REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Palermo nella persona del giudice monocratico dott.ssa Sara Monteleone, in data 16 settembre 2025 in esito alla discussione delle parti, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4414/2024 R.G. promossa da
, elettivamente domiciliato in Palermo, via Francesco Crispi n. 119, Parte_1 presso lo studio dell'avv. Francesco Di Napoli che lo rappresenta e difende per delega in atti. ricorrente
Contro
, elettivamente domiciliato in Palermo, via G. Ventura n. 5, presso lo Controparte_1 studio dell'avv. Salvatore Romeo che lo rappresenta e difende per delega in atti. resistente
Ragioni della decisione
Il presente giudizio scaturisce dall'opposizione proposta da all'intimazione per Controparte_1 convalida di sfratto per morosità richiesta dal locatore . Parte_1
Disposto quindi il mutamento di rito ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426
c.p.c., il conduttore si è costituito in giudizio deducendo di avere interrotto il pagamento dei canoni a causa della crisi economica che lo ha colpito e lamentando genericamente di avere dovuto anticipare alcune spese per la rimozione delle infiltrazioni di umidità che affliggerebbero l'immobile.
Le pretese del locatore sono fondate e meritano accoglimento. Parte_1
Costituisce circostanza pacifica – oltre che documentalmente provata – la stipula tra le parti del contratto di locazione dell'8.11.2017, avente ad oggetto l'immobile commerciale situato a Palermo, in piazza Mondello n. 32 (iscritto al Catasto urbano del Comune di Palermo al foglio 1, particella 125, sub 17, Categoria C1, Classe 11, consistenza 35 mq, superficie catastale 36 mq), per il quale era stato convenuto un canone mensile di € 1.300,00, da versare entro il giorno 10 di ciascun mese.
La parte ricorrente con l'intimazione di sfratto ha lamentato il mancato pagamento del canone relativo ai mesi ottobre 2023, dicembre 2023, gennaio e febbraio 2023.
Il conduttore, costituitosi nel procedimento sommario, si è opposto alla convalida dimostrando di avere provveduto prima dell'udienza di convalida del 4.4.2024 al pagamento delle mensilità predette e deducendo nel merito da un lato la non gravità dell'inadempimento e, dall'altro lato,
l'impossibilità di provvedere al pagamento per mancanza di liquidità.
Il conduttore restava tuttavia moroso riguardo al canone nel frattempo maturato per le mensilità di febbraio e marzo 2024, morosità ulteriormente accresciutasi delle mensilità maturate nei mesi successivi durante il presente giudizio, non avendo più provveduto il al pagamento di CP_1 alcunché.
Com'è noto, in materia di inadempimento contrattuale, l'attore è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, incombendo invece sul convenuto l'onere di provare la sussistenza di un fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa creditoria.
Nel caso di specie, se l'odierna parte ricorrente ha prodotto in giudizio la fonte dell'obbligazione, allegando l'inadempimento del conduttore convenuto, quest'ultimo non ha invece assolto al proprio onere probatorio, non potendo valere da circostanza impeditiva o estintiva dell'obbligazione del conduttore la asserita sussistenza di fenomeni di infiltrazione di umidità nell'immobile che, secondo la prospettazione di quest'ultimo, lo avrebbe indotto ad anticipare le necessarie spese sospendendo il pagamento del corrispettivo per mancanza di liquidità.
Costituisce invero insegnamento della giurisprudenza di legittimità che “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio «inadimplenti non est adimplendum» non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede” (Cass. ord. n. 11783 de 12.5.2017).
Non può considerarsi legittima, nel caso di specie, la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale, da un lato, non ha adeguatamente provato il dedotto inadempimento della locatrice, e, dall'altro lato, ha comunque continuato ad occupare l'immobile, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato, nonostante i lamentati vizi. In particolare, non solo non è stata fornita dal conduttore alcuna prova di avere mai lamentato al locatore, nell'arco di tempo dalla stipula del contratto di locazione ad oggi, la sussistenza di infiltrazioni, né tanto meno di averne mai sollecitato l'intervento, ma neppure a monte è stata allegata l'inagibilità dell'immobile o, comunque, la riduzione della possibilità di godimento dello stesso, risultando al contrario estremamente generica l'affermazione del conduttore circa la presenza di infiltrazioni, rispetto alle quali non viene specificata né l'entità, né la precisa allocazione, né tanto meno le lavorazioni che si sono rese necessarie e per le quali il conduttore ha dedotto di avere anticipato il relativo esborso. L'estrema genericità della doglianza rende inammissibile persino la richiesta di CTU avanzata a parte convenuta, assumendo il relativo accertamento carattere esplorativo.
Ciò detto, è incontestato che il convenuto abbia continuato ad occupare l'immobile, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato e non abbia, per contro, più corrisposto alcunché a titolo di canone di locazione a partire da febbraio 2024.
Se quindi, per le ragioni esposte, deve ritenersi infondata l'eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, odierno convenuto, per quanto invece riguarda la pronuncia di risoluzione per inadempimento richiesta dal si rammenta che per le locazioni ad uso diverso trovano Pt_1 applicazione le regole generali di cui agli artt. 1455 c.c. e ss.
Tali norme rimettono all'apprezzamento discrezionale del Giudice la valutazione della gravità dell'inadempimento dedotto, non trovando invece applicazione il disposto di cui all'art. 5 della L. n.
392/1978 che, secondo l'orientamento della prevalente giurisprudenza e dottrina, nelle locazioni abitative predetermina la gravità dell'inadempimento ai fini della domanda di risoluzione del contratto di locazione (esonerando conseguentemente il Giudice dalla relativa valutazione), allorché dispone che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri, ove detto importo superi quello pari a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Nel caso di specie, il mancato pagamento del canone di locazione dal mese di febbraio 2024 fino al rilascio avvenuto in data 8.11.2024 configura senz'altro inadempimento di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c.
Pertanto, se nessun inadempimento è emerso, per le ragioni esposte, a carico della parte locatrice, deve invece dichiararsi il grave inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni di locazione per complessivi € 11.700,00 (pari a nove mensilità da febbraio ad ottobre 2024), oltre interessi dalle singole scadenze sino al saldo effettivo.
Deve conseguentemente dichiararsi risolto il contratto di locazione intercorso tra Parte_1
e , registrato presso l'Agenzia delle Entrate al n. 14281-3T, avente ad
[...] Controparte_1 oggetto la locazione ad uso diverso dell'immobile sito a Palermo in piazza Mondello n. 32 (iscritto al Catasto urbano del Comune di Palermo al foglio 1, particella 125, sub 17, Categoria C1, Classe
11, consistenza 35 mq, superficie catastale 36 mq); per l'effetto, ai sensi dell'art. 1458 c.c. deve inoltre disporsi la condanna del convenuto al pagamento degli importi di cui sopra.
Non occorre invece disporre la condanna alla restituzione dell'immobile de quo in quanto esso è già stato rilasciato in data 8.11.2024 per ordine del Tribunale.
Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nella causa fra le parti di cui in epigrafe, contrariis reiectis così provvede:
- dichiara la risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice del contratto di locazione intercorso tra e , registrato presso l'Agenzia delle Entrate al n. Parte_1 Controparte_1
14281-3T, avente ad oggetto la locazione ad uso diverso dell'immobile sito a Palermo in piazza
Mondello n. 32 (iscritto al Catasto urbano del Comune di Palermo al foglio 1, particella 125, sub
17, Categoria C1, Classe 11, consistenza 35 mq, superficie catastale 36 mq),
- condanna al pagamento di € 11.700,00 a titolo di canoni maturati da febbraio ad Controparte_1 ottobre 2024 oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze fino al soddisfo;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di , Controparte_1 Parte_1 liquidate in complessivi € 2.540,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Palermo il 16.9.2025
Il Giudice
Sara Monteleone