REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI NAPOLI
VI Sezione Civile
Il Tribunale di Napoli, VI sezione civile, in composizione monocratica, dott.ssa Valeria
Conforti, ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A
nella controversia iscritta al n. 15002/2022 del ruolo generale affari contenziosi trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies comma 3° c.p.c. all'udienza del 1.4.2025
avente ad oggetto: impugnativa delibera assembleare condominiale –costituzione assemblea rendiconto
TRA
( ); C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
( ; ( ) Parte_3 C.F._3 Parte_4 C.F._4
tutti rappresentati e difesi, in virtù di separata apposta in calce all' atto di costituzione di nuovo difensore depositata il 19.10.2024, dall'Avv. Simone Di Matteo, e presso il cui studio hanno eletto domicilio in Napoli alla via G.B. Marino, 13\A,
ATTORI
CONTRO
alla Via Diocleziano n. 241, in persona dell'amm.re p.t., Controparte_1
rappresentato e difeso ai fini del presente atto dall'Avv. Gianluca Somma (C.F.
), con studio in Napoli, alla Via Cuma n.6 C.F._5 CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che la presente sentenza è redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132, co. 4, c.p.c. e 118 disp att. c.p.c., per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/6/09 in vigore dal
04.07.2009.
L'opposizione alla decisione assembleare assunta nella riunione del 22.11.2021, in seconda convocazione, proposta con atto di citazione notificato il 10 giugno 2022 dagli attori in epigrafe indicati nella qualità di condòmini proprietari di unità immobiliari poste nell'edificio condominiale, è anzitutto procedibile, avendo gli istanti attivato l'obbligatoria procedura di mediazione conclusasi con verbale negativo dell'11.5.2022.
Nel merito l'opposizione è parzialmente fondata limitatamente alla decisione assunta al punto 1) odg “ bilancio consuntivo anno 2020. proposta di approvazione con relative quote di riparto (cfr allegato 1 già in vostro possesso. Decisioni e deliberazioni in merito) per le ragioni che si vanno ad esporre.
Con il primo motivo di impugnazione che involge l'intera decisione assunta nella riunione sopra citata gli attori deducono essenzialmente un vizio di costituzione dell'assemblea perché in violazione dell'art. 1136 ultimo comma c.c. sarebbero stati convocati, e dunque, ritenuti aventi diritto, soggetti non inquadrabili tra i condòmini e segnatamente: , e poiché non consta che Controparte_2 CP_3 Controparte_4
gli stessi meri chiamati all'eredità abbiano accettato l'eredità del loro dante causa Per_1
deceduto il 05/08/2020.
[...]
Il Tribunale ritiene questa censura infondata.
Il convenuto, che si costituito con comparsa di costituzione depositata il CP_1
23.11.2022 contestando la genericità e l'infondatezza nel merito di tutte le doglianze mosse alla delibera impugnata, ha condivisibilmente eccepito al riguardo che , Controparte_2
e sono stati correttamente convocati quali eredi di CP_3 Controparte_4 Per_1
in quanto risulta che gli stessi abbiano tacitamente accettato l'eredità del loro
[...] dante causa ai sensi dell'art. 476 c.c.
Essi infatti, come documentato dal convenuto, hanno non solo e non tanto provveduto alla dichiarazione di successione ma hanno anche presentato domanda di voltura catastale in modalità telematica presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate in relazione ai beni di (cfr. doc n. 1 allegato alla comparsa). Persona_1
E' documentato in atti che i soggetti indicati dagli attori come non condomini hanno in realtà in essere un comportamento, quale la comunicazione all'Agenzia delle Entrate del trasferimento della titolarità di un diritto reale su un determinato bene immobile, che non ha un valore meramente fiscale (quale può avere la sola dichiarazione di successione) ma rileva anche in ambito civile.
Il Tribunale condivide ed intende dare continuità al consolidato orientamento di legittimità
(cfr di recente Corte di Cassazione n. 22769/2024 ) secondo il quale in linea di massima, salvo l'emersione di dati contrari (che nel caso che ci occupa non sono stati riscontrati) la voltura catastale rappresenta in sé un atto che presuppone ragionevolmente la volontà di accettare l'eredità; ciò in quanto “l'atto di voltura catastale rileva non soltanto dal punto di vista tributario (cioè ai fini del pagamento dell'imposta), ma anche dal punto di vista civile quale elemento per l'accertamento, legale o puramente materiale, della proprietà immobiliare e dei relativi passaggi. Soltanto chi intende accettare l'eredità ragionevolmente assume l'onere di effettuare la voltura catastale e di censire nei registri catastali il mutamento della titolarità del diritto dominicale dal de cuius a sé stesso” (così Cass.
30/04/2021, n. 11478; Cass. 21/10/2014, n. 22317; Cass. 11/05/2009, n. 10796; Cass.
12/04/2002, n. 5226).
Dai documenti depositati si ricava che ben prima della convocazione la voltura immobiliare era stata eseguita da , e (cfr doc. 1, 2 Controparte_2 CP_3 Controparte_4 allegati alla comparsa di risposta).
Con il secondo motivo di opposizione gli attori, assenti alla riunione assembleare, nel contestare la decisione assembleare di approvazione del consuntivo per l'anno 2020 e relativo piano di riparto (punto uno all'odg) hanno mosso una serie di critiche sia al bilancio in sé che al relativo piano di riparto.
Il Tribunale in base al consolidato principio della ragione più liquida esaminerà esclusivamente le contestazioni mosse alle modalità di redazione del rendiconto che secondo gli attori, per come precisato nella memoria ex art. 183 comma 1 c.p.c., essendo il rendiconto privo , tra l'altro, del registro di contabilità , non è rispettoso del disposto dell'art. 1130 bis e non è intellegibile mancando un chiara indicazione delle somme in entrata ed in uscita.
A fronte delle censure sollevate, si ritiene di dovere fare applicazione del principio della ragione più liquida - che, per esigenze di economia processuale e di celerità di giudizio consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 276 cod. proc. civ. (cfr., Cass. 2909/17, Cass 5805/17, Cass. n. 26242/2015 e
Cass. S.U. n. 9936/ 2014) - per cui l'esame della domanda giudiziale in parte qua va limitata al motivo di merito suscettibile di definire il giudizio con piena soddisfazione del diritto fatto valere e ciò anche in presenza di questioni pregiudiziali.
Ebbene il rendiconto approvato manca pacificamente del registro di contabilità; al riguardo il convenuto nel sostenere la correttezza contabile del rendiconto presentato, CP_1
pur in mancanza di completo passaggio di consegne da parte del precedente amministratore, nulla ha argomentato su tale eccezione né ha dimostrato che il rendiconto approvato sia composto anche di un registro di contabilità a disposizione dei condòmini per essere visionato ed esaminato ai fini dell'esercizio di un voto consapevole in assemblea.
In termini generali va evidenziato che fra gli obblighi principali dell'amministratore di condominio - il quale ricopre un ufficio di diritto privato, oggettivamente orientato alla tutela del complesso degli interessi condominiali ed assimilabile al mandato con rappresentanza (cfr Cass. Civ., sent. n. 10815 del 16.08.2000; Cass. civ., sent. n. 1286 del
12.02.1997) - vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c.
Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato. Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità.
Certamente non è necessario, ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto, che le singole voci di entrata e di spesa, con relativa ripartizione, siano trascritte nel verbale di assemblea, ovvero che esse siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa - posto che rientra tra i poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione prestando fede ai dati forniti dall'amministratore in base alla documentazione giustificativa -, ciò non toglie che, affinché possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intelligibili e chiare ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (cfr Cass. civ., sent. n. 1405 del 13.01.2007; in termini
Cass. civ., sent. n. 3892 del 14.02.2017).
Solo nel caso in cui il rendiconto sia agevolmente intellegibile, “anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest'ultimo requisito - come si desume dagli artt. 263 e
264 c.p.c., (disciplinanti la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale) - costituisce il presupposto indispensabile affinché il destinatario del conto assolva l'onere di indicare specificamente le partite che intende contestare” (cfr Cass. civ., sent. n. 10153 del 09.05.2011), è esercitabile da parte dei condomini/mandanti, generalmente privi di specifiche cognizioni contabili, la facoltà di controllo effettivo delle voci di entrata e di spesa e del corretto esercizio della gestione dei propri interessi da parte dell'amministratore/mandatario.
L'intellegibilità del rendiconto presuppone che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del , CP_1
con possibilità di verifica dei documenti e, quindi, della giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell'ente condominiale (cfr Cass. civ., sent. n. 3892 del 14.02.2017 la quale, pronunciandosi in vertenza relativa ad una gestione condominiale avutasi in epoca anteriore all'entrata in vigore delle modifiche di cui alla legge n. 220/2012, ha confermato la sentenza di merito la quale aveva ritenuto che la mancanza di un giornale di contabilità, con registrazione cronologica delle operazioni riguardanti il , rendesse CP_1
impossibile ricostruire l'andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all'amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità).
La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni poste in essere, le quali conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, così come la presenza di elementi che ne inficino la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l'abbia approvato.
La riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18.06.2013, impone, da un punto di vista formale, sostanzialmente recependo le indicazioni giurisprudenziali summenzionate, che il rendiconto condominiale sia composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche in ordine cronologico;
il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del
“patrimonio” condominiale;
nonché la nota sintetica “esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Quindi proprio al fine di garantire chiarezza nell'esame dei bilanci, la novella - oramai in vigore da diversi anni - prevede l'indispensabilità dei tre documenti sopra indicati : un registro di contabilità in cui siano annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni, gli incassi ed i pagamenti;
un riepilogo finanziario o “stato patrimoniale” in cui siano indicate le attività e passività - ovvero crediti e debiti verso condomini o fornitori, eventuali fondi/riserve, disponibilità in banca o presso gli uffici postali -, integrato da un “conto finanziario” in cui si devono indicare i valori relativi alla cassa iniziale e alle entrate da un lato e le spese e la cassa finale dal lato opposto ed, infine, una nota sintetica esplicativa della gestione.
Tale norma era pacificamente applicabile nel momento in cui si è proceduta all'approvazione del bilancio condominiale in contestazione.
E' richiesto espressamente dall'art. 1130 bis cc. ed è particolarmente rilevante che il rendiconto si componga anche del registro di contabilità perché in esso vanno annotate in ordine cronologico tutte le entrate e le uscite e solo in tal modo, confrontando poi i dati con i dati riepilogo finanziario (che riassume le movimentazioni già indicate nel registro di contabilità dividendole per categoria omogenee) e la nota esplicativa il condòmino può avere una percezione immediata degli eventi della gestione economica rilevanti e capire quanti soldi sono entrati nelle casse condominiali, quanti e come sono stati spesi.
Nel caso di specie, è bene ribadirlo, alla stregua di quanto è stato documentato dallo stesso il registro di contabilità non è stato redatto (diverso il caso in cui il registro di CP_1
contabilità è stato redatto ed è stato portato a conoscenza dei condòmini ma fisicamente non risulta allegato alla convocazione) e, dunque, la delibera di approvazione dello stesso ponendosi in evidente contrasto con gli art. 1130 bis 2 e 1130 n. 7 c.c. deve essere annullata.
Il bilancio privo di uno dei suoi imprescindibili componenti (proprio quello che esplica in ordine cronologico le voci di entrata e di uscita e la relativa causale come un libro cassa) è assimilabile ad un bilancio non chiaro e comprensibile ai condomini.
Il Tribunale ritiene che il mancato o l'incompleto passaggio di consegne dalla precedente
Amministrazione addotto dal convenuto per giustificare le difficoltà incontrate CP_1
nella ricostruzione della contabilità non giustifichi il vizio evidenziato.
Concludendo: l'opposizione può essere solo parzialmente accolta per le ragioni esposte e limitatamente alla decisione assunta all'esito della discussione del punto 1) all'odg.
Il parziale accoglimento della domanda giustifica la compensazione integrale delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale - sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 15002/2022 R.G.A.C. , ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) in parziale accoglimento dell'opposizione svolta avverso la delibera del 22.11.2022 annulla la sola decisione assunta in relazione al punto 1) all'odg per le ragioni esposte in parte motiva;

b) compensa integralmente le spese del giudizio tra le parti.
Cosi deciso in Napoli, il 17.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Conforti