R.G. N. 412/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 27 maggio 2025, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. N. 412/2025 vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Saronno, via Parte_1 C.F._1
Carcano n. 5, presso lo studio dell'avv. Fabio Liotta, che lo rappresenta e difende come da procura allegata al ricorso;

- Ricorrente –
E
C.F. ; CP_1 P.IVA_1
- Convenuta contumace –
Conclusioni delle parti:
Per il ricorrente: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: In via principale: per le causali dedotte nel ricorso introduttivo del presente giudizio, accertato e dichiarato l'inadempimento della società all'obbligazione assunta con contratto CP_1
preliminare di locazione ad uso non abitativo in data 18 marzo 2024 e la conseguente legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dalla ditta con CP_2 Parte_2
comunicazione in data 25 settembre 2024, condannare la società convenuta a corrispondere
pagina 1 di 5 all'impresa ricorrente l'importo di euro 10.980,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata al momento della conclusione del contratto preliminare. In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui non dovesse ritenersi la legittimità del recesso esercitato dall'impresa ricorrente, pronunciare la risoluzione del contratto preliminare di locazione in data 13 marzo
2024 per fatto e colpa della società convenuta, e per l'effetto condannare quest'ultima alla restituzione dell'importo di euro 5.490,00 versato in occasione della stipula del contratto, oltre interessi legali ex art. 1284 c.c., commi 1 e 4, dal dovuto al saldo effettivo. In ogni caso: con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del sottoscritto procuratore antistatario, e con condanna della società convenuta, ai sensi dell'art.
96, terzo comma, c.p.c., al pagamento in favore dell'impresa ricorrente di una somma equitativamente determinata”.
Per la convenuta: Nessuno è comparso.
Oggetto: Inadempimento contrattuale
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 281-undecies c.p.c. depositato il 6.02.2025, adiva Parte_1
l'intestato Tribunale esponendo di aver stipulato con la in data 18.03.2024, un CP_1
contratto preliminare di locazione ad uso non abitativo della durata di sei anni, avente ad oggetto un immobile sito nel Comune di Limido Comasco, distinto al foglio 6, part. 136, sub. 702, al canone annuo di € 18.000,00, oltre IVA, con la previsione che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31.03.2024 e avere decorrenza dall'1.07.2024.
Aggiungeva inoltre il ricorrente di aver versato alla controparte la somma di € 4.500,00 più IVA, per un totale di € 5.490,00, a titolo di caparra confirmatoria, e che tuttavia la convenuta si era sottratta alla conclusione del definitivo e non gli aveva consegnato l'immobile.
Premesso, dunque, di aver esercitato il diritto di recesso ex art. 1385 c.c. con atto del 25.09.2022, oltre ad aver invitato la controparte alla stipula di negoziazione assistita in data 7.10.2024, senza pagina 2 di 5 ottenere riscontro, chiedeva di accertare la legittimità del proprio recesso e di condannare la al pagamento di € 10.980,00, pari al doppio della caparra. CP_1
In subordine, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte con condanna di quest'ultima alla restituzione della somma ricevuta di € 5.490,00, oltre interessi al tasso ex art. 1284, primo e quarto comma, c.c., dal dovuto al saldo.
Il tutto, con vittoria di spese da distrarsi e con condanna della convenuta al risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c., a titolo di responsabilità processuale.
Fissata l'udienza ed effettuata la notifica alla convenuta, quest'ultima ometteva di costituirsi in giudizio e, con ordinanza del 9.05.2025 (in sostituzione dell'udienza del 7.05.2025), veniva dichiarata la sua contumacia;
la causa subiva, quindi, rinvio all'udienza del 27.05.2025 per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale.
A scioglimento della riserva assunta a tale udienza, viene infine pronunciata la presente sentenza.
2. Tanto esposto, risulta dalla documentazione contrattuale in atti, recante la sottoscrizione non disconosciuta del legale rappresentante della convenuta, che le parti avevano stipulato, in data
18.03.2024, un contratto preliminare con cui la si era obbligata a concedere in CP_1 locazione al l'immobile sito a Limido Comasco, foglio 6, part. 136, sub. 702, con la Pt_3
previsione di un canone annuo di € 18.000,00, oltre IVA (cfr. all. 1 al ricorso).
Il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31.03.2024 e avrebbe dovuto avere la durata di sei anni, con rinnovo di ulteriori sei anni salvo disdetta motivata alla prima scadenza contrattuale, a decorrere dall'1.07.2024.
Risulta inoltre dalla documentazione in atti che, al momento della stipula del contratto, il Pt_1
aveva corrisposto alla convenuta la somma di € 5.490,00, con bonifico del 22.03.2024 (cfr. all.
2 al ricorso), da imputarsi a caparra confirmatoria (cfr. all. 3 al ricorso); nel contratto preliminare di locazione, si legge infatti che “alla stipula del presente accordo, la società
[...]
, promittente Conduttore, versa la somma di € 4.500,00 + IVA Parte_4
(quattromilacinquecento/00), a titolo di caparra confirmatoria che, al momento della stipula del contratto definitivo di locazione, verrà imputata a deposito cauzionale o eventualmente a parte di esso” (cfr. all. 1 al ricorso semplificato).
pagina 3 di 5 Risulta, infine, dagli atti di causa che, con messaggio di posta elettronica certificata del
25.09.2024, il ricorrente ha lamentato l'avverso inadempimento e ha manifestato la volontà di recedere dal contratto preliminare, chiedendo la restituzione del doppio della caparra.
Tutto ciò premesso, la domanda attorea è fondata e merita di essere accolta.
In punto di diritto, occorre infatti rammentare che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685).
Nel caso di specie, vi è prova documentale del titolo negoziale posto a fondamento della domanda attorea, rappresentato dal contratto preliminare di locazione, e il ricorrente ha dimostrato di aver versato la somma di € 5.490,00 a titolo di caparra confirmatoria.
A fronte di ciò, era quindi onere del convenuto dimostrare il fatto estintivo dell'obbligazione rappresentato dall'esatto adempimento, ovvero che l'inadempimento sia dipeso da un'impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile.
Nulla di ciò è tuttavia avvenuto nel caso di specie, dal momento che la ritualmente CP_1
evocata in giudizio, ha omesso di costituirsi, preferendo rimanere contumace, e non ha quindi dimostrato di aver stipulato il contratto definitivo di locazione o di avere comunque immesso il ricorrente nella disponibilità dell'immobile. Trattasi, inoltre, di un inadempimento così grave da giustificare la risoluzione del contratto atteso il notevole ritardo rispetto alla data prevista per la stipula del definitivo, che avrebbe dovuto avvenire entro il 31.03.2024, in tempo utile per l'inizio del rapporto, previsto per l'1.07.2024.
Alla luce di quanto sopra, deve pertanto accertarsi la legittimità del recesso esercitato da parte ricorrente in data 25.09.2024.
Segue, inoltre, la condanna della alla restituzione del doppio della caparra CP_1 confirmatoria da lei ricevuta, per un totale di € 10.980,00, importo al quale devono aggiungersi gli interessi di mora al tasso di cui all'art. 1284, primo comma, c.c., dalla data della prima pagina 4 di 5 intimazione ad adempiere del 25.09.2024 alla domanda, e al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalla domanda (cioè dalla notifica del ricorso) al saldo.
3. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri medi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal DM n.
147/2022, per tutte le fasi del processo (ad eccezione della fase istruttoria, che non si è svolta), con distrazione a favore del difensore che si è dichiarato antistatario.
Va invece respinta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c., in quanto non risulta che la convenuta abbia agito in mala fede o colpa grave.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza disattesa ed ogni ulteriore richiesta assorbita, così provvede:
• Accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di locazione stipulato in data
18.03.2024, a seguito del recesso esercitato da in data 25.09.2024, per Parte_1
il grave inadempimento della CP_1
• Condanna la al pagamento, in favore di , della somma di € CP_1 Parte_1
10.980,00, oltre interessi di mora al tasso di cui all'art. 1284, primo comma, c.c. dal
25.09.2024 alla domanda giudiziale, nonché al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma,
c.c. dalla domanda giudiziale al pagamento effettivo;

• Condanna la alla refusione delle spese processuali a favore dell'attore, che CP_1
liquida in € 264,00 per esborsi ed € 3.397,00 per compensi, oltre spese generali al 15%,
IVA e CPA come per legge, da distrarsi a favore del difensore;

• Rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c. proposta da nei confronti della Parte_1 CP_1
Si comunichi.
Como, 27 maggio 2025
Il giudice
dott. Paolo Bertollini

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