REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02- Seconda Sezione Civile nella persona del giudice on. LI NS de VO ha pronunziato
S E N T E N Z A nella causa iscritta in data 28.12.2023 portante il N° R.G.C.A. 3/2024, promossa da
e , entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Alberto Parte_1 Parte_2
TI e dall'Avv. Francesca MILANI
-attori- contro
sito in FIESOLE (FI), in Controparte_1 persona dell'amministratrice p.t. in persona del Controparte_2 legale rappresentante rappresentato e difeso dall'Avv. Letizia CRESCIOLI Controparte_2
-convenuto-
OGGETTO: impugnativa delibera condominiale del 25.5.2023
Conclusioni
Per gli attori: Voglia il Tribunale di Firenze IN VIA ISTRUTTORIA ove ritenuto necessario, ammettere le prove dedotte in atti;
NEL MERITO annullare e dichiarare di nessun effetto la delibera assembleare del 25.5.2023 nella parte in cui è stato discusso e votato l'argomento nr. 3 dell'O.d.G.; con vittoria di spese di lite e della procedura di mediazione, oltre al risarcimento dei danni da valutarsi in via equitativa in funzione della sospensione dei lavori, maturata a seguito dell'opposizione all'apertura della finestra.
Per : Rigettare la domanda attorea;
con vittoria delle spese legali. CP_1
Concisa Esposizione dei Fatti
L'Ing. e la di lui coniuge , quali usufruttuari dal Parte_1 Parte_2

2.8.2021 dell'unità residenziale ubicata nell'edificio condominiale in Fiesole (FI), Via Marini nr. 8/Via
Portigiani 13/17, come meglio descritto in atto di citazione, comunicavano all'amministratore condominiale (all'epoca rag. che avrebbero proceduto, nell'ambito delle opere di Per_1 ristrutturazione dell'appartamento e nel rispetto delle linee architettoniche del fabbricato, all'apertura pagina 1 di 7 nel muro comune di una finestra con affaccio prospiciente il cortile condominiale adibito a lavatoio comune coperto (ovvero adibito a lavaggio e stenditura dei panni).
L'assemblea condominiale, indetta in seconda convocazione, in data 25 maggio 2023 (il cui Ordine del
Giorno al punto nr. 3 prevedeva la discussione intorno “all'installazione finestre appartamento sig. ) Pt_1 deliberava di non autorizzare alla detta apertura della finestra perché “avrebbe alterato la Pt_1 destinazione del bene comune trattandosi di un'innovazione a seguito della quale il bene comune sarebbe stato utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere stesse e l'esecuzione dei lavori avrebbero potuto pregiudicare la stabilità del muro comune”.
Stante la contrarietà dell'assemblea, sospendeva l'esecuzione dell'opera e Pt_1 promuoveva il procedimento di mediazione presso l'OCF di Firenze che si concludeva negativamente nonostante la partecipazione del Condominio, nella persona dell'amministratrice, per cui veniva azionata dagli attori la presente causa per l'accoglimento delle su indicate conclusioni, assumendo la contrarietà a legge della detta delibera poiché la finestra non arrecherebbe alcun pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio per cui, quali condòmini, hanno il diritto di eseguire detta opera facendo leva sull'art. 1122 c.c.; facevano, altresì, presente che la sicurezza sarebbe stata garantita dal rispetto delle procedure previste dall'Ufficio del Genio Civile e che il decoro architettonico sarebbe stato salvaguardato dal fatto che la finestra riproporrebbe simmetricamente le stesse aperture già presenti nell'edificio adiacente;
infine sottolineavano che il lavatoio è in disuso da oltre 50 anni.
Gli attori chiedevano la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata al fine di portare a termine i lavori progettati.
Si costituiva in giudizio in data 19.02.2024 il convenuto chiedendo il rigetto CP_1 della domanda;
in particolare, osservava che la realizzanda finestra avrebbe “alterato” la destinazione della cosa comune in quanto il cortile è destinato a permettere le attività di lavaggio e di CP_3 asciugatura dei panni, per cui la finestra con affaccio sul cortile si sarebbe tramutata in un'innovazione vietata perché pregiudicherebbe la fruibilità del bene stesso per gli altri condòmini; in secondo luogo, sottolineava che gli attori non avrebbero depositato nel fascicolo di parte la che reputa essere il CP_4 titolo necessario per procedere all'apertura di una finestra nel muro comune e portante dell'edificio condominiale;
tale omessa produzione documentale esclude che l'intervento nel muro portante possa considerarsi irrilevante sulla stabilità e/o sulla sicurezza del fabbricato;
osservava, infine, che la , Pt_3
pagina 2 di 7 invece depositata, si riferiva solamente ai lavori interni all'appartamento nell'uso degli attori;
per tali ragioni escludeva la sussistenza dei presupposti per la sospensione dell'esecutività della delibera condominiale;
precisava che comunque gli attori avrebbero potuto portare a termine i lavori interni al loro appartamento.
Rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutività della delibera con provvedimento del
26.2.2024, assegnati i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c., con ordinanza del 29.5.2024 è stata ammessa la
CTU e nominato quale ausiliario del giudice il geom. al quale è stato conferito CP_5 all'udienza cartolare del 5.7.2024 l'incarico al fine di “Verificare se la realizzanda finestra potrebbe costituire alterazione della cosa comune, se impedirà il pari uso della cosa da parte degli altri condòmini e se comporterà pregiudizio al decoro architettonico o alla stabilità dell'edificio”.
Depositata la relazione di consulenza in data 13.12.2024, la causa è stata ritenuta istruita con ordinanza del 5.2.2025; in data 30.6.2025 parte attrice ha depositato in PCT documenti inerenti l'avvenuto decorso del periodo di tempo utile per configurare il silenzio assenso da parte del
[...]
circa la pratica edilizia, nonché l'avviso della Regione Toscana sezione sismica dell'11.6.2025 CP_6 con la quale il D.L. e la proprietà venivano informate dell'avvenuto sorteggio del progetto per una verifica e l'ulteriore avviso della Regione Toscana del 27.6.2025 Zona Sismica con cui si dava atto che il progetto non era in contrasto con le norme tecniche per le costruzioni in zona sismica.
Si tratta di documenti venuti in essere successivamente alla scadenza dei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c. e, dunque, ammissibili;
sono stati assegnati i termini di cui al novellato art. 189 c.p.c.; le parti hanno, altresì, depositato le note sostitutive dell'udienza di rimessione della causa in decisione del
5.11.2025.
Motivi della Decisione
La domanda attorea viene accolta per le ragioni che seguono.
Il C.T.U. geom. (ausiliato dall'ing. , recandosi sui luoghi due volte CP_5 Persona_2
(l'11.7.2024 e il 17.9.2024), li ha ben descritti, accertando che la zona comune (parzialmente coperta da una soprastante terrazza ma aperta all'accesso di tutti i condòmini) e in affaccio sulla quale dovrebbe essere “aperta” la finestra de qua è un'area che si pone in continuità ed in adiacenza alla corte interna/cortile condominiale, questa sì, più ampia e preposta a dare luce ed aria agli ambienti circostanti.
pagina 3 di 7 In origine la zona per cui è processo era adibita al lavaggio dei panni (testimoniata dalla presenza di vecchio lavatoio, oggi in disuso e senza adduzione di acqua), mentre, attualmente, è un'area meramente adibita alla stenditura dei panni bagnati (v. foto scattate dal CTU il 17.9.2024); va osservato che i fili utili alla stenditura sono infissi sulle pareti che non sono interessate da alcun intervento edilizio da parte degli attori.
Nelle fotografie allegate alla consulenza di ufficio, il CTU ha individuato con delle frecce di color rosso il punto ove verrebbe “aperta” la finestra, dando modo di far comprendere che essa sarà posta di fronte all'ex lavatoio;
utile allo scopo è l'allegato 5 alla relazione CTU denominato
“Fotorealismo apertura finestra” dalla visione del quale si ha modo di apprezzare le (auspicate) dimensioni del manufatto;
al contempo, il CTU ha suggerito che la finestra venga realizzata senza persiane ma con apertura a vasistas o con inferriata “alla fiorentina” al fine di non far sorgere alcun successivo problema intorno ad un nuovo punto di affaccio a favore di parte attrice;
a riguardo, il CTP attoreo ha manifestato disappunto a quanto “suggerito dal CTU” perché “la finestra diventerebbe una luce senza diritto di veduta, limitando un diritto privato collegato alla proprietà”; a tale prospettazione il CTU ha risposto ben chiarendo che la perizia tecnica di fattibilità dell'ing. (sulla base della Per_3 quale la realizzanda finestra avrebbe avuto dimensioni di 0,80 mt. di larghezza x 1,50 mt di altezza) è sufficiente per migliorare il rapporto autoilluminante del vano in rapporto alla superficie del pavimento e che la veduta sulla corte è già esercitabile dalla porta finestra esistente (cfr. foto nr. 9 allegata all'atto di citazione).
Circa l'incidenza di tale apertura sulla stabilità/sicurezza del muro portante, l'ausiliario del CTU
Ing (v. allegato 4 e 4 bis) ha accertato che “la parte muraria interessata dall'intervento, dello spesso re di Per_2 circa 50 cm al piano terreno, risulta in buono stato e priva di lesioni o di altri fenomeni sintomatici di dissesti o criticità strutturali e che la posizione prevista della finestra non è in contrasto con le vigenti normative per costruzioni in zona sismica” facendo altresì presente che l'apertura della finestra dovrà essere accompagnata da opere provvisionali di puntellamento e dalla realizzazione di una cerchiatura con telaio chiuso in acciaio, atta a ripristinare le caratteristiche di rigidezza, resistenza e spostamenti del setto murario interessato e comunque il progetto deve essere depositato presso il competente ufficio del Genio Civile di Firenze;
a queste condizioni la finestra non comporterà alcun pregiudizio alla stabilità dell'edificio.
Circa l'asserito pregiudizio al decoro architettonico basti osservare che l'edificio condominiale è stato probabilmente costruito alla fine dell'ottocento, che non è sottoposto a vincoli di alcun genere,
pagina 4 di 7 che la corte a comune non è accessibile dall'esterno da terzi, essendoci delle porte di accesso dalle Vie pubbliche ad uso esclusivo dei condòmini; si nota sempre dalle fotografie scattate dal CTU l'esistenza di altre finestre affacciantesi sul cortile, munite queste di persiane di colore marrone;
definitivamente non si reputa che l'apertura di una finestra delle dimensioni progettate dall'ing. (v. CP_7 relazione del 29.4.2024 allegata alla prima memoria integrativa attorea) alteri il decoro architettonico, tenendo conto che tale concetto giuridico fa riferimento all'armonia estetica dell'edificio, così come si presenta all'esterno (facciate, balconi, infissi, ecc.) e riguarda l'aspetto visivo complessivo dell'immobile, il quale deve essere uniforme e non disordinato.
Per la Suprema Corte (Cass. 18928/2020), questo concetto è da intendersi come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che conferiscono identità al fabbricato.
Di tal guisa, l'apertura di cui si discute – consistente in una modifica nel muro perimetrale portante e comportante un legittimo uso più intenso della cosa comune da parte degli attori - non impedirà certamente l'utilizzo dell'area comune APERTA a tutti come “area per stendere i panni” da parte degli altri condòmini, come prevede l'art. 1102 c.c.; tanto meno può parlarsi di “innovazione” di cui all'art. 1120 c.c..
Davvero esplicativa sul punto è l'ordinanza della Sesta Sezione della Suprema Corte di
Cassazione nr. 36389 del 13.12.2022 (v. anche sentenza Cass. sezione II^ civile del 10.1.2024 nr. 917) secondo la quale secondo la costante ermeneusi fornita dalla giurisprudenza di legittimità:
1) le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: “…sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;
per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (ex multis, Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez. 6 – 2,
03/02/2022, n. 3440)…”; 2) A differenza delle innovazioni, “…le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Le modifiche delle parti comuni che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse
pagina 5 di 7

non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante esercizio dell'autonomia privata (ad esempio, Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509)…” . 3) Sicché, “…alla eventuale autorizzazione ad apportare tali modifiche concessa dall'assemblea, può attribuirsi altrimenti il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. Sez. 2, 20/02/1997, n. 1554)…”.5) Allorché il (o altro partecipante) CP_1 intende negare la legittimità della modificazione della cosa comune apportata dal singolo condomino
“…il superamento dei limiti del pari uso, di cui all'art. 1102 c.c., si configura come un fatto costitutivo, inerente alle condizioni dell'azione esperita, sicché deve essere provato dallo stesso mentre la deduzione, da parte CP_1 dell'autore, della legittimità della modifica non comporta alcun onere probatorio a carico del medesimo…” .
Orbene, posti i superiori princìpi, si osserva che: – in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale, l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condòmino che la impugna;
– la contrarietà alla legge della impugnata deliberazione discende dalla constatazione che le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune;
– allorché l'assemblea deneghi comunque l'autorizzazione ad apportare tali modifiche, come nella specie, opponendosi alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, così adottando un provvedimento non previsto dalla legge o dal regolamento, spetta al condomìnio dimostrare il superamento dei limiti del pari uso, di cui all'art. 1102 c.c., che possa perciò giustificare la legittima espressione della volontà collettiva dei partecipanti a tutela delle esigenze conservative dei diritti inerenti alle parti comuni;
– pertanto, “…ove il CP_1 esperisca, in via di azione, una impugnazione di deliberazione dell'assemblea, allegando l'invalidità della stessa per avergli negato un uso legittimo della cosa comune e perciò postulando l'inesistenza della attribuzione collegiale ad impedire tale uso, nell'applicare le regole di distribuzione dell'onere probatorio poste dall'art. 2697 c.c. occorre, quindi, dare rilievo non al criterio dell'iniziativa processuale, bensì al criterio di natura sostanziale relativo alla posizione delle parti riguardo ai diritti oggetto del giudizio, sicché l'onere di provare il superamento dei limiti del pari uso, di cui all'art. 1102 c.c., grava sul che si afferma titolare della potestà deliberativa a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni…”; - CP_1
pagina 6 di 7 che alcuna prova parte convenuta ha addotto a tale ultimo riguardo, considerando altresì, che nel caso di specie non vi è alcun regolamento né uno specifico divieto al mutamento d'uso.
-o0o=
La domanda attorea di risarcimento dei danni per la “sospensione dei lavori” maturati a seguito dell'opposizione non legittima del non viene accolta, poiché parte attrice ha avviato le CP_1 pratiche edilizie presso il Comune di Fiesole e presso l'ufficio tecnico preposto ai controlli in materia sismica solo successivamente all'introduzione della causa e precisamente successivamente al deposito della CTU, evidenziando, in tal modo, che rispetto all'assemblea condominiale del 25.05.2023 la parte attrice non si era adoperata per offrire ai condòmini ogni informazione utile alla comprensione delle dimensioni dell'opera e della sua fattibilità e, quindi, non ha subito alcuna reale sospensione dell'attività edilizia.
-o0o=
Le spese processuali e di quelle sostenute per la fase di mediazione (liquidate in euro 1200) seguono la soccombenza;
si terrà conto delle indicazioni del DM 55/2014, aggiornate dal DM nr.
147/2022 per le cause di valore indeterminabile ma di complessità bassa, nel medio tariffario.
Le spese di CTU seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa promossa da e , in accoglimento della domanda, dichiara illegittima la Parte_1 Parte_4 delibera del 25 maggio 2023 adottata dal Controparte_8 in Fiesole (FI), in persona dell'Amministratore condominiale p.t..
[...]
Rigetta la domanda attorea di risarcimento dei danni.
Le spese processuali degli attori sono poste a carico del convenuto che viene condannato CP_1
a pagare in favore degli attori euro 6.277 (5.077 + 1200) per compenso professionale, oltre 237 per spese vive, oltre rimborso forfettario del 15%, iva e cap come per legge.
Le spese di CTU sono a carico di parte convenuta.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Firenze, 10 novembre 2025
Il giudice on.
LI NS de VO
pagina 7 di 7