REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 5096 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, entrambi in giudizio con l'avv. Angela Grimaldi C.F._2
-parti ricorrenti-
e c.f. ) in giudizio con gli avv. Raffaella Nardi e Controparte_1 P.IVA_1
Riccardo Roselli
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per le parti ricorrenti: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione dichiarare, per quanto esposto in fatto e in diritto, risolto il contratto preliminare di cui si controverte, per inadempimento colpevole del promittente venditore e per l'effetto condannare la Controparte_1 medesima alla restituzione in favore dei Sigg.ri e della Parte_1 Parte_2 somma di Euro 21.347,00 così determinato: Euro 20.000,00 pari al doppio della
1 caparra, Euro 1.000,00 quale residuo delle somme corrisposte alla società
d'intermediazione immobiliare “Unicredit subito casa”, ed Euro 347,00 per la registrazione del contratto. Qualunque somma ritenuta come dovuta maggiorata degli interessi di mora ex art. dall'art. 1284, quarto coma, cod. civ. e della rivalutazione monetaria decorrente dalla sottoscrizione del contratto e sino all'effettivo pagamento del saldo dovuto. Con vittoria di spese e competenze professionali di lite, maggiorate del rimborso spese forfettario, dell'add.le prev.le e dell'IVA come per legge.”;
- per la parte convenuta: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, per tutto quanto rilevato, invia preliminare, dichiarare la carenza di legittimazione passiva de in merito alla restituzione del saldo CP_1 delle spese di intermediazione immobiliare;
nel merito, rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata. Con vittoria di spese, compensi professionali e spese generali 15%, CNA ed IVA come per legge, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia e sintesi del processo.
1.1. Con ricorso ex art. 702 c.p.c. depositato in data 24.1.2020 e poi ritualmente notificato, e hanno agito in giudizio nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...]
formulando conclusioni conformi a quelle sopra riportate. Controparte_1
Hanno infatti allegato e dedotto:
-che, in data 28.11.2017, gli stessi ricorrenti avevano stipulato con la società convenuta una “promessa bilaterale di compravendita” dell'immobile sito a Marino, in via Fratelli
Cervi, per il prezzo di euro 250.000,00, oltre IVA;

- che i ricorrenti, quali promissari acquirenti, avevano quindi versato euro 10.000,00, a titolo di caparra confirmatoria ed in favore della società promittente venditrice, nonché euro 7.625,00, a titolo di provvigione ed in favore della società che aveva svolto attività di mediazione, oltre ad euro 347,00 per l'imposta di registrazione del contratto.
- che tanto la società convenuta quanto la società di intermediazione immobiliare avevano omesso di informare i ricorrenti che i lavori di edificazione dell'immobile oggetto di causa erano stati sospesi nel luglio 2017 in ragione del riscontro di alcune gravi irregolarità, tra le quali la difformità dell'altezza dei fabbricati con soffitte trasformate in superficie abitabile;

2 - che, in ragione delle irregolarità riscontrate, il Comune di Marino aveva inoltre notificato alla società costruttrice l'annullamento della DIA relativa ai lavori e ordinato il ripristino dello stato dei luoghi;

- che, a seguito dell'intervento della P.A., la società convenuta aveva apportato alcune modifiche al progetto originario imposte dall'amministrazione, consistenti in una sostanziale riduzione della superficie ed in una conseguente diversa distribuzione degli spazi interni;

- che, preso atto delle suddette modifiche, i ricorrenti avevano manifestato la volontà di recedere dal contratto e ottenere il doppio della caparra versata;

- che, in data 11.7.2019, la società convenuta aveva trasmesso ai ricorrenti una scrittura privata, contenente la dichiarazione di risoluzione del preliminare del 28.11.2017 e della restituzione della somma versata a titolo di caparra, nella quale erano tuttavia indicati erroneamente sia i dati identificativi dell'immobile, sia la data di sottoscrizione del preliminare e l'importo da restituire;

- che, di conseguenza, i ricorrenti avevano diffidato la società convenuta alla restituzione del complessivo importo di euro 27.972,00, di cui euro 20.000,00 corrispondenti al doppio della caparra confirmatoria versata, euro 7.625,00 per la provvigione versata al mediatore ed euro 347,00 per quanto versato a titolo di imposta di registrazione del contratto;

- che i ricorrenti avevano poi ricevuto dalla società di intermediazione immobiliare l'importo di euro 6.625,00 a titolo di parziale restituzione della provvigione;

- che la società convenuta si era resa inadempiente anche sotto un ulteriore profilo, poiché, nonostante quanto previsto dal d.lgs. n. 122/2005 a pena di nullità dell'atto di trasferimento di un immobile da costruire, aveva omesso di procurare e consegnare ai ricorrenti una fideiussione di importo pari alle somme dalla stessa riscosse prima del trasferimento.
1.2. La si è tempestivamente costituita in giudizio, concludendo Controparte_1 per il rigetto delle domande dei ricorrenti.
Ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che la stessa società convenuta aveva sospeso i lavori di costruzione dell'immobile oggetto di causa in ragione di alcuni provvedimenti amministrativi emanati nel mese di luglio 2017 dal Comune di Marino, avverso i quali la stessa società aveva presentato
3 ricorso dinanzi al Tar Lazio;

- che, nonostante le domande cautelari di sospensione dell'efficacia dei provvedimenti impugnati con i suddetti ricorsi fossero state rigettate dal Tar Lazio, il Consiglio di
Stato, in data 5 settembre 2018, aveva accolto l'appello proposto avverso la decisione del tribunale amministrativo e sospeso l'efficacia dei provvedimenti di annullamento Con in autotutela della in variante al permesso di costruire riguardante l'immobile oggetto di causa, nella parte in cui imponevano il ripristino dello stato dei luoghi;

- che, nel giugno 2019, i promittenti acquirenti avevano manifestato alla società convenuta la volontà di recedere dal contrato preliminare del 28.11.2017;
- che la società convenuta, in data 11 luglio 2019, al fine di rimettere sul mercato l'immobile, aveva accettato di risolvere consensualmente il contratto, offrendo alla promissaria acquirente la restituzione integrale della caparra;

- che il 7 novembre 2019, tuttavia, gli attori avevano richiesto la restituzione del doppio della caparra, nonché delle somme pagate per l'intermediazione immobiliare e per la registrazione del contratto;

- che il 19 novembre 2019 il Tar del Lazio, a seguito della riunione dei diversi ricorsi pendenti, aveva pubblicato la sentenza n. 13255/2019 con la quale erano stati annullati gli atti del impugnati dalla società convenuta, salvi gli ulteriori Controparte_3 provvedimenti dell'amministrazione ai sensi dell'art. 34 comma 2 c.p.a.;
- che quest'ultima sentenza dimostrava quindi l'assoluta infondatezza delle contestazioni formulate dai ricorrenti;

- che peraltro i ricorrenti, avendo chiesto la risoluzione del contratto, non potevano esigere il doppio della caparra, stante la previsione dell'ultimo comma dell'art. 1385
c.c., che espressamente prevede, in caso di domanda di risoluzione, che il risarcimento dei danni è regolato dalle norme generali.
1.3. Verificata la mancata accettazione della proposta ex art. 185 bis c.p.c. formulata dal giudice, disposto l'esperimento della negoziazione assistiva, verificato il suo esito negativo, disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 702 ter, comma 3,
c.p.c. ed assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
4 2. Le domande dei ricorrenti vanno accolte nei limiti e per i motivi di seguito indicati.
2.1. Occorre premettere che, secondo il condivisibile orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità in tema di caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385
c.c., una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a lei a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di siffatta inadempienza (v. Cass. 2032/1994 e Cass.
22657/2017).
Pur in mancanza di espresso richiamo alla fattispecie disciplinata dall'art. 1385, comma 2, c.c., la richiesta di corresponsione di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria può dunque essere qualificata come recesso, a condizione che la predetta somma venga individuata, dalla parte che propone la domanda, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di siffatta inadempienza.
In presenza, poi, di una domanda espressamente qualificata come di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., ma accompagnata dalla richiesta di ulteriori somme a titolo risarcitorio, l'incompatibilità tra le due azioni (recesso e risarcimento secondo le norme generali) sancita dall'art. 1385, comma 3, c.c., induce ad escludere l'ammissibilità della seconda.
2.2. Nella specie, i ricorrenti – come già avvenuto nella fase stragiudiziale (v. missiva del 7.11.2019, allegata al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.) – non solo non hanno espressamente invocato il rimedio del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., ma hanno anche domandato la condanna della convenuta al pagamento, oltre che di un importo
(euro 20.000,00) pari al doppio della caparra confirmatoria, di ulteriori importi a titolo risarcitorio (euro 1.000,00, pari alla parte della provvigione corrisposta al mediatore e da quest'ultimo non restituita;
euro 347,00, pari all'esborso effettuato a titolo di imposta di registrazione del contratto preliminare).
Facendo applicazione dei principi sopra richiamati, ne deriva pertanto che la domanda proposta dai ricorrenti va qualificata come domanda di risoluzione per inadempimento, ripetizione di indebito e risarcimento dei danni, formulata – come
5 consentito dall'art. 1385, comma 3, c.c. – secondo i generali rimedi previsti dagli artt.
1453 e ss.. 2033 e 1218 c.c..
2.3. Sempre in via di premessa, è poi opportuno evidenziare l'irrilevanza di quanto allegato dai ricorrenti circa la mancata consegna, da parte della convenuta, della fideiussione prevista dal d.lgs. n. 122/2005.
Ai sensi dell'art. 2 del predetto d.lgs., il rilascio e la consegna della fideiussione sono previsti “a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente”.
Nullità che, tuttavia, i ricorrenti non hanno inteso far valere la nullità del contratto, avendo piuttosto invocato la mancata consegna della fideiussione come condotta costituente inadempimento delle obbligazioni contrattuali.
Va poi comunque anche osservato che, secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, la domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del
2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame (Cass.
3817/2023).
Nel caso in esame, è tuttavia pacifico che i lavori di edificazione dell'immobile oggetto del preliminare siano stati terminati precedentemente alla instaurazione del presente giudizio e non risulta neanche allegato che, nelle more, si sia manifestata l'insolvenza della promittente venditrice.
2.4. Ciò posto, la domanda di risoluzione proposta dai ricorrenti va accolta, ricorrendo tutti i presupposti di cui agli artt. 1453 e ss. c.c. e dunque l'inadempimento, imputabile e di non scarsa importanza, della convenuta rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare del 28.11.2017.
Dal raffronto tra la planimetria allegata al preliminare (doc. 5 del fascicolo di parte attrice) e la planimetria dell'atto di vendita dell'immobile ultimato (doc. 10 del fascicolo di parte attrice), infatti, emergono difformità tra l'immobile promesso in vendita e quanto invece realizzato. Difformità queste riguardanti l'accesso ai locali
6 posti al piano superiore dell'immobile.
Tali difformità, realizzate a seguito della SCIA presentata nel 2018, sono da imputare in via esclusiva alla società convenuta e non possono ritenersi invece conseguenza dell'intervento dell'amministrazione comunale, posto che non risulta agli atti alcun valido provvedimento della P.A. che abbia imposto alla convenuta, specificamente, di apportare le predette modifiche.
L'inadempimento si presenta poi di non scarsa importanza – e tale quindi anche da giustificare il rifiuto dei ricorrenti di addivenire alla stipulazione del definitivo – posto che le suddette difformità, concernendo l'accesso ai locali superiori dell'immobile, erano idonee ad incidere sulla possibilità di godimento e di sfruttamento di tali spazi.
2.5. Dalla pronuncia di risoluzione e dai conseguenti effetti restitutori ex art. 1458
c.c., discende poi la condanna della convenuta al pagamento, in favore dei ricorrenti ed a titolo di ripetizione di indebito, dell'importo di euro 10.000,00 (pari a quanto corrisposto dai ricorrenti a titolo di caparra confirmatoria), oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 24.1.2020 (data di proposizione della domanda giudiziale) al saldo effettivo.
Nulla è invece dovuto a titolo di rivalutazione sul predetto importo, venendo in rilievo un debito cd. di valuta e difettando la allegazione e prova del maggior danno ex art. 1224, comma 2, c.c..
2.6. Va infine accolta, nei limiti che seguono, la domanda di risarcimento dei danni cagionati dal già evidenziato inadempimento contrattuale della convenuta.
Non è infatti contestato che i ricorrenti abbiano eseguito sostenuto le spese indicate (euro 1.000,00, pari alla parte della provvigione corrisposta al mediatore e da quest'ultimo non restituita;
euro 347,00, pari all'esborso effettuato a titolo di imposta di registrazione del contratto preliminare).
Gli esborsi in questione, in quanto effettuati in vista dell'acquisto dell'immobile poi non realizzatosi per fatto imputabile alla convenuta, costituiscono quindi danno emergente causato dall'inadempimento della stessa convenuta.
Operata la rivalutazione monetaria dei predetti importi, dalla data di conclusione del preliminare (28.11.2017) e fino all'attualità, sulla base dei noti indici ISTAT FOI, la convenuta deve pertanto essere condannata al pagamento, in favore dei ricorrenti ed a titolo di risarcimento dei danni, dell'importo di euro 1.627,18.
7 Quanto poi alla richiesta di interessi, è noto che, in materia di debiti di valore, i cd. interessi compensativi − interessi in senso improprio − sono strumento di commisurazione del lucro cessante patito dal danneggiato per effetto della ritardata percezione del risarcimento immediatamente dovuto, in ragione della mora ex re di cui all'art. 1219, comma 2, n. 1 c.c..
Tuttavia, come imposto dai principi generali, ai fini del relativo riconoscimento è necessario che vi sia la specifica allegazione e la prova, anche solo tramite elementi presuntivi, che tale tipo di pregiudizio vi sia stato (cfr. Cass. 18564/2018).
L'entità non elevata della somma liquidata ed in fatto che la parte richiedente non ha allegato e provato di aver subito un particolare pregiudizio economico, per effetto della ritardata percezione della stessa, conducono quindi a negare il riconoscimento degli interessi richiesti.
Sono invece dovuti, sul predetto importo di euro 1.627,18, gli interessi in misura legale, con la maggiorazione di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., con decorrenza dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo, giacché per effetto della liquidazione il debito di valore si converte in debito di valuta, con conseguente applicazione dell'art. 1224, comma 1, c.c..
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia compreso nello scaglione da euro 5.201,00 a euro 26.000,00, valori medi per le fasi di studio ed introduzione;
minimo per la fase istruttoria e per quella decisionale, in ragione della ridotta attività difensiva resasi necessaria nel corso delle stesse).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando così provvede:
1) pronuncia la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c. e per inadempimento di
[...]
del contratto concluso dalle parti in data 28.11.2017; Controparte_1
2) per l'effetto, condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
e ed a titolo di ripetizione di indebito, del complessivo importo di euro Parte_2
10.000,00, oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 24.1.2020 al saldo effettivo;

8 3) condanna al pagamento, in favore di e Controparte_1 Parte_1 Pt_2 ed a titolo di risarcimento danni, del complessivo importo di euro 1.627,18, oltre
[...] interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., con decorrenza dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo;

4) condanna al rimborso, in favore di e Controparte_1 Parte_1 Pt_2
delle spese di lite, che si liquidano in euro 3.387,00, per compenso
[...] professionale ed euro 264,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 settembre 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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