R.G. n. 187/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LA SPEZIA
Sezione Civile in persona del Giudice Dott.ssa Maria Grazia Barbuto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta ad R.G. n. 187/2022 promossa da: rappresentata e difesa dall'Avv. TORTORELLA Parte_1
FABRIZIO, giusta mandato allegato al ricorso introduttivo
Attrice contro
, Controparte_1 Controparte_2 rappresentate e difese dall'Avv. AMATO EMILIA, giusta mandato allegato alla memoria di costituzione
Convenute
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice ha concluso come segue:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento del presente ricorso e rigettata ogni contraria domanda ed eccezione, accertare che le società con sede in Sarzana (SP), via Murello ang. Via Variante Aurelia, c.f. , CP_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Sarzana (SP), via Murello n. 6, c.f. Controparte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, e , con sede in Romito Magra P.IVA_2 Controparte_2 (SP), via Provinciale n. 386, c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore, sono obbligate a pagare P.IVA_3 alla in persona del legale rappresentante pro tempore, rispettivamente la somma di Parte_1 Euro 99.275,00 (la , la somma di Euro 99.275,00 (la e la somma di Euro CP_1 Controparte_2 162.450,00 (la ) per i motivi di cui in premessa, e quindi condannare le predette società a pagare Controparte_2 alla in persona del legale rappresentante pro tempore, rispettivamente la somma di Parte_1 Euro 99.275,00 (la , la somma di Euro 99.275,00 (la e la somma di Euro CP_1 Controparte_2 162.450,00 (la ), oltre agli interessi moratori dal giorno della maturazione del credito a quello Controparte_2 del pagamento. Con vittoria di compensi e spese”.

Parte convenuta ha concluso come segue:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, nella persona del Giudice designato, adversis reiectis, In via preliminare di merito: respingere la domanda avversaria attestando l'invalidità e l'inefficacia della diffida così come intimata con comunicazione del 19/11/2021, poi integrata con ulteriore comunicazione del 20/12/2021, anche perché generica e gravemente carente sotto il profilo formale e sostanziale per i motivi tutti dedotti nel presente atto;

pagina 1 di 9 in via principale: respingere la domanda avversaria ritenendo che le odierne comparenti non abbiano agito con dolo o colpa grave, essendosi dichiarate disponibili alla stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell'immobile per cui è causa, nel luogo e nel giorno che la ricorrente avrebbe dovuto indicare e che, invece, non ha indicato;
in via riconvenzionale:
- Accertare e dichiarare che il contratto intervenuto tra le parti per cui è causa si è risolto per inadempimento della parte promissaria acquirente, ex art 1453 c.c. e, per l'effetto, dichiarare ed accertare il diritto delle società resistenti di trattenere le somme incassate;

- condannare la ricorrente al pagamento dell'importo di € 53.000,00 versato in favore del per la c.d. Controparte_3 monetizzazione dei parcheggi privati, oltre al risarcimento del danno per oneri di maggiore esposizione bancaria, ma anche per le occasioni mancate d'investimento, nella misura che sarà determinata in corso di causa mediante CTU contabile e/o che l'Ill.mo Giudice adito Vorrà determinare in via equitativa. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. la società e adiva Parte_1 Parte_1
l'intestato Tribunale al fine di sentire accogliere le conclusioni indicate in premessa nei confronti delle società la e . CP_1 Controparte_2 Controparte_2
La ricorrente deduceva che, con contratto preliminare di compravendita stipulato in data 9.8.2013, le resistenti si erano obbligate a trasferirle la piena proprietà di un fabbricato con annessa porzione di terreno circostante, sito in Sarzana, Via Variante Aurelia, dietro corrispettivo di Euro 875.000,00.
In data 1.10.2013 la promissaria acquirente aveva corrisposto alle promittenti venditrici la somma complessiva di Euro 150.000,00¹ a titolo di caparra confirmatoria, nonché l'acconto di Euro 50.000,00 oltre Iva².
Con successiva scrittura del 20.6.2014, le promittenti venditrici si erano impegnate a consegnare l'immobile realizzato al grezzo entro il 30.9.2015.
In data 29.7.2014, inoltre, la piena proprietà del corpo immobiliare che già aveva formato oggetto del citato preliminare, era stata trasferita dalla società alla Immobiliare San Controparte_4
Michele S.r.l.
Con ulteriore scrittura del 29.10.2015, il corrispettivo per il trasferimento dell'immobile era stato rideterminato tra le parti in Euro 725.000,00 oltre IVA, dando atto dell'avvenuto pagamento della caparra confirmatoria e dell'acconto versato dalla ricorrente.
Con plurime scritture intervenute tra le parti in data 25.3.2017, 22.12.2017, 20.12.2018 e 28.2.2019 le parti e la proprietaria Immobiliare San Michele S.r.l. avevano ripetutamente posticipato la data di stipula del contratto definitivo in quanto le tre convenute non avevano ancora ultimato i lavori di ristrutturazione dell'immobile, sicché - essendo spirato il termine ultimo già prorogato per la stipula del rogito al 31.7.2019- con PEC del 4.3.2019 la ricorrente aveva comunicato alla proprietaria la volontà di procedere alla stipula del preliminare di vendita dell'immobile.
Con ultima scrittura privata del 20.12.2019, a cui aveva partecipato la San Michele S.r.l., le parti avevano prorogato il termine per la stipula del definitivo al 30.6.2020.
Stante il perdurante inadempimento, con successiva PEC del 19.11.2021 inviata a mezzo del proprio legale, la ricorrente aveva quindi intimato e diffidato la e Immobiliare San Michele CP_2 CP_2
S.r.l. a voler adempiere alle obbligazioni nascenti dal preliminare entro il 20.12.2021, con l'avvertimento che, in difetto, il preliminare avrebbe dovuto intendersi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c.
Poiché la predetta diffida non era stata formulata anche nei confronti della società (nella CP_1 quale la società Immobiliare La Ghilenda s.r.l. è oggi incorporata), con ulteriore PEC del 20.12.2021 il difensore aveva reiterato la medesima comunicazione anche alla rideterminando il CP_1 termine ultimo entro cui adempiere al 10.1.2022.
Essendo inutilmente decorso anche quest'ultimo termine, l'attrice concludeva che le società tutte dovevano essere riconosciute inadempienti alle obbligazioni loro derivanti dal contratto preliminare de quo, maturando così il diritto di recedere dal contratto.
L'istante concludeva quindi chiedendo accertarsi la legittimità del proprio recesso e il riconoscimento del diritto alla corresponsione di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385 co. 2 c.c., oltre alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto, riservandosi di agire nei confronti della Immobiliare San Michele s.r.l. con separato procedimento per l'eventuale risarcimento dei danni.
Costituitesi in giudizio, le resistenti contestavano la ricostruzione in fatto e le conclusioni in diritto della promissaria acquirente.
Le società resistenti lamentavano che il trasferimento dell'immobile de quo non era avvenuto nei termini pattuiti non già per fatto loro imputabile, bensì per l'indisponibilità all'acquisto dimostrata più volte dalla società ricorrente.
In primo luogo, la scrittura privata intervenuta tra le parti non sarebbe stata riconducibile alla fattispecie del contratto preliminare di vendita, trattandosi di un negozio giuridico a struttura e contenuto complessi, avente ad oggetto la vendita di un immobile ancora in corso di realizzazione, previa demolizione del fabbricato già esistente.
Le resistenti esponevano che alle diffide della controparte di novembre e dicembre 2021 avevano fatto seguito le comunicazioni del 16.12.2021 e del 9.1.2022 con le quali le società avevano precisato e dichiarato di essere pronte al trasferimento dell'immobile e di essere interessate a farlo al più presto, esprimendo altresì la disponibilità, a seguito di un incontro avvenuto tra le parti in data 14.12.2021, a concordare una risoluzione consensuale del contratto nel caso in cui la avesse invece Parte_1 preferito rinunciare all'acquisto.
Parte resistente argomentava infatti che nelle previsioni iniziali, del contratto preliminare del 9.8.2013, le intenzioni della promissaria acquirente erano quelle di utilizzare in proprio l'edificio commerciale;
successivamente, la ricorrente aveva manifestato ai venditori l'impossibilità di un utilizzo diretto dell'immobile e l'intervenuta volontà di mettere il fabbricato sul mercato per un'eventuale cessione, anche parziale, a terzi. In tale contesto, nel corso del 2015, era stata proprio la promissaria acquirente a richiedere di interrompere i lavori nello stato in cui si trovavano e, con una prima scrittura del
25.9.2015, le parti avevano rideterminato gli accordi contrattuali, prospettando la possibilità di procedere ad un frazionamento dell'edificio.
Parte resistente pertanto dava atto che, con scrittura privata del 25.10.2015, le parti avevano accettato di considerare ultimati i lavori nello stato di fatto in cui si trovavano a tale data e per tale ragione di aver rideterminato il corrispettivo previa riduzione di Euro 150.000,00, differendo altresì il pagamento del saldo del prezzo al momento della stipula del definitivo di vendita.
Sarebbe quindi intervenuta una novazione degli accordi originariamente intercorsi, confermata anche pagina 3 di 9 dal fatto che nel 2019 la società promissaria acquirente aveva richiesto che le fosse consentito di nominare, nell'atto di compravendita definitivo, persone fisiche o giuridiche a cui trasferire la proprietà dell'immobile.
Parte resistente ribadiva quindi di aver ripetutamente dichiarato la propria disponibilità al trasferimento dell'immobile e insisteva affinché l'intestato Tribunale – accertata l'inefficacia ex art. 1453 c.c. della diffida avversaria in ragione dell'inadempimento di controparte- fissasse un termine entro il quale adempiere la propria obbligazione di trasferimento dell'immobile, così come era stata rideterminata con scrittura del 29.10.2015.
Disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 702ter co. 3 c.p.c., la causa veniva istruita oralmente e, all'esito del deposito delle memorie di cui all'art. 190 c.p.c., era trattenuta in decisione.
La domanda svolta dall'attrice è fondata, per i motivi di seguito indicati.
In diritto si osserva come parte attrice abbia agito in questa sede al fine di ottenere in via principale l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 9.8.2013 e avente ad oggetto gli immobili già descritti, a causa dell'inadempimento di controparte, con conseguente diritto alla restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 co.2 c.c. e dell'acconto versato.
La caparra confirmatoria consiste in un patto avente natura reale, poiché che si perfeziona con la consegna del bene, accessorio ad un'obbligazione contrattuale, sul quale incidono le vicende relative a quest'ultima e a cui la giurisprudenza prevalente attribuisce la funzione di un ulteriore strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelli di cui agli artt. 1454,1456 e 1457, ovvero quale mezzo di autotutela, con funzione di liquidazione anticipata e convenzionale del danno, volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso (cfr. Cass. n. 20532/2020; Cass. n.
2969/2019; Cass. n. 8417/2016; Cass. n. 18266/2011; Cass. n. 3728/2011; SS. UU. Cass. n. 553/2009;
Cass. n. 17923/2007; Cass. n. 9040/2006; Cass. n. 849/2002).
Nel caso in cui l'obbligazione contemplata nella caparra sia stata adempiuta, la caparra deve essere restituita o può essere imputata a titolo di anticipo alla prestazione dovuta.
Ove, invece, si verifichi l'inadempimento, il contraente non inadempiente può scegliere tra l'esercizio del recesso dal contratto, ritenendo la caparra qualora l'abbia ricevuta o esigendone il doppio qualora l'abbia versata, ovvero l'esercizio dell'azione di adempimento o di risoluzione e di risarcimento dei danni.
L'inadempimento a cui si riferisce la norma è integrato quando si tratti di inadempimento definitivo e assoluto o di adempimento inesatto, da valutarsi sulla base delle regole generali in tema di inadempimento. L'inadempimento rilevante è dunque quello che legittima la risoluzione sia sotto il profilo oggettivo della gravità sia sotto il profilo soggettivo dell'imputabilità.
Al contempo la caparra non può essere azionata quando l'inadempimento dedotto sia di scarsa importanza, così come non è possibile avvalersi della caparra anche nell'ipotesi di inadempimento riconducibile ad entrambe le parti.
Secondo la S.C. ai fini del legittimo esercizio del recesso conseguente alla previsione di una caparra confirmatoria, così come accade in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 c.c. nonché l'imputabilità, dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della pagina 4 di 9 prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (Cass. n. 21209/2019; Cass. n. 12549/2019; Cass. n. 409/2012; Cass. n.
18266/2011; Cass. n. 3728/2011; Cass. n. 398/1989).
Il recesso previsto dall'art. 1385 co. 2 c.c., infine, configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (Cass. n. 5095/2015).
Il contraente che vuole esercitare il diritto di recesso non deve, in definitiva, essere a sua volta inadempiente. L'indagine circa il suo inadempimento deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità
(Cass. n. 13241/2019).
Applicati i principi in diritto al caso di specie, si osserva quanto segue.
Al fine di valutare la fondatezza della domanda di parte attrice, si rende indispensabile verificare se sia configurabile e in che termini un inadempimento imputabile alle controparti, che queste ultime invece giustificano in ragione dell'intervenuta novazione degli originari accordi e che escluderebbero l'imputabilità della mancata stipula del contratto definitivo nei termini da ultimo prorogati al
30.6.2020.
L'istruttoria documentale e orale ha permesso di confermare che effettivamente, come allegato dalle convenute, il contratto preliminare sottoscritto nell'agosto 2013 aveva ad oggetto un immobile (peraltro di proprietà di terzi e non già delle odierne convenute) in corso di costruzione, previa demolizione del fabbricato già esistente.
Nel contratto preliminare di vendita le società venditrici, aventi la disponibilità del terreno con fabbricato in precarie condizioni già esistente, diedero atto di aver presentato il progetto per la riqualificazione dell'area e del manufatto, previa totale demolizione e successiva ricostruzione della struttura.
In virtù di specifiche previsioni pattizie, la società promise quindi di acquistare il nuovo Parte_1 immobile, come rappresentato nella planimetria progettuale e catastale e come risultante dal progetto suddetto e dal capitolato previsto delle opere da realizzarsi, con annessa porzione di terreno circostante di proprietà esclusiva da adibirsi in parte ad area verde, in parte a viabilità ed il resto a parcheggi pertinenziali e pubblici, sulla base del menzionato progetto.
Tale circostanza, senz'altro, merita adeguato risalto, in quanto certamente le convenute- che avrebbero dovuto materialmente eseguire i lavori necessari alla realizzazione dell'immobile “allo stato grezzo, nelle parti interne, privo di tramezze, intonaci e di tutta l'impiantistica… ma finito completamente nelle parti esterne”, come indicato nel capitolato allegato, avrebbero potuto invocare (almeno in astratto) a giustificazione del proprio inadempimento eventuali ritardi dovuti al rilascio delle necessarie autorizzazioni da parte degli enti competenti o, come nel caso di specie, ricondurre la ritardata ultimazione dei lavori oggetto del contratto alla richiesta di modifiche provenienti da controparte rispetto al progetto iniziale, in quanto fatti idonei ad incidere sul termine per la consegna del bene, originariamente fissato entro dodici mesi dal rilascio del permesso di costruire.
La difesa di parte resistente ha quindi cercato nel corso di tutta l'istruttoria di offrire prova della circostanza che l'inadempimento in realtà fosse da imputare a controparte la quale, stante l'assenza di pagina 5 di 9 liquidità, avrebbe richiesto alle tre convenute di rallentare i lavori, sino a bloccarli, tentando di trovare potenziali acquirenti che subentrassero nell'operazione.
Circostanza, questa, recisamente contestata dalla ricorrente, la quale ha invece allegato che la volontà di cedere l'immobile a terzi avesse ispirato sin dall'inizio la stipula del preliminare nel 2013.
Ebbene, in disparte la circostanza documentale che il permesso di costruire sia stato rilasciato solo nel corso del 2015, l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato già finito completamente all'esterno (serramenti, facciata, tetto) e completamente ultimato anche nelle parti esterne dell'edificio (parcheggi, illuminazione, recinzioni, viabilità, compreso pavimentazione marciapiedi e asfaltatura viabilità e piazzali), mentre all'interno l'edificio avrebbe dovuto essere consegnato completamente al grezzo, previsto solo delle tramezze dei bagni intonacate e del massetto per la pavimentazione in base a quanto previsto dal contratto preliminare.
Il dibattito si sposta quindi sulle ragioni della mancata stipulazione del contratto definitivo, sull'imputabilità della determinazione all'interruzione di fatto dei lavori per l'ultimazione dell'opera nei termini indicati all'art. 4 e all'art. 12 del preliminare del 2013 (clausole che, anche con le successive scritture private, non sono mai state sostituite).
Ebbene, si osserva come l'istruttoria orale e documentale conferma che l'interesse della società attrice fosse (quanto meno dal 2014) quello di investire nell'operazione, per poi cedere a terzi l'immobile una volta ultimato al grezzo, nei termini indicati agli artt. 4 e 12 del citato preliminare.
A tal fine, si veda l'integrazione apposta in calce al contratto preliminare e datata 20.6.2014, con cui il termine per il definitivo veniva spostato al 30.9.2015 proprio in ragione della necessità dell'attrice di
“affittarlo entro tale data a terzi”, ancor prima della successiva scrittura privata del 24.10.2019 con cui la promissaria acquirente si riservava di acquistare l'immobile per persona da nominare. La stessa istruttoria orale ha confermato le plurime occasioni commerciali che l'attrice ha tentato di promuovere per mettere a reddito l'immobile³, ancora in corso di costruzione, ma tale circostanza è in sé inidonea a comprovare che la abbia, con la propria condotta, inciso sui termini per la Parte_1 stipula del contratto definitivo, nella misura in cui la difesa delle resistenti intende invocare l'inadempimento avversario idoneo a rendere illegittimo il recesso dal preliminare di causa.
Secondo parte resistente, con la successiva scrittura privata del 25.9.2015 e del 29.10.2015 sarebbe intervenuta una novazione negli accordi originariamente intercorsi, tanto che le parti specificavano – a seguito di richieste provenienti dalla promissaria acquirente- l'intenzione di frazionare l'immobile in tre unità e l'art. 5 del preliminare fu sostituito con il seguente: “Il corrispettivo per il trasferimento dell'immobile allo stato grezzo oltre che annessa porzione di terreno circostante di proprietà esclusiva viene stabilito in € 725.000,00 che verranno pagati nel seguente modo:
- quanto ad € 150.000,00 a titolo di caparra confirmatoria già versati;

- quanto ad € 50.000,00 a titolo di acconti già versati;

- la restante somma di € 525.000,00 oltre IVA di legge verrà saldata nel seguente modo: ³ Si vedano, dichiarazioni dei testi , , nonché del teste , a conferma della Tes_1 Tes_2 Testimone_3 strategia immobiliare della società, di rivendere o concedere in locazione l'immobile e lo stesso teste , socio Testimone_4Contr della ha confermato che “avevano già altri negozi e non intendevano adibirlo a questo” (i.e. a negozio di poltrone e sofà); nonché, soprattutto, di e del preliminare sottoscritto con la poi risolto, con restituzione Parte_3 Parte_1 della caparra perché “anche con la proroga abbiamo visto che i lavori non sono stati ultimati”. La stessa teste , ha precisato che ricordo questa operazione ma non mi risulta che fosse per aprire un Testimone_5 negozio di arredamento perché la società era un'immobiliare e inoltre un negozio di arredamento era già stato aperto nella stessa via, poco più avanti. pagina 6 di 9 - € 400.000,00 oltre IVA al momento del rogito;

- € 125.000,00 oltre IVA in n. 10 rate mensili successive alla stipula dell'atto notarile. Restano inalterate tutte le altre pattuizioni”. Il corrispettivo, in definitiva, sarebbe stato ridotto dell'importo di Euro 150.000,00, in quanto la Pt_1 avrebbe richiesto alle convenute di interrompere i lavori nello stato in cui si trovavano, ottenendo
[...] così uno sconto sul prezzo, sicché la mancata ultimazione delle opere non costituirebbe fonte di inadempimento delle promittenti venditrici, ma frutto di rinegoziazione tra le parti.
Di tale circostanza non vi è tuttavia evidenza alcuna all'interno della scrittura privata del 29.10.2015, in cui- al contrario- le parti danno atto della modifica all'art. 5 del preliminare (sul prezzo) e non già degli artt. 4 e 12, che regolano l'ultimazione dell'opera, restando inalterata l'espressione “al grezzo”, che tuttavia- come già ribadito- non richiede la semplice ultimazione delle parti strutturali.
La diversa ricostruzione in fatto fornita dall'attrice è invece stata nel senso di giustificare tale sconto sul prezzo di vendita in ragione dell'intervenuta cessione – in favore di controparte- di una servitù di passaggio relativa ad altro immobile sito in Sarzana.
In tale contesto, la teste di parte attrice, , ha precisato, riconoscendo la scrittura privata Testimone_5 prodotta quale doc. 16 di cui alla II memoria di parte attrice, che questa scrittura alla cui redazione non ero presente- se non ricordo male era relativa ad una servitù di passaggio che avevano ceduto ad una di queste società (convenute)- e a me avevano chiesto come giustificare contabilmente l'operazione.
Avendo dato una caparra per l'acquisto dell'immobile, mi dissero che volevano scontare la cifra dovuta come corrispettivo della cessione della servitù dal saldo finale per l'ultimazione dei lavori nel nuovo fabbricato.
Ad ulteriore giustificazione del ritardo nell'ultimazione delle opere, le convenute hanno allegato la precedente scrittura datata 25.9.2015 (disconosciutadall'attrice), con cui la promissaria acquirente avrebbe richiesto il frazionamento dell'immobile in tre unità immobiliari distinte, sì da comportare la necessità di ottenere ulteriori autorizzazioni presso gli enti competenti.
Ebbene, tali circostanze trovano parziale riscontro nelle dichiarazioni testimoniali dei professionisti
(Geometri e incaricati dalle convenute di redigere progetti per ridistribuire gli CP_5 CP_6 spazi all'interno dell'immobile, al pari del teste indicato dalla stessa attrice, , che ha Tes_1 confermato che “abbiamo fatto anche dei progetti col per cercare di suddividere l'immobile, Parte_4 ma senza alcun esito”. In disparte anche le citate discordanze in fatto, si osserva comunque come l'inadempimento delle convenute non possa che essere confermato: ferme le plurime proroghe del termine per la stipula del contratto definitivo, seppur nel tempo concordate tra le parti, resta incontestato che l'immobile neanche alla data di introduzione del presente giudizio sia stato ultimato in adempimento degli accordi contrattuali intercorsi tra le parti, né risulta dimostrato che le richieste di modifica del progetto iniziale, mediante il frazionamento interno all'immobile abbia inciso sulle tempistiche di ultimazione dei lavori, che- si ribadisce- non sono proseguiti, neanche in adempimento dell'accordo novativo invocato dalle convenute.
Le prove orali hanno infatti confermato che i lavori di riqualificazione non sono mai stati terminati e il cantiere sia fermo da tempo⁴, nonostante le plurime diffide provenienti dalla promissaria acquirente, che nel 2019 ha visto sfumare anche un'occasione di locare a terzi l'immobile (Cfr. PEC del ⁴ Si vedano dichiarazioni dei testi , e . Tes_1 Testimone_4 Parte_3 pagina 7 di 9 30.10.2019 con cui la l'attrice diede comunicazione dell'avvenuta formalizzazione del preliminare con chiedendo di rispettare il termine ultimo (31.5.2020) per la consegna dell'immobile e “di Parte_3 fine lavori con l'abitabilità parziale”). All'esito dell'escussione dei testi indicati dalle parti, al di là dell'effettivo utilizzo che la promissaria acquirente intendesse fare dell'immobile, che comunque aveva destinazione commerciale, l'istruttoria ha permesso di confermare esclusivamente che:
- i lavori non sono stati ultimati, in quanto la realizzazione al grezzo è rimasta tale non solo all'interno, ma anche all'esterno;
- era interesse della società attrice ottenere il trasferimento dell'immobile, previa ultimazione dei lavori necessari anche al fine di permetterle di vendere in tutto o in parte o concederlo in locazione;

- nessuna prova è stata offerta – dalla parte che vi era onerata- delle effettive cause dell'interruzione dei lavori e dunque della non imputabilità dell'inadempimento alla prestazione oggetto del contratto sottoscritto nel 2013 (o, secondo la tesi della resistente, novato nel 2015) e cioè dell'esecuzione dei lavori necessari a permettere il successivo trasferimento dell'immobile, né è stata offerta prova dell'asserita assenza di liquidità da parte della promissaria acquirente e delle richieste di interruzione dei lavori, che in alcun modo emergono dalle scritture private e dalla corrispondenza versata in atti;

- non meritano condivisione le contestazioni provenienti dalla resistente circa l'illegittimità della diffida ad adempiere inviata da parte attrice, tenuto conto che nel presente giudizio si discute dell'esercizio del diritto di recesso e della conseguente restituzione del doppio della caparra versata e a tal fine, la domanda di recesso deve ritenersi implicitamente avanzata ove sia richiesta la restituzione del doppio della caparra versata (Cass. n. 22657/2017; Cass. n.
2032/1994).
In conclusione la domanda di parte attrice merita accoglimento e, risultando inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, quest'ultima deve essere condannata a restituire quanto ricevuto e al pagamento del doppio della caparra, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., nonché alla restituzione delle somme versate dall'attrice a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Trattandosi di debito di valuta, alcuna rivalutazione monetaria può essere riconosciuta, fermo il diritto alla corresponsione degli interessi sulle somme oggetto di condanna dalla domanda al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri medi di cui al DM n. 55/2014 s.m.i., - scaglione di riferimento, in ragione delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, ai sensi dell'art. 4 DM cit.


P.Q.M.


Il Tribunale di La Spezia definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza o eccezione disattesa, così dispone:
Accoglie la domanda svolta da e conseguentemente, accertata la Parte_1 legittimità del recesso esercitato dall'attrice: Condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro 82.500,00 oltre CP_1
pagina 8 di 9 interessi, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., nonché alla restituzione di Euro 13.750,00 oltre IVA, oltre interessi, a titolo di acconto;

Condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro 82.500,00 Controparte_2 oltre interessi, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., nonché alla restituzione di Euro 13.750,00 oltre IVA, oltre interessi, a titolo di acconto;

Condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro Controparte_2
135.000,00 oltre interessi, ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c., nonché alla restituzione di Euro 22.500,00 oltre IVA, oltre interessi, a titolo di acconto;

Condanna le convenute, in solido tra loro, a rifondere all'attrice le spese del presente giudizio, che si liquidano in Euro 1.241,00 per esborsi ed Euro 16.500,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfetario al 15%, CPA e Iva se dovuta.
Così deciso in La Spezia, in data 28.4.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Grazia Barbuto
pagina 9 di 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Di cui Euro 41.250,00 in favore di Immobiliare La Ghilenda S.r.l. (ora ; Euro 41.250,00 in favore di CP_1 [...] e Euro 67.500,00 in favore di Controparte_2 Parte_2 ² Di cui Euro 13.750,00 oltre IVA in favore di Immobiliare La Ghilenda S.r.l., Euro 13.750,00 oltre IVA in favore di
[...] [...] e Euro 22.500,00 oltre IVA in favore di Controparte_2 CP_2 pagina 2 di 9