REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GENOVA
III SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Alessandra Mainella, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n° 10151/2023 R.G. e vertente tra
, rappresentato e difeso per mandato in calce al ricorso dall'Avv. Avio Parte_1
Giacovelli e dall'Avv. Alessio Romanazzi ed elettivamente domiciliato presso le caselle di posta certificata di quest'ultimi;

- ricorrente -

;
e
, elettivamente domiciliato in Genova, via Roma n. 11/1, presso lo studio Controparte_1 dell'Avv. Giovanni Gerbi e dell'Avv. Gianluca Petruzzelli che lo rappresentano e difendono come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- resistente -;
OGGETTO: servitù.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti così hanno concluso: parte ricorrente: “Chiede che I'Ill.mo Tribunale adito voglia nel merito in via principale: accertare e dichiarare che l'esercizio del diritto di servitù di passo, per mezzo della scala, così come posizionata e configurata, determina un ingiustificato aggravio a carico del fondo servente, oltre i limiti stabiliti dall'art. 1065 del codice civile e per l'effetto condannare il proprietario del fondo dominante a propria cura e spese allo spostamento della scala in posizione meno gravosa per il fondo servente o in alternativa a sostituire a propria cura e spese la scala con altra, di differente sagoma in conformità al dettato normativo, con appoggio della base nella proprietà del resistente. Nel merito in via subordinata: in caso di accertamento positivo dell'esistenza del diritto di servitù di passaggio, accertare e dichiarare che l'attuale
1 posizione e conformazione della scala che attraversa il fondo di proprietà del ricorrente è diventato più gravoso per il fondo servente e inoltre impedisce di eseguire lavori di riparazione, manutenzione e di miglioramento del terrazzo su cui insiste e in conseguenza condannare il
GN , sempre a sua cura e spese, allo spostamento della scala sul lato nord Controparte_1 del terrazzo in aderenza con il muro di confine verso terzi, con appoggio della base nella proprietà del resistente o in alternativa a sostituire, sempre a sua cura e spese, la scala con altra, di differente sagoma con appoggio della sua base nel giardino di proprietà del resistente in conformità al dettato normativo. Spese e compensi professionali (oltre accessori di legge spese forfettarie, IVA e CPA) della procedura integralmente rifuse”; parte resistente: “Voglia il Tribunale ill.mo, contrariis reiectis, premessa, occorrendo, ogni migliore e più opportuna declaratoria: - respingere le domande di parte ricorrente siccome inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto;
- in via riconvenzionale, dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione del diritto a mantenere la scala oggetto di causa nella posizione in cui si trova e con la sagoma, l'inclinazione e le dimensioni attuali;
- in via subordinata e riconvenzionale, disporre il trasferimento della servitù in modo egualmente comodo per l'esercizio del diritto da parte del proprietario del fondo dominante e, comunque,
a cura e spese del ricorrente e senza l'occupazione di maggiori porzioni del giardino in proprietà del resistente. Con vittoria di spese ed onorari del giudizio oltre ad accessori fiscali e previdenziali come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente notificato, ha convenuto Parte_1 in giudizio ed ha esposto che: Controparte_1
1) con atto del 21.04.2016 a ministero del notaio di Milano ha acquistato l'unità Per_1 immobiliare a uso abitativo, sita in Santa Margherita Ligure (GE) in via Tommaso Bottaro 11, dotata di un terrazzo di pertinenza posto sul retro del fabbricato, costituito da una soletta in cemento armato delimitata da muri di contenimento;

2) il detto terrazzo di proprietà confina sul lato lungo con un terrapieno adibito a giardino, di proprietà esclusiva di , che è anche proprietario dell'appartamento posto al Controparte_1 piano secondo, il quale è situato a una quota di altezza maggiore rispetto al terrazzo e il proprietario vi accede da una scaletta in metallo collegata al balcone dell'appartamento del secondo piano, tramite un varco nella ringhiera di confine. La scala passa dunque sopra il terrazzo per tutta la sua profondità, occupando in altezza la colonna d'aria, da quella massima di circa 3 metri, in prossimità del balcone del piano superiore, fino all'altezza minima di m.
1,20 circa, del muretto di contenimento che delimita il confine con la proprietà del resistente;

2 3) le caratteristiche strutturali della detta scala, la sua forma ed ubicazione limitano gravemente l'esercizio dei diritti dominicali connessi alla proprietà del terrazzo sottostante.
Infatti, il transito nel terrazzo è estremamente disagevole e pericoloso per l'incolumità fisica dei proprietari e il normale godimento del bene risulta molto limitato. Inoltre, la scala non viene adeguatamente manutenuta dal proprietario e sta rovinando vistosamente il muretto di confine sul quale è appoggiata.
si è ritualmente costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande Controparte_1 attoree in quanto inammissibili, per non essere state esercitate nei confronti dei proprietari delle altre unità immobiliari che compongono l'edificio condominiale dato che la scala costituisce un elemento che connota il prospetto e quindi l'aspetto esterno, le caratteristiche ed il decoro architettonico del fabbricato, e comunque infondate in fatto ed in diritto.
Ha evidenziato che:
1) la scala esiste come è e dove è da quasi settant'anni ed è rimasta immutata, sicché il proprietario dell'appartamento interno 4 ha certamente usucapito il diritto/servitù di mantenerla nella posizione in cui trova, con la sagoma, l'inclinazione e le dimensioni che ha sempre avuto e che tuttora ha, anche se occupa parte della colonna d'aria sovrastante il terrazzo – marciapiede dell'alloggio sottostante ed anche se fosse stata realizzata in violazione delle distanze legali, per effetto del possesso ultraventennale del diritto medesimo. Donde l'insussistenza del diritto di controparte di ottenerne la rimozione;

2) il comma 1 dello stesso art. 1065 c.c. prevede che le modalità di esercizio del diritto sono regolate dal titolo o dal suo possesso. Nella fattispecie, il titolo consiste nell'intervenuta usucapione e l'estensione e le modalità di esercizio della servitù coincidono con le modalità con cui viene ed è stato sempre esercitato il possesso (ovvero transitando sulla scaletta come esistente);
3) la disciplina di cui all'art. 1068 c.c. non è invocabile per insussistenza dei relativi presupposti.
All'udienza in data 1.2.2024 parte ricorrente, alla luce della documentazione allegata da controparte e di quanto dedotto circa l'esistenza del diritto di servitù, ha rinunciato alla domanda preliminare proposta con il ricorso che nelle conclusioni era riportata sub “nel merito in via preliminare”, rendendo in tal modo superfluo l'accertamento sulla domanda riconvenzionale proposta dal resistente (il quale ha accettato la detta rinuncia).
Ciò posto, si osserva che ai sensi dell'art. 1065 c.c. “Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l'estensione e le
3 modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente”.
Quanto all'accertamento dell'estensione e delle modalità dell'esercizio della servitù, la giurisprudenza di legittimità è consolidata nell'affermare che “l'estensione di una servitù convenzionale e le modalità del suo esercizio devono essere desunte dal titolo, da interpretarsi secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.; tuttavia, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c., ove la convenzione manchi di sufficienti indicazioni, divengono operanti i criteri di legge, in forza dei quali il diritto comprende quanto necessario per farne uso e deve essere esercitato in modo da consentire di soddisfare il bisogno del fondo dominante, con il minor aggravio per il fondo servente” (v. Cass. n. 20696/2018; Cass. n. 7564/2017; Cass.
n. 216/2015; Cass. n. 14088/2010).
Si osserva altresì che la lettera dell'art. 1065 c.c., nell'utilizzare la disgiuntiva 'o' tra le parole titolo e possesso si riferisce, alternativamente, alle due possibili situazioni prospettabili: il diritto reale di servitù derivante da contratto o la corrispondente situazione possessoria. In tal senso depone anche condivisibile giurisprudenza di legittimità, la quale ha ribadito che “nel dubbio circa l'estensione o le modalità di esercizio, la servitù acquistata in virtù di un titolo negoziale deve ritenersi costituita, ai sensi dell'art. 1065 c.c., in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente, senza che al riguardo possa assumere rilevanza l'esercizio concreto della stessa, cioè il suo possesso, come invece avviene per le servitù acquistate per usucapione” (v. Cass. n. 4222/2007). Ed ancora, “L'estensione di una servitù convenzionale e le modalità del suo esercizio devono essere desunte dal titolo, da interpretarsi con i criteri dettati dagli art. 1362 ss. c.c., non potendo assumere alcun rilievo il possesso, che è criterio idoneo per stabilire il contenuto soltanto delle servitù acquistate per usucapione” (v. Cass. n. 14088/2010, la quale in motivazione osserva: “Orbene, trattandosi di servitù convenzionale la determinazione dell'estensione è stata correttamente compiuta in base al titolo, non potendo assumere alcun rilievo il possesso, che è criterio idoneo al fine di stabilire il contenuto soltanto delle servitù acquistate per usucapione e non pure per quelle convenzionali, dovendo al riguardo considerarsi che comunque nel dubbio circa l'estensione o le modalità di esercizio, la servitù acquistata in virtù di un titolo negoziale deve ritenersi costituita, ai sensi dell'art. 1065 c.c., in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente”).
Il criterio di cui all'art. 1065 c.c. trova dunque applicazione nei casi in cui il titolo della servitù sia costituito da una convenzione o da un contratto.
4 Nella fattispecie, il titolo consiste pacificamente nell'intervenuta usucapione del diritto sicché l'estensione e le modalità di esercizio della servitù coincidono con le modalità con le quali viene ed è stato sempre esercitato il possesso ovvero transitando sulla scaletta esistente, così come essa esiste da sempre e non sussistono dubbi in ordine al titolo ed all'estensione o alle modalità di esercizio della servitù.
Parimenti infondata è la domanda ex art. 1068 c.c.
Deve invero premettersi che il trasferimento del luogo di esercizio di una servitù di passaggio rappresenta un accadimento eccezionale a fronte della regola di cui all'art 1068, 1° comma, c.c. secondo cui “il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente”.
In deroga alla predetta regola, l'art 1068, 2° comma, c.c. consente il trasferimento della servitù in luogo diverso, in presenza di taluni presupposti (tra loro alternativi) e ad una condizione;
i presupposti sono: a) la sopravvenienza di una maggiore gravosità dell'esercizio della servitù per il fondo servente;
il proprietario del fondo servente deve, quindi, allegare e provare fatti sopravvenuti rispetto al momento di costituzione del vincolo, dai quali sia derivato un incremento della gravosità dell'esercizio; b) il proprietario del fondo servente deve allegare e dimostrare di avere una obiettiva esigenza di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, essendo tali facoltà consentite dal criterio di esercizio del minor aggravio del fondo servente, di cui all'art. 1065 c.c.; questo presupposto prescinde dalla necessità di comparazione tra la situazione esistente all'epoca in cui fu creata la servitù e la situazione esistente al tempo della richiesta di trasferimento (v. Cass. n. 4336/2013).
Ricorrendo uno dei due sopra detti presupposti, il trasferimento della servitù è possibile a condizione che venga offerto al proprietario del fondo dominante un luogo egualmente comodo per l'esercizio della servitù di passaggio.
Nel caso in esame difetta la prova della sussistenza di uno dei presupposti di legge per proporre lo spostamento della servitù.
In primo luogo, parte ricorrente non neppure ha allegato quale sarebbe il fatto sopravvenuto da cui è derivata una maggiore gravosità dell'esercizio della servitù. Alla sottoscrizione dell'atto di compravendita 21 aprile 2016 il ricorrente era del resto consapevole dello stato dei luoghi e della consistenza dell'appartamento e del terrazzo che acquistava "nello stato giuridico e di fatto in cui si trova, con tutti gli inerenti diritti, ragioni, azioni, accessioni e pertinenze, fissi ed infissi, servitù attive e passive, il tutto così come compete alla parte venditrice in forza dei suoi titoli di proprietà e di possesso" (v. doc. n. 15 di parte resistente) così come gli erano note le servitù costituite con l'atto 5 luglio 2002, richiamato nell'atto di proprietà.
5 Parimenti, non vi è prova che abbia in itinere un concreto progetto teso alla Parte_1 realizzazione di un miglioramento e/o riqualificazione dell'area di sua proprietà.
Peraltro, deve darsi atto che l'espletata CTU ha escluso la possibilità di una traslazione in avanti o di lato della scala evidenziando quanto segue: “…Il progetto di modifica della scala allegato, di cui al doc. 8 delle produzioni , scala che collega il balcone Parte_1 dell'appartamento con il relativo giardino su quel versante (v. screenshot a seguire) CP_1 prevede un allungamento del medesimo balcone tramite pianerottolo grigliato, delimitato ai lati da ringhiera prima di arrivare al collegamento dell'unica rampa fissata alla base su una porzione di area del giardino. Tale soluzione tuttavia incontra due ostacoli, l'uno amministrativo e l'altro – per così dire - soggettivo: in primis, sotto il profilo edilizio- urbanistico, manca il favore dell'Amministrazione comunale, come accertato dal Collegio
Peritale presso gli uffici SUE nel corso dell'istruttoria tecnica e di cui si è dato atto in pagine che precedono, in quanto la modifica, a detta del SUE, contrasterebbe con quanto previsto dal
PRG vigente del Comune di Santa Margherita Ligure in funzione dell'aumento di superficie accessoria (i tecnici comunali si riferivano sul punto, più precisamente, all'aumento della larghezza del balcone dell'appartamento , che attualmente misura solo cm 64 circa (v. CP_1 particolare grafico di cui infra). Certo, lo scrivente non si può esimere dal sottolineare come l'assunto dell'Amministrazione relativo al considerare “nuova costruzione” - e quindi negarne la fattibilità - la mera modificazione non invasiva né architettonicamente deturpante di una scala esterna, che non affaccia su strada, già esistente (per di più condonata, come vedremo, perché ritenuta a suo tempo dalla civica Commissione Edilizia Integrata “compatibile con l'ambiente circostante”), a servizio di un accesso suppletivo sia quantomeno discutibile (si ricorda infatti che il giardino di proprietà , separatamente censito a Catasto Terreni CP_1 rispetto all'appartamento cui è collegato tramite la scaletta in ferro, gode anche di autonomo e indipendente accesso con cancello su strada di Via alla Loggetta – vedasi foto a seguire, ove può notarsi da un lato l'arrivo della scaletta e dall'altro lato 4 scalini in pietra con cancello in ferro, che costituisce l'altro accesso). Ma l'altro ostacolo, di carattere soggettivo, emerso nel corso del tentativo di conciliazione coordinato dallo scrivente lo scorso mese di gennaio, anche questo illustrato nelle pagine precedenti, risiede nel fatto che il proprietario della scala Ing.
non ha inteso addivenire a modifiche del predetto manufatto (v. pagg. 41 – CP_1
43)…Richiamando anche quanto appena riferito al paragrafo precedente, si ribadisce come durante le OO.PP. si siano collegialmente tenuti due incontri con i tecnici dello SUE comunale, per cercare di “dipanare la matassa”, ma senza esito positivo. In particolare, nel corso del primo colloquio venivano esaminate due proposte progettuali di modifica della scala, entrambe
6 volte a creare una maggiore altezza tra il calpestio del terrazzino in proprietà e la Parte_1 scala stessa (v. doc. 3): - la prima, che manteneva inalterata la struttura attuale della rampa facendola solo traslare di pochi centimetri verso il giardino con conseguente allungamento della soletta del balcone di proprietà del Sig. in corrispondenza del solo tratto di CP_1 ancoraggio della scala. Secondo il Comune, tale soluzione non sarebbe ammissibile, in quanto contrastante con il PRG vigente, con riferimento alla “Zona A” in cui insiste il fabbricato condominiale e in cui sono inseriti gli immobili di proprietà delle parti (l'aumento di aggetto della soletta del balcone incrementerebbe la superficie accessoria del balcone stesso); la seconda soluzione prevedeva la realizzazione di nuova rampa (più lunga rispetto a quella esistente), che avrebbe avuto l'ancoraggio sul giardino a una distanza di circa m 1 rispetto al bordo esterno del relativo muro di contenimento. Anche tale soluzione, per i tecnici comunali,
è apparsa impercorribile dal punto di vista urbanistico, un po' perché anche in questo caso si sarebbe andati a interferire (sia pure marginalmente) sulla soletta del balcone, ma soprattutto in quanto le NTA (Norme Tecniche di Attuazione) del PRG - già presenti in atti come all. 21 di parte resistente - per quanto riguarda le modalità di intervento nelle “Zone A”, prevedono all'art. 47, punto 4), nei casi in cui si stia operando su un manufatto particolarmente degradato tipo “collegamenti verticali e orizzontali quali […] scale, [… di] ripristinare tutti gli elementi organici al tipo edilizio preventivamente definito …”, tuttavia “Non è ammessa la realizzazione di nuove logge, balconi e terrazzi, ma solo il ripristino e/o restauro di quelli esistenti.” Quindi per i tecnici comunali, secondo quanto è dato comprendere, la scala sarebbe assimilabile a superficie accessoria tipo loggia o balcone, che quindi non potrebbe variare di tipologia e la modifica della soletta viene equiparata da parte dei tecnici comunali a una “nuova” realizzazione. In linea generale, lo scrivente non concorda con tale interpretazione, anche alla luce di quanto previsto dall'art. 3 lettera c) T.U. Edilizia DPR n. 380/2001… La terza soluzione prospettata (di cui al doc. 6) non avrebbe modificato l'ancoraggio della scala sul bordo della soletta del balcone, ma avrebbe visto l'interruzione della rampa con la creazione di pianerottolo in griglia (quindi senza incremento della larghezza del balcone esistente in proprietà Ing. ), allungando lo sviluppo della scala stessa con conseguente modifica della CP_1 sua sagoma. Ciò avrebbe comportato l'assoggettamento di tale soluzione alla normativa sulle distanze (D.M. n. 1444/89, come anche richiamato dal PRG comunale), oltre a confermare il contrasto con l'art. 47 NTA sopra richiamato e anche con l'art. 28 delle medesime, laddove, all'ultimo comma, viene previsto di computare le distanze tra i fabbricati e tra questi e i confini con misurazioni che non comprendono “… balconi e scale a giorno con aggetto inferiori a m.
1,20”. La terza ipotesi prospettata (v. screenshot a seguire) vede infatti lo sviluppo della scala
7 di ben m 3,09 complessivi. Come si è detto, le attuali posizioni di diniego da parte dell'Amministrazione a fronte delle proposte di modifica o spostamento della scala, emerse in corso di istruttoria peritale, assorbono in questa sede la disamina della problematica delle distanze in caso di traslazione del manufatto. Quel che è indubbio, sotto il profilo tecnico, è che la scala esterna oggetto dell'odierna fattispecie sia un manufatto che rientra appieno nel concetto di “costruzione”, in quanto – pur trattandosi di una struttura accessoria scoperta dell'appartamento int. 4 di Via Bottaro civ. 11 – possiede i requisiti di stabilità, consistenza, immobilizzazione al suolo e sopraelevazione rispetto al piano di calpestio. Per questa ragione
è bene dare conto delle distanze rilevabili oggi in sito tra l'odierna scala e la parete finestrata in corrispondenza della proprietà , distanze che rispecchiano le CP_2 Parte_1 condizioni del manufatto non solo attuali, ma soprattutto quali erano al momento del rilascio del provvedimento di sanatoria nel 1999 a seguito del condono edilizio… Precisato quanto sopra, peraltro, anche a voler ignorare l'attuale mancanza di propensione da parte della civica amministrazione ad assentire a un progetto di modifica, si ritiene comunque che lo spostamento della scala in luogo diverso, così come è strutturalmente attualmente configurata, non sia agevolmente percorribile. Infatti ad oggi la scala va a “scavalcare” la zona ove prospetta il finestrino (privo di affaccio) a forma di oblò in proprietà , che ha la sola funzione Parte_1 di immettere luce e aria nel rispettivo vano interno, mentre la traslazione del manufatto verso sinistra (a destra guardando la foto sopra inserita) ostruirebbe la portafinestra (che Parte_1 costituisce unico accesso al terrazzino dall'immobile) mentre, se spostata dall'altro lato, andrebbe a interferire sull'ampia apertura di soggetto terzo (v. foto a seguire)… Pertanto, una diversa collocazione della scala lungo il balcone , così come attualmente conformata e CP_1 senza alcuna prolunga o interruzione, non migliorerebbe lo stato dei luoghi anche con riferimento alla riconducibilità del manufatto entro il rispetto della normativa sulle distanze tra scala e superfici finestrate che possono individuarsi all'intorno…” (v. pagg. 45 ss).
Le domande di parte ricorrente, alla luce delle considerazioni sopra esposte, vanno pertanto rigettate e va dichiarato che ha il diritto di mantenere la scala oggetto di causa Controparte_1 nella posizione in cui si trova, con la sagoma, l'inclinazione e le dimensioni attuali.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, nei valori medi, in conformità ai criteri di cui al D.M. n. 147/2022 e le spese di CTU, come liquidate con separato decreto, vanno poste per soccombenza a carico di . Parte_1

P.Q.M.

Il Tribunale di Genova, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione reietta, così provvede:

8 - rigetta le domande formulate da;
Parte_1
- dichiara che ha il diritto di mantenere la scala oggetto di causa nella Controparte_1 posizione in cui si trova, con la sagoma, l'inclinazione e le dimensioni attuali;

- condanna a rifondere a le spese di lite che si liquidano Parte_1 Controparte_1 in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

- pone le spese di CTU, come liquidate con separato decreto, a definitivo carico di
. Parte_1
Così deciso in Genova, in data 25.07.2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Mainella
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