N. 308/2021 RG
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DELLA SPEZIA
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Gabriele
Giovanni Gaggioli ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 cpc la seguente
SENTENZA
nel procedimento NR. 308 / 2021 RG
promosso da: , P IVA Parte_1
, con sede in Sarzana, Via Nerchia 90, rappresentata e difesa dagli avv.ti P.IVA_1
Paolo Mione e Anna Maccioni, domiciliata presso lo studio dei difensori in Sarzana, Piazza
Calandrini 6,
(attore)

contro

: (C.F. ) e (C.F. Parte_2 C.F._1 Parte_3
), entrambi residenti in [...], rappresentati e C.F._2
difesi dall'avv. Stefania Violi, domiciliati presso lo studio del difensore in La Spezia, Via
XXIV Maggio,
(convenuto)
***
CONCLUSIONI
*Per parte ricorrente come Parte_1
in ricorso:
1 “1) Accertare e dichiarare l'impossibilità della ricorrente di godere ed utilizzare il bene
condotto in locazione a causa dell'evento dannoso verificatosi e di cui in narrativa;

2) accertare e dichiarare il diritto della ricorrente ad ottenere la risoluzione del contratto di
locazione stipulato con i signori e in data 6.7.2016 stante la Parte_2 Parte_3
gravità dell'inadempimento contrattuale del locatore ex art 1455 c.c. e, per l'effetto,
dichiarare risolto il predetto contratto a decorrere dal 21.12.2020. In subordine Voglia
dichiarare risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti alla data della presente
domanda 3) condannare parti resistenti nato a [...] il [...] e Parte_2
residente in [...] cf e nata a [...]F._1 Parte_3
Carrara il 3.3.1972 e residente in [...] cf , in C.F._2
solido
tra loro, al pagamento dei danni, tutti, patiti dalla ricorrente in termini di mancato guadagno
nella misura di euro 11.079,72 o nella differente maggiore o minore somma che sarà
riconosciuta equa e/o di giustizia al termine dell'istruttoria
4) Condannare parti resistenti, in solido tra loro, al pagamento di tutte le spese
processuali, diritti ed onorari come per Legge;
”
*Per parte resistente e come in comparsa di Parte_2 Parte_3
costituzione:
“accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per grave morosità della conduttrice;

-accertare e dichiarare l'inadempimento di circa il ripristino dello status quo Parte_1
ante;
-accertare e dichiarare la responsabilità di nella causazione dei danni al fondo Parte_1
locato.
Per l'effetto,
-condannare al pagamento dei canoni non corrisposti pari ad € 8.400,00 alla Parte_1
data della domanda fino al rilascio avvenuto nel mese di aprile 2021.
2 -condannare al pagamento di € 17.600,00 come quantificati o alla somma Parte_1
risultante al termine dell'istruttoria, a titolo di mancato ripristino dello status quo ante e
risarcimento dei danni.
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso
*Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato il 17 febbraio 2021, la società
[...]
conveniva in giudizio i sigg. e Parte_1 Parte_1 Parte_2
locatori dell'immobile sito in Ortonovo (SP), via Aurelia n. 77 adibito ad Parte_3
officina meccanica, per sentir accertare l'impossibilità di godimento del bene locato ed ottenere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei locatori,
nonché il risarcimento dei danni patrimoniali subiti.
La ricorrente esponeva che in data 6 luglio 2016 aveva stipulato con i convenuti un contratto di locazione commerciale di immobile ad uso artigianale, nel quale svolgeva stabilmente attività di autoriparazione. Il rapporto locatizio si era svolto regolarmente fino al 21 dicembre 2020, data in cui si verificava il parziale crollo del soffitto dei locali adibiti ad officina, rendendo inagibile una porzione significativa dell'immobile e generando un grave pericolo per l'incolumità di chiunque vi accedesse.
A seguito dell'evento, i Vigili del Fuoco, intervenuti in loco, constatavano la pericolosità
strutturale dell'intero solaio, disponendo l'inibizione dell'uso della porzione interessata dal crollo. In data 22 dicembre 2020, l'Ufficio Tecnico del Comune di Luni confermava, a seguito di sopralluogo, la condizione di vetustà del soffitto e il grave rischio per la sicurezza pubblica. In conseguenza di tali accertamenti, il Sindaco del Comune di Luni,
con ordinanza del 7 gennaio 2021, vietava l'accesso ai locali a chiunque, inclusi conduttori e terzi.
3 rappresentava che, sebbene il crollo avesse interessato in prima battuta Parte_1
solo una parte dei locali, l'intero immobile risultava di fatto inutilizzabile, sia per ragioni di sicurezza, sia per l'impossibilità di continuare l'attività lavorativa. La ricorrente riferiva altresì di essersi resa disponibile allo sgombero dei locali, subordinatamente alla messa in sicurezza dell'immobile tramite l'installazione, a cura e spese dei locatori, di reti protettive per consentire l'accesso agli addetti al recupero delle attrezzature. Tuttavia, tale richiesta rimaneva priva di riscontro, determinando un perdurante stato di stallo e pregiudizio.
A causa della sopravvenuta inagibilità dell'immobile, si dichiarava Parte_1
nell'impossibilità di adempiere alle prestazioni lavorative commissionate dai clienti abituali.
A titolo esemplificativo, la società indicava:
la mancata conclusione dei lavori su un veicolo Iveco Daily 35c9 commissionati dalla società “ per un valore di € 3.762,48; Parte_4
l'inadempimento su veicoli della clientela privata, tra cui quello del sig. CP_1
(Seat Altea), della pasticceria proprietaria di un Fiat Doblò, della sig.ra
[...] CP_2
(Fiat Ducato), nonché altri mezzi affidati per riparazioni e tagliandi.
In particolare, uno dei veicoli in riparazione (Fiat Doblò) era rimasto fisicamente danneggiato dal crollo, con necessità di intervento di carroattrezzi per un costo di €
1.265,37. Complessivamente, il danno patrimoniale stimato in termini di mancato guadagno e spese vive ammontava a € 11.079,72.
Secondo la ricorrente, la causa del crollo andava individuata nella vetustà dell'edificio e nella cattiva manutenzione del soffitto, caratterizzato da intonaco deteriorato, impregnato da umidità di risalita, e comunque ascrivibile a circostanze estranee alla condotta del conduttore, risultando pertanto responsabilità in capo ai locatori ai sensi degli artt. 1575 e
2051 c.c. Sulla base di tali premesse, domandava: Parte_1

1. di accertare e dichiarare l'inidoneità del bene all'uso pattuito e l'impossibilità per la stessa di usufruirne;

4 2. di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore ai sensi dell'art. 1455 c.c., con decorrenza dal 21
dicembre 2020 (o, in subordine, dalla data del ricorso);

3. di condannare i convenuti, in solido, al risarcimento del danno patrimoniale subito,
nella misura di € 11.079,72 o in somma maggiore o minore da determinarsi in via equitativa;

*I convenuti si costituivano con comparsa di costituzione e risposta del 11.06.2021
contestando la domanda attorea e proponendo domanda riconvenzionale nei confronti della ricorrente.
In via preliminare eccepivano l'improcedibilità della domanda per la mancata attivazione del procedimento di mediazione obbligatorio ex art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs. 28/2010,
stante la natura locatizia della controversia.
Nel merito, respingevano integralmente le allegazioni della ricorrente, contestando che l'immobile locato fosse inutilizzabile a causa di un presunto crollo strutturale del soffitto.
Rappresentavano invece che si era verificato un mero distacco parziale di intonaco,
limitato alla parte sinistra del soffitto, senza alcun pregiudizio alla stabilità del solaio, come sarebbe dimostrato dalla perizia tecnica del geom. Bologna e dalla permanenza abitativa della famiglia nel piano sovrastante. Persona_1
I convenuti evidenziavano inoltre che la parte attrice aveva ostacolato, reiteratamente e senza giustificato motivo, l'accesso all'immobile ai fini dell'esecuzione dei lavori di ripristino.
Veniva inoltre sottolineato come avrebbe potuto continuare a svolgere Parte_1
l'attività di officina meccanica utilizzando la parte destra del fondo, non interessata dall'evento. La scelta di mantenere l'inattività risultava pertanto imputabile esclusivamente alla ricorrente. Si contestava altresì la richiesta di risarcimento per danni a un veicolo
5 asseritamente coinvolto nel distacco di intonaco, affermando che dalle fotografie prodotte risultava che il mezzo non aveva subito alcun danno.
I convenuti formulavano domanda riconvenzionale fondata su due principali profili:
1)risoluzione per grave morosità: veniva dedotto l'inadempimento reiterato della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione fin dal 2016, con ricostruzione dei pagamenti mancati e delle obbligazioni disattese nonostante due accordi stragiudiziali
(30.10.2018 e 03.07.2020). Alla data del 18.03.2021 risultava un debito complessivo di €
8.400,00;
2)inadempimento delle obbligazioni accessorie e richiesta di risarcimento danni: la
[...]
non avrebbe adempiuto agli obblighi di ripristino dello stato dei luoghi (varco Parte_1
abusivo su Via Aurelia, modifiche alla porta d'ingresso, danneggiamento dell'area esterna e del fondo), per un danno complessivo stimato in € 17.600,00, come da preventivi allegati.
Alla luce di quanto sopra i convenuti chiedevano dichiarare l'improcedibilità della domanda attrice e nel merito, respingere la domanda di parte ricorrente.
I convenuti chiedevano altresì, in via riconvenzionale, di accertare la risoluzione del contratto per grave morosità, l'inadempimento circa il ripristino e la responsabilità per i danni arrecati al fondo, condannando al pagamento delle somme Parte_1
indicate.
*Alla prima udienza del 24.06.2021, le parti insistevano come in atti ed il Giudice invitava a proporre domanda di mediazione ex art. 5 D. LGS 28/2010 nel Parte_1
termine di 15 giorni e fissava l'udienza del 12.11.2021 per la prosecuzione del processo.
All'udienza del 12.11.2021 veniva dato atto del deposito del verbale di mediazione avente esito negativo e che il Giudice aveva così disposto nel procedimento n. 1022/2021 RG: “A)
Fissa l'udienza del 24.03.2022 ore 09:45 per la comparizione delle parti e la riunione al
6 procedimento n. 308/2021 RG. B) Assegna alle parti termine sino al 28.02.2022 per il
deposito di memorie integrative e documenti”.
Pertanto, veniva fissata l'udienza del 24.03.2022 per la comparizione delle parti e la riunione del procedimento n. 1022/2021 RG al procedimento n. 308/2021 RG.
Successivamente la causa veniva riunita con provvedimento del 24.03.2022 e, con ordinanza del 15.12.2022 resa a scioglimento della riserva all'udienza del 24.03.2022, il
Giudice rilevata la necessità di disporre la consulenza tecnica d'ufficio, formulava il seguente quesito:
“Il consulente tecnico d'ufficio, esaminati gli atti ed i documenti di causa, presa visione
dello stato dei luoghi, sentiti i consulenti tecnici di parte, proceda come segue:


1. Descriva l'immobile ubicato in Luni (SP), Via Aurelia, 77, identificato al Catasto
Fabbricati del Comune di Luni al Foglio 10, Particella 19, subalterno 13;
2. Determini le cause del distacco dell'intonaco del soffitto dell'immobile condotto in
locazione dalla e se ed in quale misura lo stesso abbia comportato Parte_1
l'inagibilità totale o parziale dei locali stessi;



3. Quantifichi i costi necessari per gli eventuali lavori di ripristino del fondo de quo“.
Il Giudice nominava consulente tecnico d'ufficio il geometra e fissava per la Persona_2
comparizione delle parti ed il giuramento del consulente tecnico l'udienza del 15.12.2022.
La consulenza veniva depositata il 30.07.2024.
Il Giudice, con provvedimento dell'01.08.2024, liquidava a favore del consulente tecnico d'ufficio geom. Euro 3.316,00 oltre accessori per onorari ed Euro 79,00 per Persona_2
esborsi, provvisoriamente ponendoli a carico solidale di e Parte_1 Pt_2
nei rapporti tra le parti ed il consulente tecnico d'ufficio, ed a carico esclusivo di
[...]
nei rapporti interni tra le parti. Parte_2
Successivamente veniva fissata l'udienza del 19.06.2025, poi rinviata al 09.07.2025, per la discussione della causa ex art 429 cpc.
7 All'udienza del 09.07.2025 le parti discutevano la causa ed il Giudice pronunciava la sentenza.
Osservato
*La domanda dei ricorrenti è parzialmente fondata in punto di risoluzione contrattuale nei termini che seguono. Parimenti è parzialmente fondata la domanda dei resistenti in punto di pagamento dei canoni nei termini che seguono.
Va preliminarmente richiamato il principio generale, sancito dall'art. 2697 c.c., secondo cui spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare i fatti costitutivi del diritto fatto valere,
mentre grava sulla parte convenuta la prova dei fatti estintivi, modificativi o impeditivi della pretesa attorea.
Nel caso di specie, parte ricorrente ha agito in giudizio al fine di Parte_1
ottenere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei locatori,
nonché il risarcimento del danno subito a causa dell'impossibilità di godere dell'immobile condotto. A tal fine, ha dedotto che in data 21.12.2020 si è verificato un distacco dell'intonaco del soffitto dei locali adibiti ad officina, con conseguente pericolo per la sicurezza, accertato dai Vigili del Fuoco e formalizzato da ordinanza del Sindaco del
Comune di Luni, che ha inibito l'accesso ai locali fino all'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza.
Parte resistente, a propria volta, ha contestato la ricostruzione attorea, sostenendo che il distacco fosse di modesta entità e circoscritto, tale da non compromettere l'uso dell'immobile, ed ha proposto domanda riconvenzionale per risoluzione del contratto per morosità della conduttrice, oltre che per asseriti danni arrecati al fondo.
Al fine di accertare le condizioni dell'immobile e la natura dell'evento, è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio, il cui esito risulta pienamente attendibile, per completezza,
rigore metodologico e coerenza con gli atti di causa.
8 Dalla CTU, espletata dal geom. è emerso che, quanto alle cause del Persona_2
distacco dell'intonaco, il CTU ha escluso in via principale il ruolo dell'attività meccanica svolta dalla conduttrice. Ha ritenuto invece, con motivazione dettagliata, che la causa più
probabile del cedimento sia da individuarsi nella vetustà dell'immobile, con possibili concause legate alla diversa dilatazione termica tra i materiali del solaio (posto tra zona riscaldata sopra e non riscaldata sotto) e all'ossidazione delle parti metalliche strutturali.
Le vibrazioni prodotte dall'officina sono state considerate non determinanti e comunque
“poco probabili” come concausa.
In merito all'agibilità dell'immobile, il CTU ha accertato che il distacco ha determinato una inagibilità parziale dei locali, interessando circa 30 mq su 95 mq complessivi, tenuto conto anche dell'impossibilità di utilizzare un ponte sollevatore posto in prossimità della zona danneggiata. Tuttavia, facendo riferimento anche al verbale dei Vigili del Fuoco del
21.12.2020 e all'ordinanza sindacale del 7.01.2021, la zona effettivamente interdetta all'uso risultava estendersi fino a 51 mq, corrispondenti a oltre la metà della superficie totale.
Il CTU ha inoltre quantificato i costi necessari per il ripristino del fondo:
€ 970,00 oltre IVA per il rifacimento dell'intonaco crollato;

€ 8.930,00 oltre IVA per ulteriori interventi di ripristino interni (pavimentazione,
servizio igienico, serramenti);
€ 7.490,00 oltre IVA per opere sull'area esterna, inclusa la ricostruzione dell'aiuola e parte del manto asfaltato.
Il CTU ha infine replicato puntualmente alle osservazioni critiche del consulente di parte convenuta, ritenendo non documentate alcune richieste di danno avanzate dai resistenti,
come la rimozione di controsoffitti o di infissi interni, per le quali mancavano riscontri documentali attendibili.
9 Quanto sopra consente di ritenere assolto da parte attrice l'onere probatorio in merito alla sopravvenuta inidoneità dell'immobile all'uso pattuito, che ha determinato una impossibilità
parziale ma significativa di godimento del bene, tale da incidere in modo sostanziale sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
In particolare, l'accertata mancata manutenzione dell'immobile, sfociata in un evento idoneo a generare pericolo per la sicurezza degli operatori e la parziale inagibilità dei locali, configura un inadempimento imputabile ai locatori ex art. 1575 c.c.
Ai fini della risoluzione contrattuale per inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., rileva che l'inadempimento non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Nella fattispecie, l'impossibilità di utilizzare circa un terzo della superficie (in base alla CTU) o oltre la metà (in base al provvedimento dei VV.FF.) ha compromesso in modo rilevante la funzionalità dell'immobile, con conseguente pregiudizio all'attività lavorativa svolta dalla ricorrente, impossibilitata ad accedere ai locali e a proseguire l'attività
economica in condizioni di sicurezza.
Le allegazioni difensive dei convenuti, non supportate da elementi oggettivi contrari, non appaiono idonee a superare le risultanze tecniche. In particolare, le contestazioni relative alla possibilità di utilizzo della porzione destra del fondo e la riconducibilità dell'evento alla conduttrice non trovano riscontro nelle risultanze istruttorie, né nella documentazione agli atti, né nelle osservazioni tecniche del consulente di parte, espressamente confutate dal
CTU.
Per quanto riguardo le ulteriori doglianze dei convenuti si ritiene quanto segue.
Quanto alla morosità, per quanto documentata è riferita ad importi limitati rispetto alla durata complessiva del rapporto e non appare tale da integrare, per sé sola, un inadempimento grave e non tollerabile. Sebbene tale importo non sia ritenuto sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento, la conduttrice rimane obbligata al pagamento dei canoni dovuti fino alla data della risoluzione del contratto,
10 ovvero il 21 dicembre 2020. I canoni dovuti sino a tale data saranno pari ad euro 5.600,00
(giugno 2019, settembre 2019, dicembre 2019, marzo 2020, agosto 2020, settembre
2020, ottobre 2020, novembre 2020), oltre interessi legali dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al saldo effettivo.
Per quanto concerne i danni lamentati dai convenuti, relativi a presunti interventi non autorizzati e deterioramenti dell'immobile, la consulenza tecnica d'ufficio ha escluso un nesso causale diretto tra l'attività della conduttrice e i danni riscontrati. I convenuti non hanno fornito prove sufficienti a dimostrare la responsabilità della conduttrice per tali danni.
Pertanto, la domanda riconvenzionale dei convenuti deve essere rigettata.
*La ricorrente ha richiesto il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento dei locatori, consistenti nell'impossibilità di utilizzare parte dell'immobile e nella conseguente interruzione dell'attività lavorativa.
Tuttavia, la ricorrente non ha fornito documentazione sufficiente a quantificare con precisione il danno subito, come ad esempio bilanci, fatture o altri elementi contabili.
In assenza di prove concrete, non è possibile determinare l'entità del danno patrimoniale subito dalla ricorrente. Pertanto, la richiesta di risarcimento danni deve essere rigettata per difetto di prova.
*Le spese processuali (con riferimento agli onorari della difesa) devono essere compensate tra le parti poiché, sebbene la domanda principale di parte ricorrente sia stata accolta nella parte relativa alla risoluzione contrattuale, la stessa è risultata soccombente in ordine alla richiesta di risarcimento danni, per difetto di prova, mentre parte resistente ha ottenuto il riconoscimento parziale del proprio credito per canoni locativi, ma è risultata soccombente sulle restanti domande riconvenzionali,
Le spese della CTU, come liquidate con il provvedimento dell'01.08.2024, rilevato che la perizia ha evidenziato che il crollo parziale del soffitto (alla base dell'inagibilità dei locali) è
11 imputabile principalmente alla vetustà dell'immobile di proprietà dei convenuti, devono essere poste a carico solidale delle parti , , Parte_1 Parte_2
nei rapporti tra le parti ed il consulente tecnico d'ufficio, ed a carico Parte_3
esclusivo di e nei rapporti interni tra le parti. Parte_2 Parte_3
***

P.Q.M.

A) ACCOGLIE parzialmente la domanda proposta da Parte_1
e, per l'effetto:
[...]
1) accerta e dichiara l'impossibilità della parte ricorrente di godere dell'immobile condotto in locazione, sito in Luni (SP), Via Aurelia n. 77, a causa del distacco dell'intonaco verificatosi il 21.12.2020;
2) accerta e dichiara la gravità dell'inadempimento dei locatori e Parte_2
e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data Parte_3
06.07.2016 con decorrenza dal 21.12.2020.
B) CONDANNA la ricorrente al Parte_5
pagamento in favore dei resistenti della somma di € 5.600,00, a titolo di canoni non corrisposti sino alla data di risoluzione, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
C) Compensa tra le parti le spese processuali.
D) Pone definitivamente le spese della consulenza tecnica d'ufficio a carico solidale delle parti , , ei rapporti tra le parti ed Parte_1 Parte_2 Parte_3
il consulente tecnico d'ufficio, ed a carico esclusivo di e Parte_2 Pt_3
ei rapporti interni tra le parti.
[...]
E) RIGETTA ogni altra domanda;

La Spezia, 09.07.2025
Il Giudice, dott. Gabriele Giovanni Gaggioli
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