TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 15346/2024 R.G.
Oggi 12.10.2025, il Giudice dott.ssa IA NI, dopo avere dato atto del deposito da ambo le parti delle note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c. nella causa sopra emarginata promossa da contro il Parte_1 Controparte_1
, pronuncia, all'esito della camera di consiglio, la sentenza che segue, che viene allegata a
[...] verbale.
IA NI G.O.T.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa IA NI, ha pronunciato a seguito di deposito di note scritte in sostituzione di udienza in base all'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 15346 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2024, posta in deliberazione e decisa nelle date del 9-12 ottobre 2025 ed avente ad oggetto “impugnativa delibera condominiale”
TRA
(cod. fisc. ), elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Parte_1 C.F._1
AL RR (domicilio digitale: , che la rappresenta e giusta procura ad litem in Email_1 atti
RICORRENTE
CONTRO
(cod. fisc. ), in persona del l.r. pro Controparte_2 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Luciana Russo (domicilio digitale:
, che lo rappresenta e difende per procura ad litem in atti Email_2
RESISTENTE
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
1.1. – Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato il 12.12.2024 e ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione di udienzs, , premettendo di essere proprietaria di una unità immobiliare sita in Parte_1 CP_1 nella via Gioacchino Di Marzo nn. 19-19/A, destinata a negozio, facente parte dell'edificio resistente, CP_3 impugnava, chiedendo che ne venisse dichiarata la nullità:
a).- la delibera condominiale del 20.3.2024, approvata in seconda convocazione, nella parte in cui:
- si è stabilito a maggioranza “…che per la ripartizione delle spese di portierato deve essere applicato il primo comma dell'art. 1123 c.c., che prevede che la ripartizione venga fatta tra tutti i partecipanti al condominio in base al valore della proprietà di ciascuno..[…]..;
- si è stabilito, all'unanimità, che il superiore criterio di ripartizione delle spese di portierato (di cui all'art. 1123 comma 1 c.c.), trovasse applicazione a partire dall'1.4.2024, e che le quote riferite al servizio di portierato trattenute dalla condomina per il periodo marzo 2023 -marzo 2024, venissero rifuse al Pt_2 CP_1 dai tre magazzini..[…]..;
b).- la delibera condominiale del 25.6.2024, approvata in seconda convocazione con l'astensione dei condomini e , con cui è stata confermata la delibera del 20.3.2024 e respinta, perché ritenuta Parte_3 Pt_4 Pt_1 contraria alle previsioni di cui all'art. 1123 comma 1 c.c., la proposta avanzata dal mediatore nella procedura di mediazione attivata dai già menzionati condomini, e avverso la delibera del 20.3.2024. Parte_3 Pt_4 Pt_1
Adduceva, a fondamento dell'opposizione, con riguardo ad entrambe le doglianze, che con le predette deliberazioni il
, a maggioranza e con valenza per il futuro, aveva violato i criteri di ripartizione delle spese di portierato, CP_1 applicando quello previsto dall'art. 1123 comma 1 c.c., anziché i criteri di cui al regolamento condominiale approvato dall'assemblea condominiale ordinaria del 20.5.1975 e alle tabelle millesimali condominiali applicate. Allegava,
2 partendo dal presupposto che “..il servizio di portierato serve i condomini in misura diversa a seconda che le loro unità immobiliari abbiano accesso dall'ingresso principale in cui è ubicata la portineria o godano viceversa di un accesso dall'esterno e dunque non fruiscano dell'ingresso, dell'androne, delle scale e di tutti i servizi correlati che il portiere svolge ..[..].. e che, nello specifico, la sua unità immobiliare (negozio) era situata a una certa distanza dalla portineria, priva di collegamento con l'androne, con le scale e gli altri spazi (che il portiere è tenuto a vigilare e pulire), la ripartizione delle spese relative al detto servizio di portierato andava effettuata in proporzione all'uso concreto che ne veniva fatto e non in base al valore della proprietà di ciascuno.
Soggiungeva che il regolamento condominiale del 20.5.1975, costituiva una “convenzione” derogativa (dei criteri legali), la quale prevedeva all'art. 16 una diversa ripartizione delle spese e precisamente che i proprietari di magazzini e box corrispondessero all'amministratore, a fronte del godimento del servizio di amministrazione, custodia e sorveglianza, un contributo spese fisso (e precisamente di £.

3.000 per i magazzini e di £.

1.500 per i box).
Aggiungeva, ancora, che le tabelle condominiali allegate al regolamento escludevano i proprietari dei negozi dalla partecipazione alle spese di portierato secondo i millesimi di proprietà, prevedendo a loro carico, con criterio derogatorio rispetto a quello legale, solo il pagamento di un contributo fisso, stabilito, in ultimo, in €. 30,00 al mese.
Allegava, con riferimento specifico alla seconda parte della delibera del 20.3.2024, la sua illegittimità perché
l'argomento su cui l'assemblea aveva deliberato non rientrava tra quelli posti all'o.d.g. e, perché in ogni caso riguardava un oggetto (accollo spese dovute dal ) alla stessa estranea, con riferimento alla quale non CP_1 Pt_4 aveva conferito alcuna delega.
1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con comparsa di riposta del 14.3.2025, il Controparte_4
[d'ora in avanti anche solo, più semplicemente il ] eccepiva preliminarmente, con riguardo
[...] CP_1 al secondo profilo di legittimità prospettato avverso la delibera del 20.3.2024, l'inammissibilità della domanda ex art. 1137 comma 2 c.c., per avere votato il punto in assemblea, favorevolmente (i), la sua carenza di interesse ad agire(ii), la decadenza per avere proposto la domanda oltre il termine di gg. 30 decorrenti dalla data dell'assemblea, attesa la sua presenza (per delega) all'adunanza del 20.3.2024 e del 25.6.2024.
Nel merito, contestava le domande e ne chiedeva il rigetto, adducendo la correttezza dei criteri legali adottati, conformi al consolidato orientamento giurisprudenziale in materia di riparto delle spese di portierato nell'ambito condominiale. Aggiungeva che non esisteva alcuna convenzione atta a derogare i predetti criteri.
1.3.- Il procedimento, istruito con i soli documenti offerti in comunicazione dalle parti, era rinviato per discussione all'udienza del 9.10.2025, sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c., e quindi deciso.
2.- Merito della lite
2.1.- Occorre in primo luogo, evidenziare che con l'opposizione, ha prospettato sia vizi rientranti Parte_1 nel paradigma della nullità (primo motivo relativo alla dedotta violazione dei criteri legali di ripartizione della spesa), sia vizi sussumibili nella annullabilità (secondo motivo afferente all'approvazione dell'argomento “ ”, non Pt_4 rientrante nell'o.d.g.).
Secondo, infatti, i criteri distintivi tra delibere assembleare nulle (vizi di sostanza) e delibere assembleari annullabili
(vizi di forma) risalente a Cass. ss. uu. n. 4806/2005, recentemente ribaditi nella sostanza da Cass. ss. uu. n.
9839/2021, “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; mentre debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto “..
[…]… Sono, in altri termini, nulle e pertanto impugnabili anche oltre il termine di decadenza cui all'art. 1137 cod. civ. le delibere con le quali a maggioranza l'assemblea - incorrendo in tal modo in un vizio di sostanza e non di forma venga a stabilire o a modificare i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, atteso che tale materia esula da quelle su cui l'assemblea può deliberare a maggioranza (cfr. Cass. ss. uu. n. 9839/2021; Cass. 3 s.u. n. 4806/2005), mentre sono annullabili se tempestivamente impugnate nel termine di cui all'art. 1137 c.c., quelle affette dagli altri vizi sopra richiamati.
2.2.- Va, in secondo luogo, evidenziato che, in tema d'impugnazione di verbale di assemblea condominiale, l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge (o al regolamento di condominio, laddove esistente), da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna (cfr. ex multis Cass. n. 36389/2022) e dunque nell'ipotesi in esame in capo alla attrice/ricorrente. La domanda di declaratoria dell'invalidità di una delibera condominiale per un determinato motivo, giova sottolinearlo, non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l'annullamento della medesima delibera per una qualsiasi altra ragione attinente a quella questione e nemmeno gli consente di estendere il sindacato sino alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.
Lo strumento di cui all'art. 1137 cod. civ., infatti, non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea. (cfr. Cass. n. 2035/2017).
2.3.- Orbene, scendendo all'esame delle singole censure prospettate dall'attrice, si osserva:
A).- costituisce orientamento consolidato nella giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione che i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che in tal caso si definisce "di natura contrattuale"), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. n. 21086/2022; Cass. n. 641/2003). Viene ergo richiesta a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" (cfr. Cass. n. 6714/2010; Cass. n. 17101/2006; Cass. n.
126/2000). La convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1,
c.c. deve essere invero approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime avente valore negoziale, espressione di autonomia privata (cfr.
Cass. n. 21086/2022).
La prova dell'esistenza di un regolamento (di natura contrattuale) o di una deliberazione dell'assemblea che, all'unanimità, abbia stabilito - dando vita alla diversa convenzione di cui all'art. 1123 comma 1 ultima parte del c.c.- criteri di ripartizione della spesa derogatori rispetto a quelli previsti dall'art. 1123 e ss. c.c. è posta a carico dell'attrice ex art. 2697 c.c., secondo il noto brocardo onus probandi incumbit ei qui dicit. Tale onere, tuttavia, non è stato fornito, non potendosi una tale diversa convenzione ricavarsi dal regolamento condominiale del 20.5.1975 (peraltro approvato a maggioranza), che nulla dispone in proposito, e men che meno dalle tabelle millesimali.
B).- Appurata sotto il profilo processuale, l'inesistenza di una apposita diversa convenzione derogatoria, trova necessaria applicazione in punto ai criteri di ripartizione delle spese di portierato in condominio, il disposto di cui all'art. 1123 comma
1 c.c. (cfr. Cass. n. 12298/2003).
Costituisce, invero, orientamento diffuso nella giurisprudenza del Supremo Collegio che le spese del servizio di portierato rientrano fra gli oneri condominiali soggetti al criterio proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino e vadano ripartite secondo il criterio previsto dall'art. 2113 comma 1 c.c., ancorché il condomino sia proprietario di un'unità immobiliare accessibile direttamente dalla strada mediante ingresso autonomo, che è comunque soggetta all'attività di custodia e vigilanza del portiere (cfr. anche Cass. n. 12659/2020, in motiv).
Consegue, da quanto sopra, che nessuna violazione dell'art. 1123 comma 1 c.c. e in particolare dei criteri legali di ripartizione delle spese in materia di portierato è stata posta in essere con la delibera del 20.3.2024 e di riflesso in quella di conferma adottata dall'assemblea il 25.6.2024.
C).- con riguardo al secondo profilo di illegittimità prospettato dall'attrice relativamente alla delibera del 20.3.2024, approvato all'unanimità dei condomini presenti e quindi anche dalla stessa ricorrente che non può dunque considerarsi dissenziente, deve essere dichiarata l'inammissibilità della domanda, che comunque è stata proposta oltre il termine di decadenza di gg. 30 dal 20.3.2024, e con riferimento alla quale in ogni caso è carente di interesse Parte_1 a ricorrere.
2.4.- Le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti 4 rilevanti a norma dell'art. 112 cod. proc. civ. in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato. Gli argomenti non espressamente esaminati sono stati ritenuti dal Tribunale, che ha fatto applicazione del principio processuale della ragione più liquida (cfr. Cass. n. 15008/2018; Cass. s.u. n. 9936/2014), non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
3.- Spese.
Le spese processuali, nella misura liquidata in dispositivo, vanno poste a carico della ricorrente in applicazione del principio della soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e/o assorbita:
- rigetta la domanda avanzata da;
Parte_1
- condanna a rifondere al resistente le spese di lite, che liquida tenuto conto Parte_1 CP_1 dell'attività espletata in €. 3.000, oltre spese generali, iva e cpa.
Palermo, li 12.10.2025.
IA NI – CP_5
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