N. R.G. 45288/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 45288/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti ZANARDI ANDREA, Parte_1 P.IVA_1
ER LU e NZ AN PA, elettivamente domiciliato in GALLERIA
UNIONE 1 20122 MILANO presso il difensore avv. ZANARDI ANDREA ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CARDONE OL, CP_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA LAMARMORA, 4 20122 MILANO presso il difensore avv. CARDONE
OL
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 CP_3 P.IVA_2
AR OL, elettivamente domiciliato in VIA ORATORIO, 27 24041 BREMBATE presso il difensore avv. AR OL CONVENUTI
Nonché contro
(C.F. ), (C.F. ), CP_4 P.IVA_3 Controparte_5 P.IVA_4 Controparte_6
(C.F. ). CONVENUTI CONTUMACI
[...] P.IVA_5
- OGGETTO: Beni in Condominio - Risarcimento danni.
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 18/12/2025 ed in formato digitale nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 132 c.p.c. e 118 disp att cpc
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla sentenza della Corte di Cassazione, SS.UU. n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali pagina 1 di 12 delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att.
c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dalla con atto di citazione, notificato regolarmente, Parte_2 con il quale ha convenuto in giudizio il in via Roma n. 37, Controparte_7 CP_3
giudiziale e i signori per sentire Controparte_6 CP_1 CP_4 Controparte_8 accogliere le seguenti conclusioni: “In via principale e nel merito • accertare e dichiarare, per i motivi tutti esposti in atti, la fondatezza della domanda risarcitoria proposta dall'attrice nei confronti dei convenuti e per
l'effetto; • condannare il al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 36.247,14 Controparte_2 come meglio dettagliata nel presente atto, ovvero la diversa somma emersa in corso di causa, oltre interessi legali dalla messa in mora al saldo effettivo;
• condannare i Sigg.ri e in solido tra CP_4 CP_5 loro, al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 7.282,21 come meglio dettagliata nel presente atto, ovvero la diversa somma emersa in corso di causa, oltre interessi legali dalla messa in mora al saldo effettivo;
• condannare al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 10.475,16 come meglio dettagliata CP_6 nel presente atto, ovvero la diversa somma emersa in corso di causa, oltre interessi legali dalla messa in mora al saldo effettivo;
• condannare il Sig. al pagamento, in solido con , in favore CP_1 CP_6 dell'attrice della somma di € 8.098,20 come meglio dettagliata nel presente atto, ovvero la diversa somma emersa in corso di causa, oltre interessi legali dalla messa in mora al saldo effettivo;
• condannare i convenuti
Sigg.ri e al pagamento, in solido tra loro, in Controparte_2 CP_4 Controparte_9 favore dell'attrice delle spese tutte di cui all'Accertamento Tecnico Preventivo – Tribunale di Milano – RG
3734/2021 pari ad € 7.924,34 come meglio dettagliato nel presente atto, ovvero la diversa somma emersa in corso di causa o liquidata dal giudice. In ogni caso Con vittoria di spese e compensi di lite come da DM
55/2014, oltre IVA e CPA come per legge e successive occorrende tutte, sia della fase cautelare che del presente giudizio ordinario. In via istruttoria: Si chiede sin da ora l'acquisizione del fascicolo d'ufficio del procedimento per accertamento tecnico preventivo RG 3734/2021 radicato avanti il Tribunale di Milano. Con riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed indicare testi, e capitolare a prova, nelle concedende memorie ex art. 183 c.
6 c.p.c. n. 1 – 2 – 3. Si chiede sin da ora di essere ammessi a prova contraria sui capitoli di prova eventualmente dedotti da parte avversa, con i testi indicati ed indicandi.”
La causa veniva assegnata a questo giudice che con decreto n. 7281/2022 differiva la prima udienza di comparizione delle parti avanti a sé per il 2.5.2023.
Si costituiva in giudizio il signor con comparsa di risposta impugnando e contestando le domande CP_1 formulate dalla società attrice e chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “In via principale e nel merito: respingersi le domande dell'attrice per tutti i motivi esposti.- In ogni caso: con la rifusione delle spese di giudizio.”
Con comparsa di risposta contente domanda riconvenzionale si costituiva altresì il convenuto CP_2 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “in via principale: per tutti i motivi esposti, rideterminare
pagina 2 di 12 l'importo delle somme eventualmente dovute dal con Parte_3 applicazione dei criteri di riparto previsti dalla normativa;
in via riconvenzionale: per tutti i motivi esposti, condannare in persona del legale rappresentante pro-tempore, a corrispondere a Parte_2 [...]
in persona dell'amministratore pro-tempore , la somma di Euro Controparte_7 Parte_4
18.759,60 ovvero il maggiore o minore importo che verrà determinato in corso di causa e/o ritenuto di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo;
in via subordinata: porre in compensazione i rispettivi crediti nella misura che verrà determinata in corso di causa;
in via istruttoria: con espressa riserva di ogni produzione e istanza che si rendesse necessaria ai fini del decidere nei termini di cui all'art. 183, co. VI, cpc;
in ogni caso: integrale rifusione delle spese e competenze di lite, oltre 15% spese generali e cpa come per legge.”.
Tenutasi l'udienza di prima comparizione delle parti, all'esito della stessa veniva disposta la introduzione della mediazione obbligatoria entro il termine dei successivi 15 giorni, parte attrice veniva onerata di depositare l'estratto inipec e la visura camerale della e la causa veniva rinviata per verificare l'avveramento CP_6 della condizione di procedibilità all'udienza del 18.9.2023.
Alla suddetta udienza, rilevata la ritualità della notifica nei confronti della e dei signori CP_6 CP_4
e ne veniva dichiarata la contumacia. Controparte_8
Quindi venivano assegnati i termini ex art. 183, comma sesto, c.p.c. e la causa veniva rinviata per l'esame delle eventuali istanze istruttorie delle parti all'udienza del 21.12.2023, successivamente differita per sopravvenute esigenze di ufficio al 9.2.2024.
Alla udienza del 9.2.2024 veniva disposta la acquisizione del fascicolo della procedura di A.T.P. R.G. n.
3734/2021 e la causa veniva rinviata per i medesimi incombenti all'udienza dell'11.4.2024.
Nelle more, considerata la richiesta formulata da parte attrice, veniva disposta la interruzione del giudizio per l'intervenuta liquidazione giudiziale della parte contumace CP_6
Riassunto poi regolarmente il giudizio, con decreto del 15.5.2024 veniva fissata la nuova udienza di prima comparizione delle parti per il 15.10.2024, riservando all'esito l'adozione di ogni provvedimento sulle istanze istruttorie formulate dalle parti.
Dopo diversi rinvii disposti per i medesimi incombenti al fine di consentire alle parti di transigere la controversia, all'esito della riserva assunta alla udienza del 28.3.2025 veniva ammessa una C.T.U. tecnica nominando come consulente l'ingegnere e veniva fissata l'udienza del 11.6.2025, Persona_1 successivamente differita al 4.7.2025, per l'esecuzione delle operazioni di rito.
Alla suddetta udienza, veniva conferito incarico al CTU sul seguente quesito “1) verificare e descrivere lo stato attuale dei luoghi e dei beni e servizi condominiali oggetto di giudizio e le eventuali modificazioni degli stessi intervenute nel tempo ed a tutt'oggi; 2) verificare l'esistenza o meno delle infiltrazioni e dei danni oggetto delle doglianze dell'attore, la loro natura e localizzazione e, ove esistenti, provveda a: - specificare le loro cause e la loro riferibilità alle parti in causa ed agli eventi descritti in atti;
- ove emergano più cause, determinare i relativi apporti causali delle varie parti in causa e le eventuali percentuali di incidenza delle stesse sia nel provocare i danni oggetto delle doglianze dell'attore, che le loro conseguenze;
- specificare la loro entità, natura, gravità ed
pagina 3 di 12 incidenza sulla unità immobiliare di parte attrice e sulla normale fruibilità ed utilizzo della stessa;
- determinare gli interventi necessari alla loro eliminazione ed alla eliminazione delle loro cause ed i costi relativi, quantificandoli;
- nonché quelli eventualmente già effettuati, specificandone la necessità e la congruità dei loro costi, ove avvenuti e documentati in atti di giudizio”.
Accettato l'incarico ed effettuato il giuramento da parte del CTU, la causa veniva rinviata per l'esame della consulenza all'udienza del 9.12.2025.
Depositato l'elaborato peritale del C.T.U., all'esito della udienza del 9.12.2025 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 18.12.2025.
Precisate le conclusioni come da atti introduttivi, nei termini opra riportati, dopo la discussione orale, la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c..
Oggi la causa viene decisa con la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 27.7.2023, la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito parte attrice, proprietaria di un laboratorio/magazzino situato al piano seminterrato dell'edificio del convenuto di cui è parte, espone quanto segue: CP_2
- che il proprio immobile, oltre ad essere sovrastato dalla terrazza condominiale, risulta altresì sovrastato da altre due terrazze, di cui la prima di proprietà del signor - succeduto alla Brenta S.r.l. per aver acquisto CP_1 all'asta l'immobile del quale la terrazza in questione è pertinenza -, e la seconda di proprietà dei signori,
[...]
e CP_4 Controparte_8
- che sul soffitto del proprio immobile si trovano alcune delle tubature condominiali per gli scarichi pluviali, fognatura ed impianto di riscaldamento;

- che la propria unità immobiliare, in occasione di alcuni eventi piovosi, avrebbe subito delle infiltrazioni d'acqua derivanti dalle sovrastanti terrazze e da altre zone di passaggio condominiale ma anche delle perdite derivanti dalle tubature condominiali ubicate all'interno dell'immobile e delle ulteriori perdite di liquami derivanti dalla fognatura condominiale;

- che il , a seguito di lettera di diffida trasmessa in data 27.8.2019, deliberava all'unanimità CP_2
l'esecuzione dei lavori straordinari di impermeabilizzazione delle tre terrazze e delle altre parti condominiali da cui provenivano le lamentate infiltrazioni, decidendo che i lavori sarebbero iniziati nella primavera/ estate 2020 così da consentire l'incasso delle due rate straordinarie;
nonchè l'esecuzione dei lavori straordinari di sostituzione delle tubazioni della fognatura e degli scarichi pluviali condominiali installate sul soffitto del magazzino, decidendo di iniziare i lavori nel gennaio 2020 così da incassare la rata straordinaria in scadenza il successivo 15.12.2019;
- che tuttavia, mentre nel mese di febbraio 2020 venivano eseguiti i lavori alle tubature condominiali di scarico e veniva altresì rifatto parzialmente l'isolamento delle coibentazioni delle tubazioni dell'impianto di riscaldamento, alcun lavoro veniva eseguito nelle terrazze sovrastanti la propria unità immobiliare;

pagina 4 di 12 - che a causa delle inadempienze sopra descritte si trovava costretta ad adire il Tribunale con ricorso per accertamento tecnico preventivo, A.T.P. R.G. n. 3734/2021 all'esito del quale il C.T.U. incaricato dal giudice concludeva che le infiltrazioni ed i danni patiti dal proprio magazzino erano imputabili a “macroscopici difetti di impermeabilizzazione del terrazzo condominiale;
deterioramento dei raccordi tra le pavimentazioni di terrazzi e camminamenti-cortili esterni e le pareti verticali;
deterioramento di intonaci e rivestimenti della scala esterna di accesso al terrazzo e della adiacente parete;
condensa sulla tubazioni in parte non coibentate ed in parte con coibentazione difettosa-ammalorata; contropendenze nella tubazione di scarico sospesa a plafone;
infiltrazioni dalle tubazioni di scarico condominiale murate” (cfr. doc. n. 6);
- che in tale occasione il C.T.U. descriveva sia i lavori necessari a rimuovere le cause della situazione accertata, quantificandoli in complessivi euro 38.140,18 oltre IVA, di cui euro 24.259,76 oltre IVA di pertinenza condominiale, euro 8.098,20 oltre IVA di pertinenza del terrazzo di proprietà oggi del signor ed euro CP_1
5.782,22 oltre IVA di pertinenza del terrazzo di proprietà dei signori e nonchè i CP_4 Controparte_8 lavori necessari per eliminare i danni creatisi all'interno del proprio immobile quantificandoli in euro 15.864,31 oltre IVA, di cui euro 11.987,38 oltre IVA di pertinenza condominiale, euro 2.376,96 oltre IVA di pertinenza del terrazzo di proprietà oggi del signor ed euro 1.499,99 oltre IVA di pertinenza del terrazzo dei signori CP_1 [...]
e CP_4 Controparte_8
- che, nonostante gli esiti dell'A.T.P., né il Condominio né i proprietari delle terrazze sovrastanti la propria unità immobiliare provvedevano a rimuovere le cause delle infiltrazioni e a risarcirgli i danni provocati.
Sulla base di quanto esposto in fatto, chiede quindi parte attrice che sia accertata la responsabilità degli odierni convenuti e gli stessi siano condannati al risarcimento dei danni subiti nella misura indicata dal C.T.U. all'esito della procedura di accertamento tecnico preventivo.
Il signor si difende eccependo: CP_1
- la mancanza di una propria responsabilità per essere divenuto proprietario dell'appartamento e della terrazza sovrastante l'immobile di parte attrice solo a seguito di decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di
Milano in data 19.7.2022, avendolo acquistato all'asta dalla CP_6
- la inopponibilità della consulenza resa dal C.T.U. nella procedura di A.T.P. per non avere preso parte alle esecuzione delle operazioni peritali in quanto non era ancora proprietario;

- la mancanza di prova che alcune delle infiltrazioni lamentate da parte attrice provengano dalla terrazza di pertinenza della propria unità immobiliare posto che dalla lettura della consulenza si ricaverebbe che il
C.T.U., da un lato, avrebbe dichiarato che non sarebbe stato possibile accedere presso le terrazze di pertinenza degli immobili di proprietà privata e, dall'altro lato, avrebbe accertato che le infiltrazioni provengano esclusivamente dalle parti comuni condominiali.
Su tali presupposti chiede quindi rigettarsi le domande attoree.
Il convenuto, confermando la propria disponibilità a trovare una soluzione bonaria della CP_2 controversia, si difende:
- eccependo che parte attrice, in qualità di condomino, dovrà concorrere nella misura dei 2/3 ai costi da pagina 5 di 12 sostenersi per il rifacimento della terrazza oltre che alle spese della procedura di A.T.P.;
- chiedendo di rideterminarsi l'importo delle somme eventualmente dovute dal con applicazione dei CP_2 criteri di riparto sopra richiamati;

- svolgendo domanda riconvenzionale volta ad ottenere la compensazione di quanto fosse dovuto alla attrice dal
, con la morosità complessiva di cui parte attrice è portatrice nel pagamento delle spese CP_2 condominiali, pari ad euro 18.759,60.
Con le memorie depositate ai sensi dell'art. 183, comma sesto, c.p.c. le parti hanno sostanzialmente insistito sulle domande, eccezioni e conclusioni rassegnate nei propri atti costitutivi, replicando a quanto rispettivamente dedotto all'interno degli stessi.
La vicenda in esame rientra nelle fattispecie regolate dall'art. 2051 c.c. che introduce una disciplina speciale per i danni arrecati dalle cose di cui si ha la custodia atteso che parte attrice assume di aver subito danni alla sua proprietà per infiltrazioni provenienti dai terrazzi di copertura dell'immobile e dalle tubature condominiali che lo attraversano sul soffitto.
Di tali beni sono custodi il Condominio per le parti comuni condominiali (terrazzo di copertura e tubature) ed i proprietari degli appartamenti relativamente ai terrazzi che ne Costituiscono pertinenza con riferimento a a questi ultimi.
Come noto ogni fenomeno che, proveniente dalle parti comuni, arrechi alla proprietà relativa ad un bene immobile ricompreso in uno stabile condominiale, rappresenta un fenomeno di cui è comunque tenuto a rispondere il , in quanto quest'ultimo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad CP_2 adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non arrechino pregiudizio ad alcuno, dovendo pertanto rispondere in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini salvo il caso fortuito.
Quando poi tali fenomeni derivino da parti di proprietà o uso esclusivo privato quali possono essere le terrazze di copertura di una altra proprietà sita in condominio, come ritenuto pacificamente fin dalla sentenza della Corte di
Cassazione Sezz. UU. n° 9449 del 2016: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ”. CP_2
pagina 6 di 12 E' ugualmente noto che l'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa e dunque per la sua configurazione è sufficiente la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode (Cass. sez. U - , Ordinanza n. 20943 del 30/06/2022; cfr. anche: Cass. n. 26013/2023; Cass.
19960/2023; Cass. 7415/2023).
La prova del fatto dannoso ed il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno che incombe a carico dell'attore, può essere articolata con ogni mezzo, ivi comprese le allegazioni e le presunzioni semplici, ma la relativa
"demonstratio" deve comunque risultare idonea a consentire al giudice, in applicazione della "regula iuris" di cui all'art. 116 cod. proc. civ., una valutazione in concreto - e cioè caso per caso, anche a prescindere da mere regole statistiche - dell'assunto attoreo, rappresentato in termini conseguenziali di verificazione dell'evento di danno/conseguenza ingiustamente dannosa, secondo la regola di inferenza probatoria del "più probabile che non". (Cass. civ., Sez. III, 13/06/2008, n. 15986).
Ciò posto in punto di diritto, nel caso in esame, è provata e pacifica la esistenza delle infiltrazioni oggetto delle doglianze attoree ed è anche provata la provenienza delle stesse atteso che la CTU espletata - a cui si ritiene di aderire in quanto completa ed esaustiva e le cui conclusioni si condividono ed alla quale si rinvia integralmente –
, confermando quanto già in precedenza verificato con la ATP n°3734/2021 RG. del Tribunale di Milano, ha accertato in definitiva che:
- con riferimento all'immobile della società attrice, “lo stato dei luoghi si presentava degradato dalla copiosa umidità che ha danneggiato pareti e plafoni, e tutto quanto mostrato dalla documentazione fotografica”.
- in detto immobile ”si constatava la sussistenza di infiltrazioni e danni oggetto delle doglianze dell'Attore, sostanzialmente in toto”.
- “Le cause sono ascrivibili a problemi di impermeabilizzazione dei terrazzi condominiali e privati, e allo stato delle tubazioni condominiali interne al magazzino che, in alcuni punti, sono anche in contropendenza”.
- “l'umidità ha danneggiato gravemente pareti e plafoni, oltre a rendere i locali inservibili per la funzione a cui sono destinati, ovvero magazzino”.
- i danni all'immobile della società attrice sono da attribuirsi: “per i plafoni: - a infiltrazioni dal soprastante terrazzo condominiale - a infiltrazioni dal soprastante terrazzo privato 1 – propr. Sig. a infiltrazioni dal CP_1 soprastante terrazzo privato 2 – propr. Sigg. e “. CP_4 Controparte_8
E' dunque provata la responsabilità concorrente del e degli altri convenuti con riferimento alle CP_2 infiltrazioni ed ai danni lamentati ed oggetto di causa.
Tali risultati degli accertamenti della CTU, posti in relazione con le analoghe risultanze della ATP n°3734/2021
RG. del Tribunale di Milano - a cui si ritiene di aderire in quanto completa ed esaustiva e le cui conclusioni si condividono ed alla quale si rinvia integralmente – nonché per quanto pacifico in atti, confermano anche che si è in presenza, di un fenomeno infiltrativo già sussistente nel 2021, epoca della ATP e successivamente protrattosi pagina 7 di 12 fino al momento degli accertamenti della CTU.
Nel caso di specie, tenuto conto di quanto sopra rilevato e ritenuto, si verte dunque in un caso di illecito permanente.
Questo tipo di struttura dell'illecito comporta un coinvolgimento di tutti coloro che si sono succeduti nella proprietà dell'immobile durante il periodo di durata delle infiltrazioni, a condizione, naturalmente, che sia concretamente configurabile una responsabilità del proprietario esclusivo del terrazzo, perché questa è correlata ex art. 2051 c.c. alla posizione di custodia sull'immobile nel momento di verificazione del danno.
Ciò posto, conseguentemente potrà tenersi conto degli accertamenti compiuti dalla ATP n°3734/2021 RG. del
Tribunale di Milano seppure la stessa non si è svolta nei confronti del signor ma solo nei CP_1 CP_ confronti del suo dante causa , oltre che di quelli del e dei signori e altri CP_6 CP_2 CP_8 odierni convenuti.
D'altra parte lo stato della terrazza oggi del convenuto come accertato dalla CTU, risulta essere CP_1 lo stesso documentato fotograficamente al momento della ATP.
Ne consegue che, nel caso in esame emerge la responsabilità anche del convenuto perché, pur CP_1 avendo egli acquistato l'immobile solo nel corso dell'anno 2022, il fenomeno infiltrativo iniziato precedentemente a tale momento era ancora in atto al momento dell'acquisto ed è poi proseguito quantomeno fino agli accertamenti del CTU, senza che il suddetto convenuto vi abbia posto rimedio per quanto di sua competenza.
Responsabilità concorrente ed in solido con quella del precedente proprietario anch'egli convenuto nel CP_6 presente giudizio, atteso che i danni non sono ascrivibili ad un singolo evento dannoso ma, come accertato dalla
ATP e dalla CTU le cause preesistevano e sussistono tutt'ora, evidenziandosi una continuità di eventi dannosi.
Per quanto riguarda le parti comuni condominiali è poi pacifico in atti che nel mese di febbraio 2020 venivano eseguiti i lavori alle tubature condominiali di scarico e veniva altresì rifatto parzialmente l'isolamento delle coibentazioni delle tubazioni dell'impianto di riscaldamento, mentre alcun lavoro, a tutt'oggi, veniva eseguito nelle terrazze sovrastanti la unità immobiliare di parte attrice.
Tanto rilevato e ritenuto va poi ulteriormente ritenuto che è condivisibile, in mancanza di diversa prova in atti, il criterio adottato dal CTU, per attribuire le percentuali di incidenza delle parti in causa nel determinare i danni come specificato a pagg. 48 e 61 del suo elaborato peritale.
Tale criterio, condivisibilmente, prevede il riferimento alle superfici dei terrazzi per quanto riguarda l'incidenza della responsabilità e degli apporti causali riferiti ai terrazzi così specificata: Terrazzo condominiale 51,9%; CP_ Terrazzo privato 1 - proprietà Lodi 29,2 %; Terrazzo privato 2 - proprietà e 18,9%; per un totale di CP_8
100 %.
Invece per le percentuali di incidenza delle parti in causa nel determinare i danni alle pareti perimetrali, lo stillicidio dalle tubazioni e le percolazioni dagli scarichi, atteso che i danneggiamenti provengono interamente da parti comuni condominiali il CTU ha ritenuto, condivisibilmente in mancanza di diversa prova in atti, che detta incidenza della responsabilità e degli apporti causali vada ascritta integralmente per il 100% al . CP_2
pagina 8 di 12 E' poi provata anche la entità dei danni subiti dalla proprietà della attrice, laddove il CTU, con valutazione condivisibile in mancanza di diversa prova in atti, ha stimato i costi per le opere necessarie per l'eliminazione dei danni all'interno del magazzino in misura complessiva di €.18.632,84 oltre IVA.
Tali costi, tenuto conto delle ripartizioni percentuali di responsabilità accertate e sopra riportate vanno così suddivisi, come operato dal CTU condivisibilmente: - € 14.096,47 per danni derivanti da parti condominiali;
- €
2.892,20 per danni derivanti da terrazzo 1 – proprietà - € 1.644,17 per danni derivanti da terrazzo 2 – CP_1 proprietà e CP_4 Controparte_8
Atteso che i danni in parte provengono da terrazzi di copertura, va ritenuto che per quelli derivanti dal terrazzo condominiale vadano applicate le disposizioni di cui all'art.1223 cc ai fini del riparto della spesa tra i condomini;
mentre per quelle provenienti dai terrazzi di proprietà degli altri convenuti, vadano invece applicate le disposizioni di cui all'art.1226 cc ai fini del riparto della spesa tra i proprietari esclusivi e gli altri condomini.
In definitiva quindi, il , titolare delle parti comuni e custode delle stesse da cui provengono parte CP_2 delle infiltrazioni oggetto di causa deve essere condannato al pagamento a favore della società attrice della somma di € 14.096,47 a titolo di risarcimento dei danni derivanti da parti condominiali.
A loro volta e quali proprietari del terrazzo e custodi dello stesso, da cui CP_4 Controparte_8 provengono altra parte delle infiltrazioni oggetto di causa, deve essere condannato al pagamento a favore della società attrice della somma di €.1.644,17 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dallo stesso.
Anche il sig. quale proprietario del terrazzo e custode dello stesso, da cui provengono altra parte CP_1 delle infiltrazioni oggetto di causa, deve essere condannato al pagamento a favore della società attrice della somma di €.2.892,20 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dallo stesso.
Ciò in solido con il precedente proprietario per quanto sopra rilevato;
mentre ai fini del riparto interno CP_6 tra questi soggetti dell'obbligo risarcitorio, potrà eventualmente farsi riferimento sempre alle risultanze della
ATP ed a quelle della CTU, laddove la ATP ha evidenziato un importo del danno risarcibile pari ad €.2.376,95 alla data del 27/10/2021, precedente all'acquisto della proprietà da parte del convenuto;
mentre la CTU ha accertato che il danno si è aggravato ammontando all'1/12/2025 nel sopra richiamato importo di €.2.892,20. Con un differenziale quindi tra i due importi di €.515,25 in base ad un semplice calcolo matematico (€. 2.892,20-
€.2376,95 = €.515,25).
Tutte le suddette somme dovute alla società attrice vanno poi maggiorate degli interessi legali ai sensi dell'art.1284, I comma, c.c., dal momento dell'accertamento compiuto dalla ATP e fino al momento della proposizione della domanda;
nonchè degli interessi legali ai sensi dell'art.1284 IV comma, c.c. dal momento della proposizione della domanda e fino al saldo effettivo su detto residuo.
Non sono dovute invece le somme richieste dall'attrice per le opere necessarie per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni, atteso che non vi è prova in atti che tali opere, di competenza dei convenuti, siano state, invece, compiute dalla società attrice a tutt'oggi; che, peraltro ha solo chiesto l'accertamento di tali opere necessarie, senza però domandare la condanna dei convenuti ad eseguirle.
La domanda sul punto quindi va rigettata.
pagina 9 di 12 Va poi esaminata la domanda riconvenzionale, svolta dal nei confronti della Controparte_7 assumendo la morosità di quest'ultima nel pagamento delle spese condominiali sia attinenti la Parte_2 gestione ordinaria per €.5.893,93, che alle spese di riscaldamento per €.12.865,67, per un totale di €.18.759,60.
L'esistenza di tale morosità e la sua entità non sono state contestate da parte attrice in atti e, peraltro il
Condominio ha anche allegato in atti prova della stessa mediante i docc. nn°2, 3 e 4 depositati unitamente alla sua comparsa di costituzione.
E' noto che per il combinato disposto degli artt. 1118, 1123, 1130, 1135, 1137 c.c. e 63 disposizioni attuative c.c. sussiste il dovere dei condomini di contribuire alle spese necessarie per il Condominio una volta che le stesse vengano approvate e ripartite dall'assemblea condominiale ed il conseguente dovere dell'amministratore di eseguire il deliberato assembleare e di riscuotere i crediti del in forza di delibera di approvazione CP_2 dello stato di ripartizione delle spese.
Ne consegue che è provato in atti il credito complessivo dovuto da parte attrice a titolo di spese condominiali dovute e non pagate oggetto di causa ed il suo credito è quindi certo, liquido ed esigibile, ai fini della riscossione dei contributi condominiali, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., tenuto conto dei principi sopra richiamati.
Invece, parte attrice non ha fornito la prova di alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo del credito ingiunto per quanto sopra rilevato e ritenuto.
Va quindi dichiarato che la attrice è debitrice nei confronti del convenuto per spese condominiali CP_2 alla data della domanda riconvenzionale della somma totale di €.18.759,60, oltre agli interessi al tasso legale determinati ai sensi dell'articolo 1284, I comma dalla maturazione del singolo credito e fino alla domanda giudiziale e da quest'ultima maggiorato ai sensi del IV comma c.c., fino al saldo;
e va condannata al pagamento della stessa così maggiorata al convenuto. CP_2
Tale importo per spese condominiali, maggiorato degli interessi legali suddetti, va quindi compensato integralmente, fino alla sua concorrenza, con quanto dovuto dal attore alla convenuta a titolo di CP_2 risarcimento dei danni, sopra quantificato, anch'esso maggiorato di interessi legali come sopra ritenuto, in accoglimento della domanda del . CP_2
Il tutto salvo conguaglio all'esito della compensazione a favore del soggetto che ne avrà diritto.
Con assorbimento di ogni altra domanda, eccezione e istanza in atti formulata da tutte le parti, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" va rigettata o disattesa (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008) .
Quanto alla ripetizione delle spese di CTU e di CTP in sede di ATP si rileva quanto segue.
Fermo che “Le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, e vanno prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente (Cass. n. 14268 del 2017; Cass. n. 15672 del 2005; Cass. n. 1690 del 2000), nel caso in esame va accolta la domanda di rimborso delle spese di CTP formulata dall'attrice, in presenza di prova dell'esborso dell'importo di €.1903,20, comprensivo di oneri di legge.
pagina 10 di 12 CP_ Tale importo va posto solo a carico dei convenuti , Condominio e signori e in solido tra di CP_6 CP_8 loro.
Va anche accolta la domanda di condanna alla ripetizione delle spese sostenute da parte attrice per il CTU in sede ATP pari a complessive €.3.840,00 comprensive di oneri di legge, già in precedenza liquidate, con la CP_ conseguenza che i convenuti , e signori e vanno condannati in via solidale tra CP_6 CP_2 CP_8 loro alla relativa corresponsione a parte attrice.
Anche le spese legali sostenute da parte attrice in sede di ATP seguono il criterio della soccombenza e vengono CP_ liquidate a carico dei convenuti , Condominio e signori e in via solidale tra loro, nella CP_6 CP_8 somma di €.2.524,34, comprensive di oneri di legge, come da domanda.
I compensi di giudizio e di mediazione seguono la soccombenza ai sensi dell'articolo 91 c.p.c. e vanno posti a CP_ carico dei convenuti , e e in solido tra di loro e determinati sulla scorta dei CP_6 CP_1 CP_8 parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, vengono liquidati come in dispositivo.
Invece vanno poi compensate integralmente le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione tra la attrice ed il convenuto ai sensi dell'articolo 92 c.p.c., attesa la reciproca soccombenza. CP_2
Vanno poi compensate integralmente le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione tra i CP_ convenuti , e e ai sensi dell'articolo 92 c.p.c.. Controparte_10 CP_1 CP_8
Le spese di CTU, già in precedenza liquidate e poste a carico delle parti in via solidale, vanno ugualmente poste CP_ per l'intero a carico dei convenuti , , e e in solido tra di loro e CP_2 CP_6 CP_1 CP_8 gli stessi vanno condannati a rimborsare la società attrice di quanto avesse già sborsato per tali spese.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra domanda e istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Accertata la sussistenza delle infiltrazioni e dei danni lamentati da parte attrice e la riferibilità degli stessi al situato in via Roma n. 37, a in liquidazione, a Controparte_7 CP_3 CP_6 CP_1 CP_ d ai signori e in concorso tra di loro nella misura determinata dal CTU.
[...] CP_8
- Per l'effetto, condanna: il situato in via Roma n. 37 al pagamento a favore della società Controparte_7 CP_3 attrice della somma di €.14.096,47 a titolo di risarcimento dei danni derivanti da parti Parte_2 condominiali;

i sigg.ri e in solido tra di loro, al pagamento a favore della società attrice CP_4 Controparte_8 [...] della somma di €.1.644,17 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dal loro terrazzo;
Pt_2 il sig. e la società , in solido tra di loro, al pagamento a favore della CP_1 Controparte_6 società attrice della somma di €.2.892,20 a titolo di risarcimento dei danni derivanti dal loro Parte_2 terrazzo.
pagina 11 di 12 Con maggiorazione di tutte le suddette somme con gli interessi legali ai sensi dell'art.1284, I comma, c.c., dal momento dell'accertamento compiuto dalla ATP e fino al momento della proposizione della domanda;
nonchè di interessi legali ai sensi dell'art.1284 IV comma, c.c. dal momento della proposizione della domanda e fino al saldo effettivo su detto residuo.
- Accerta l'esistenza del debito della attrice nei confronti del convenuto Parte_2 Controparte_7 situato in via Roma n. 37 per spese condominiali dovute alla data della domanda
[...] CP_3 riconvenzionale, determinato nella somma totale di €.18.759,60, oltre agli interessi al tasso legale determinati ai sensi dell'articolo 1284, I comma dalla maturazione del singolo credito e fino alla domanda giudiziale e da quest'ultima maggiorato ai sensi del IV comma c.c., fino al saldo;

- Per l'effetto condanna la attrice al pagamento a favore del Parte_2 Controparte_7 situato in via Roma n. 37 di detta somma così maggiorata di interessi legali. CP_3
[...
- Condanna i convenuti situato in via Roma n. 37, Controparte_7 CP_3 CP_6 CP_
, e e in solido tra di loro, a corrispondere alla società attrice le seguenti somme: CP_6 CP_8
€.1903,20, comprensivo di oneri di legge, per spese di CTP sostenute da parte attrice;

€.3.840,00 comprensivo di oneri di legge, per spese di ATP sostenute da parte attrice;

€.2.524,34, comprensivo di oneri di legge, per compensi legali sostenuti da parte attrice in sede di ATP.
- Rigetta ogni altra domanda della attrice Parte_2 CP_
- Condanna i convenuti in liquidazione, e e in solido tra di loro, a CP_6 CP_1 CP_8 corrispondere alla attrice i compensi di lite e di mediazione, liquidati in €.900,00 per spese ed Parte_2
€.8.000,00 per compensi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed a cpa e Iva di legge.
- Compensa integralmente le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione tra la attrice
[...] ed il convenuto situato in via Roma n. 37ai sensi Pt_2 Controparte_7 CP_3 dell'articolo 92 c.p.c..
- Compensa integralmente le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione tra i convenuti situato in via Roma n. 37, in liquidazione, e Controparte_7 CP_3 CP_6 CP_1 CP_ e ai sensi dell'articolo 92 c.p.c.. CP_8
- Pone definitivamente a carico solidale dei convenuti Condomino Quartiere dei Fiori situato in Gorgonzola, via
Roma n. 37, , e le spese di CTU già in precedenza Controparte_6 CP_1 CP_11 CP_8 liquidate a carico solidale di tutte le parti, e condanna gli stessi a rimborsare la attrice di quanto Parte_2 avesse già sborsato per tali spese.
Sentenza immediatamente esecutiva come per legge, resa ex articolo 281 sexies c.p.c..
Milano, 22 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Paolo Pisani
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