può ritenere congruo il valore di locazione mensile di € 200,00, decisamente ridotto rispetto alle quotazioni immobiliari indicate dall'Agenzia delle Entrate prodotte in giudizio da parte attrice, la convenuta va condannata al pagamento in favore della attrice Parte_1
della somma di € 200,00 per ogni mese a partire dal perfezionamento della notifica dell'atto introduttivo nei suoi confronti (29.12.2023) sino all'effettivo rilascio dell'immobile. Su tale importo sono anche dovuti gli interessi legali con decorrenza dalla scadenza di ciascuna mensilità.
4 Per quel che concerne, poi, la richiesta di condanna di parte convenuta ai sensi dell'art. 96 c.p.c., si deve osservare come non vi sia stata una condotta processuale idonea a configurare una responsabilità aggravata da c.d. “lite temeraria”, essendo la stessa rimasta contumace, così limitandosi ad esercitare un proprio diritto, senza aggravare o ritardare con malafede o colpa grave il presente procedimento.
Alla luce dell'accoglimento anche se parziale delle domande attoree si ritiene che le spese di lite debbano seguire il criterio della soccombenza e pertanto vadano poste a carico di , CP_1 nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato tra la Parte_1
e in data 8.5.2017, per inadempimento di;

[...] CP_1 CP_1
2) condanna al rilascio in favore della dell'immobile CP_1 Parte_1
sito in Galatone, alla Via Cappuccini, n. 116, in Catasto al Foglio 26, p.lla 1690, sub 3, entro il termine del 20.2.2025;
3) accerta il diritto della di trattenere, a titolo risarcitorio, la somma Parte_1 Parte_1 di € 3.000,00 percepita come caparra confirmatoria;

4) condanna al pagamento in favore della della CP_1 Parte_1 somma di € 200,00 per ogni mese a partire dal 29.12.2023, sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali con decorrenza dalla scadenza di ciascuna mensilità;
5) rigetta l'ulteriore domanda risarcitoria;

6) condanna al pagamento in favore della delle CP_1 Parte_1 spese di lite che liquida in € 264,00 per spese ed € 3.200,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e CPA, come per legge.
Lecce, 13 dicembre 2024
IL GIUDICE
Dott. Antonino Ierimonti

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del dott. Christian Farilla
Magistrato ordinario in tirocinio presso il Tribunale di Lecce.
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