REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, all'esito dell'udienza del 24 gennaio 2025, sulle conclusioni precisate da parte intimante nelle note scritte autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4989 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2024 e vertente tra:
(codice fiscale/partita IVA ), rappresentata e difesa CP_1 P.IVA_1 dall'Avvocato BOLGIANI GIULIA del Foro di Brescia, giusta procura alle liti unita alla memoria di costituzione per nuovo difensore in sostituzione del precedente procuratore Avvocato D'Apote Marco;
INTIMANTE
OL NT di , in persona del titolare ON CP_2
(codice fiscale partita IVA )
[...] C.F._1 P.IVA_2
INTIMATO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale atto di citazione per la convalida, ritualmente notificata, la società chiedeva la convalida dello sfratto intimato CP_1 nei confronti dell'impresa individuale di , in CP_3 ON persona del titolare , ad ogni effetto di legge. ON
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale atto di citazione per convalida ritualmente notificata, la società deduceva sia il mancato pagamento da CP_1 parte della dell'impresa individuale , in TE persona del titolare , della somma di euro 9.600,00 oltre IVA a ON titolo di canoni maturati per la locazione (ad uso diverso) dell'immobile sito in Flero (BS) alla Via Volta n. 37 (catastalmente indentificato con la particella 460 sub. 6 del foglio NCT/4 Cat. D/7), alla stessa locato con contratto sottoscritto in data 26 aprile
2023, regolarmente registrato, sia la mancata stipula di idonea polizza assicurativa a copertura di eventuali danni per responsabilità civile nei confronti di terzi a manleva della locatrice.
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All'udienza del 22 febbraio 2024 l'Avvocato D'APOTE MARCO per parte intimante dichiarava che nelle more la morosità era stata sanata ma insisteva comunque nell'istanza di convalida per tutte le altre gravi inadempienze contrattuali esposte nel proprio atto introduttivo. Compariva altresì parte intimata, in persona del titolare , che si ON opponeva alla convalida e chiedeva termine per munirsi di un avvocato.
Alla successiva udienza del 23 aprile 2024 l'Avvocato D'APOTE MARCO per parte intimante insisteva per la convalida ovvero, in caso di mutamento del rito, per l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc e in ogni caso perché venisse dichiarata la risoluzione del contratto per gravi inadempimenti ancora persistenti. Compariva altresì il titolare dell'impresa individuale intimata, , ON personalmente.
Il Giudice ritenuto che, non persistendo la morosità non sussistessero i presupposti per l'emissione dell'ordinanza di rilascio ex articolo 665 cpc, disponeva mutamento del rito per l'accertamento della subordinata domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, con onere di esperire la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010.
In data 24 settembre 2024 si costituiva per l'Avvocato BOLGIANI GIULIA in CP_1 sostituzione dell'Avvocato D'Apote Marco richiamando gli atti e le difese tutte svolte nell'interesse della propria assistita.
Fallito il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito per mancata partecipazione di parte intimata, come da verbale prodotto, il Giudice concedeva termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Nella propria memoria integrativa l'Avvocato BOLGIANI GIULIA per l'intimante, richiamato integralmente il contenuto dei precedenti atti difensivi, concludeva chiedendo nel merito che: “il giudice adito, ritenuta la gravità dell'inadempimento ex artt.1453 e 1455 c.c., dovuta ai ritardati pagamenti alle scadenze pattuite dei canoni anticipati di locazione e stante la perdurante omissione di contrarre polizza assicurativa RCT a manleva delle responsabilità del locatore, pronunci la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per fatto e colpa della conduttrice fissando la data del rilascio ove non già avvenuto e condannando quest'ultima al pagamento di tutti i canoni che all'esito dell'espletanda istruttoria risulteranno insoluti nonché degli oneri accessori impagati e ancora degli interessi sui ritardati pagamenti dei canoni e delle spese di causa.”
Ritenuta chiusa la fase istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni.
Nelle proprie note l'Avvocato BOLGIANI GIULIA per l'intimante esponeva, fra l'altro, che l'intimata da aprile 2024 cessava di pagare il canone mensile per un totale di euro 9.818,55 pari a cinque mensilità scadute;
concludeva pertanto chiedendo che il pagina 2 di 5 contratto di locazione in essere venisse dichiarato risolto per grave inadempimento di
CP_3
All'udienza del 22 novembre 2024, l'Avvocato BOLGIANI GIULIA per parte intimante, riportandosi integralmente alle conclusioni formulate nella memoria depositata, chiedeva che la causa venisse decisa insistendo per l'accoglimento delle proprie domande. Compariva altresì l'intimata, in persona del titolare, che chiedeva termine per dimostrare il pagamento del dovuto e l'avvenuta sottoscrizione della polizza assicurativa, giustificando il ritardo per gravi problemi personali.
Alla successiva udienza del 5 dicembre 2024 l'intimata, in persona del titolare, dichiarava di aver effettuato un pagamento parziale, esibiva l'avvenuta sottoscrizione della polizza assicurativa e chiedeva termine per pagare quanto ancora dovuto.
All'udienza del 19 dicembre 2024, l'Avvocato BOLGIANI GIULIA per parte intimante dichiarava la persistenza della morosità mentre l'intimata, in persona del titolare, chiedeva un rinvio per dimostrare di aver pagato quanto ancora dovuto. L'Avvocato BOLGIANI si opponeva alla concessione di ulteriori rinvii ed il Giudice tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”.
Ai sensi dell'articolo 5 L. 392/78 e salvo quanto previsto dall'articolo 55 della medesima legge, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Precisato, per quanto occorrer possa, che l'articolo 55 (cosiddetto termine di grazia) per giurisprudenza maggioritaria non trova diretta applicazione nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il richiamato articolo 1455 fissa il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento come limite minimo alla facoltà riconosciuta alla parte non inadempiente di chiedere la risoluzione del contratto.
In mancanza di una clausola risolutiva espressa validamente apposta al contratto ed invocata, la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento spetta al giudice e l'orientamento più consolidato in giurisprudenza sul criterio in base al quale condurre il giudizio, è quello che impone una valutazione in termini di relatività, nel senso che il giudice è chiamato ad accertare in concreto la gravità dell'inadempimento mediante la combinazione sia di elementi oggettivi, ovvero l'incidenza dell'inadempimento e dei pagina 3 di 5 suoi effetti sull'economia complessiva del rapporto contrattuale, sia di elementi soggettivi, quali l'interesse del contraente all'esatto e tempestivo adempimento. Il Giudice deve quindi operare detta valutazione “in ragione dell'effettiva modalità e tempistica di esecuzione del rapporto”. L'inadempimento rilevante ex articolo 1455 del codice civile è infatti quello che, per le modalità e le circostanze in cui avviene, può essere giudicato grave al punto da legittimare quel particolare effetto che è la risoluzione del rapporto.
La Cassazione ha ribadito questo orientamento anche di recente: per stabilire se l'inadempimento sia tale da legittimare lo scioglimento della locazione, il giudizio del giudice non deve fermarsi alla semplice e meccanica valutazione della scadenza del singolo canone di locazione o degli oneri accessori maturati ma deve ispirarsi ad un criterio di proporzione, fondato sulla buona fede contrattuale e sull'incisività dell'inadempimento nell'economia complessiva del vincolo.
Che nel caso di specie l'inadempimento della conduttrice debba ritenersi connotato dal carattere della gravità si evince proprio dal reiterato ritardo nel pagamento dei canoni e dal mancato rispetto degli obblighi contrattuali.
Anche nel corso del giudizio, pur continuando a detenere il bene con un comportamento sicuramente concludente e sintomatico della permanenza del sinallagma contrattuale, l'intimata non ha correttamente adempiuto alle sue obbligazioni, anzi ha sanato la morosità solo dopo l'intimazione, ha di nuovo sospeso il pagamento dei canoni successivamente maturati, per poi adempiere parzialmente e in ogni caso con grave ritardo rispetto a quanto contrattualmente stabilito, anche con comportamenti spesso dilatori.
Parte intimante ha dimostrato il titolo alla base della sua pretesa creditoria e la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice risulta fondata in fatto ed in diritto, poiché a parere di chi giudica l'inadempimento oggetto di valutazione deve ritenersi rilevante ex art. 1455 del codice civile e grave al punto da legittimare la risoluzione del rapporto.
Sussistono quindi nel caso di specie i presupposti di legge per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti per grave inadempimento di , in persona del titolare TE ON
. ON
La convenuta va condannata al pagamento in favore della locatrice dei canoni, interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile che viene fissato entro e non oltre il termine ultimo del 28 febbraio 2025.
Inoltre, per il generale principio della soccombenza, la convenuta va altresì condannata alla rifusione in favore della società delle spese e competenze del giudizio CP_1 che si liquidano, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
P.T.M.
pagina 4 di 5 Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla con intimazione di sfratto per morosità e CP_1 contestuale atto di citazione per convalida ritualmente notificata nei confronti di
[...]
i , in persona del titolare , CP_3 ON ON così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione (ad uso diverso dall'abitativo) che intercorre tra le parti relativo all'immobile sito in Flero (BS) alla Via Volta n. 37 (catastalmente indentificato con la particella 460 sub. 6 del foglio NCT/4 Cat. D/7) per grave inadempimento della conduttrice;

- condanna OL NT di , in persona del titolare ON
, al rilascio del predetto immobile, libero da cose e persone, ON entro e non oltre il termine ultimo del 28 febbraio 2025;
- condanna , in persona del titolare TE ON
, al pagamento in favore di dei canoni, interessi dalla ON CP_1 scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile predetto;

- condanna , in persona del titolare TE ON
, al pagamento in favore di delle spese e competenze ON CP_1 del giudizio che liquida, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 24 gennaio 2025.
IL GIUDICE
Paola Agliardi
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