REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico EL EN riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n 49744/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
nato a [...] il [...] (c.f. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Salvatore Coletta
-attore in riassunzione -
E
(C. F. n. ), in persona dell'Amministratore e Controparte_1 P.IVA_1 come tale legale rappresentante pro tempore rappresentato e difeso dall'Avv. CP_2 Controparte_3
CE ZZ

-Convenuto - Oggetto: esonero corresponsione spese condominiali
FATTO E DIRITTO
1.La con atto di citazione notificato il 03/12/2021 ha riassunto il giudizio già Parte_1 proposto dinanzi al Giudice di pace di Roma nei confronti del Controparte_4 con il quale esponeva che l'attore, in uno con i germani e coeredi del de cuius è Persona_1 comproprietario del vano terraneo facente parte del condominio di in Roma, Controparte_1 vano che originariamente era utilizzato dal proprio dante causa come laboratorio artigiano ed ora utilizzato dall'istante quale laboratorio di artista, svolgendo egli anche l'attività di pittore. Alcuni anni fa il deliberava la realizzazione di un ascensore ed a tal fine conferiva incarico CP_1 al tecnico che redigeva il relativo progetto . Si verificava così la necessità di realizzare all'interno dell'androne condominiale sul quale si affacciano i vani siti al seminterrato (uno del condominio e l'altro dell'istante) una gabbia che costituisce il vano di alloggiamento dell'ascensore, includente le strutture tecniche. Realizzata l'opera, l'istante si avvedeva del fatto che lo spazio sul quale si apre la porta di accesso al proprio locale era stato notevolmente ridotto, rendendo più disagevole l'ingresso e l'uscita e soprattutto rendendo impossibile accedere con ingombri .
pagina 1 di 6 Fatti notare tali fatti all'amministratore dell'epoca ed ai condomini, le parti giungevano ad un accordo in forza del quale i sigg.ri venivano esonerati dal pagamento delle spese ordinarie della Parte_1 tabella scale, tabella che da quel momento avrebbe costituito lo strumento per la suddivisione delle spese prodotte dall'ascensore. L'accordo veniva recepito dall'assemblea nella riunione del 9 maggio 2005 e da tale momento e per tutti gli anni a seguire i sigg.ri. La non si sono visti richiedere le spese ordinarie della tabella Pt_1 scale mentre hanno contribuito regolarmente per il pagamento degli oneri straordinari. Successivamente l'assemblea del 26 febbraio 2010 decideva di rinunciare alla tabella “scale” e gli amministratori hanno continuato ad esonerare i la adempiendo all'accordo del 2005, Pt_1 esonerandoli dal pagamento delle spese derivanti dalla pulizia ed illuminazione delle scale, dividendo tale spesa in ragione dei millesimi totali al netto dei millesimi di proprietà La Pt_1
In occasione della assemblea tenutasi il 10 ottobre 2020 l'amministratore sottoponeva all'assemblea la questione rappresentandola tuttavia come richiesta dei di essere esonerati dalle spese Parte_1 suddette, invece che come conferma di un accordo perdurante da ormai 15 anni e le richieste dei condomini venivano respinte. Parte_2
La mediazione si chiudeva negativamente e veniva introdotto tempestivo giudizio dinanzi al Giudice di Pace nel quale l'attore rilevava che nella delibera di assemblea condominiale del 09/05/05 si legge
“Il sig. La AG chiede di essere escluso dalla tabella della scala atteso che non si avvale dei servizi ricompresi nella stessa e ciò soprattutto dopo la installazione dell'impianto ascensore che ha di fatto precluso l'utilizzazione del varco di comunicazione tra il vano scala e il locale di sua proprietà. L'assemblea approva all'unanimità la richiesta del sig. autorizzando la modifica del piano Parte_1 di riparto.”. Secondo l'attore con la delibera in parola le parti hanno concluso, nell'esercizio della loro autonomia negoziale ex art. 1322 cc, un accordo in base al quale il condominio accetta di esonerare i Parte_1 dalle spese connesse alla tabella scale quale contropartita della lesione del loro diritto di proprietà dovuta alla ridotta utilità dell'accesso al loro locale. La tesi che l'esonero dalle spese connesse alla tabella scale debba essere considerata come una tantum valido per la sola annualità del 2005 cozza con l'incontestabile fatto che anche con riferimento alle annualità successive, sino alla delibera del 10/10/20, il non ha mai preteso dai ricorrenti il CP_1 pagamento delle spese per la tabella scale né ha posto in essere azioni giudiziali lamentando il mancato versamento di suddette somme. Tenuto conto di ciò è incontestabile che, nonostante l'assenza all'interno della delibera del 2005 di una qualificazione espressa dell'accordo concluso tra le parti come contratto di durata, i quindici anni di costante mancata richiesta di versamento delle spese per la tabella scale, unito all'assenza di qualsivoglia dichiarazione espressa del condominio con la quale si affermi la non più vigenza del suddetto accordo, giustificano un'interpretazione dell'accordo nel senso che i abbiano Parte_1 sviluppato un legittimo affidamento in ordine alla stabilità nel tempo dell'esonero quale contratto di durata dal quale il è receduto illegittimamente in violazione del combinato degli artt. CP_1
1175 e 1375 c.c. e dell'art. 2 Cost., Tanto premesso l'attore ha chiesto “dichiarare l'illegittimità della delibera impugnata deliberazione n. 6 del verbale della seduta assembleare del 10 ottobre 2020 e per lo effetto dichiarare il diritto dei sigg.ri al di non corrispondere le somme pretese dal quale quota per le spese Pt_1 CP_1 ordinarie originate dalla manutenzione pulizia ecc. delle scale;
in subordine e nel caso in cui sia pagina 2 di 6 ritenuta la volontà del come recesso dal rapporto pregresso, dichiarare illegittimo tale CP_1 recesso per abuso del diritto e per lo effetto, condannare esso convenuto al risarcimento del danno da quantificarsi sulla base dell'equo apprezzamento del giudice e dell'entità del maggior incomodo all'esercizio del diritto di proprietà dei il tutto nei limiti della competenza della adita Parte_1 giustizia. In via gradata voglia il Giudice, riconosciuta l'abusività dell'esercizio del diritto di recesso ad opera del , paralizzarne l'efficacia quale applicazione della exceptio doli generalis.. Con vittoria CP_1 di spese.
2. Si è costituito il a sua volta esponendo che il Controparte_1
Regolamento condominiale relativo allo stabile di è stato redatto dal Controparte_1 costruttore dell'edificio e risulta al Rep. n.29891 Raccolta n.1757 per Notar del 2 Persona_2 novembre 1946 (doc. n.1) Esso così stabilisce: -articolo 2: “Restano di proprietà ed uso comune, in modo indivisibile ed inalienabile a favore dei proprietari degli appartamenti e dei seminterrati in proporzione dei millesimi di caratura da ciascuno posseduti, come da Tabella Numero 1 in calce al presente Regolamento:
…omissis… e) l'ingresso dello stabile e le scale;
f) gli impianti e le condutture per i servizi generali, per il gas e per l'illuminazione fino alle derivazioni per i singoli appartamenti …omissis…”;-articolo 13: “La ripartizione delle spese verrà fatta secondo le tabelle allegate al presente Regolamento (A e B)”. Il Regolamento de quo, nel determinare i criteri di riparto delle spese condominiali, distingue tra Tabella n.1 (Allegato A al Regolamento), che contempla la ripartizione delle spese del condominio in generale e Tabella n.2 (Allegato B al Regolamento), relativa alle spese di riscaldamento. Non è contemplata alcuna tabella scale e, pertanto, le relative spese sono ricomprese nelle spese di cui alla Tabella n.

1. Non è stato mai stipulato alcun accordo tra gli Eredi La AG ed il Condominio Effetti avente ad oggetto l'esclusione di essi proprietari dalla partecipazione alle spese relative alle scale. I Signori
[...] si sono limitati a sottoporre la questione all'assemblea del 9 maggio 2005 . La surriferita Pt_1 assemblea è stata costituita con la presenza (fisica o per delega) di n.15 condomini su n.24. In relazione al primo punto all'ordine del giorno consistente nell'approvazione del Rendiconto esercizio finanziario 2004, nel verbale di assemblea si legge che: “Il Sig. chiede di essere escluso dalla tabella Parte_1 della scala atteso che non si avvale dei servizi ricompresi nella stessa e ciò soprattutto dopo l'installazione dell'impianto ascensore che ha di fatto precluso l'utilizzazione del varco di comunicazione tra il vano scala ed il locale di sua proprietà”. L'assemblea ha approvato la richiesta del Signor all'unanimità dei soli presenti e non di Parte_1 tutti i condomini autorizzando la modifica del piano di riparto spese. In altre parole, i condomini presenti hanno consentito l'esclusione dalla spese relative alle scale solo per il riparto spese in esame, ossia relativo all'anno 2004. Con delibera del 5 ottobre 2009, l'assemblea ha approvato il consuntivo dell'esercizio 2008 ed il relativo riparto, nel quale è stato espunto ogni riferimento alla tabella scale. Del pari nessun riferimento alla tabella scale si rinviene nella delibera del 22 dicembre 2009 (doc. n.7).Il Rendiconto esercizio finanziario 2008 è stato sottoposto nuovamente all'approvazione dell'assise condominiale, unitamente al Rendiconto esercizio finanziario 2009 nel corso dell'assemblea pagina 3 di 6 condominiale del 26 febbraio 2010 (doc. n.8), nell'ambito della quale è stato dato atto della mancata indicazione della tabella scale nei bilanci consuntivi per l'anno 2008 e per l'anno 2009. Dal 2008 ad oggi tutte le voci di spesa del fatta eccezione per le spese inerenti Controparte_1 all'ascensore (alle quali contribuivano e contribuiscono i soli proprietari che vi hanno aderito), rientrano nella tabella Proprietà, comprese le spese relative alle scale, nel cui riparto rientravano e rientrano anche gli Eredi La AG. I condomini possono sempre regolare la ripartizione delle spese relative alle scale comuni in difformità da quanto previsto dalla legge, con un regolamento condominiale avente carattere contrattuale approvato esclusivamente all'unanimità in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono discendere soltanto da una convenzione cui egli aderisca , Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all'unanimità di tutti i condomini, si deve considerare nulla. Nella fattispecie de qua non vi è traccia di alcuna volontà negoziale riconducibile a tutti condomini del tesa a modificare i criteri stabiliti a livello negoziale nel Regolamento Condominiale. Né CP_1 la delibera del 9 maggio 2005 può essere intesa come espressione di tale volontà, atteso che non promana dalla totalità dei condomini, ma soltanto da una parte di essi potendo la delibera essere piuttosto intesa come esternazione della mera volontà di escludere i Signori dalla Parte_1 contribuzione delle spese relative alle scale in relazione al solo anno 2004, essendo stata adottata nell'ambito dell'approvazione del rendiconto relativo all'anno 2004. Un eventuale accordo modificativo dei criteri di ripartizione delle spese condominiali sarebbe nullo e, dunque, nulla sarebbe la relativa delibera non adottata all'unanimità dei condomini dello stabile. Con riguardo anche alla modifica delle tabelle millesimali, la legge dispone (cfr. articolo 69 disp. att. c.c.) che le medesime sono modificabili soltanto all'unanimità dei condomini salvo le ipotesi ivi previste . Di conseguenza, l'approvazione non può avvenire per “fatti concludenti” e dunque, al fine di escludere i Signori dalle spese relative alle scale, l'assemblea, all'unanimità, avrebbe Parte_1 dovuto modificare i criteri di riparto della Tabella n.1 di cui all'allegato B del Regolamento. La delibera del 9 maggio 2005 è stata adottata da 15 condomini su 24 e non all'unanimità dei condomini e non è mai stata approvata né la revisione della tabella n.1 né la creazione di una tabella scale. Gli dal 2008 non hanno mai impugnato i rendiconti annuali approvati, che li Parte_3 vedevano contribuire a tutte le spese condominiali in conformità con quanto ripartito nella tabella n.1, comprese le spese inerenti alle scale. In definitiva, sulla base delle disposizioni regolamentari e della volontà assembleare come emersa nel corso degli anni, i Signori sono tenuti alla contribuzione delle spese condominiali e, Parte_1 dunque, anche a quelle relative alle scale (pulizia, manutenzione, illuminazione) e la delibera adottata il 10 ottobre 2020 è meramente dichiarativa e ricognitiva di una situazione già vigente. Quanto alla domanda di risarcimento del danno, osserva il Condominio che l'attore ha libero accesso dalle scale al locale di sua proprietà e non vi è prova dell'asserito danno in violazione dell'articolo 2697 c.c. Ha concluso il Condominio chiedendo “ -accertare e dichiarare che la delibera del 9 maggio 2005 ha esonerato i Signori dalla contribuzione delle spese relative alle scale solo per l'anno Parte_1
2004. In subordine: -accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare del 9 maggio 2005 per contrarietà agli articoli 2 e 13 del Regolamento Condominiale. pagina 4 di 6 In ogni caso: -accertare e dichiarare l'inesistenza e/o invalidità della tabella scale e la sua contrarietà al Regolamento Condominiale;
-accertare e dichiarare l'inesistenza e/o invalidità di qualsivoglia accordo tra il Condominio Effetti e gli avete ad oggetto l'esonero di questi ultimi Parte_3 dalla contribuzione alle spese relative alle scale;
-accertare e dichiarare la piena legittimità della delibera del 10 ottobre 2020 essendo la stessa meramente dichiarativa della situazione vigente;
- accertare e dichiarare che gli Eredi La sono tenuti al pagamento delle spese relative alle Pt_1 scale e, per l'effetto, rigettare integralmente le domande avversarie e dichiarare come dovuti pro quota ai sensi delle tabelle millesimali di cui al Regolamento Condominiale gli importi relativi alle spese afferenti alle scale. Con vittoria di spese e competenze di lite, anche relative alla fase di mediazione, oltre accessori di legge se dovuti”.
3. Secondo il principio della ragione più liquida che consente di privilegiare un motivo di decisione laddove le eccezioni preliminari non siano tali da condurre ad un diverso esito della lite, le domande proposte dall'attore appaiono tutte infondate perchè basate su una delibera, quella del 09/05/05, non adottata all'unanimità . Condivisibile giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che come da ultimo precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3). La "convenzione" di cui alla delibera assembleare del 2005 che l'attore qualifica come contenente un'esclusione “duratura” dalla contribuzione delle spese relative alle scale viola pertanto l'art. 1123 c.c., e il regolamento condominiale
I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga tuttavia approvata all'unanimità, o col consenso di tutti condomini .La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. E' vero che la sostanza di una "diversa convenzione", ex art. 1123, comma 1, c.c., è quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c. Ma l'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese è soggetta alla regola della relatività degli effetti del contratto, di cui all'art. 1372 c.c., sicché essa è limitata alle parti che la stipulano e non si estende ai loro aventi causa a titolo particolare, se non attraverso uno degli strumenti negoziali all'uopo predisposti dall'ordinamento .
Viene, dunque, imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" . pagina 5 di 6 In applicazione di tali principi la Suprema Corte ha affermato che in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c. - che deve essere approvata da tutti i condomini - ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime mediante successiva adesione al contratto con l'osservanza della stessa forma prescritta per quest'ultimo. Facendo applicazione di tali principi la delibera invocata dall'attore, interpretata nel senso di prevedere una esenzione permanente delle spese relative alle scale, è invalida e inefficace perché non adottata dalla unanimità dei condomini mentre può ritenersi vincolante soltanto per i condomini deliberanti con riferimento alle sole spese di cui al rendiconto del 2004. Non può poi essere accolta poi la richiesta subordinata di risarcimento del danno stante la generica allegazione del pregiudizio lamentato del tutto sfornito di prova in violazione dell'onere imposto a parte attrice ex art. 2697 c.c. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del D.m. 55/14 e succ. aggiornamenti mentre non ricorrono i presupposti per la condanna dell'attore ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

P. Q. M.

definitivamente pronunciando, il Tribunale, così provvede:
- rigetta tutte le domande proposte dall'attore e lo condanna alla rifusione al convenuto CP_1 delle spese di lite che si liquidano in euro 4.500,00, oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali;
Così deciso in Roma il 13 dicembre 2025 Il Giudice
EL EN
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