REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PAOLA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Paola, sez. civile, in composizione monocratica, in persona del dott. Luigi Varrecchione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo R.G. 1003/2023, vertente
TRA
, c.f. , elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Cosenza, via Adige n. 38, presso lo studio dell'avv. Riccardo Manfredi, che la rappresenta e difende in virtù di procura posta in calce al ricorso in opposizione.
OPPONENTE
e
(già Controparte_1 [...]
, C.F. , in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, e per essa, quale procuratore speciale,
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_3
elettivamente domiciliata in Catania, via Vittorio Emanuele Orlando n. 56, presso lo studio dell'avv. Tito Monterosso, giusta procura alle liti in atti.
OPPOSTA OGGETTO: opposizione agli atti esecutivi.
CONCLUSIONI: come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che non risulta litisconsorte necessario nel presente giudizio il debitore.
Come è noto, “Quando oggetto dell'espropriazione immobiliare è un bene gravato da ipoteca per un debito altrui, il titolo esecutivo ed il precetto debbono essere notificati, ai sensi dell'art. 603 c.p.c., sia al terzo proprietario del bene sia al debitore, poiché il secondo è tenuto ad adempiere ed il primo risponde, col bene ipotecato, dell'eventuale inadempimento;
tuttavia, una volta avvertito il debitore dell'imminente espropriazione del bene, il pignoramento e gli altri atti esecutivi debbono essere compiuti nei soli confronti del terzo proprietario, unico legittimato passivo all'espropriazione ed è solo a quest'ultimo che, ai sensi dell'art. 604 c.p.c., deve essere notificato l'atto di pignoramento. Ne consegue che il debitore non può reputarsi litisconsorte necessario nel successivo giudizio di opposizione agli atti esecutivi, ex art. 617 c.p.c.” (Cass., sez. III n. 20580 del 29.09.2007).



1. Sulla opposizione.
L'opposizione è infondata e va rigettata.
Con ordinanza emessa in data 18.07.2023, a scioglimento della riserva assunta, il
G.E. ha rigettato l'istanza di sospensione avanzata da ritenendo Parte_1
insussistente il fumus boni iuris e ha indicato: “letto il ricorso in opposizione depositato ex art. 617 c. 2 c.p.c., in data 26.06.2023 da Parte_2 e letta, in particolare, l'istanza di sospensione dell'esecuzione;
[...]
sciogliendo la riserva che precede;
ritenuto che l'opposizione sia carente di presumibile fondatezza atteso che:
- L'esperto stimatore ha ricompreso l'immobile nella categoria A3 e non A2, come sostenuto dall'opponente;
- correttamente l'esperto ha fatto riferimento ad una procedura di comparazione sistematica (c.d. Market Comparison Approach), applicata con almeno due immobili, definiti comparabili per metratura e caratteristiche presenti nella zona circostante e ha considerato una moltitudine di annunci immobiliari, presenti sui vari portali, comparandoli;

- come già detto, la documentazione offerta a confronto da parte esecutata riguarda compravendita di immobile non simile a quello oggetto di pignoramento perché è in corso di costruzione, costituito all'epoca della vendita dalla struttura portante, dai muri perimetrali e dalla copertura e catastalmente in corso di definizione, mentre l'immobile pignorato è completamente rifinito;

- in ogni caso, “…in base ai principi di economia processuale, di ragionevole durata del processo e dell'interesse ad agire, il debitore opponente non può limitarsi, a pena di inammissibilità dell'opposizione, a dedurre l'irregolarità formale in sé considerata, senza indicare quale concreto pregiudizio ai diritti tutelati dal regolare svolgimento del processo esecutivo essa abbia cagionato” (Cassazione civile , sez. III
, 12/02/2019 , n. 3967);
- nel caso di specie l'asserito svantaggio della parte esecutata in una eventuale trattativa con i creditori non sembra corrispondere ad interesse tutelato dalla legge, posto che dovere del debitore è adempiere integralmente a tutto l'ammontare del proprio debito, mentre la funzione della presente procedura è quella di massimizzare l'importo ricavabile dalla vendita, anche a tutela del debitore;
ritenuto che la mancanza di fumus boni iuris renda superflua qualsiasi valutazione in merito alla sussistenza del periculum in mora; considerato che, con sentenza n. 22033 del 24 ottobre 2011, la Suprema Corte, facendo applicazione della propria funzione nomofilattica, ha statuito che il giudice dell'esecuzione, quando pronuncia sull'istanza di sospensione avanzata in seno all'opposizione all'esecuzione o agli atti esecutivi, deve provvedere sulle spese, che in questa sede vengono regolate secondo il criterio generale della soccombenza e liquidate come in dispositivo, stante l'assenza delle fasi istruttoria e decisionale;

P.Q.M.

rigetta l'istanza di sospensione dell'esecuzione; assegna alla parte interessata termine perentorio di 90 giorni – decorrenti dalla comunicazione della presente ordinanza ovvero, in caso di proposizione del reclamo ex artt. 624 e 669 terdecies c.p.c., dalla comunicazione dell'ordinanza con cui il collegio definirà il reclamo – per l'introduzione del giudizio di merito secondo le forme richieste dal rito con cui dovrà essere celebrato il giudizio a cognizione piena, osservati i termini a comparire previsti dalle legge;
condanna l'opponente alla rifusione degli onorari di difesa della presente fase sommaria, che liquida in euro 3.453,00 euro, oltre accessori di legge, in favore di
; Controparte_1
rimette gli atti al delegato per il prosieguo dell'esecuzione.”.
Nell'atto di citazione ex art. 618, II comma c.p.c. contesta le Parte_1
conclusioni a cui è pervenuto il CTU e così conclude: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni richiesta avversaria disattesa e reietta, e previa ogni declaratoria necessaria di rito, in accoglimento della presente opposizione, per tutti i motivi esposti in parte narrativa, accertare e dichiarare l'illegittimità degli atti impugnati, procedendo alla revoca e modifica, con una opportuna riduzione dei valori di stima nei termini di cui in premessa e con tutti i provvedimenti consequenziali e necessari.
Vittoria di spese.”.
Alle pp. 10-11 dell'atto di citazione si legge: “Ora, in disparte il fatto che il perito ha preso in considerazione gli annunci pubblicati su un unico sito di vendite on line, e cioè su DE (tralasciando gli altri, per esempio: immobiliare.it- casa.it etc), è evidente l'erroneità del criterio utilizzato, giacché i prezzi pubblicizzati corrispondono alle richieste dei venditori ma non ai valori di mercato ed è notorio che si tratta di prezzi ben superiori rispetto a quelli di mercato, che sono poi oggetto di trattative al ribasso con i potenziali acquirenti. Il fatto che il CTU, come replicato nelle controdeduzioni, abbia anche considerato annunzi di privati non cambia il risultato, perché si tratta sempre di prezzi non definitivi, che saranno poi contrattati con gli eventuali interessati. In effetti, l'unico immobile comparabile in maniera logica e rispondente ai criteri di legge, è quello oggetto del rogito di vendita prodotto all'udienza del 10 marzo 2023, che è stato ingiustamente svilito dal Tribunale, sul presupposto che l'appartamento, pur ubicato nello stesso fabbricato, sarebbe non rifinito, allo stato rustico. Ma l'argomento è senza pregio. In primo, luogo perché, giusta quanto documentato (v. rilievi fotografici) nella allegata CTP Socievole di giugno 2023, l'immobile risulta quasi ultimato e non allo stato rustico e poi perché il rogito non riguardava solo l'appartamento. Venivano venduti, infatti, insieme all'appartamento, un magazzino e quote di fondi agricoli e di fabbricati. Il tutto al prezzo complessivo di €. 55.000,00 (di cui €. 54.000,00 per i fabbricati) per cui è addirittura lampante, anche ammesso che l'appartamento venduto potesse avere un valore inferiore rispetto quello staggito, che i conti comunque non tornano. D'altra parte, il fatto che il CTU annetti una grande incidenza alle rifiniture, dimostra
l'assoluta incomprensione dei criteri guida che presiedono all'acquisto di immobili.
L'acquisto, infatti, è influenzato dall'ubicazione, dalla qualità costruttiva del fabbricato, dal tipo di condominio, dall'esposizione, e non dalle rifiniture (che, nella stragrande maggioranza dei casi, vengono totalmente rinnovate dall'acquirente). La stima più corretta, in effetti, è quella del CTP Socievole, compendiata nell'allegata relazione, che ha escluso il ricorso al metodo sintetico comparativo, stante le oggettive difficoltà di individuare immobili comparabili (occorrerebbero almeno tre comparazioni registrate negli ultimi tre anni), ed anche il metodo analitico, del calcolo del costo di costruzione, inappropriato, in quanto porterebbe a stime elevate rispetto alla rendita dell'immobile ed al suo reale valore, ed ha adottato il metodo della cd. “capitalizzazione del reddito netto“. Tale metodo, ad ulteriore dimostrazione che è l'unico corretto, porta altresì ad un prezzo dell'immobile praticamente identico a quello indicato nel rogito prodotto in atti, relativo all'appartamento ubicato nello stesso fabbricato.”.
Le doglianze sono infondate.
Invero, l'esperto stimatore ha ricompreso l'immobile nella categoria A3 (v. pp. 9-10-
12 CTU, e v. all. 12 – Parametri OMI alla CTU) e non A2, come sostenuto dall'opponente.
Peraltro, in maniera corretta l'esperto ha fatto riferimento ad una procedura di comparazione sistematica (c.d. Market Comparison Approach), applicata con almeno due immobili, definiti comparabili per metratura e caratteristiche presenti nella zona circostante e ha considerato una moltitudine di annunci immobiliari, presenti sui vari portali, comparandoli (v. all. 10-11 alla CTU). In particolare, “La stima effettuata sull'immobile oggetto di esecuzione fa riferimento al Market Comparison Approach, che è una procedura di comparazione sistematica applicata alla stima degli immobili, che prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-economiche
(superfici principale e secondarie, stato di manutenzione, impianti tecnologici, ecc.),
e si basa dunque sulla rilevazione dei dati immobiliari (prezzi di mercato e caratteristiche degli immobili). Il valore di mercato è quindi definito attraverso un'analisi per confronto con almeno due immobili, definiti comparabili
(comparables), Allegato n°10 – Comparabili similari per metratura e caratteristiche presenti nella zona circostante. Alla fine del processo di adeguamento delle caratteristiche dei comparabili a quelle dell'immobile oggetto di valutazione si otterrà la stima. Il prezzo di tale stima non dovrà presentare uno scostamento percentuale superiore al 10% per poter garantire un'efficace applicazione del metodo MCA. Si rimanda all' Allegato n°11 – Stima Market Comparison Approach” (p. 14 CTU).
La documentazione offerta a confronto da parte esecutata riguarda compravendita di immobile non simile a quello oggetto di pignoramento perché è in corso di costruzione, costituito all'epoca della vendita dalla struttura portante, dai muri perimetrali e dalla copertura e catastalmente in corso di definizione, mentre l'immobile pignorato è completamente rifinito.
Infine, occorre rilevare che il ribasso del prezzo di vendita non deriva da un errato metodo di calcolo adottato dal CTU nella stima del bene immobile, ma è previsto dal sistema di vendita nell'espropriazione immobiliare, in cui si susseguono tentativi di vendita con ribasso del prezzo base.
Per tali ragioni l'opposizione va rigettata.


2. Sulla domanda di condanna al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., avanzata dalla parte opposta.
La domanda è infondata e non merita accoglimento.
Invero, non è stato dimostrato il pregiudizio effettivamente patito per effetto della instaurazione del presente giudizio, oltre che l'elemento soggettivo dell'illecito.
Ed invero l'affermazione di responsabilità processuale aggravata della parte soccombente, secondo la previsione dell'art. 96, I comma, c.p.c., postula, oltre al carattere totale e non parziale di tale soccombenza, che l'avversario deduca e dimostri, in primo luogo, la ricorrenza del dolo o della colpa grave eventualmente sottesi al comportamento processuale della controparte, cioè della consapevolezza - oppure dell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza - dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio (cfr. Cass. civ., Sez. III, 23.5.1990, n.
4651), e, in aggiunta, la concreta ed effettiva esistenza di un danno quale conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, sicché il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultino elementi atti ad identificarne concretamente l'esistenza (cfr. Cass. civ., Sez. I,
4.11.2005, n. 21393).


3. Sulle spese di lite. Le spese di lite seguono la soccombenza, sicché va disposta la condanna della parte opponente alla loro rifusione in favore della parte opposta. Tali spese sono liquidate, come in dispositivo, secondo i valori medi di riferimento del vigente Decreto
Ministeriale n. 147/2022, ridotti del 50%, tenuto conto dell'attività difensiva prestata, della natura e del valore della controversia, nonché della non particolare complessità delle questioni, di fatto e di diritto, trattate (in particolare, le spese sono liquidate sulla base del D.M. 147/2022, considerato il valore medio delle fasi di studio, introduttiva e decisionale - ridotti del 50% - dei giudizi ordinari, in relazione allo scaglione fino ad € 26.000,00, trattandosi di procedimento di valore indeterminato).

P.Q.M.

Il Tribunale di Paola, sez. civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:


1. rigetta l'opposizione;


2. condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...]
in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, e per essa, quale procuratore speciale, in persona del legale Controparte_3
rappresentante pro tempore, delle spese di lite, che liquida in complessivi €
1.698,50, di cui €. 1.698,50 per compensi ed € 0,00 per esborsi, oltre spese generali, Iva e Cpa nelle misure di legge.
Così deciso in Paola, 24.06.2025
IL GIUDICE
(dr. Luigi Varrecchione)