N. R.G. 4338/2023
Tribunale Ordinario di Modena
(SEZIONE SECONDA CIVILE)
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4338/2023 tra

Parte_1
ATTORE e

CP_1
CONVENUTO

Oggi 20 marzo 2025 innanzi al dott. Roberto Masoni, i difensori delle parti si sono riportati ai rispettivi atti difensivi ed in particolare alle note scritte autorizzate sostitutive dell'odierna udienza. Dopo discussione orale virtuale, il giudice decide la causa.
Il Giudice
(dott. Roberto Masoni)
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MODENA
(SEZIONE SECONDA CIVILE)
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Roberto Masoni ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente:
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4338/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1 DELZANNO UMBERTO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA MAGNANI RICOTTI 5 28100 NOVARA presso il difensore avv. DELZANNO UMBERTO
ATTORE Contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI PIETRO ALESSIO e dell'avv. CP_1 P.IVA_2
DI NUZZO GABRIELE ( ) VIA SPONTINI, 1 37100 VERONA;
, C.F._1 elettivamente domiciliato in CORSO MONFORTE 16 MILANO presso il difensore avv. DI PIETRO
ALESSIO
CONVENUTO

MOTIVI DELLA DECISIONE

ha convenuto in Parte_2 giudizio per sentire dichiarare legittimo il recesso Controparte_1
pagina 2 di 5 da preliminare di compravendita immobiliare di capannone con riconoscimento del diritto al raddoppio della caparra confirmatoria versata.
Il convenuto si costituiva in giudizio contestando la domanda e chiedendo, in riconvenzione, di potere trattenere la caparra versata.
In corso di causa veniva espletata c.t.u. sullo stabile.
II. Deduce l'istante l'inadempimento di controparte dato che sarebbe emerso che il capannone oggetto di promessa di compravendita sarebbe stato affetto da gravi viziosità e difformità strutturali, posto che i muri perimetrali sarebbero stati realizzati con blocchi di cemento armato del tutto privi di isolamento termico (p. 5 citazione).
Tale circostanza è stata riscontrata dal c.t.u., dato che, come lo stesso ha evidenziato, nell'opera “mancano coibentazione e finiture superficiali”, per quanto, si è precisato, dette carenze
“non costituiscano violazione della normativa urbanistica-edilizia”
(p. 17).
In vero, l'esame del contratto preliminare inter partes in data
7 luglio 2022 evidenzia che l'oggetto della compravendita era un capannone ancora “non ultimato” (v. art. 1 del preliminare).
D'altro canto, parte ricorrente non può dolersi dell'assenza di coibentazione dei muri perimetrali, posto che gli immobili venivano promessi “nello stato di fatto e diritto in cui si attualmente si trovano” (come precisa l'art. 5 del preliminare).
Tale era l'accordo inter partes.
L'immobile veniva acquistato visto e piaciuto, come si trovava, ed allora l'istante di nulla poteva dolersi. D'altro canto, stante pure il versamento della cospicua somma a titolo di caparra confirmatoria pari ad € 500.000, neppure è ipotizzabile che la promittente acquirente ignorasse le condizioni “al grezzo” dell'immobile.
In ogni caso, poi, come ha ancora precisato il c.t.u., il difetto di coibentazione “si configura come un completamento dello pagina 3 di 5 stato grezzo dell'immobile, non già come una carenza costruttiva” (p.
18). era quindi consapevole delle condizioni Parte_1 dello stabile che stava per acquistare, un fabbricato ancora al grezzo che necessitava interventi di completamento edilizio e in particolare di coibentazione termica. Di questa carenze, presenti in uno stabile “non ultimato”, evidentemente, le parti hanno tenuto conto nella fissazione del prezzo di compravendita.
Emerge pertanto l'inadempienza dell'attrice che, a fronte della dedotta infondata eccezione di inadempienza di controparte, non ha sottoscritto il definitivo.
Va pertanto reietta la domanda attorea ed accolta quella riconvenzionale, spettando il diritto del convenuto a trattenere la caparra versata ex art. 1385 c.c.
Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa, nella causa promossa da con ricorso per Parte_1 rito semplificato depistato in data 17 luglio 2023,

1. rigetta la domanda;

2. dichiara risolto il preliminare inter partes, con diritto della resistente a trattenere la caparra confirmatoria a suo tempo ricevuta;

3. dichiara tenuta e condanna la ricorrente a rimborsare le spese processuali che si liquidano in complessivi € 20.100 (di cui €
100 per anticipazioni), oltre accessori.
Modena, 20 marzo 2025
Il Giudice
(dr. Roberto Masoni)
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