R.G. n. 690/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Composta dai magistrati:
Dott. Roberto Rivello Presidente
Dott.ssa Cecilia Marino Consigliere
Dott.ssa Angela Giunta Consigliere est.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile R.G. 690 / 2024, promosso da:
(cod. fisc. ), in persona dell'amministratore unico Controparte_1 P.IVA_1
e legale rappresentante pro tempore, sig. rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_2
ND TT (pec: fax 0324.481627), ed elettivamente Email_1 domiciliata presso il suo studio sito in Domodossola, P.zza Matteotti n. 9, giusta procura in atti;



- Ricorrente -


Contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 P.IVA_2 tempore;

- Resistente contumace - contro (Cod. Fisc. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_4 C.F._1
Prof. Carlo Emanuele GALLO (pec. – Email_2
Fax: 011/4333081) ed elettivamente domiciliato presso il domicilio digitale del difensore presso il quale richiede che siano effettuate le notificazioni e comunicazioni, come da procura in atti;

- resistente –
Conclusioni precisate all'udienza del 24.09.2025.
Per : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, contrariis reiectis, e previe tutte le declaratorie, anche incidentali, del caso, accogliere il ricorso e per l'effetto accertata e dichiarata illegittima ed errata la perizia estimativa per i motivi sovra esposti, rideterminare l'indennità dovuta dalla al sig. per l'occupazione temporanea e l'asservimento Controparte_1 Controparte_4 degli immobili interessati dalla costruzione della nuova telecabina “S. CO – Alpe
Ciamporino” - individuati al NCT del Comune di AR al Fg. 17 mappali nn. 111-112-180. nella minor misura già quantificata e disposta nel Piano Particellare allegato alla
Determinazione Dirigenziale della n. DD 284/A1014C/2023 del 29.05.2023 Controparte_3
o in quella diversa misura ritenuta di giustizia, tenuto conto della conformità e legittimità urbanistica e catastale dei suddetti immobili, nonché dei vincoli ambientali sussistenti.
Con favore di spese e competenze di causa del presente giudizio.”.
Per : Controparte_4
“Per tutte le sovraesposte ragioni il convenuto , come sopra Controparte_4 rappresentato, difeso e domiciliato, chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino voglia respingere le domande proposte nei suoi confronti dalla Società Controparte_1
Con vittoria di spese ed onorari di causa.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 54 Dpr 327/2001 ed ex art. 29 D. Lgs. 150/2011, ritualmente notificato, la società adiva questa Corte d'Appello evocando in giudizio il sig. Controparte_1
e la proponendo opposizione alla stima di cui alla perizia Controparte_4 Controparte_3 estimativa redatta dal Collegio Arbitrale in data 03.05.24. La ricorrente, in fatto, deduceva che con determina n. DD 284/A1014C/2023 del 29.05.2023
(doc. 3) la Direzione della disponeva in favore della Controparte_3 Controparte_5
l'imposizione di servitù coattiva di sorvolo aereo sugli immobili siti nel Comune di
[...]
AR (VCO) necessari alla costruzione della nuova telecabina “S. CO – Alpe
Ciamporino” - individuati al NCT del Comune di AR al Fg. 17 mappali nn. 111-112-180 meglio descritti nel Piano Particellare ed Elenco Ditte (allegato 1), nonché le indennità da corrispondere a titolo provvisorio agli aventi diritto per l'occupazione temporanea e l'asservimento delle aree interessate dai lavori.
Parte ricorrente ripercorre l'iter attraverso il quale si è giunti al provvedimento espropriativo, per come descritto nella suddetta determina (vds. pagg 2-6 del ricorso introduttivo cui si rinvia per ragioni di sintesi espositiva).
Con nota 07.07.2023, il sig. , ai sensi degli artt. 21 e 22 D.P.R. 327/2001 e Controparte_4
s.m.i., non condividendo la determinazione dell'indennità di esproprio, richiedeva la nomina del collegio tecnico arbitrale.
Con comunicazione a mezzo pec 07.05.2024 la Direzione della comunicava Controparte_3 al sig. e, per conoscenza, alla e al Geom. Controparte_4 Controparte_1 Parte_1
che “in data 03.05.2024 è stata trasmessa dalla prof.ssa copia della
[...] Persona_1
“Perizia estimativa” (doc. 2) relativa al provvedimento in oggetto, ai sensi dell'art. 21 comma
10 del D.P.R. 327/01 e s.m.i.”
Parte ricorrente articola i seguenti motivi di opposizione avverso la perizia di stima
La ricorrente premette che la perizia di stima oggetto della presente opposizione è stata firmata da solo due componenti del Collegio tecnico arbitrale, in quanto il Geom. (individuato Pt_1 dalla quale tecnico di propria fiducia per la composizione del Collegio Controparte_5
Tecnico Arbitrale) dissentiva dalle conclusioni alle quali era giunta la prof.ssa . Per_1
In particolare, ad avviso di parte ricorrente, nella stima dell'indennità da corrispondere non sono stati presi in considerazione i seguenti elementi:
a) Conformità urbanistica del fabbricato del sig. - Difformità edilizie – Controparte_4 non conformità urbanistica e catastale e vincoli ambientali
La ricorrente deduce di avere, come evincibile dalle determine Controparte_1 dirigenziali prodotte, da sempre lamentato le difformità edilizie del fabbricato del sig. tali da pregiudicare il valore commerciale complessivo dell'immobile stesso e la CP_4 sua stessa commerciabilità.
La ricorrente deduce che il fabbricato del sig. è irregolare sia per la traslazione, sia CP_4 per la presenza di altri corpi costruiti senza autorizzazione e che è da escludersi la possibilità di ottenere la sanatoria dell'immobile del sig. A tal fine, richiama la relazione tecnica CP_4 redatta dall'Ing. e l'analisi urbanistica e geologica dell'area di cui alla suddetta Persona_2 relazione tecnica, deducendo che “dallo stato di fatto rilevato dell'immobile, e presa visione della classificazione geologica ed urbanistica dell'area”
Parte ricorrente lamenta, inoltre, “l'erroneità della perizia di stima perché non tiene conto della verifica dello stato di fatto, della conformità urbanistica e catastale e dei vincoli ambientali che hanno influenza sulla valutazione dell'indennità da corrispondere”.
La ricorrente osserva che nel procedere alla determinazione delle indennità definitive da corrispondere al proprietario degli immobili localizzati nel comune di AR al Fg. 17 mappali nn. 111-112-180 per l'occupazione temporanea e l'asservimento delle aree interessate dai lavori relativi al progetto della telecabina San CO – Alpe Ciamporino, il Collegio Arbitrale, pur sottolineando che la questione relativa alla conformità urbanistica del fabbricato è oggetto di discussione, ha effettuato “la valutazione dell'indennità da corrispondere assumendo che
l'edificio sia regolarmente autorizzato …”.
Parte ricorrente osserva che, appurato che il fabbricato è difforme dagli strumenti urbanistici, il
Collegio avrebbe dovuto effettuare una valutazione prognostica circa la sua condonabilità, come espresso dal Geom. terzo componente del suddetto Collegio, che si è poi Pt_1 discostato dalle conclusioni alle quali sono giunti gli altri componenti. Ciò in quanto, nella determinazione dell'indennità occorre tener conto delle caratteristiche concrete del bene, verificando anche la conformità dello stesso agli strumenti urbanistici vigenti.
Tanto esposto, parte ricorrente chiede di accertare e dichiarare illegittima ed errata la perizia estimativa per i motivi sovra esposti, e di rideterminare l'indennità dovuta dalla CP_1 al sig. per l'occupazione temporanea e l'asservimento degli immobili
[...] Controparte_4 interessati dalla costruzione della nuova telecabina “S. CO – Alpe Ciamporino” - individuati al NCT del Comune di AR al Fg. 17 mappali nn. 111-112-180 nella minor misura già quantificata e disposta nel Piano Particellare allegato alla Determinazione Dirigenziale della n. DD 284/A1014C/2023 del 29.05.2023 o in quella diversa misura ritenuta Controparte_3 di giustizia, tenuto conto della conformità e legittimità urbanistica e catastale dei suddetti immobili, nonché dei vincoli ambientali sussistenti.
In data 02.09.2024 si è costituito in giudizio il sig. chiedendo la reiezione Controparte_4 della pretesa azionata dalla controparte.
Il sig. contesta l'affermazione di controparte secondo cui la perizia di stima, CP_4 sottoscritta da due componenti su tre, sarebbe da considerare non corretta perché il fabbricato del Signor presenterebbe delle difformità edilizie, che pregiudicherebbero, CP_4 non solo il valore commerciale complessivo dell'immobile, ma la sua stessa commerciabilità.
A tal fine, il resistente osserva che l'edificio (i cui lavori sono iniziati il 2 settembre 1968 e si sono conclusi il 4 settembre 1975) è stato regolarmente autorizzato ed è stato realizzato con difformità costruttive del tutto irrilevanti dal punto di vista urbanistico ed edilizio, che non ne impediscono la commerciabilità e che non incidono nemmeno sul suo valore, di modo che l'imposizione della servitù di sorvolo costituisce un pregiudizio economicamente valutabile che, del tutto correttamente, sarebbe stato determinato dalla Commissione competente.
A sostegno di tale argomentazione, parte resistente osserva che il tecnico di parte del Sig.
Geometra , ha confermato che il nuovo edificio ha una CP_4 CP_6 superficie e una volumetria lievemente inferiori a quelle licenziate (superficie realizzata 67,15 mq. a fronte di 70,74 mq. autorizzati;
volumetria realizzata 304,84 mc. a fronte di 323,47 mc. autorizzati) e che la sagoma del nuovo edificio si sovrappone per oltre il 50% (esattamente per il 68%) rispetto alla sagoma dell'edificio originariamente licenziato.
Parte resistente osserva, quindi, che la difformità dell'edificio realizzato rispetto al precedente
è una difformità che consiste in una diminuzione, modesta, di superficie e di cubatura e in una parziale rotazione e perciò in una parziale modificazione della sagoma.
In tesi di parte ricorrente, una modesta riduzione di superficie e di cubatura non è mai stata rilevante ai fini edilizi né nel momento in cui l'edificio è stato realizzato né attualmente. Ciò in quanto, se le dimensioni mutano in minus, in misura contenuta, si tratterebbe – in tesi del resistente - di una semplice variante in corso d'opera che non è urbanisticamente rilevante.
Per quanto concerne la sagoma, il sig. osserva che la sua rilevanza è stata introdotta CP_4 nell'ordinamento soltanto in anni di molto successivi a quelli nei quali l'edificio in questione è stato realizzato. In particolare, la realizzazione dell'edificio con una modesta rotazione sarebbe da considerare un intervento urbanisticamente irrilevante prima del 1985, qualora questa rotazione non incida
(come nel caso di specie) su altri parametri, quali, per esempio, la distanza da edifici vicini o la distanza dal confine ove prevista.
Con la conseguenza che la variante introdotta – che rappresenterebbe una variante in corso d'opera, regolarizzabile al termine dei lavori – è da considerare urbanisticamente irrilevante.
Il resistente, in tal senso, rileva che la licenza edilizia rilasciata il 28 agosto 1968, pratica n. 40, non contiene alcuna specificazione vincolante in ordine al posizionamento dell'edificio.
La modificazione introdotta con la parziale rotazione dell'edificio, oltreché con modifiche esterne di carattere soprattutto estetico, non avrebbe – in tesi del resistente - nessun tipo di rilevanza dal punto di vista edilizio. Con la conseguenza che l'edificio dovrebbe essere considerato regolare.
Tuttalpiù la modificazione introdotta potrebbe considerarsi una parziale modificazione del progetto, da qualificarsi come “variante minore che non giustifica l'emanazione di una nuova concessione” ai sensi dell'art. 32 del DPR 6 giugno 2001, n. 380. Infatti, ai sensi dell'art. 6 della legge regionale piemontese 8 luglio 1999, n. 19, la variazione essenziale vi è quando lo spostamento della sagoma dell'edificio fa sì che i due edifici siano diversi quanto a sagoma per oltre il 50%. Altrimenti, la variazione non è essenziale.
Nel caso di specie, osserva il resistente, la variazione è inferiore a tale percentuale, cosicché la variazione dovrebbe considerarsi una variazione parziale che, essendo stata realizzata in corso d'opera, è regolarizzabile al termine dei lavori.
In ogni caso, parte resistente aggiunge che la qualificazione in termini di variante parziale non comporterebbe, tenuto conto del tipo di difformità, la demolizione dell'edificio, ma soltanto una fiscalizzazione, che dovrebbe condurre all'irrogazione di un importo pari ad euro zero, poiché l'edificio è inferiore quanto a dimensioni rispetto al precedente.
Il resistente eccepisce che l'esistenza di questa variante parziale, anche in assenza di regolarizzazione, non avrebbe alcuna conseguenza sull'edificio stesso e sul suo valore e non inciderebbe nemmeno sulla commerciabilità dell'edificio. Ciò in quanto, nel caso di specie, il titolo abilitativo esiste e le variazioni non potrebbero ritenersi essenziali, cosicché la licenza è ad esso riferibile. eccepisce, pertanto, che del tutto correttamente la relazione di stima ha valutato la CP_4 costruzione principale, mentre non ha considerato il fabbricato utilizzato come ripostiglio, tenendo conto del valore di mercato dell'edificio stesso.
In considerazione di quanto sopra esposto, il resistente eccepisce che, del tutto correttamente, la ha determinato il valore dell'edificio e di conseguenza le domande di CP_7 controparte devono essere respinte.
Dichiarata la contumacia della (vds. verbale di udienza del 18.09.24) la causa Controparte_3
è stata istruita mediante nomina di CTU, nella persona del geom. , al quale è Persona_3 stato affidato l'incarico di seguito enucleato:
“Il CTU, letti gli atti ed esaminati i documenti di causa, ispezionati i luoghi e compiute le indagini necessarie, provveda a determinare, con riferimento agli immobili siti nel Comune di
AR (VCO), censiti al Foglio 17, mappali 180, 111 e 112, di proprietà di : Controparte_4
1) l'indennità per l'occupazione temporanea;

2) l'indennità spettante, ai sensi dell'art. 44 DPR 327/2001 per l'asservimento del fondo, tenendo conto, nel quantificare la diminuzione permanente di valore, della conformità urbanistica ed edilizia dei fabbricati esistenti sulla proprietà (esprimendosi anche CP_4 riguardo alla possibilità di loro regolarizzazione), nonché dell'esistenza di eventuali vincoli ambientali”.
In data 05.08.25 il ctu depositava l'elaborato peritale.
All'udienza del 24.09.25, sulle conclusioni delle parti precisate come in epigrafe, la causa veniva discussa oralmente e trattenuta in decisione.
La Corte osserva quanto segue.
L'oggetto della presente controversia è la corretta determinazione dell'indennità spettante, ai sensi dell'art. 44 DPR n. 327/2001, per l'asservimento degli immobili di proprietà del sig.
e dell'indennità per occupazione temporanea. Controparte_4
Orbene, ai fini della determinazione delle indennità da corrispondere occorre fare riferimento, per come di seguito si espone, alla quantificazione operata dal CTU che, con percorso logico e motivazionale, privo di contraddizioni ed aporie, ha esaurientemente risposto ai quesiti affidatigli, tenendo conto delle obiezioni e delle osservazioni critiche delle parti rispetto alle quali ha dato ampia risposta. Preliminarmente, la Corte ritiene non meritevole di accoglimento la richiesta, reiterata da parte ricorrente anche in sede di discussione orale, di disporre un supplemento di indagine peritale, al fine di accertare l'esistenza, la natura e l'incidenza di eventuali vincoli paesaggistici gravanti sugli immobili ed al fine di verificare la sanabilità dell'abuso, richiedendo al Comune di AR di verificare l'esistenza o meno del vincolo e attendendo l'esito dell'istanza di sanatoria per l'accertamento della doppia conformità ex art. 36 DPR 380/2001.
Sul punto, la Corte osserva come il CTU, sulla base di un attento esame della documentazione in atti e degli esiti delle indagini espletate, abbia risposto esaustivamente alle osservazioni critiche formulate dal consulente tecnico di parte ricorrente (vds. pagg. 70 e seg. dell'elaborato peritale), ritenendole – con valutazione che questa Corte ritiene di condividere - non meritevoli di accoglimento in quanto meramente esplorative e non supportate dalle risultanze dell'indagine e della documentazione in atti.
A titolo esemplificativo, si richiama quando rilevato dal CTU in ordine al fatto che nel certificato di destinazione urbanistica prodotto in atti, a firma del Responsabile del Servizio
Tecnico Comunale, “non vi è traccia del sopra richiamato vincolo dal Ctp asserito con formula dubitativa (…) che rappresenterebbe un vincolo paesaggistico”. A tal riguardo, il CTU segnala che il suddetto certificato è stato rilasciato ai sensi dell'art. 30 D.P.R. n. 380/2001 “e, pertanto,
è da ritenersi contenere tutte le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata” e che
“anche nella relazione tecnica stragiudiziale dell'Ing. , prodotta in atti dalla stessa Per_2 parte ricorrente – e più volte richiamata nel ricorso introduttivo - per l'area de qua vengono di fatto indicate le medesime prescrizioni compiutamente attestate nel certificato di destinazione urbanistica, anche qui senza alcun cenno all'ipotetico vincolo solamente ora paventato dal Ctp”.
Ciò premesso, la Corte nel procedere alla determinazione delle indennità oggetto di causa osserva che, con riferimento al richiesto giudizio circa la possibilità di regolarizzazione dei fabbricati che si dovessero configurare caratterizzati da difformità o irregolarità edilizio- urbanistiche, la determinazione dell'indennità deve effettuarsi avendo temporalmente riguardo alla data di emissione della Determinazione Dirigenziale del 29/05/2023, con la quale è stata disposta l'imposizione di servitù coattiva di sorvolo sul fondo de quo e che tale data deve essere assunta anche quale dato temporale di riferimento circa la possibilità di regolarizzazione dei fabbricati. Il CTU, sul punto, ha invitato le parti ad interloquire e, preso atto di quanto dalle stesse osservato, ha precisato che la determinazione dell'indennità oggetto di causa è stata effettuata con riferimento alla data di emissione della Determina Dirigenziale con la quale è stata imposta la servitù [i.e. 29/05/2023], su cui entrambe le parti sono risultate concordi.
Quanto invece al giudizio circa la possibilità di regolarizzazione in linea edilizio-urbanistica degli edifici, poiché le parti non sono risultate fra loro concordi, il Ctu, “per esigenze di completezza di trattazione” ha ritenuto opportuno nel rispondere al quesito sub 2) formulare due distinte ipotesi “…, con riferimento:
- sia alla data della Determina Dirigenziale con la quale è stata imposta la servitù [secondo la tesi affermata dal Difensore della Parte ricorrente, in aderenza peraltro a quanto prospettato nella mia nota interlocutoria],
- sia, parimenti, con riferimento all'epoca attuale in cui è stato disposto e verrà espletato
l'accertamento peritale [secondo la tesi affermata dal Difensore della Parte resistente]”.
Ciò premesso, il CTU al fine di determinare «l'indennità spettante, ai sensi dell'art. 44 DPR
327/2001 per l'asservimento del fondo» sito nel Comune di AR (VCO), censito al Foglio
17, mappali 180, 111 e 112 - «tenendo conto, nel quantificare la diminuzione permanente di valore, della conformità urbanistica ed edilizia dei fabbricati esistenti sulla proprietà
(esprimendosi anche riguardo alla possibilità di loro regolarizzazione), nonché CP_4 dell'esistenza di eventuali vincoli ambientali», previo richiamo dell'art. 44 del D.P.R. 8 giugno
2001 n. 327, ha rilevato che, nel caso di specie, l'imposizione della servitù è avvenuta in virtù della determina n. DD 284/A1014C/2023 del 29/05/2023 con la quale la Direzione della Giunta
Regionale per il autorizzava «in favore della Società "S. CO Sky s.r.l." con CP_3 sede a AR (VCO) […] l'imposizione di servitù coattiva di sorvolo aereo sugli immobili siti nel Comune di AR (VCO) necessari alla costruzione della nuova telecabina “S. CO –
Alpe Ciamporino” - individuati al NCT del Comune di AR al Fg. 17 mappali nn. 111-112-
180 - meglio descritti nel Piano Parti-cellare ed Elenco Ditte che forma parte integrante del presente provvedimento».
Il perito ha, quindi, proceduto a descrivere l'immobile e le sue principali caratteristiche estrinseche ed intrinseche, alla luce di quanto emerso a seguito dell'ispezione peritale del 25 febbraio 2025. Il Ctu ha, poi, relazionato in ordine alla situazione edilizia dell'immobile (vds. pagg. 21 e seg. della perizia) ed alla destinazione urbanistica, con i correlati vincoli apposti – sulla base della documentazione offerta in atti – e ciò, sia al fine di procedere alla stima dell'ammontare dell'indennità ex art. 44 DPR cit., sia allo scopo di valutare la possibilità di regolarizzazione o meno dei manufatti insistenti sul fondo.
In particolare, il CTU ha osservato che “Da quanto risulta dagli atti e documenti di causa, per
l'immobile in oggetto risulta rilasciato dal Comune di AR il "Nulla Osta" in data 28 agosto
1968, pratica n. 40 R. costr., per la «costruzione di una casa di abitazione», (…)” e che “… i lavori per la costruzione del fabbricato risultano iniziati in data 02 settembre 1968 e terminati in data 04 settembre 1975”. Per l'immobile “non risultano rilasciati ulteriori titoli abilitativi in linea edilizia e/o esistenti ulteriori pratiche edilizie”.
Il perito, in relazione al fabbricato principale ad uso abitativo, ha rilevato la sussistenza di variazioni o difformità edilizie rispetto a quanto previsto nel progetto ed assentito con il titolo abilitativo, rilasciato in data 28 ago-sto 1968, pratica n. 40. Tali variazioni/difformità sono state così individuate:
“ - parziale diversa conformazione planivolumetrica del fabbricato realizzato nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovverosia la rispettiva "sagoma"
- parziale traslazione e contestuale parziale rotazione del "sedime" del fabbricato realizzato, corrispondente alla rispettiva impronta a terra ed alla localizzazione dello stesso sull'area di pertinenza;

- distribuzione interna dei locali costituenti il fabbricato realizzato parzialmente diversa, unitamente ad una parziale diversa localizzazione delle forometrie delle finestre e portefinestrate, con correlata modificazione parziale dei rispettivi prospetti”.
Per quanto riguarda il corpo di fabbrica accessorio – tettoia, il ctu ha rilevato che la costruzione del corpo di fabbrica accessorio è avvenuta in assenza di titolo abilitativo in linea edilizia.
Il perito dopo essersi soffermato, nel dettaglio, sulle prescrizioni urbanistiche ed idrogeologiche, con specifico riguardo alla possibilità di regolarizzazione o meno delle descritte difformità e irregolarità, ha osservato che “All'epoca temporale in cui è stato rilasciato l'unico titolo abilitativo in linea edilizia [i.e. 28 agosto 1968], come pure in quella ove è stato edificato il fabbricato [terminati il 04 settembre 1975], risultava vigente la legge 06 agosto 1967 , n. 765
[cosiddetta "legge Ponte"] che, all'art. 10 - modificando l'art. 31 della previgente legge 17 agosto 1942 n. 1150 - stabiliva che «Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco».
(…) Nel caso concreto di specie, il titolo abilitativo edilizio è stato rilasciato - in data di poco successiva all'entrata in vigore della richiamata legge, seppur testualmente indicato come
"nulla osta per esecuzione lavori edili" – con varie prescrizioni e condizioni (…)»”.
Orbene, il Ctu, in considerazione di quanto stabilito dalla normativa allora vigente e delle condizioni all'uopo previste dal richiamato "nulla osta", osserva che le modifiche apportate al fabbricato abitativo rispetto a quanto assentito con il titolo abilitativo rilasciato il 28 agosto
1968, sostanzialmente “ afferenti la sagoma, il sedime e la distribuzione interna dei locali” costituiscono “delle modificazioni tali comportare l'ottenimento di un titolo edilizio in variante che, però, non risulta essere richiesto”.
Per quanto riguarda la qualificazione delle variazioni rilevate, il ctu, previo attento esame della normativa di riferimento (vds., in particolare, la Legge 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 7 e 8, con cui è stata introdotta la differenziazione tra le variazioni essenziali e non essenziali, di seguito trasfusi negli artt. 31 e 32 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i. e la Legge del Controparte_3
08.07.1999 n. 19 art. 6) ha osservato che “Sulla base di quanto previsto dalla richiamata legislazione regionale che ha disciplinato con norma di dettaglio, appare dunque da ritenere che le modificazioni apportate all'edificio abitativo de quo non possano configurarsi
"variazioni essenziali" (…)”.
Ciò in quanto non vi è stato - osserva il Ctu - un mutamento della destinazione d'uso; né
“aumenti di cubatura, e/o di superficie di piano, e/o di superficie coperta normativamente previsti, i cui parametri dello stato di fatto attuale sono da ritenersi financo inferiori rispetto a quelli assentiti”. Inoltre, “la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio in progetto e di quello realizzato risulti superiore al 50 per cento, senza interferire con limiti di distanza normativamente disposti”.
Il perito conclude, quindi, che le individuate variazioni dell'edificio non costituiscono
"variazioni essenziali", nè totali difformità, ma possono configurarsi quali "difformità parziali".
Nello specifico, “varianti al titolo edilizio originario, realizzate in corso di esecuzione dei lavori” per le quali “qualora, prima della fine dei lavori [i.e. 04 set-tembre 1975], fosse stata presentata – come previsto anche dal titolo edilizio originario - apposita domanda, corredata di progetto aggiornato, non vi sarebbe stato eventuale diniego al rilascio del titolo edilizio in variante, anche perché, da quanto emerso in sede della sessione svolta presso l'Ufficio Tecnico del Comune di AR, a tale epoca, non era vigente sulla località un eventuale "Piano
Regolatore Generale Comunale" né, eventualmente, un "Piano di fabbricazione" o la cosiddetta "Perimetrazione dei centri abitati".
Il Ctu ha poi proceduto, come da quesito peritale, ad esprimere il giudizio circa l'eventuale regolarizzazione sia con riferimento alla data dell'imposizione della servitù, che all'epoca attuale.
Per quanto riguarda il giudizio circa la regolarizzazione delle difformità ed irregolarità alla data di imposizione della servitù coattiva di sorvolo e, quindi, alla data del 29/05/2023, corrispondente a quella di emissione della Determinazione Dirigenziale con la quale è stata disposta l'imposizione della servitù oggetto di causa, il ctu ha osservato che, con specifico riguardo al corpo di fabbrica accessorio, eretto sul fondo e risultato edificato in assenza di titolo abilitativo edilizio, “Per tale manufatto non si ravvisa la possibilità di regolarizzazione edilizia”.
Pertanto, il ctu rileva che “(…) è confacente prevedere, a cura ed onere dell'attuale proprietà, un intervento di "demolizione spontanea" del medesimo corpo di fabbrica, teso alla messa in pristino dei luoghi, previa presentazione di apposita pratica edilizia, con l'ausilio di professionista abilitato”.
Per quanto concerne le descritte difformità parziali del fabbricato abitativo, il ctu osserva che
“la difformità per parziale traslazione e rotazione del sedime del fabbricato realizzato non appare rientrare nel novero delle "tolleranze costruttive" disciplinate dall'art. 34-bis, comma
1, del D.P.R. n. 380/2001 né in quelle delle "tolleranze esecutive" disciplinate dal comma 2 del medesimo art. 34-bis il tutto con riferimento alla versione vigente alla data in esame” e che, pertanto, occorre verificare “se le parziali difformità edilizie possano regolarizzarsi in linea edilizia con il procedimento di cui all'art. 36 ["accertamento di conformità"] del D.P.R. n.
380/2001” tenendo conto della versione vigente alla data di imposizione della servitù.
Orbene, il Ctu afferma che “È da ritenere che le descritte difformità edilizie del fabbricato abitativo fossero conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso (…)". Con riferimento, invece, alla data di presentazione della domanda - nel caso di specie, virtualmente assunta alla data di riferimento del 29/05/2023 - è invece da tenere in debita considerazione che, sull'immobile esaminando, risultavano vigenti le prescrizioni in linea urbanistica e di natura geologica all'uopo dettagliate al paragrafo A.07)
(…)”
Ciò posto, il Ctu, nel procedere alla valutazione circa la regolarizzazione delle difformità edilizie rilevate, valutazione funzionale alla determinazione dell'indennità spettante ex art. 44
D.P.R. 327/2001 per l'asservimento del fondo, osserva che “… appare ponderato assumere che le sopra identificate porzioni di fabbricato abitativo non possano venir regolarizzate in linea edilizia in quanto per le stesse non risulta rispettato il criterio della cosiddetta "doppia conformità" con riferimento ad entrambe le date richieste e di cui all'art. 36 del D.P.R. n.
380/2001, come vigente alla citata data di riferimento”.
Ciò chiarito, il ctu evidenzia che “l'art. 34 del medesimo D.P.R. n. 380/2001, nella versione vigente alla data in esame, prevede la cosiddetta "fiscalizzazione" dell'abuso con riferimento agli interventi realizzati "in parziale difformità" dal titolo edilizio” e che “È da ritenere che, nel caso di specie, la demolizione della porzione di fabbricato realizzata in parziale difformità dal titolo edilizio – mostrando struttura portante e solai in conglomerato cementizio armato connessi e concatenati all'intero organismo edilizio - non possa avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità, dal che può ragionevolmente prevedersi
l'applicazione della cosiddetta "fiscalizzazione".
Pertanto, al fine di pervenire “ad una risposta al quesito più esaustiva in ordine alla quantificazione dell'indennità di cui trattasi” il ctu procede ad effettuare una stima presuntiva dell'entità della sanzione normativamente prevista (vds. in particolare pagg. 45 e 46 dell'elaborato peritale cui si rinvia).
Per quanto riguarda la regolarizzazione delle difformità ed irregolarità all'epoca attuale di espletamento dell'incarico peritale, il ctu osserva che circa il descritto corpo di fabbrica accessorio, edificato in assenza di titolo abilitativo in linea edilizia, sono da ritenersi valevoli le stesse conclusioni, non ravvisandosi, per tale fattispecie di abuso, la possibilità di rispettiva regolarizzazione edilizia.
Per quanto riguarda, invece, le difformità parziali caratterizzanti il fabbricato abitativo, il perito ha rilevato che il Decreto “Salva Casa” ha aggiunto l'art. 34 ter al DPR n. 380/2001
“prevedendo una sanatoria specifica per opere assimilabili al caso di specie”. Il Ctu ha, quindi, proceduto alla stima indicativa dell'importo a titolo di oblazione e quantificato in € 4.332,00. Premessa, pertanto, la valutazione circa la regolarizzazione delle difformità edilizie rilevate, funzionale, per come sopra detto, alla determinazione dell'indennità spettante ex art. 44 D.P.R.
327/2001, il Ctu ha proceduto al calcolo dell'indennità ai sensi dell'art. 44 D.P.R. 327/2001 per l'asservimento del fondo.
Il perito ha proceduto ad effettuare, innanzitutto, il calcolo dell'indennità ex art. 44 D.P.R.
327/2001 con riferimento alla data di imposizione della servitù, tenuto conto, ai fini della possibilità di regolarizzazione edilizia o meno dei fabbricati, della normativa alla stessa data vigente.
Il perito, tenendo conto dei criteri di cui all'art. 44 del Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità, osserva che “È ponderato ritenere che il fondo de quo, della parte resistente
all'esito dell'imposizione della servitù coattiva di sorvolo aereo, necessaria alla CP_4 costruzione della nuova telecabina, abbia subito una permanente diminuzione del suo valore in ragione della correlata apprezzabile riduzione della sua panoramicità e godibilità, anche per una sorta di "servitù di visuale" potenzialmente esercitabile dalle stesse telecabine che transitano, a quota di poco superiore, in corrispondenza dello stesso immobile ed in prossimità del fabbricato abitativo quivi insistente”.
Il ctu ha, quindi, proceduto a determinare la misura dell'indennità in esame con riferimento alla data di emissione della Determinazione Dirigenziale del 29/05/2023 con la quale è stata disposta l'imposizione di servitù coattiva di sorvolo aereo sul fondo oggetto di causa, “tenendo conto, ai fini della rispettiva quantificazione, della situazione in punto di conformità urbanistica ed edilizia dei fabbricati esistenti sul medesimo fondo, avuto anche riguardo alla possibilità o meno della loro regolarizzazione con riferimento alla normativa vigente alla predetta datazione nonché, parimenti e fra l'altro, della destinazione urbanistica e delle correlate prescrizioni anche in ambito geologico aspetti questi che, come noto, sono stati oggetto di distinta e particolareggiata trattazione ai precedenti paragrafi, unitamente agli altri aspetti rilevanti ai fini estimativi, fra cui, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile”.
Per la stima dell'ammontare della indennità il ctu ha fatto ricorso alla disciplina dell'"estimo", osservando, che alla luce di quanto rilevabile dalla normativa in materia, occorre provvedere alla stima del fondo con riferimento al suo "valore venale".
In particolare, il ctu ha osservato che “appare confacente prevedere che la stima del valore venale del fondo de quo debba tener conto, oltre alle rispettive caratteristiche intrinseche ed estrinseche [§ A.05], anche della rispettiva peculiare situazione in linea edilizio-urbanistica [§
A.06], al pari della destinazione urbanistica e delle correlate prescrizioni anche di natura geologica [§ A.07], come pure, e parimenti, di quanto esplicitato in punto di irregolarità e/o difformità edilizie riscontrate e della rispettiva possibilità di fiscalizzazione [§ A.08.2 -
A.08.3]”.
In particolare, il ctu osserva che nella determinazione dell'indennità di cui trattasi, si tiene conto:
a) della “rilevata sussistenza di parziali difformità edilizie caratterizzanti il fabbricato abitativo
- ritenute non configurabili quali "difformità totali" o "variazioni essenziali"” - occorrendo
“provvedere al decurtamento dell'estimando valore venale dell'immobile dell'importo a titolo di sanzione da corrispondere per la relativa fiscalizzazione ex art. 34 del D.P.R. n. 380/2001, nella versione vigente alla data del 29/05/2023, come stimato, sia pur in modo meramente indicativo, al sub-paragrafo A.08.2), incrementato altresì del presumibile importo a titolo di incidenze professionali per la formazione della correlata pratica edilizia da presentarsi presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune di AR (…)”;
b) della assenza di titolo abilitativo edilizio in relazione al corpo di fabbrica accessorio, attesa
l'impossibilità di provvedere alla sua eventuale regolarizzazione / fiscalizzazione, (…)”;
c) “dell'applicazione di un ponderato deprezzamento al valore venale dell'immobile ottenuto per decurtamento degli importi di cui ai citati punti sub a) et sub b), al fine di tenere in debita considerazione la sua minore "esitabilità" sul mercato rispetto ad altro immobile che, astrattamente eguale a quello periziando, non avrebbe però le specificità di quest'ultimo”;
Il Collegio osserva che l'approccio estimativo seguito dal perito risulta aderente al parametro normativo di cui al comma 2 dell'art. 44, D.P.R. n. 327/2001.
In questa prospettiva, del tutto correttamente il ctu osserva che “con l'applicazione dei menzionati decurtamenti monetari non si tiene conto di alcuna eventuale "utilità economica" per il proprietario del fondo per la sussistenza delle rilevate parziali difformità ed irregolarità rimarcato anche che, oltre al presumibile ed indicativo rispettivo costo di fiscalizzazione e messa in pristino dei luoghi, è stato anche previsto un ulteriore decurtamento per la minore esitabilità dell'immobile in ragione della sua peculiare situazione. Qualora, invece, ed astrattamente, non si provvedesse alla stima del fabbricato abitativo caratterizzato dalla sussistenza di sole parziali difformità, o della rispettiva porzione risultata parzialmente traslata o ruotata rispetto alla posizione del sedime previsto in progetto, si perverrebbe, (…) ad una possibile apparente ingiustificata penalizzazione economica del fondo, tanto più in considerazione che, per quanto motivato, non trattasi né di "difformità totale", e/o "variazione essenziale", né di un organismo edilizio o porzione a se stante, autonomamente utilizzabile”.
Il ctu procede, quindi, “alla stima del valore venale dell'immobile del fondo in base alle condizioni e caratteristiche in cui si trovava all'atto dell'imposizione della servitù de qua”, evidenziando nel dettaglio alle pagg. 57 e seg. (cui si rinvia) i criteri ed i parametri seguiti ai fini della stima del valore venale del bene, tenendo conto degli elementi in ordine alle quotazioni di immobili similari ricavabili dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari curata Contro dall'Agenzia delle Entrate (i.e. e degli importi a titolo di sanzione per fiscalizzazione in conseguenza delle parziali difformità edilizie e del costo medio per la demolizione del corpo di fabbrica accessorio ed, altresì, delle principali condizioni negative, quali una riduzione del requisito della panoramicità connotante l'immobile etc. (vds. in particolare pagg. 60-62 dell'elaborato peritale).
Il ctu, pertanto, conclude che “Alla luce di quanto finora relazionato, avuto riguardo, ai fini della possibilità di regolarizzazione / fiscalizzazione edilizia o meno dei fabbricati, della normativa vigente alla data di imposizione della servitù, la misura del deprezzamento subito dal fondo de quo per l'imposizione della medesima servitù di sorvolo aereo può stimarsi, attraverso il criterio del "valore complementare", per differenza fra il suo valore in base alle condizioni in cui si trovava al momento della sua imposizione e quello conseguente all'imposizione della stessa, ovverosia:
[€ 214.000,00 – € 186.200,00] = € 27.800,00”
In conclusione, il perito, in risposta al quesito sub 2), afferma che “la misura dell'indennità spettante ai sensi dell'art. 44 del D.P.R. 327/2001, commisurata alla misura della permanente diminuzione di valore del fondo in conseguenza dell'imposizione della servitù coattiva di sorvolo aereo, avuto riguardo, ai fini della possibilità di regolarizzazione / fiscalizzazione edilizia dei fabbricati, della normativa vigente alla medesima data di imposizione della servitù, può stimarsi nell'importo di euro 27.800,00”.
Il Collegio ritiene di condividere la valutazione effettuata dal ctu circa l'esatta determinazione dell'indennità ex art. 44 DPR n. 327/2001 con riferimento alla data di imposizione della servitù, tenuto conto, ai fini della possibilità di regolarizzazione edilizia o meno dei fabbricati, della normativa alla stessa data vigente. Non si ritiene, pertanto, di seguire il secondo criterio di calcolo dell'indennità de qua tenendo conto ai fini della possibilità di regolarizzazione edilizia dei fabbricati della normativa attualmente vigente.
Sul punto, si osserva che il momento giuridicamente rilevante di riferimento è quello della data di imposizione della servitù anche in relazione a tali profili.
Per quanto riguarda il calcolo dell'indennità di occupazione temporanea si osserva che ai fini della determinazione dell'indennità per l'occupazione temporanea occorre fare riferimento al criterio normativo di cui all'art. 50, comma 1, del D.P.R. 08/06/2001 n. 327 e s.m.i.
(opportunamente richiamato dal ctu) che così prevede: «nel caso di occupazione di un'area, è dovuta al proprietario una indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell'area e, per ogni mese o frazione di mese, una indennità pari ad un dodicesimo di quella annua».
Peraltro, il ctu osserva che il citato art. 50) D.P.R. 327/2001 unitamente all'art. 49 del medesimo
D.P.R. (relativo all'occupazione temporanea di aree non soggette ad esproprio) risultano specificamente richiamati nella determinazione dirigenziale con la quale è stata disposta l'occupazione temporanea de qua.
La Corte ritiene di condividere il criterio di calcolo della suddetta indennità seguito dal Ctu, in quanto adeguatamente motivato ed in linea con le prescrizioni normative.
Giova evidenziare che il periodo temporale di occupazione è rilevabile dalla determinazione dirigenziale del 29/05/2023 con la quale è stata autorizzata e disposta «in favore della Società
“S. CO Sky s.r.l.” […] - ai sensi degli artt. 49 e 50 del D.P.R. n. 327/2001 e s.m.i. -
l'occupazione temporanea, anche tramite le sue imprese appaltatrici, per la durata di 12 mesi dalla data di immissione in possesso degli immobili siti nel Comune di AR (VCO) - meglio individuati e descritti nell'Allegato n. 1 di cui al precedente punto 1) del presente provvedimento», ovverosia il Piano Particellare ed Elenco Ditte.
A ciò si aggiunge che il "verbale di consistenza e di immissione nel possesso" risulta essere del
23 giugno 2023. Inoltre, nel calcolare l'ammontare della "virtuale" indennità di espropriazione il ctu ha precisato che esso “può opportunamente ricavarsi sulla base delle articolate analisi e delle correlate risultanze cui si è già pervenuti con l'espressione del valore venale dell'intero immobile in base alle condizioni e caratteristiche in cui si trovava all'atto dell'imposizione della servitù, al netto dei decurtamenti operati per oneri di fiscalizzazione e di rimessa in ripristino (…)”: Il ctu, pertanto, in risposta al quesito sub 1), conclude che “l'indennità di occupazione temporanea - prevista per un anno - della porzione di fondo occupata, stimata sulla base del criterio normativo di cui all'art. 50, comma 1, del D.P.R. 08/06/2001 n. 327 e s.m.i., può determinarsi in misura pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di relativo esproprio, ovverosia nell'importo di euro 2.021,25=, così ottenuto: ( € 24.255,00 x 1/12 ) = €
2.021,25”.
In considerazione di tutto quanto sopra esposto, deve, quindi, essere determinata in favore della parte resistente sig. ed a carico della parte ricorrente Controparte_4 Controparte_1
l'indennità per l'asservimento del fondo ex art. 44 DPR n. 327/2001 in complessivi € 27.800,00, nonché l'indennità di occupazione temporanea in complessivi € 2.021,25.
Spese di lite.
Le spese processuali del presente grado di giudizio seguono il principio della soccombenza ed, in conformità ai parametri di cui al disposto del D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e ss.mm., tenuto conto delle caratteristiche e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore della controversia, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, si liquidano, in favore della parte resistente , nei Controparte_4 seguenti termini: Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.701,00; Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.204,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: €
1.806,00 Fase decisionale, valore medio: € 2.905,00; Totale: € 7.616,00 oltre a rimborso forfetario spese generali del 15%, CPA e IVA nei termini di legge.
Pone le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, a carico della parte ricorrente.
Nulla sulle spese di lite nei confronti della parte contumace.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Torino, Sezione II Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, nella causa di opposizione alla stima proposta dalla Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, contro il sig. e nei confronti Controparte_4 della in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_3
determina
l'indennità per l'asservimento del fondo ai sensi dell'art. 44 D.P.R. n. 327/2001 in favore del sig. e a carico della ricorrente in persona del legale Controparte_4 Controparte_1 rappresentante pro tempore, in € 27.800,00, nonché l'indennità di occupazione temporanea in €
2.021,25.
visti gli artt. 91 e 92 c.p.c.,
dichiara tenuta e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese, per il presente giudizio, in favore del resistente , liquidate nella complessiva somma di € 7.616,00, Controparte_4 oltre a rimborso forfetario del 15% per spese generali, C.P.A. e I.V.A. nei termini di legge.
pone gli oneri di CTU, liquidati come da separato decreto, definitivamente a carico della ricorrente.
Così deciso in Torino, nella Camera di Consiglio del 15.10.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Angela Giunta Dott. Roberto Rivello