N. R.G. 391/2021
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 391/2021
Il 7 ottobre 2025 ad ore 12.49 sono comparsi:
per (già l'avv. PAOLO COLTRO in sostituzione Parte_1 Parte_2 dell'avv. MONICA CAPUZZO;
per e l'avv. FEDERICA VINCENZI. Parte_3 CP_1
I difensori precisano le conclusioni come da rispettive note finali e discutono la causa riportandovisi;
rinunciano ad essere presenti al momento della lettura.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio. Al suo esito, ore 16.00, nessuno presente, pronuncia sentenza, omessane la lettura per la rinuncia delle parti a presenziarvi.
Il Giudice
MA ND
1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice MA ND, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 391/2021 promossa da:
già (c.f. ), con l'avv. MONICA Parte_1 Parte_2 P.IVA_1
CAPUZZO
RICORRENTE contro
(c.f. e (c.f. Parte_3 C.F._1 CP_1
) con l'avv. FEDERICA VINCENZI C.F._2
RESISTENTI
c.f. ) con l'avv. ALESSANDRO LENTINI Controparte_2 C.F._3
RESISTENTE

CONCLUSIONI
La parte ricorrente come da note finali:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
In via principale, nel merito:
a) dichiarare l'inefficacia nei confronti della società ricorrente del contratto di compravendita del 15.07.2020 a rogito del Notaio in Modena, Rep. N. 113, Racc. n. 98, di Persona_1
2 di 9 cui in premessa, nella parte relativa all'immobile sito in Nonantola (MO), Via G. Di Vittorio
n. 49, identificato al N.C.E.U. di Nonantola (MO), foglio 42, mappale 136, sub. 10, cat. C/3, classe 2, dalla medesima società condotto in locazione;

b) accertare il valore della quota parte della nuda proprietà dell'immobile di cui sub a), già frazionato, oggetto della domanda di riscatto, rispetto al valore complessivo del prezzo di compravendita (Euro 187.500,00) dell'insieme dei beni immobili trasferiti con il predetto contratto;

c) trasferire la nuda proprietà del predetto bene immobile alla ricorrente, previo versamento della somma individuata sub b), con sentenza sostitutiva del rogito;

d) ordinare al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla relativa trascrizione;

e) rigettare in quanto infondate in fatto e diritto le domande svolte dalle parti resistenti e, per quanto occorre possa, dal terzo intervenuto.
Con vittoria di spese ed onorari.
La parte resistente come da note finali:
Ogni contraria domanda, eccezione, deduzione anche istruttoria disattesa e reietta
NEL MERITO
Accertare e dichiarare la validità ed efficacia del contratto di compravendita a ministero del
Notaio dott.ssa Rep. N. 113, Racc. n. 98 del 15/07/2020 per i motivi dedotti;
Persona_1
In via principale
Respingere ogni domanda da chiunque proposta nei confronti di e CP_1 Parte_3 siccome infondata e comunque non provata.
In via subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, delle domande ex adverso proposte, dichiarare tenuto il terzo chiamato nato a [...]_2
EM (MO) il 26/04/1939 (CF residente in [...]
Di Vittorio n. 51 a tenere indenne e manlevati i signori e per Parte_3 CP_1 quanto fossero tenuti e condannati a pagare a qualsivoglia titolo e /o ragione e per l'effetto, condannare il predetto al pagamento di tutte le somme eventualmente accertate Controparte_2
e/o liquidate in corso di causa, nessuna esclusa, con ogni provvedimento inerente e conseguente.
In ogni ipotesi
3 di 9 Con vittoria di spese, compenso di causa oltre spese generali Iva e Cpa come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso notificato il 4.2.2021 già conduttrice Parte_1 Parte_2 dell'immobile in Nonantola (Mo), Via G. Di Vittorio n. 49, conviene in giudizio Parte_3
e agendo per il retratto ex artt. 35, 38 e 39 l. 27.7.1978 n. 392 della nuda proprietà di CP_1 un immobile (dati catastali: foglio 42, mappale 136, sub. 10, cat. C/3, classe 2) venduta ai resistenti il 15.7.2020 da già Presidente del Consiglio di amministrazione della Controparte_2 società, con riserva in suo favore dell'usufrutto vitalizio.
Espone: a. di aver concluso con un duplice contratto: il primo, del Controparte_2
25.11.2014, di vendita della proprietà dell'immobile adiacente (dati catastali: foglio 42, mappale
136, sub. 9, cat. C/3, classe 2), destinato, come da contratto (art. 6: «Ai fini di quanto previsto dagli art. 34, 35, 37 e seguenti della legge 392/1978, il conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti col pubblico»), all'azienda di Parte_2
(produzione, lavorazione e vendita di prosciutti e insaccati), il secondo, del 26.11.2014, di locazione dell'immobile da riscattare, della durata di anni sei (25.11.2020); b. di aver notificato il riscatto in data 13.10.2020, una volta scoperta la vendita del 15.7.2020.
Deduce la simulazione dell'oggetto della compravendita sotto un duplice profilo: a.
l'apparenza del trasferimento della nuda proprietà anziché della piena proprietà; b. l'apparenza della vendita della proprietà dell'intero edificio (cd. vendita in blocco), fondata sull'asserita presenza di una scala interna che collega gli immobili («tre piani rispettivamente terra, primo e sottotetto, collegati da una scala interna»).
Costituitisi in giudizio, i resistenti eccepiscono: a. di aver versato a il Controparte_2 corrispettivo di € 187.500,00; b. che la prelazione è esclusa dalla destinazione dell'immobile
(artt. 35 e 41² l. cit.: «Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali
o autostradali, alberghi e villaggi turistici»; «Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non
4 di 9 si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35») e dalla sua vendita in blocco con l'edificio.
La causa, istruita con testimonianze, documenti e consulenza tecnica d'ufficio, è discussa e posta in decisione all'odierna udienza sulle conclusioni in epigrafe, previo mutamento del giudice istruttore.
1.
È incontroverso tra le parti che la locazione sia tuttora in essere.
La disdetta di in data 14.11.2019 (doc. 10 ric.), fondata sulla necessità di Controparte_2 destinare l'immobile commerciale a propria abitazione alla prima scadenza, è stata contestata dalla conduttrice (doc. 11 ric.) che ne deduce la nullità per essere la ragione addotta falsa e pretestuosa (art. 291 lett. a l. 27.7.1978 n. 392).
Il diniego di rinnovo, la cui nullità (cfr. CC VI-3 9.2.2023 n. 3938) sarebbe riscontrabile dalla perdurante destinazione extra-abitativa dell'immobile, non ha avuto corso e i sub-acquirenti ne hanno persino affermato l'inesistenza in sede di opposizione al riscatto riconoscendo la prosecuzione del rapporto locatizio (doc. 16 ric.: «il contratto di locazione sopra citato, per espressa volontà delle parti, non è stato in alcun modo oggetto di disdetta, ma anzi, esso conserva i medesimi effetti tra le medesime parti, vedendo il sig. quale Controparte_2
Locatore»). quindi, è legittimata al riscatto, notificato dall'ufficiale Parte_1 giudiziario nel termine legale (art. 39¹ l. cit.) e secondo le formalità ivi prescritte (doc. 15 ric.).
2.
L'oggetto della vendita (nuda proprietà anziché piena proprietà) non ne impedisce il riscatto, dovendosi intendere il concetto di proprietario richiamato dagli artt. 38-39 l. 27.7.1978 n. 392 ugualmente afferente alla nuda proprietà, che non individua un diverso diritto dominicale, ma riflette una temporanea compressione delle corrispondenti facoltà (cfr. CC III 18.1.2019 n. 1254), allo stato cessata.
3.
La consulenza tecnica d'ufficio, completa e coerente nelle repliche ai rilievi di parte, ha riscontrato i dati restituiti dalle testimonianze.
L'edificio si compone di tre immobili: a. il primo di (foglio 42, Parte_1 mappale 136, subalterno 9) si sviluppa su tre piani (interrato, terra e primo) e ospita un laboratorio, uffici e depositi;
b. il secondo dei resistenti (subalterno 10, oggetto del riscatto)
5 di 9 occupa il piano terra e ospita a sua volta un laboratorio;
c. il terzo dei resistenti si sviluppa dal primo al secondo piano ed è destinato a civile abitazione (subalterno 5).
L'accesso allo stabile è dislocato negli uffici di che identificano Parte_1 un'autonoma unità strutturale diversa dai depositi della società, poiché ciascuna derivante da successivi ampliamenti del corpo iniziale.
L'immobile oggetto di riscatto (subalterno 10) è aperto al pubblico e ospita la vendita al pubblico di cibi (ne è conferma la presenza dei prodotti commercializzabili e di sistemi di protezione individuale per l'accesso di terzi); non è, perciò, configurabile la condizione impeditiva del riscatto di cui agli artt. 35 e 41² l. 27.7.1978 n. 392 (cfr. «sempre al Parte_4
piano terra ci sono i locali oggetto di locazione dove c'è la produzione e la vendita al pubblico.
Si tratta di vendita sia a grossisti che a privati»; «Ci occupiamo Testimone_1 personalmente noi impiegate – o i magazzinieri – di accompagnare i clienti dove lavorano gli insaccati;
il cliente può chiedere di assaggiare il prodotto o di vedere come viene lavorato e lì si conclude la vendita. I clienti sono grossisti ma anche privati. Principalmente lavoriamo con aziende, ma vengono anche privati per vedere la lavorazione e poi acquistare. Preciso che non vendiamo affettati, ma si può acquistare anche un piccolo pezzo di prosciutto o salame»; Tes_2
«Vero che nei locali oggetto del contratto di locazione meglio descritto al
[...] Parte_2 capitolo 1), oltre a produrre e lavorare insaccati li rivende, all'interno dello spaccio aperto al pubblico collocato nei medesimi locali, come attestato dal doc. 6 che si mostra al teste]?»;
«Vero, confermo»).
4.
In caso di trasferimento della proprietà di una pluralità di immobili, è necessario distinguere la vendita in blocco, che esclude la prelazione, dalla vendita cumulativa, che non esclude la prelazione sull'immobile locato, poiché gli immobili non individuano un complesso unitario, costituente un quid diverso dai singoli cespiti e non frazionabile (cfr. CC III 17.9.2008 n. 23747;
CC III 20.7.2011 n. 15897; CC II 12.1.2017 n. 655; CC III 15.5.2023 n. 13253).
L'immobile costituisce insieme all'abitazione posta al piano superiore una sola unità strutturale;
sul piano funzionale, invece, i vani sono autonomi, essendo dotati di accessi diversi, servizi doppi e destinazioni specifiche (industriale e abitativa).
La scala che congiungeva l'ufficio al piano terra con il cucinotto al piano primo è stata demolita in un momento indefinito successivo al 1965 e antecedente al 1973 (cfr. rel. c.t.u., p.
14), come già emerso dall'istruttoria orale (cfr. «Vero, non c'è nessuna scala che Parte_4
6 di 9 porta ai piani superiori. L'accesso ai piani superiori è distinto». «Vero, confermo, hanno ingressi separati. Noi abbiamo la nostra attività al piano terra mentre ai piani superiori (che sono due) presumo che ci abitino»; «Vero, non c'è nessuna scala che porta ai Testimone_1 piani superiori». «Vero, confermo, hanno ingressi separati. Noi abbiamo la nostra entrata e poi sopra ci sono appartamenti cui si accede da una scala esterna»; «Vero, non Testimone_2
c'è nessuna scala che porta ai piani superiori»; «Vero, confermo, hanno ingressi autonomi e separati»).
In replica ai rilievi di parte il consulente ha specificato che la destinazione ad autorimessa di una parte dei locali al piano terra precede l'anno 1976, quando l'intero piano è adibito a laboratorio, e che l'art. 6 della locazione indica l'esercizio nell'immobile di attività implicanti contatti diretti con il pubblico. Esclude, inoltre, che il portone sul lato nord funga da varco di un'eventuale autorimessa, apparendo, invece, necessario a dotare il deposito di un'ampia apertura per lo smistamento delle merci.
Infine, la destinazione degli immobili, uno a deposito, uno a ricettività alberghiera (bed & breakfast), conferma in modo univoco la loro alterità funzionale, cui non osta l'indicazione nell'atto pubblico del corrispettivo globale della loro nuda proprietà, mero dato formale compatibile con la divisibilità dei rispettivi controvalori. È, perciò, configurabile una vendita cumulativa compatibile con la prelazione.
5.
In caso di riscatto dell'immobile oggetto di vendita cumulativa il valore dell'unità immobiliare
è pari ad una quota proporzionale del corrispettivo globale pattuito (cfr. CC III 17.6.2013 n.
15110, che considera il rapporto proporzionale tra il valore catastale rivalutato ed il corrispettivo complessivamente pagato).
Il consulente tecnico d'ufficio, valutando congiuntamente le condizioni degli immobili alla data del trasferimento della proprietà (regolarità urbanistica e catastale, conformità degli impianti) con stima sintetico-comparativa, ha determinato il rapporto percentuale delle unità
(24,56% di € 250.000,00: € 61.398,34) e, successivamente, il valore percentuale della nuda proprietà facendo applicazione inversa dei coefficienti per la stima dell'usufrutto nell'anno duemilaventi (€ 46.048,76).
Il decesso di in data 12.12.2021, certificato da ma Controparte_2 Parte_1 non dichiarato dal difensore della parte interessata ai fini dell'interruzione del processo (art. 300
7 di 9 c.p.c.), ha comportato il consolidamento della proprietà, ma ciò non consente di determinare il corrispettivo dovuto dalla retraente in € 61.398,34 (cfr. CC III 21.11.2022 n. 34196), atteso che:
a. il riscatto sostituisce retroattivamente il prelazionario pretermesso al sub-acquirente;
b. se la prelazione fosse stata osservata, avrebbe comprato la nuda Parte_1 proprietà dell'immobile;
c. il sopravvenuto consolidamento della proprietà non comporta un'indebita locupletazione della retraente che, ove non pretermessa, avrebbe proseguito il rapporto di locazione con l'usufruttuario versandogli il canone e che, medio tempore, ha pagato ai sub-acquirenti.
6.
Il riscatto non comporta la risoluzione della compravendita in favore del sub-acquirente né la contestuale formazione di un titulus adquirendi del retraente, ma la sostituzione ex tunc del retraente al terzo nella titolarità del diritto (proprietà esclusiva dalla cessione e piena dal consolidamento) in ragione della sua dichiarazione unilaterale recettizia. Conseguentemente, la pronuncia che ne accerti la validità e l'efficacia si limita a dichiarare il già avvenuto trasferimento e costituisce titolo per la trascrizione ex art. 2651 c.c. quale sentenza da cui consta l'accertamento dell'acquisto della proprietà su un bene immobile (cfr. CC III 17.8.1988 n. 4957; CC II 2.5.1991
n. 4765).
In definitiva, va dichiarata proprietaria esclusiva del fondo per cui è Parte_1 causa in sostituzione di e dal momento della compravendita per Parte_3 CP_1 notaio del 15.7.2020 a condizione dell'integrale pagamento del corrispettivo di Persona_1
€ 46.048,76 entro tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza, costituente titolo per la trascrizione.
7.
La domanda riconvenzionale dei resistenti è fondata.
Al riscatto, che sostituisce il retraente ai compratori comportandone l'evizione (art. 1483 c.c.), consegue l'obbligo del venditore (art. 2033 c.c.) di rifondere loro il corrispettivo pagato (cfr. doc.
1 att.).
Sul credito di valuta di € 46.048,76 (CC III 10.7.2014 n. 15754), il cui pagamento è documentato e incontroverso (€ 60.000,00 da ed € 127.500,00 per assegno Parte_3 circolare con fondi di cui non è specificata la titolarità in capo a uno o entrambi gli acquirenti), sono dovuti gli interessi ex art. 1284⁴ c.c. (CC I 29.7.2025 n. 21806) dalla pubblicazione della presente sentenza al soddisfo, non essendovi domanda per il periodo antecedente.
8 di 9 8.
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate secondo i parametri del D.M. 10.3.2014 n.
55, considerati il valore reale della controversia, le fasi processuali svolte e le prestazioni difensive rese.
Non può essere disposta, in assenza di prova del pagamento (CC I 7.2.2006 n. 2605; CC III

6.7.2022 n. 21402), la rifusione del compenso corrisposto al consulente tecnico, la cui liquidazione, chiesta da nella nota spese, non compete al giudice, Parte_1 essendo un esborso ripetibile nei limiti in cui non appaia eccessivo o superfluo (art. 92¹ c.p.c.).
Le spese della consulenza d'ufficio vanno definitivamente poste in capo alle parti soccombenti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

1- accerta e dichiara che è proprietaria esclusiva dalla data dell'atto Parte_1 pubblico per notaio del 15.7.2020 (rep. n. 113; racc. n. 98) in sostituzione di Persona_1
e del bene immobile in Nonantola (Mo), censito in catasto al Parte_3 CP_1 foglio 42, mappale 136, subalterno 10, cat. C/3, classe 2;

2- dà atto che l'efficacia del superiore capo è condizionata ex lege all'integrale pagamento del corrispettivo di € 46.048,76 entro tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

3- dichiara tenuto e condanna al pagamento in favore di e Controparte_2 Parte_3 [...] di € 46.048,76 oltre interessi ex art. 1284⁴ c.c. dalla pubblicazione della presente CP_1 sentenza al soddisfo;

4- condanna e in solido tra loro al pagamento in favore di Parte_3 CP_1 [...] delle spese processuali, che liquida, in conformità alla nota, in € 7.616,00 per Parte_1 compensi, oltre spese forfettarie (quindici per cento dei compensi) e accessori;

5- condanna al pagamento in favore di e delle Controparte_2 Parte_3 CP_1 spese processuali, che liquida, in conformità alla nota, in € 7.254,00 per compensi, oltre spese forfettarie (quindici per cento dei compensi) e accessori;

6- pone le spese della consulenza d'ufficio definitivamente in capo a Controparte_2 [...]
e in solido tra loro. Parte_3 CP_1
Modena, 7 ottobre 2025
Il Giudice
MA ND
9 di 9