REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
Il dott. Mauro Impresa, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.r.g. 28257/2020, avente ad oggetto: esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere contratto di compravendita di bene immobile e vertente tra
( ), rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'Avv. Caterina D'Auria;
Attore
e
( , nata a [...] il 25 CP_1 CodiceFiscale_2 febbraio 1977, e residente in [...]
Convenuta - Contumace
CONCLUSIONI
Per l'attore:
1) Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di sig.ra e, per l'effetto, emettere sentenza che ai CP_1 sensi dell'art. 2932 c.c. produca gli effetti del contratto di compravendita immobiliare e trasferisca all'attore le unità immobiliari site nel Comune di Napoli (Na) alla via
Francesco Petrarca n. 129, riportate al NCEU al foglio 37, part. 325, sub. 10 e al foglio 37, part. 325, sub. 11;
2) Ordinare al competente Conservatore di trascrivere l'emendata sentenza;

3) In ogni caso, condannare la convenuta al risarcimento del danno, da quantificarsi in corso di causa e comunque nei limiti di € 5.000,00;
4) Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, con attribuzione al procuratore di parte attrice;

MOTIVI DELLA DECISIONE
ha citato in giudizio pacifico per ottenere Parte_1 CP_1
l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo della convenuta di concludere un contratto di compravendita di un bene immobiliare.
Per giustificare la domanda ha dedotto: che nel mese di agosto
2014 aveva prestato a madre della convenuta, la Persona_1 somma di euro 250.000,00; che tra il mese di dicembre 2014 ed il mese di gennaio 2015 aveva ricevuto a garanzia del proprio credito titoli cambiari;
che successivamente aveva concordato con
[...]
che quest'ultima non avrebbe più restituito la somma di Per_1 euro 250.000,00 e l'avrebbe trattenuta a titolo di caparra confirmatoria per l'acquisto di due unità immobiliari(
Appartamento sito nel Comune di Napoli alla via Francesco Petrarca
n. 129, riportato al NCEU al foglio 37, part. 325, sub. 10 e
Garage sito in Napoli alla via Francesco Petrarca n. 129, riportato al NCEU al foglio 37, part. 325, sub. 11); che in data
08/01/2016 aveva stipulato, in qualità di promissario acquirente, con in qualità di promittente venditrice, un Persona_1 contratto preliminare di compravendita immobiliare con vitalizio assistenziale in forza del quale si era impegnata Persona_1
a prestare il proprio consenso per la stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità immobiliari sopra descritte;
che in tale contratto era stato convenuto quale prezzo per l'acquisto delle unità immobiliari la somma di € 400.000,00, di cui euro 250.000,00 già versati nell'anno 2014 ed euro
150.000,00 da versare alla stipula dell'atto definitivo entro e non oltre il 06/12/2018”; che nel contratto preliminare era stato stabilito che: “il sig. si impegna a sostenere Parte_1 moralmente ed economicamente la sig.ra per tutta Persona_1 la vita”; che al preliminare di vendita non era seguito il contratto definitivo a causa delle condizioni di salute di
[...]
; che nel mese di gennaio 2020 era Per_1 Persona_1 deceduta ed aveva trasferito con legato gli immobili oggetto del preliminare alla figlia che in data 18.03.2020 CP_1 aveva stipulato, in qualità di promittente acquirente, con
[...]
, quale promittente venditrice e nel rispetto del CP_1 preliminare già sottoscritto dalla defunta madre, un contratto preliminare di compravendita immobiliare in forza del quale
[...]
si era impegnata a prestare il proprio consenso per la CP_1 stipula del contratto definitivo di compravendita degli stessi immobili già oggetto del preliminare concluso con
[...]
Appartamento sito nel Comune di Napoli alla via Per_1
Francesco Petrarca n. 129, riportato al NCEU al foglio 37, part. 325, sub. 10 e Garage sito in Napoli alla via Francesco Petrarca
n. 129, riportato al NCEU al foglio 37, part. 325, sub.11); che Il prezzo per l'acquisto delle unità immobiliari era stato fissato in complessivi euro 400.000,00 di cui euro 250.000,00 già corrisposti alla defunta ed i restanti euro 150.000,00 da Persona_1 versare alla stipula dell'atto definitivo da sottoscrivere entro e non oltre il 6 settembre 2020; che aveva rispettato il proprio obbligo di sostenere moralmente ed economicamente Persona_1 per tutta la vita, come previsto nel preliminare di vendita intercorso con la stessa;
che non aveva provveduto CP_1 alla stipula del rogito notarile;
che nonostante i numerosi solleciti la convenuta non aveva provveduto alla stipula del contratto definitivo di compravendita
Ciò premesso, la domanda dell'attore di ottenere sentenza di trasferimento degli immobili oggetto dei preliminari conclusi prima con e poi con è Persona_1 CP_1 inammissibile.
La Suprema Corte ha da tempo chiarito che in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., perché
l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali
(che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932
c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall'art. 40, comma 4, della legge n. 47 del 1985(che espressamente consente la successiva "conferma", con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare (cfr. Cass. Civ. n. 1505/2018).
Nel caso in esame in entrambi i contratti preliminari manca l'indicazione degli estremi della concessione edilizia ovvero della domanda di concessione in sanatoria accompagnata dal pagamento delle prime due rate della relativa oblazione.
Sia nel preliminare concluso l'8.1.2016 che in quello del
18.3.2020 è riportato” che le opere oggetto del presente atto sono state realizzate giusto permesso di costruire”.
Viene in rilievo una dichiarazione che non è idonea ad integrare quella richiesta a pena di nullità dalla legge. Consegue che la sentenza ex art. 2932 c.c. allo stato non può essere pronunciata e che va dichiarata l'inammissibilità della domanda.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
nei confronti di ogni diversa istanza,
[...] CP_1 difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara l'inammissibilità della domanda.
Napoli, 21.5.2025
Il Giudice
dott. Mauro Impresa