Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
UDIENZA 05/02/2025
Ex art. 127 cpc
N. R.G.799 /2024
Il giudice Anna Maria Mancini
Visto il provvedimento con cui il Giudice ha disposto la trattazione scritta del presente provvedimento con le modalità ivi specificate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; viste le note scritte depositate entro il termine perentorio assegnato;

Il Giudice dato atto, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, alle ore 18:45 dà lettura dell'allegata sentenza mediante invio della stessa tramite l'applicativo consolle del magistrato.
L'Aquila, lì 05/02/2025
Il giudice
Anna Maria Mancini

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E DI L ' A Q U I L A
Il Tribunale di L'Aquila in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario dott.ssa Anna Maria Mancini ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n.799 /2024 R.G.
vertente
T R A
, Parte_1 Parte_2 Parte_3
, elettivamente domiciliate in Via Papa Giovanni XXIII 57 Sulmona, presso
[...]
e nello studio dell'avv. D'ANGELO GIUSEPPE dal quale sono rappresentati e difesi
Attrici
E
Controparte_1
, in persona del legale rappresentante
[...] Controparte_2 elettivamente domiciliato in Via Salaria Antica Est 39 L'Aquila presso e nello studio dell' avv. MORTARI LUCA dal quale è rappresenta e difesa
Convenuta
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
CONCLUSIONI DELLE PARTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9-octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n.

2-ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie integrative, i verbali di causa.
Appare tuttavia opportuno precisare l'oggetto del processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata in data 23/02/2024 le sigg.re , e Parte_1 Parte_2
, premesso in fatto: Parte_3
-che con contratto stipulato in data 17.06.2019 e registrato il 05.07.2019 al numero
5511 serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Pescara, concedevano in locazione, con decorrenza dal 01.07.2019, alla ditta “Ali Doner Kebab di MA AW (P.I. , in persona del titolare MA AW P.IVA_1
( , l'immobile costituito da locale al piano terreno su Corso C.F._1
Vittorio Emanuele n. 83, di mq 81 circa e un locale seminterrato sito in L'Aquila,
Corso Vittorio Emanuele n. 83, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
L'Aquila al Foglio 98, particella 882, sub 58 e particella 884, sub 10, per attività di ristorazione da asporto;

- che all'art. 2 del contratto anzidetto, le parti convenivano un canone di locazione annuo, per i primi tre anni, di € 14.400,00 da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 1.200,00 ciascuna tramite bonifico bancario entro il giorno cinque di ogni mese;
dal quarto anno un canone di locazione annuo di € 19.200,00 da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 1.600,00 ciascuna tramite bonifico bancario entro il giorno cinque di ogni mese;
dal quinto anno un canone di locazione annuo di € 21.600,00 da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 1.800,00 ciascuna tramite bonifico bancario entro il giorno cinque di ogni mese;
dal sesto anno un canone di locazione annuo di € 24.000,00 da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 2.000,00 ciascuna tramite bonifico bancario entro il giorno cinque di ogni mese;

-che con atto pubblico del 20.07.2023, MA AW cedeva e trasferiva alla società in nome collettivo”, in Parte_4
persona del legale rappresentante ( , Controparte_2 C.F._2
l'attività di ristorazione e somministrazione di alimenti e bevande;
e la ditta cessionaria, collettivo”, Controparte_3
in persona del legale rappresentante , subentrava ex art. 2558 cod. Controparte_2
civ. nel contratto di locazione commerciale;

-che l'attuale conduttrice non versava integralmente i canoni di luglio, agosto, settembre, ottobre e novembre 2023, residuando un importo pari ad € 3.000,00 (€
600.00 x 5) nonché i mesi di dicembre, gennaio e febbraio 2024 pari ad € 5.400,00 (€
1.800,00 x 3) detratto l'ultimo acconto di € 1.200,00, per un importo complessivo di €
7.200,00 (3.000,00 + 4.200,00);
-che con nota legale del 06/02/2024, inviata a mezzo pec, la conduttrice veniva messa in mora con la richiesta di pagamento dei canoni scaduti e la risoluzione del contratto, senza successo;

intimava alla società conduttrice lo Controparte_1 Controparte_4
sfratto per morosità chiedendone la convalida con l'adozione dei consequenziali provvedimenti e la condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto con interessi legali.
All'udienza di prima comparizione di data 28/03/2024 l'intimato compariva personalmente formalizzando la propria opposizione alla convalida deducendo eccezioni solo parzialmente fondate su prova scritta in quanto la morosità veniva contestata unicamente nel quantum e la memoria di costituzione ammetteva comunque la sussistenza di una morosità di almeno € 4.800,00, superiore ad un canone di locazione. Il Giudice , rilevando che le eccezioni opposte dall'intimato non erano fondate su prova scritta, in accoglimento della istanza delle locatrici emetteva ordinanza di rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 28/04/2024
e, disponendo per la prosecuzione del giudizio il mutamento del rito in locatizio ex art. dell'art. 667 c.p.c., assegnava all'istante termine di trenta giorni ed all'intimato termine al dieci giorni prima della udienza fissata al 21/10/2024 per l'integrazione degli atti introduttivi. Inoltre, invitava le parti a depositare in cancelleria almeno venti giorni prima dell'udienza la documentazione attestante l'avvenuto esperimento del procedimento di mediazione.
Entrambe le parti depositavano memoria integrativa.
Parte attrice depositava il verbale di mediazione negativo per assenza della parte invitata. Chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Si insiste, pertanto, affinché il Giudice, rigettata l'opposizione, voglia dichiarare ed accertare con sentenza che il contratto di locazione si è risolto per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, condannare quest'ultimo al rilascio dell'immobile nonché al pagamento dei canoni scaduti, che oggi ammontano ad €
20.577,11, e da scadere fino alla riconsegna dell'immobile, oltre agli interessi legali maturati e maturandi, le spese, onorari e competenze della procedura di sfratto ed accessori come per legge”.
Parte convenuta eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione e contestava il quantum dei canoni locatizi su un asserita condotta colposa delle attrici accusate di aver concorso a cagionare il danno per non essersi attivate tempestivamente con la procedura esecutiva per rientrare nel possesso del bene in tempi brevi. Precisava le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
• in via preliminare dichiarare improcedibile il giudizio;
• in via subordinata dichiarare dovuta la sola somma di €.4.800,00 o in quella che verrà accertata e/o ritenuta di giustizia e dichiarare non dovuti i canoni di locazione dal mese di Maggio in poi. Con vittoria di spese e competenze di causa da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
Istruito il giudizio con produzioni documentali, la causa è stata decisa all'udienza odierna con termine sino a dieci giorni prima per il deposito di note difensive conclusionali.
In via pregiudiziale va rigetta l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
Le attrici hanno allegato in atti il verbale di mediazione negativa di data 10/10/2024 in cui il mediatore , previa verifica della regolarità della comunicazione dell'avviso di convocazione alla Mediazione inviato con pec del 12/09/2024 alla società conduttrice
, ha dichiarato l'esito negativo del Parte_5
procedimento di mediazione per assenza della parte chiamata.
Nel merito, è fondata e va accolta la domanda diretta alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento contrattuale dell' intimata per le ragioni di seguito svolte.
In via preliminare va esaminata l'eccezione di nullità del contratto di locazione per omessa registrazione del contratto (trasferimento) in favore della società
[...]
in nome collettivo, sollevata dalla convenuta Parte_4
soltanto nelle note in sostituzione dell'udienza del 20/10/2024.
Detta eccezione è infondata, oltre che tardiva. Dalla documentazione in atti si evince che la società convenuta è subentrata Parte_5
al contratto di locazione stipulato in data 17.06.2019 e registrato il 05.07.2019 al numero 5511 serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Pescara, quale cessionario del contratto di azienda in virtù di atto pubblico per cessione d'azienda del 20.07.2023 registrato a L'Aquila in data 20/07/2023 n. 2643 serie 1T, avente ad oggetto l'attività di ristorazione e somministrazione di alimenti e bevande corrente in L'Aquila, Corso Vittorio Emanuele n. 83, in locali di proprietà di terzi in forza del contratto di locazione commerciale le cui clausole, condizioni e vincoli erano tutti noti alla parte acquirente. Orbene, l'effetto successorio di cui all'art. 2558 cod. civ. si è prodotto al momento della sottoscrizione del contratto di cessione d'azienda indipendentemente dalla registrazione della subentrante conduttrice nel citato contratto di locazione presso Agenzia del Territorio.
L'eccezione, dunque, è risultata infondata e va disattesa.
Nel merito, quanto alla morosità, secondo il costante insegnamento della Corte di
Cassazione il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale per inadempimento deve solo provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre è il debitore convenuto che è onerato della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituita dall'avvenuto adempimento (Cass. Civ. 26/01/2007 n.
143).
Nel caso che ci occupa le attrici, proponendo l'ordinaria domanda ex art. 1453 cod.civ. con l'intimazione di sfratto per morosità, hanno chiesto una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione il cui fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole.
Ebbene, agendo in giudizio per l'inadempimento contrattuale, le attrici hanno provato la fonte negoziale del loro diritto e la gravità dell'inadempimento stabilito dall'art. 2 del citato contratto di locazione contente la clausola risolutiva espressa che prevede la risoluzione del rapporto per ritardato pagamento oltre un certo termine (in cui leggesi: il mancato puntuale pagamento, in tutto o in parte, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, costituirà la conduttrice in mora, con la conseguente risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento ex art. 1455 cod.civ. a danno e a spese della conduttrice stessa), mentre la debitrice convenuta non ha adempiuto all'onere su di essa gravante di dare la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituita dall'avvenuto adempimento. Invero, a fronte della sottoscrizione del contratto di locazione la conduttrice non ha pagato i canoni pur continuando a godere dell'immobile maturando, alla data dell'intimazione di sfratto, una morosità di € 7.200,00, laddove la sospensione totale o parziale dell'adempimento del conduttore è legittima soltanto qualora venga a mancare la controprestazione del locatore, costituendo altrimenti una alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. È quindi evidente la morosità della conduttrice .
Quanto alla gravità dell'inadempimento richiesta in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, nel caso che ci occupa l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto stante il mancato pagamento da parte della conduttrice dei prefati canoni mensili e spese accessorie ed il perdurare della morosità.
Va dunque dichiarata la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., con conseguente accoglimento anche della domanda di restituzione del bene immobile, libero da persone, animali e cose.
Alla risoluzione del contratto di locazione consegue l'obbligo del conduttore di provvedere alla riconsegna dell' immobile locato.
In relazione al quantum la morosità ad oggi è pari a complessivi € 25.977,11 di cui €
25.9200 per canoni locatizi non pagati e € 777,11 per costo utenza gas. Più precisamente sono dovute, ad oggi, le seguenti mensilità : Luglio 2023 pari ad €
600,00 (1.800,00:30=60,00; 60,00 x 10 giorni=600,00); Agosto, Settembre, Ottobre e
Dicembre 2023 pari ad € 2.400,00 (dalle ricevute prodotte da controparte, infatti, risultano versati € 1.200,00 mensili anziché € 1.800,00 come pattuito all'art. 2 del contratto di locazione); Novembre 2023 pari ad € 1.800,00; Gennaio 2024 pari ad €
600,00 (dalle ricevute prodotte da controparte, infatti, risultano versati € 1.200,00 mensili anziché € 1.800,00 come pattuito all'art. 2 del contratto di locazione); Marzo,
Aprile, Maggio, Giugno, Luglio, Agosto, Settembre, Ottobre, Novembre, Dicembre 2024, Gennaio 2025, pari ad € 19.800,00 (€ 1.800,00 x 11) per complessivi €
25.200,00.
Sul punto è infondata la sollevata eccezione di condotta colposa delle attrici che avrebbero concorso a cagionare il danno per non essersi attivate tempestivamente con la procedura esecutiva per rientrare nel possesso del bene in tempi brevi.
In punto di diritto, in materia di locazione, l'obbligo di restituzione dell'immobile grava unicamente sul conduttore ex art. 1590 cod.civ. e, nel caso in esame, è soltanto la società conduttrice che deve essere ritenuta inadempiente e responsabile del mancato rilascio del bene nel termine di cui all'ordinanza cautelare e della perpetrata detenzione dello stesso. Ne consegue che è tenuta a dare alle locatrici il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna del bene locato ex art. 1591 cod.civ..
Per il termine del rilascio va confermato la già resa ordinanza.
Ogni altra questione resta nel merito assorbita.
Considerato che nella fattispecie il comportamento della convenuta è riconducibile a colpa grave, perché , pur avendo avuto contezza del provvedimento cautelare , non ha ancora provveduto alla riconsegna del bene libero da persone e cose, né al pagamento del canone mensile pattuito, va condannata a titolo risarcitorio, al pagamento della somma equitativamente determinata in € 2.000,00 per responsabilità aggravata di cui all'art. 96 , 3° comma c.p.c. .
Le spese della procedura di mediazione e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ex D.M. n. 147/2022

PQM

Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle domande in atti, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa così provvede: - dichiara la risoluzione, per grave inadempimento della società conduttrice, del contratto di locazione intercorso tra le parti, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. in data 28/03/2024;
- condanna la convenuta al pagamento, in favore delle attrici, della complessiva somma di € 25.977,11 oltre agli ulteriori canoni maturandi sino all' effettivo rilascio del bene locato con gli interessi maturati dalle singole scadenze al saldo;

-condanna la convenuta al pagamento in favore delle attrici della complessiva somma di € 2000,00 per responsabilità aggravata ex 96 , 3° comma, c.p.c..
-condanna la convenuta al pagamento in favore delle attrici delle spese di lite che si liquidano per la mediazione obbligatoria in complessivi € 286,32 di cui € 190, 32 per rimborso spese ed € 96,00 per compensi, oltre accessori di legge, e per il presente giudizio in complessivi € 2.584,00 per compensi ,oltre il rimborso forfettario spese generali , Cpaa ed Iva e oltre il rimborso del contributo unificato e bollo.
Così deciso in L' Aquila il 05/02/2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Maria Mancini