REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 3918/2024, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
TRA
, rapp.ta e difesa, giusta procura in calce all'atto Parte_1
introduttivo, dall'avv. Fabrizio Cappio, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina (LT), strada Chiesuola n. 148;
RICORRENTE
E
, rapp.ta e difesa, giusta procura in calce alla memoria Controparte_1
difensiva, dall'avv. Lorella Attanasio, presso il cui studio elettivamente domicilia in Terracina (LT), via Lazio n. 30;
RESISTENTE
NONCHÈ
, rapp.to e difeso, giusta procura in calce alla comparsa di Controparte_2 intervento volontario, dall'avv. Alessandro Maria Scavolini, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina, via Torino n.12;
TERZO INTERVENTORE
CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da atti difensivi, note illustrative e verbali di causa in atti.
Decisa a seguito dell'udienza del 17.06.2025, svoltasi nelle forme di cui agli artt. 127 ter e 128 c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi Parte_1
all'intestato Tribunale, per ivi sentir convalidare nei suoi Controparte_1
confronti sfratto per morosità, relativamente all'immobile ad uso diverso sito a
Sonnino (LT) in Via Capocroce snc (distinto al Catasto Urbano del Comune di
Sonnino al Foglio 19, particella 673, sub. 1) utilizzato per l'esercizio di attività di pizzeria e bar (denominato “ ). CP_3
L'intimante esponeva a fondamento della domanda che l'immobile era condotto in locazione dalla intimata in virtù di contratto stipulato il 23.09.2021
e registrato il 18.10.2021. Deduceva, altresì, che alla data dell'intimazione, la conduttrice era in mora del pagamento di euro 1.200,00, per i canoni a lei dovuti relativi ai mesi di luglio e agosto 2024.
In data 24.09.2024, , nella sua qualità di co-locatore, Controparte_2
spiegava atto di intervento volontario e si associava alla domanda dell'intimante deducendo che la conduttrice era in mora del pagamento di €
5.400,00 per canoni di locazione a lui rimasti insoluti e che la morosità risultava ridotta ad € 2.700,00, per via di ricevuti acconti, oltre all'importo pattuito per l'affitto dei beni mobili.
Si costituiva, opponendosi, , la quale eccepiva di aver Controparte_1
effettuato tutti i pagamenti dovuti nei confronti dell'intimante e del terzo interventore, producendo in atti copia dei bonifici effettuati.
Denegata la concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, in ragione del sopravvenuto pagamento, era disposto il mutamento di rito assegnando alle parti termine di giorni 15 per l'introduzione del procedimento
- 2 - obbligatorio di mediazione ex art. 5, d.lgs. n. 28/2010.
Depositava memoria integrativa la quale, Parte_1 chiedeva accertarsi l'intervenuta risoluzione del contratto in virtù dei reiterati ritardi dell'intimata nei pagamenti dei canoni locatizi in violazione della clausola risolutiva espressa convenzionalmente pattuita. Chiedeva, inoltre, di avvalersi di detta clausola anche alla luce della mancata produzione della polizza assicurativa per la r.c. cui l'intimata era tenuta ai sensi dell'art. 12 del contratto di locazione.
Depositava memoria integrativa l'intimata-resistente deducendo che, in virtù della sanatoria di tutta la morosità pregressa, non sussistessero i presupposti per la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, attesa la totale insussistenza di ogni e qualsiasi presupposto utile al fine di poter qualificare come grave, sotto il profilo di cui ai principi interpretativi ed applicativi di cui all'artt. 1455 c.c., il dedotto inadempimento della conduttrice, odierna intimata.
Prodotta documentazione, esperito infruttuosamente il procedimento obbligatorio di mediazione ex art. 5, d.lgs. n. 28/2010, all'udienza del
17.06.2025, svoltasi la discussione della causa ai sensi degli artt. 127 ter e 128
c.p.c., il sottoscritto giudice, ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa motivazione.
La domanda di risoluzione è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Parte locatrice ha evidenziato che, benché la conduttrice abbia sanato la morosità successivamente sia alla diffida ad adempiere e sia all'atto di intimazione di sfratto per morosità, il pagamento è avvenuto con ritardo, oltre il termine pattuito e che tanto era da ritenersi rilevante altresì ai fini dell'operatività dell'art. 10, del contratto di locazione che espressamente dispone: “clausola risolutiva espressa – “il mancato o ritardato pagamento oltre 5 giorni dalla scadenza anche di un solo canone di locazione, nonché delle spese accessorie anche condominiali…”.
L'intimata resistente ha eccepito che non sussistessero gravi motivi per
- 3 - addivenire alla risoluzione del contratto per inadempimento, in quanto, prima dell'udienza di convalida di sfratto, pur se successivamente alla scadenza, erano stati pagati tutti i canoni locatizi rimasti insoluti.
In ordine alla condotta gravemente inadempiente del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, la giurisprudenza della Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orientamento altalenante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri temporali ed oggettivi contemplati nella disposizione di cui all'art.5, si è ormai definitivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 23/06/2011, n.13887;
Cassazione civile, sez. III, 14/11/2006, n. 24207; Cassazione civile, sez. III,
12/04/2006, n. 8628; Cassazione civile, sez. III, 17/03/2006, n. 5902;
Cassazione SU n.12210/90; Cassazione n.10239/2000), rafforzando così
l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurisprudenza di merito sul tema.
La Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnovazione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto ecc., si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento.
Del resto la stessa Corte Costituzionale, più volte chiamata a pronunciarsi circa presunte doglianze di incostituzionalità, inerenti ad una supposta disparità di trattamento tra i due modelli di disciplina dei predetti contratti locatizi, ha ribadito che la regolamentazione differenziata tra le locazioni ad uso abitativo e quelle ad uso diverso, non viola il principio di eguaglianza trattandosi di situazioni non omogenee che ben possono essere disciplinate in modo differente dal legislatore (Corte Cost. n.11/1981; Corte
Cost. n.252/83; Corte cost. n.116/1987).
- 4 - Pertanto deve ritenersi che l'art.5 sulla predeterminazione legale dell'inadempimento “non trovi applicazione alle locazioni ad uso diverso, atteso che tale norma è specificatamente dettata per le locazioni ad uso abitativo” - titolo I della legge 392/78 - , “non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative” - l'art. 41 rinvia alle disposizioni di cui agli arrt. 7 e 11, con voluta esclusione dell'art.5 - “ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano solo per le locazioni del primo tipo” (cfr. Cass. 13575/91; Cass. 659/93; Cass. 10202/94; Cass. 2232/95;
Cass. 6023/95; Cass. 24207/2006; Cass. 8628/2006).
Alle luce delle suesposte considerazioni, in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, per la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non trovando applicazione il principio della valutazione legale, continuano a valere i comuni criteri di cui all'art.1455c.c. e dunque l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valutazione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento adottato dal debitore da desumersi, in particolare, dall'ammontare e dalla durata della mora nonché dall'eventuale suo protrarsi nel corso del giudizio e dal comportamento delle parti nell'ambito del complessivo rapporto contrattuale.
Afferma la giurisprudenza che per la locazione per uso diverso dall'abitazione, operando il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 cc, “nulla impedisce che il mancato pagamento del canone, pur in contrasto con l'obbligazione principale del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, essere valutato ex art. 1455 cc, come un inadempimento di scarsa importanza e non idoneo a provocare la risoluzione”. (Cassazione sentenza del 12.2.2019 n. 3966).
Nel caso di specie, dopo aver “sanato” la morosità contestata il conduttore nelle more il conduttore ha continuato ad essere moroso (canoni di maggio e giugno 2025) ovvero non adempiere regolarmente alle obbligazioni contrattuali (cfr. ricevute bonifici in atti da cui si evince il pagamento oltre il termine pattuito del giorno 5 del mese).
- 5 - Il ricorrente (con la produzione in giudizio del contratto inter partes e la conferma della sua legittimazione attiva, processuale e sostanziale) ha esaurito gli oneri di prova che gli incombevano, mentre il debitore convenuto, sui cui gravava l'onere di provare l'avvenuto pagamento, non ha provato fatti impeditivi, modificativi o estintivi, idonei a paralizzare la pretesa della controparte.
Difatti secondo costante giurisprudenza “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”. (cfr. Cassazione
n°20288.2011; nel medesimo senso Cassazione n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conformi ex plurimis
Cassazione n°3373.2010 e Cassazione, Sezioni Unite n°13533.2001).
Orbene nel rapporto locatizio commerciale, il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda giudiziale di risoluzione, tuttavia tale adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (Cass. n. 30730/2019, Cass. 14/11/2006, n. 24207).
Ed a tanto va aggiunto che ben può essere valutata, ai fini dell'esame della domanda svolta ex artt. 1453 e 1455 c.c., anche la condotta tenuta dal
- 6 - conduttore in costanza di lite, ovverosia il fatto che il convenuto ha protratto la sua condotta anche successivamente all'introduzione del giudizio.
Sul punto la Suprema Corte ha affermato che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta
l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo
l'obbligo di risarcire il maggior danno fino alla riconsegna”). (Cassazione
n°8076.2002).
La volontà manifestata dal conduttore con la mancata puntuale erogazione dei canoni maturati successivamente alla proposizione del giudizio, deve essere considerata da questo giudicante per valutare la gravità dell'inadempimento ascritto al conduttore. Ed invero l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non
- 7 - potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso” (Cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n. 3964), per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento. Né la purgazione della mora successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto, è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato.
Facendo applicazione di tali principi alla fattispecie in esame, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento di parte convenuta, occorre porre in risalto che i rapporti tra le parti non hanno visto inadempimenti e tardivi adempimenti solo nel periodo contestato nell'atto introduttivo, ma si sono protratti sino ad oggi.
In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha in alcun modo validamente contestato il mancato tempestivo pagamento dei canoni, oltre ad averlo reiterato nel tempo (sino ad oggi).
Resta acclarato, pertanto, l'inadempimento della conduttrice e, in conseguenza di tanto, deve dichiararsi risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione dell'immobile sito a Sonnino (LT) in Via
Capocroce snc (distinto al Catasto Urbano del Comune di Sonnino al Foglio
- 8 - 19, particella 673, sub. 1).
La conduttrice deve essere altresì condannata al rilascio del bene libero e vuoto da persone e cose;
stimasi equo ex art. 56 legge 392/78, contemperate le opposte esigenze delle parti, fissare per l'esecuzione la data del 22.9.2025.
Il conduttore va condannato al pagamento integrale dei canoni scaduti e a scadere sino alla data di effettivo rilascio del bene, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo (Corte di Cassazione, Sezione
III Civile, sentenza del 14 dicembre 2016, n. 25599).
Esula dall'oggetto del presente giudizio ogni valutazione in ordine al contratto di affitto di beni mobili.
Sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite nella misura di
1/2, stante l'intervenuto pagamento nelle more del giudizio, liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, ispirate ai valori minimi dello scaglione di riferimento (scaglione tra euro 1.101,00 ed euro 5.200,00) concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata. Devono altresì aggiungersi le spese di mediazione (in misura di euro 105,60), sul presupposto che, in forza del principio di causalità le spese sostenute per l'obbligatoria mediazione sono recuperabili dal vincitore, in quanto esborsi, secondo il regime di cui agli artt.
91 e ss. c.p.c. (Trib. Modena 9 marzo 2012), nonché il compenso per l'attività prestata dal difensore della controparte nella fase di mediazione “l'assistenza prestata dall'avvocato nel corso della fase di mediazione obbligatoria, svoltasi nella pendenza del giudizio, va qualificata come attività stragiudiziale ai sensi dell'art. 20 del d.m. 55/2014, trattandosi di attività con autonoma rilevanza rispetto a quella di difesa svolta nel giudizio. Tra le spese processuali da porre a carico della parte soccombente nel giudizio rientra anche il compenso per l'attività di assistenza prestata dal difensore della controparte nella fase di mediazione obbligatoria svoltasi nella pendenza del giudizio” (Trib. Verona 15 ottobre 2015).
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P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
a) in accoglimento della domanda dichiara definitivamente risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito a Sonnino (LT) in Via
Capocroce snc, distinto al Catasto Urbano del Comune di Sonnino al
Foglio 19, particella 673, sub. 1;
b) condanna al rilascio del bene libero e vuoto da persone Controparte_1
e cose, fissando per l'esecuzione la data del 22.9.2025;
c) condanna al pagamento dei canoni di locazione sino Controparte_1
alla data di effettivo rilascio del bene, oltre gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, per le causali di cui in parte motiva;

d) compensa per 1/2 le spese di lite tra le parti e condanna Controparte_1
alla refusione della residua metà che si liquidano in tale ridotta misura in complessivi euro 800,80 di cui euro 52,80 per spese della fase di mediazione ed euro 71,00 per compensi nonché euro 38,00 per spese ed euro 639,00 per compensi del presente giudizio, in favore di Parte_1
ed euro 710,00 di cui euro 71,00 per compensi della fase di
[...]
mediazione ed euro 639,00 per compensi del presente giudizio in favore di , oltre rimborso spese generali al 15%, IVA, CPA, Controparte_2
se dovute, come per legge.
Così deciso in Latina il 18.6.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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