R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l p o p o l o i t a l i a n o
I l T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i F e r r a r a – S e z i o n e C i v i l e in persona della dottoressa Maria Marta Cristoni, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado iscritta al n. 1060 del Ruolo Generale degli affari contenziosi per l'anno 2024 promossa da
, rappresentata e difesa dall'Avvocato GATTO Parte_1
ANTONIO ricorrente contro

Controparte_1 Controparte_2
convenuti - contumaci

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di udienza in data 19-12-
2025
F A T T O E DI R I T T O
ha convenuto in giudizio e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “- accertare e dichiarare
l'inesistenza di servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del fondo distinto al foglio 87 del Comune di Jolanda di Savoia (FE), mappali 116 sub 1-2-
3-4-5-6 e 105 di proprietà di , residente in [...]di Savoia Controparte_1
(FE), Via Canalone n. 19 – C.F. e di C.F._1 Controparte_2
residente in [...] – C.F. a CodiceFiscale_2
carico della proprietà di distinta al foglio 87 del Comune di Parte_1
Jolanda di Savoia (FE) mappale 101 sub. 1-2-3-5-7-8; -ordinare ai convenuti
e la cessazione di ogni turbativa al pacifico Controparte_1 Controparte_2
pagina 1 di 7 e legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte dell'istante - condannare i
Sigg.ri e al pagamento delle spese legali.”. Controparte_1 Controparte_2
A fondamento delle domande, la ricorrente ha dedotto e documentato quanto segue:
- l'attrice è piena proprietaria di un immobile sito nel Comune di Jolanda di
Savoia (FE), frazione di Gherardi, Via Canalone n. 21 - 21/a , contraddistinto al foglio 87 mappale 101, così costituito : sub 1-2 e 8 : locale adibito a farmacia, laboratorio e magazzino al piano terrasub 3 :abitazione al piano primosub 7 : ingresso comune alla farmacia ed all'abitazione sub 5 : corte comune alla farmacia ed all'abitazione;
- la predetta proprietà immobiliare, così come oggi composta, perveniva alla dott.ssa in virtù dei seguenti atti: il sig. , dante Parte_1 Persona_1
causa degli odierni convenuti, provvedeva al frazionamento del terreno ( n. 4117 del 1991) al fine di cederne con atto del 16/1/1992 (doc.1) una quota al ig.
che acquistava prima quale nudo proprietario e poi a titolo di Persona_2
piena proprietà: sulla predetta area sorgeva immobile costituito da locali adibiti a farmacia al piano terra e ad unità abitativa al piano primo e l'unico accesso alla pubblica strada era all'epoca rappresentato dal passaggio sul mappale 105, di propietà del sig. , oggi dei convenuti;
successivamente con atto Persona_1
del 24/4/1996 (doc.2) venivano alienati sia la porzione adibita a locale farmacia e laboratorio alla dott.ssa che a sua volta vendeva alla dott.ssa Persona_3
con atto del 19/12/2016 (doc.3) , che vendeva l'appartamento al dott. Pt_1
che a sua volta vendeva con atto del 7/9/2010 al sig. Persona_4
: il predetto immobile prima era soggetto ad esecuzione e poi Persona_5 aggiudicato dal Tribunale di Ferrara con decreto del 6/5/2016 all'istante (doc. 4);
- in data 30/12/2013 la ricorrente acquistava (doc. 5), e a tutt'oggi gestisce l'azienda esercente l'attività di farmacia sita in Jolanda di Savoia (FE), Via
Canalone n. 21/a e vi ha fissato la propria residenza;

- l'intero compendio immobiliare in questione confina a nord e a est con il mappale 116 di proprietà dei sigg.ri , a ovest con il mappale 105 CP_1 sempre di proprietà di quest'ultimi e infine a sud con lo scolo del Consorzio di pagina 2 di 7 bonifica ferrarese e con la Via del Mare e il suo accesso avviene tramite il mappale 105 per servitù venutasi a creare con l'acquisto da parte dei danti causa della dott.ssa , come sopra indicato, e anche dalla Via del Mare ( strada Pt_1
provinciale n. 15) grazie alla realizzazione del passa carraio ad uso esclusivo della farmacia autorizzato nell'anno 1998 e volturato a nome della dott.ssa Pt_1
nel 2015 (doc. 6);
[...]
- l'area scoperta di pertinenza dell'abitazione nonché dei locali adibiti a farmacia e laboratorio – sub. 5- è per la sua maggior parte asfaltata oltre a porzioni a verde, poste a ridosso del confine con il mappale 116 , lungo il quale non insiste alcuna recinzione, destinata a prato su cui sorgono piante ed arbusti oltre a una casetta in legno e un bombolone del gas parzialmente interrato;

- notato il transito anche con mezzi agricoli attraverso lo spazio cortilivo per raggiungere la via del mare ad opera dei sigg.ri e per il CP_1 Controparte_2
cui fondo non si configura alcuna interclusione disponendo da sempre di due accessi alla strada pubblica, preso atto che in corrispondenza e in prossimità del confine non sono mai stati presenti segni e/o opere destinate al passaggio tra le due proprietà (doc.7 ) e verificato che non risulta trascritta alcuna servitù di passaggio a carico del mappale 101 a favore dei mappali 116 e 105, in data
23/9/2016 veniva inoltrata presso la Camera di Commercio di Ferrara domanda di mediazione iscritta al n. 380/2016 avente ad oggetto l'accertamento di inesistenza di servitù di passaggio a favore del fondo dei conclusasi con il CP_1
mancato accordo (doc.8);
- poco dopo, in data 2/12/2016 gli odierni convenuti provvedevano a notificare ricorso ex art. 703 c.p.c., iscritto al n. R.g. 4058/2016 lamentando di essere molestati nel possesso del passaggio esercitato sulla corte e chiedevano all'intestato Tribunale di inibire alla ricorrente e al coniuge il Controparte_3
parcheggio della loro autovettura e dei clienti della farmacia innanzi al passaggio posto sul confine tra la proprietà delle parti e vietando di porre in essere atti di turbativa del possesso della servitù di passaggio e di ordinare l'immediata cessazione della turbativa e molestia al godimento nel possesso del bene e la riduzione in pristino: contestata ogni domanda avversa per la mancanza pagina 3 di 7 dell'elemento costitutivo , ovvero la molestia o turbativa del possesso, pur precisando che le azioni in sede possessoria e petitoria sono caratterizzate dall'assoluta diversità degli elementi costitutivi , si evidenziava comunque che in capo ai Sigg.ri non sussisteva lo ius possidendi , ovvero il diritto del CP_1
titolare del potere giuridico sulla cosa di possederla (doc.9-10);
- il ricorso era rigettato con ordinanza del 4/4/2017 avverso la quale veniva proposto reclamo che non veniva accolto: richiesta poi la prosecuzione del giudizio di merito possessorio, il Tribunale decideva con la sentenza n. 422/2019 che provvedeva a respingere la domanda (doc.11);
- i impugnavano la predetta sentenza e la Corte di Appello di Bologna CP_1
rigettava il gravame con la sentenza n. 1411/2023, divenuta definitiva (doc.12);
- nelle more del giudizio possessorio , l'attrice, pur ritenendo non sussistenti i requisiti per acquisire il diritto di servitù di passaggio per possesso ultraventennale, provvedeva in data 15-21/2/2018 ad agire in giudizio perché fosse accertata l'inesistenza di servitù di passaggio anche carrabile sul suo terreno situato in Jolanda di Savoia (FE) a favore del terreno di proprietà dei sigg.ri
(doc.13); il Tribunale di Ferrara con sentenza n. 450/2018 dichiarava CP_1
improponibile la domanda in pendenza della causa possessoria (doc.14);
- l'attrice ha interesse a promuovere l'azione negatoria servitutis che tende non solo all'accertamento dell'inesistenza della pretesa servitù ma anche al conseguimento della cessazione della situazione antigiuridica posta in essere dai vicini al fine di ottenere la libertà del fondo;

- nel giudizio petitorio non possono essere invocati i provvedimenti emessi in sede possessoria, né le argomentazioni e circostanze risultanti dalla sentenza che ha definito quel giudizio, giacchè queste ultime hanno rilievo solo in quanto si trovino in connessione logica e causale con la decisione in sede possessoria e quindi, lasciando impregiudicata ogni questione sulla legittimità della situazione oggetto della tutela possessoria, non possono influire sull'esito del giudizio petitorio;

- il passaggio sul mappale 101 non è opponibile all'istante in quanto non risulta trascritta alcuna servitù di passaggio e neppure menzionata negli atti di pagina 4 di 7 trasferimento e che al suo esercizio, peraltro occasionale nel corso del periodo dal
2016 al 2018, come si può evincere dallo stato dei luoghi che non rileva alcun segno di passaggio tra le due proprietà, non corrisponde alcun diritto;

- la pretesa del predetto passaggio oltre ad essere illegittima, è pretestuosa in considerazione dell'esistenza di due appositi accessi alla strada pubblica – via
Canalone- e foriera di danni, posto che sulla corte insiste un'unità abitativa e i locali della farmacia per la cui attività e utenza è adibito il piazzale;

- ai fini della legittimazione attiva l'istante è nel pieno possesso del fondo in forza di un titolo valido.
I convenuti sono rimasti contumaci.
***
La ricorrente documenta la piena proprietà di un immobile sito nel Comune di
Jolanda di Savoia (FE), frazione di Gherardi, Via Canalone n. 21 - 21/a , contraddistinto al foglio 87 mappale 101, così costituito : sub 1-2 e 8 : locale adibito a farmacia, laboratorio e magazzino al piano terrasub 3 :abitazione al piano primosub 7 : ingresso comune alla farmacia ed all'abitazione sub 5 : corte comune alla farmacia ed all'abitazione.
L'intero compendio immobiliare in questione confina a nord e a est con il mappale 116 di proprietà dei , a ovest con il mappale 105 sempre di CP_1 proprietà di quest'ultimi e infine a sud con lo scolo del Consorzio di bonifica ferrarese e con la Via del Mare e il suo accesso avviene tramite il mappale 105 per servitù venutasi a creare con l'acquisto da parte dei danti causa della dott.ssa
, e anche dalla Via del Mare ( strada provinciale n. 15) grazie alla Pt_1
realizzazione del passo carraio ad uso esclusivo della farmacia autorizzato nell'anno 1998 e volturato a nome della dott.ssa nel 2015 (doc. Parte_1
6).
L'area scoperta di pertinenza dell'abitazione nonché dei locali adibiti a farmacia e laboratorio – sub. 5- è per la sua maggior parte asfaltata oltre a porzioni a verde, poste a ridosso del confine con il mappale 116 , lungo il quale non insiste alcuna recinzione, destinata a prato su cui sorgono piante ed arbusti oltre a una casetta in legno e un bombolone del gas parzialmente interrato, come si evince in particolare pagina 5 di 7 dalla documentazione fotografica e dalla allegata relazione tecnica descrittiva dello stato dei luoghi.
All'esito del procedimento cautelare possessorio instaurato da parte conventa nel
2016, respinto dal tribunale di Ferrara e divenuto definitivo nel 2023 all'esito del promosso giudizio di appello, è stata acclarata l'esistenza del mero esercizio di fatto (possesso) di una servitù di passaggio in capo ai convenuti, a fronte di atti di provenienza della proprietà della parte attrice in cui non risulta trascritta alcuna servitù di passaggio a carico del fondo oggi di e a favore dei convenuti, Pt_1
circostanza questa implicitamente riconosciuta da quest'ultimi nell'ambito del procedimento cautelare conclusosi nel 2023.
Non costituendosi nel presente giudizio, inoltre, i convenuti non hanno di fatto inteso contrastare l'azione promossa da parte attrice.
La domanda principale deve pertanto trovare accoglimento in assenza di un titolo che costituisca la servitù di passaggio in oggetto.
La ricorrente domanda inoltre, genericamente, la cessazione “di ogni turbativa al pacifico e legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte dell'istante”, non qualificando la predetta domanda.
Volendo ritenere la stessa un'istanza cautelare di manutenzione nel possesso, la ricorrente non allega, né dimostra l'esistenza attuale dei presupposti di cui all'art. 1170 c.c., in mancanza di specifica allegazione dell'attuale turbativa ad opera dalla parte convenuta.
Laddove invece la domanda sia diretta alla sostanziale rivendicazione della proprietà di fronte alle azioni giudiziarie poste in essere dalla parte convenuta, la stessa è assorbita nell'accoglimento della promossa azione negatoria servitutis, che fonda l'interesse ad agire proprio a fronte delle passate azioni a tutela del possesso della servitù promosse da parte convenuta.
Le spese di lite sono regolate dal principio generale della soccombenza e sono quindi poste a carico di parte convenuta.
P . Q . M . definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 1060/2024, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:
pagina 6 di 7 1. accerta e dichiara l'inesistenza di servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del fondo distinto al foglio 87 del Comune di Jolanda di Savoia
(FE), mappali 116 sub 1-2-3-4-5-6 e 105 di proprietà di e di Controparte_1
, a carico della proprietà di , distinta al foglio Controparte_2 Parte_1
87 del Comune di Jolanda di Savoia (FE) mappale 101 sub. 1-2-3-5-7-8;

2. respinge ogni altra domanda;

3. condanna i convenuti al pagamento delle spese di lite che liquida in euro 545,00 per esborsi, ed euro 2540,00 a titolo di compenso professionale, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.
Così deciso in Ferrara in data 3/02/2025.
IL GIUDICE dott.ssa Maria Marta Cristoni
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