Tribunale Ordinario di EN
Causa R.G. 2738 /2022 Oggi 15 aprile 2025 alle ore 9,00 innanzi al giudice o.p. Dott.ssa Chiara Flavia
Scarselli, sono comparse l'Avv. Monica Cardinali, per la parte attrice e l'Avv. Caterina Baldo, in sostituzione dell'Avv. Bruni, per la parte convenuta le quali precisano le conclusioni e discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti depositati ed a tutto quanto ivi dedotto, eccepito, rilevato, contestato, richiesto e concluso, anche in via istruttoria, contestando ed opponendosi alle avverse difese e pretese tutte anche istruttorie, insistendo per l'accoglimento della propria domanda ed il rigetto di quella avversaria. Inoltre, l'Avv. Cardinali dà atto che medio tempore i propri assistiti hanno eseguito i pagamenti con riserva di ripetizione, in sitendo in caso di accoglimento perchè detta ripetizione venga disposta. In punto di spese l'Avvocato Baldo si riporta alla nota depositata insistendo per la già richiesta distrazione, mentre l'Avv. Cardinali sul punto e per la quantificazione delle stesse si rimette a giustizia, chiedendo le procuratrici delle parti di essere esonerate dal presenziare alla lettura del dispositivo. Il giudice prende atto, autorizza quanto richiesto e si ritira in camera di consiglio (poi sospesa dalle ore 10,08 alle ore 13,31 per causa R.G. 2016/24, 1808/24, 657/24 e 1535/24, di nuovo sospesa dalle ore
14,39 alle ore 14,54 per causa R.G. 467/22 ) per la decisione della causa, precisando che provvederà a dare lettura del dispositivo, anche in assenza delle parti, mediante deposito della sentenza in PCT dandone atto a verbale con indicazione dell'orario di deposito.
Alle ore 17,17 il giudice anche in assenza delle parti procede a dare lettura del dispositivo e del verbale di udienza mediante deposito in PCT come emerge dall'orario di deposito stesso. Verbale chiuso alle ore 17,18
Il Giudice
Dott.ssa Chiara Flavia Scarselli
T
Tribunale Ordinario di EN
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di EN , in composizione monocratica, in persona del
giudice o.p.. Dott.sa Chiara Flavia Scarselli , ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C. nella causa civile iscritta al n° 2738 /2022 R.G.A.C., Oggetto: Comunione e Condominio,
impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
promossa da:
e residenti in Parte_1 Parte_2 Parte_3
NS (SI), tutti rappresentati e difesi dall'avvocato Monica Cardinali ed elettivamente domiciliati presso e nel suo studio in via Roma n.26 Colle di Val
d'Elsa (SI), per procura allegata all'atto di citazione in opposizione
ATTRICE OPPONENTE
contro
, con sede in NS (SI), in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore rappresentato e difeso dall'avvocato Massimiliano
Bruni ed elettivamente domiciliato presso e nel suo studio in via Salceto 91
NS (SI), come da procura allegata all'atto di costituzione
CONVENUTA OPPOSTA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in opposizione alla delibera condominiale 12/09/2022
ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno convenuto in giudizio il , in persona
[...] Controparte_1
del legale rappresentante pro tempore, per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:” Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di EN, contrariis reiectis ed accertati i fatti tutti di cui
2 in narrativa -in via preliminare sospendere inaudita altera parte l'esecutività della delibera assembleare impugnata;
-nel merito, previo accertamento dell'inesistenza/nullità del regolamento condominiale, dichiarare nulla e/o annullabile la delibera assembleare impugnata e, per l'effetto, condannare il al pagamento delle spese di giudizio”.. CP_1
Si è costituito in giudizio in giudizio il , in Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, contestando recisamente le avverse domande ed insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:” “Voglia
l'Ill.mo Tribunale di EN, contrariis reiectis: IN VIA PRELIMINARE, rigettare la
domanda attorea di sospensione dell'esecutività della delibera assembleare
impugnata, perché irrituale e infondata sia in fatto che in diritto;
IN VIA
PRINCIPALE NEL MERITO, rigettare tutte le domande attoree perché infondate
in fatto e in diritto, oltreché non provate, per le ragioni di cui in narrativa e, per
l'effetto, dichiarare pienamente valida ed efficace la delibera assunta in data
12.09.2022 dall'assemblea del .Con vittoria di Controparte_2
spese e compensi di causa.”.
Alla prima udienza di comparizione l'Avv. Cardinali, dando atto che i propri assistiti avevano provveduto al pagamento con riserva di ripetizione, ha rinunciato alla pronuncia sulla provvisoria esecutività ed il giudice sulla richiesta delle parti ha concesso termini per il deposito di memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c...
La causa è stata, quindi istruita mediante produzione documentale, trattandosi di questione di mero diritto, e fissata udienza di precisazione delle conclusioni sull'istanza delle parti
All'udienza del 24 ottobre 2023 il giudice assegnatario della causa, ritenuto di poter decidere la stessa ex art. 281sexies c.pc., ha fatto precisare alle parti le conclusioni e rinviato per la discussione e decisione all'udienza del 14 maggio 2024,
3 assegnando termine per il deposito di eventuali note concesse anche ai fini della discussione e su istanza congiunta delle parti.
Seguiva rinvio per motivi dell'Ufficio come da provvedimento in atti
All'udienza del 15 aprile 2025 la causa è stata discussa e, previa camera di consiglio, contestualmente decisa come di seguito illustrato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Breve riassunto dei fatti di causa
Gli attori, assumendo di essere condomini del Controparte_3
, sito nel Comune di NS (SI), Fraz. Staggia Senese che si sviluppa in
[...]
estensione ed è formato da diverse palazzine separate, costruite in tempi diversi, tale da ritenerlo un supercondominio, hanno contestato la validità del Regolamento
condominiale che pone a carico di tutto il supercondominio, quindi di tutti i condomini, le spese relative alle parti comuni seppur a servizio di soli alcuni condomini. In particolare, gli attori hanno evidenziato di aver reiteratamente fatto presente la natura non contrattuale del Regolamento, che oltretutto nell'elencare le parti comuni richiamava espressamente gli artt.1123, 1124 e 1126 c.c., e che l'Amministratore aveva risposto inviando copia del Regolamento sottoscritto dalla maggior parte dei condomini e ribadendo la validità dell'atto.
In questo clima è nata la delibera qui impugnata che ha statuito a maggioranza dei condomini con il dissenso degli attori, i lavori di straordinaria manutenzione con particolare riferimento alle fondamenta dell'immobile originario dell'intero complesso (quello costituito dalla vecchia fattoria, esistente da anni ed oggetto di ristrutturazione quando sono state edificate le palazzine facenti parte del supercondominio), che a detta dell'Amministratore e degli altri Condomini poteva essere risolto facendo ricorso al sismabonus 110%. Già prima della convocazione
4 dell'assemblea gli odierni attori avevano manifestato il loro dissenso e la volontà di non aderire a detto superbonus, nonostante ciò è stata convocata l'assemblea straordinaria del 12/09/2022 in cui è stato posto all'ordine del giorno l'“esamina
Per_ assieme all'Ing. del quadro economico relativo ai lavori del sismabonus 110%
da eseguire alle lesioni sulle murature portanti del fabbricato, aggiornamento sulle
condizioni delle abitazioni lesionate, relazione sulle problematiche di finanziamento
e sulle modalità di pagamento e detrazione dei lavori, approvazione e delibera degli
interventi da eseguire”. L'assemblea a maggioranza e con il voto contrario solo degli odierni attori ha approvato le opere di risanamento delle fondazioni della “parte di fabbricato che ha subito lesioni”, ponendo la ripartizione delle spese come da
Regolamento Condominiale e quindi, le opere di manutenzione straordinaria delle fondazioni di un solo edificio sono state poste a carico da tutti i Condomini
indistintamente, secondo i millesimi, anche se abitanti in una palazzina totalmente staccata da quella lesionata. Questo perché “le fondazioni” sono parti comuni ex art.1117 c.c.. Non condividendo detta interpretazione gli attori hanno impugnato la delibera de qua e con essa anche il Regolamento condominiale chiedendo che lo stesso venisse dichiarato nullo o inesistente con conseguente annullamento della delibera impugnata.
Nel costituirsi in giudizio il convenuto ha contestato gli assunti CP_1
degli attori, ha evidenziato che detto è un complesso residenziale CP_1
costituito da molteplici unità immobiliari di proprietà individuale ed è costituito da un numero di condomini pari a 21; che in 04.01.1996 i condomini del menzionato stabile sottoscrissero il regolamento condominiale predisposto dall'Impresa che si occupò di ristrutturare il , rilevando che tra i Controparte_3
Pa soggetti firmatari del regolamento vi erano anche e Parte_3
5 odierni attori, supponendo che quest'ultimo avesse a sottoscritto Parte_1
anche in nome e per conto della moglie Ha, quindi eccepito che il Parte_2
convenuto ha un regolamento condominiale approvato il 04.01.1996, CP_1
debitamente sottoscritto anche dai condomini e del tutto valido Pt_3 Pt_1
ed efficace, che riporta in allegato le tabelle millesimali relative alle quote di ciascun condomino, che anche gli odierni attori, firmando il regolamento, hanno approvato.
Ha, poi, evidenziato come il de quo sia un “condominio CP_1
orizzontale” in cui le parti comuni sono legate da un nesso di stretta accessorietà con la conseguenza che le spese per la ristrutturazione delle parti comuni debba essere sostenuta da tutti i condomini secondo le tabelle millesimali, ancor più considerando che a norma degli gli artt. 2 e 12 del regolamento condominiale vengono espressamente indicati quali siano le parti da ritenersi comuni solo ad alcuni dei condomini (“condominio parziale”), insistendo per il rigetto dell'avversa domanda.
Questi, in estrema sintesi, i fatti di causa.
Sulla validità o meno del regolamento condominiale depositato in atti
Prima di procedere alla decisione va evidenziato come anche recentemente la
Supremo Corte si sia espressa per definire le caratteristiche distintive del regolamento contrattuale da quello meramente regolamentare in materia condominiale precisando che “…La giurisprudenza di questa Corte ha chiarito
ormai da tempo che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti
dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di
acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti
condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura
contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini
sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di
6 maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso
dei beni comuni, hanno natura regolamentare…….. Il fatto che la medesima
tecnica contrattuale (scilicet, il rinvio al regolamento predisposto dal costruttore
contenuto nei singoli contratti di trasferimento delle unità singole) sia impiegata
per dar vita a un regolamento che contenga tanto le previsioni sull'uso delle cose
comuni, quanto eventuali limitazioni incidenti sulle proprietà individuali, non
significa che tutto ciò che il regolamento stesso contenga sia, per ciò solo e ad ogni
effetto, di natura contrattuale. Al contrario, dove c'è disposizione regolamentare,
nell'accezione propria del termine ai sensi del primo comma dell'art. 1138 c.c., non c'è contratto o convenzione, come si desume dal quarto comma dell'art. 1138
c.c., e viceversa. Non può che condividersi, allora, quanto affermato da autorevole
dottrina, secondo cui il regolamento condominiale contrattuale puramente e
semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due
possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura. Per quanto d'uso
giurisprudenziale corrente in materia, l'espressione “regolamento contrattuale”, se
presa alla lettera, costituisce quasi un ossimoro e si presta, quindi, ad un facile
equivoco. Questo consiste nel non considerare che il regolamento, ove disciplini anche altro che non sia l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese in
maniera conforme ai criteri di cui agli artt. 1123 e ss. c.c., è in parte qua un
contratto e non un regolamento, quale che sia la sua modalità di formazione, e cioè
ad opera del costruttore e con riproduzione negli atti di vendita delle unità singole oppure in base all'accordo specifico, consapevole e totalitario dei condomini tutti
riuniti in assemblea…” (v. Cass. 24526/22).
Precisato quanto sopra e tornando al caso che ci occupa va rilevato come il regolamento depositato in atti contenga all'art. 1 la seguente previsione: “Parti, cose,
7 impianti di proprietà ed uso comune indivisibile a tutti i condomini. Sono di
proprietà ed uso comune ed indivisibile a tutti i condomini: il suolo su cui sorge
l'intero edificio rappresentato dal N.C.D.U. del Comune di NS nel foglio 64 con la particella 60 di complessivi mq 444;…le opere di fondazione;
l'intercapedine
che circonda le murature perimetrali di fondazione con le opere annesse…i muri maestri…….A tutti gli effetti degli artt. 1123 – 1124 e 1126 c.c. e 68 delle
disposizioni di attuazione e transitorie l'entità delle quote di comproprietà di
ciascun condomino……espressa in millesimi resta stabilita come dall'allegato
“A”.”
Mentre l'art. 11 del detto regolamento espressamente recita “spese inerenti le
parti e servizi comuni indivisibili le spese per la conservazione e la manutenzione
(sia ordinaria che straordinaria) delle cose comuni o destinate all'uso comune,
nonché quelle per i servizi comuni ed impianti elencati nei precedenti art. 1,2 e 3
………..che l'assemblea deliberasse di stipulare, saranno ripartite fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi (tabella generale “A”) corrispondenti al valore della proprietà di ciascuno..”
Fermo quanto sopra va rilevato come il regolamento de quo sulla base della giurisprudenza richiamata e citata debba ritenersi pienamente valido, peraltro risulta sottoscritto da due degli odierni attori uno dei quali coniugato con Parte_2
dovendosi, pertanto, presumere la conoscenza di detto regolamento da parte di quest'ultima.
Ciò posto è indiscusso e desumibile dagli atti di causa che detto regolamento
è sempre stato utilizzato per la ripartizione delle spese condominiali, non solo ma emerge dalla lettera di convocazione e dal verbale di assemblea che le opere che hanno dato luogo al contenzioso odierno sono opere di straordinaria manutenzione
8 inerenti cedimenti strutturali di muri portanti e che comportano il rafforzamento e risanamento delle fondamenta. Orbene tali parti dell'immobile sono inequivocabilmente di uso comune indivisibile a tutti i condomini ed oltretutto una loro rovina comporterebbe danni diretti ed indiretti anche alle parti di edificio ove risultano ubicati gli appartamenti di proprietà degli odierni attori, che solo apparentemente non risultano collegati (come sostenuto nella perizia di parte depositata) a quelli direttamente interessati.
A fronte di ciò, quindi, stante la validità del regolamento e la legittimità dei criteri utilizzati per la ripartizione delle spese dei lavori di straordinaria manutenzione oggetto della delibera impugnata, che risulta priva di vizi formali e sostanziali, la domanda degli attori deve essere integralmente respinta accertando e dichiarando la piena validità ed efficacia degli atti impugnati.
Sulle spese di lite
Le spese del giudizio seguono il principio della soccombenza e liquidate,
disattendendo la nota spese depositata che ha utilizzato parametri non corrispondenti a quelli di legge, pertanto utilizzando i parametri di cui al D.M. 147/22, ai medi di scaglione in considerazione del valore della causa, come indicato in atti, e dell'attività processuale effettivamente espletata, che non ha visto istruttoria ma solo il deposito delle memorie ex art. 171ter c.p.c., con ciò giustificando la liquidazione ai minimi di detta fase, quindi, in complessivi €. 4.237,00 per onorari ex D.M.
147/22, oltre rimborso forfettario del 15% ex art. 2 D.M. 55/44, IVA e CAP come per legge, se dovuti.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo:

9 - Rigetta la domanda degli attori in quanto infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto dichiara pienamente validi ed efficaci il regolamento e la delibera assunta in data 12.09.2022 dall'assemblea del
[...]
, qui impugnati;
Controparte_2
- visto l'art. 91 c.p.c. condanna parte attrice al pagamento in favore della convenuta delle spese del presente procedimento liquidate in complessivi
€. 4.237,00 per onorari ex D.M. 147/22, oltre rimborso forfettario del
15% ex art. 2 D.M. 55/44, IVA e CAP come per legge, se dovuti;

- visto l'art. 52, comma V, D. Lgs. 196/03 dispone che la cancelleria, in caso di diffusione del presente provvedimento, diffusione per formazione della banca dati ovvero per gli obiettivi previsti dal PNRR, assuma provvedimenti/strumenti idonei ad omettere l´indicazione delle generalità
e degli altri dati identificativi degli interessati.
EN lì 15 aprile 2025
Il giudice dott.ssa Chiara Flavia Scarselli
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