N. R.G. 1422/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Giacomo Puricelli in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1422/2023 R.G. promossa da
(c.f. ), rappresentata da Parte_1 P.IVA_1
(c.f. ), in persona del procuratore Parte_2 P.IVA_2 dott. rappresentata e difesa dagli avv.ti Giulia Parte_3
Galati, Davide Sarina ed Andrea Siena, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Sonia Lentini sito in Varese, via E. Morosini, 19, nei confronti di
(c.f. , Controparte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Emanuele Caimi, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito in Varese, via
Dandolo, 9,
(c.f. ), rappresentata e difesa Parte_4 C.F._2 dall'avv. Maria Grazia Simonetta, (c.f. , in persona del Controparte_2 P.IVA_3 procuratore speciale , rappresentata e difesa Parte_5 dall'avv. Massimo Mannocchi,
pagina 1 di 8 Le parti hanno concluso come in atti.
Oggetto: divisione endoesecutiva.
MOTIVI Questo processo di divisione è stato introdotto in base all'ordinanza emessa in occasione dell'udienza del 22 marzo 2023 che è stata tenuta davanti al giudice dell'esecuzione nella procedura esecutiva immobiliare n. 5/2022 R.G.E. pendente presso questo Tribunale.
Tale processo esecutivo era stato introdotto da Controparte_3
con il pignoramento della quota di un mezzo della piena
[...] proprietà spettante a (nato a [...] il 22 Controparte_1 ottobre 1961, c.f. dell'immobile destinato a C.F._1 civile abitazione sito in Ispra, via Carducci, n. 1316, censito al catasto fabbricati di tale Comune sezione IS, al foglio 3, mappale
7312, subalterno 503 legato al mappale 6, sub. 515. La titolare della restante quota di un mezzo della piena proprietà di tale immobile è
, nata a [...] il [...] (c.f. Parte_4
). C.F._3 ha fatto valere, in sede esecutiva, il decreto Controparte_3 ingiuntivo n. 161/2021 di questo Tribunale emesso a suo favore e a danno di per la somma di 215.032,41 euro, oltre interessi CP_1 come da domanda, 2.135 euro per compensi, 406,50 euro per esborsi, oltre 15% sui compensi per spese generali, accessori di legge e successive occorrende.
prima di introdurre la procedura esecutiva, Controparte_3 aveva iscritto ipoteca giudiziale sulla quota di proprietà immobiliare sopra descritta. è intervenuta nel processo esecutivo in Controparte_2 base al credito nei confronti dell'esecutato che deriva dal contratto di mutuo fondiario stipulato da tale banca, come mutuante, e, quale mutuataria, , contratto risultante dall'accettazione Parte_6 della mutuataria del 6 settembre 2012, redatta in forma di atto pagina 2 di 8 pubblico notarile ai rogiti del notaio di Varese, n. 357 Persona_1 rep. e 268 racc., garantito da ipoteca sui suddetti immobili iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Varese il 7 settembre 2012 ai n. 14794 reg. gen. e 2204 reg. part.
ha poi venduto il citato immobile a e Parte_6 Pt_4
che si sono accollati il debito derivante dal mutuo. CP_1
e risiedono entrambi nel citato immobile. CP_1 Pt_4
Con l'ordinanza emessa il 22 marzo 2023 nell'ambito della citata procedura esecutiva è stata disposta l'introduzione del giudizio di divisione relativo al suddetto compendio immobiliare, considerato che lo stesso risultava essere indivisibile in natura e che non appariva ragionevole ritenere che la vendita della quota pignorata potesse portare ad ottenere una somma almeno pari al valore di tale quota risultante dall'elaborato del perito che aveva proceduto alla stima dell'immobile de quo. Il processo di divisione è stato introdotto dalla cessionaria del credito di unipersonale, Controparte_3 Parte_1 rappresentata da Controparte_4
e hanno sostenuto che la perizia relativa al
[...] Pt_4 suddetto compendio immobiliare depositata nella procedura esecutiva fosse errata, dato che il perito non aveva accertato delle difformità dello stato di fatto rispetto a quanto risultava dal catasto, difformità che costituivano anche dei vizi dell'immobile per contrasto alla normativa edilizia. ha prodotto, a sostegno di Pt_4 questa tesi, una perizia stragiudiziale redatta da un geometra di sua fiducia.
Le difformità edilizie riscontrate con tale perizia dovevano imporre anche una determinazione della superficie commerciale del compendio immobiliare diversa da quella indicata nella perizia redatta in sede esecutiva. È stata disposta una c.t.u. in base alla quale lo stesso architetto che ha redatto la suddetta perizia ha ammesso che sussistono le difformità edilizie evidenziate da e . CP_1 Pt_4
pagina 3 di 8 Il c.t.u. ha quindi affermato che la superficie commerciale lorda del compendio pignorato è pari a 143 mq. circa (nella perizia depositata in sede esecutiva la superficie commerciale era invece stata indicata come corrispondente a 172 mq.). Ha inoltre indicato il valore al metro quadro dell'immobile in 1.900 euro. Il valore complessivo dell'immobile dovrebbe quindi essere 271.700 euro. Il c.t.u. ha poi detratto una percentuale del 5%, secondo la prassi abituale di molti tribunali, per la mancanza di garanzia per vizi occulti nelle vendite forzate, ai sensi dell'art. 568 c.p.c., e ha previsto un'ulteriore riduzione di 16.000 euro per i costi per la regolarizzazione edilizia, costi che devono essere indicati necessariamente, ai sensi dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. Il valore proposto per un'eventuale vendita in questo processo è stato quindi di 242.115 euro, arrotondato in 242.000 euro.
, in base alla valutazione del c.t.u., ha chiesto che le sia Pt_4 attribuita la quota di valutata 121.000 euro. CP_1
ha anche precisato che il rapporto di mutuo con Pt_4 [...]
è in regolare ammortamento e che ha versato in Controparte_2 via esclusiva, nell'ultimo periodo, rate di tale finanziamento per la somma complessiva di 13.014,41 euro e che quindi vanta un credito verso per 6.507,20 euro. CP_1
ha anche chiarito che il debito residuo relativo al citato Pt_4 mutuo era pari, al dicembre 2024, a 84.057,17 euro.
La comproprietaria non esecutata ha pertanto chiesto di ottenere la quota di suo marito con l'accollo parziale (liberatorio, evidentemente) del debito derivante dal mutuo e con il riconoscimento a suo favore del suo credito per la parte di rate di finanziamento che ha versato che era a carico di CP_1 Pt_4 ha quindi chiesto che sia accertato che dovrebbe versare effettivamente, come conguaglio, in considerazione del suddetto accollo parziale, la somma di 72.464,42 euro.
pagina 4 di 8 In subordine, ha chiesto l'attribuzione della quota di suo Pt_4 marito subordinata alla corresponsione di 121.000 euro con un assegno circolare intestato alla proc. es. n. 5/2022 R.G.E. del Tribunale di Varese.
e si sono opposte alle domande delle altre parti Pt_1 CP_2
e hanno chiesto che la divisione della massa comune avvenga con la vendita dei suddetti immobili al prezzo a base d'asta pari al valore indicato nella perizia eseguita in sede esecutiva di 343.000 euro.
I creditori di hanno infatti ritenuto eccessiva la riduzione CP_1 del valore degli immobili proposta dal c.t.u. con l'elaborato depositato in questo processo. Deve sicuramente essere esclusa la possibilità di un'attribuzione della quota di a in accoglimento della sua CP_1 Pt_4 domanda formulata in via principale.
Infatti, il credito di verso pur ammesso che possa Pt_4 CP_1 essere considerato sussistente, non potrebbe comunque essere riconosciuto a vantaggio di quest'ultima in danno dei suddetti creditori ipotecari.
Deve inoltre essere rilevato che non ha Controparte_2 manifestato alcuna intenzione di aderire all'accollo prospettato da e tantomeno di voler liberare senza un pagamento Pt_4 CP_1 della quota di finanziamento di spettanza di quest'ultimo. Non si vede del resto perché che vanta un credito Controparte_2 nei confronti di e di quali debitori solidali, CP_1 Pt_4 dovrebbe avere interesse a liberare parzialmente del suo CP_1 debito come proposto dai suoi due debitori. Non appare neppure prospettabile un vero e proprio accollo nell'operazione proposta da
, dato che la stessa è debitrice dell'intera somma pretesa da Pt_4
Controparte_2
Occorre ora consideerare se l'attribuzione della quota di CP_1 può essere attribuita a a fronte di un conguaglio di 121.000 Pt_4 euro.
pagina 5 di 8 Deve quindi essere valutato se la determinazione del valore proposta dal consulente tecnico d'ufficio in questo processo è preferibile rispetto a quella compiuta in sede esecutiva e se comunque può essere considerata ai fini dell'attribuzione della quota di a CP_1
ai sensi dell'art. 720 c.c. Pt_4
Si può riconoscere che effettivamente il c.t.u. ha dato conto di alcune irregolarità edilizie dell'abitazione dei coniugi e . CP_1 Pt_4
Il bagno al primo piano ha un'altezza inferiore rispetto a quella minima imposta dalla normativa vigente. Il vano studio al primo piano non ha l'altezza minima prevista dal regolamento locale in materia di igiene per la sua destinazione attuale.
Sussistono anche dei problemi relativi alla mancanza di corrispondenza delle altezze del sottotetto rispetto a quelle indicate in catasto.
Deve anche essere considerato che la camera da letto al primo piano ha una superficie che, in base alla normativa applicabile, le consente di essere usata per una sola persona.
Tutte queste difformità hanno imposto una riduzione della superficie commerciale dell'immobile rispetto a quanto era stato indicato nella perizia redatta nel processo esecutivo. Il c.t.u. ha anche ridotto il valore al metro quadro dell'immobile rispetto a quanto previsto nella suddetta perizia. Il valore a metro quadro applicato per la stima dal c.t.u. è infatti di

1.900 euro. Quello che era stato usato per la perizia in sede esecutiva era di 2.300 euro.
Senza considerare nel dettaglio le contestazioni di Parte_1
e di riguardanti il valore al
[...] Controparte_2 metro quadro dell'immobile indicato dal c.t.u., deve ora essere ricordato che l'art. 726 c.c. impone che l'attribuzione della quota di un comproprietario ad un altro, ai sensi dell'art. 720 c.c., avvenga in base al valore di mercato dell'immobile oggetto del processo di divisione. pagina 6 di 8 Appare quindi privo di fondamento in questa sede riconoscere una decurtazione del 5% del valore stimato del compendio immobiliare in questione per il caso di vendita per l'assenza di garanzia per vizi. Questa riduzione sarebbe sicuramente giustificata nel caso si dovesse giungere alla decisione di porre in vendita l'immobile per la successiva divisione del ricavato, considerato quanto disposto dall'art. 568 c.p.c. Risulta invece ingiustificata tale riduzione per decidere il valore della quota di per l'assegnazione della stessa a ai CP_1 Pt_4 sensi dell'art. 720 c.c.
abita infatti nell'immobile in questione evidentemente da Pt_4 più di un decennio (l'acquisto dell'abitazione da risale al Pt_6
2013) e non può quindi beneficiare di una simile riduzione da applicare sul valore venale del bene. Non può infatti essere consentita un'attribuzione della quota ad un valore ridotto per eventuali vizi (diversi da quelli riscontrati dal c.t.u.) che ormai dovrebbero essere conosciuti da chi abita da tempo nella casa sopra descritta.
Del resto, in caso di attribuzione della quota di alla CP_1 comproprietaria non esecutata, quest'ultima potrebbe alienare l'immobile a terzi e, in questo caso, non venderebbe certo con la riduzione sul valore venale del bene sopra indicata. Appare anche ingiustificata un'integrale riduzione del valore per le spese per l'eliminazione delle difformità edilizie accertate.
Infatti, sostenendo tali spese ed eliminando tali difformità, l'immobile vedrebbe aumentare la sua superficie commerciale. Appare quindi eccessiva l'integrale riduzione della superficie commerciale dell'immobile proposta dal c.t.u. rispetto alla perizia redatta nel processo esecutivo accompagnata ad un integrale riduzione del valore del bene determinato in base a tale metratura per le spese per l'eliminazione delle suddette difformità. In conclusione, la domanda di attribuzione della quota di CP_1 così come è stata formulata da , deve essere respinta. Pt_4
pagina 7 di 8 Resta assorbita la questione relativa all'ammissibilità dell'attribuzione con sentenza della quota di proprietà dell'esecutato alla comproprietaria non esecutata subordinatamente alla condizione del pagamento del conguaglio.
Deve essere disposta la prosecuzione del giudizio con separata ordinanza. Le decisioni sulle spese di questo processo dovranno essere adottate successivamente, dovendo essere pronunciata una sentenza non definitiva.

P.Q.M.

il Tribunale di Varese, Seconda Sezione Civile, non definitivamente pronunciando sulle domande delle parti, così provvede: respinge la domanda di diretta ad ottenere Parte_4
l'attribuzione della quota di comproprietà del suddetto immobile attualmente nella titolarità di a fronte di Controparte_1 un conguaglio a suo carico di 121.000 euro, dal quale detrarre la quota di spettanza di delle rate del Controparte_1 finanziamento concesso da e versate Controparte_2 soltanto dalla stessa , nella misura indicata in Parte_4 motivazione, e la restante quota di tale finanziamento sempre attualmente di spettanza di Controparte_1 respinge l'ulteriore domanda di diretta ad ottenere Parte_4
l'attribuzione della quota di comproprietà del suddetto immobile attualmente nella titolarità di a fronte di Controparte_1 un conguaglio a suo carico di 121.000 euro.
Respinge le corrispondenti domande di Controparte_1
Dispone sulla prosecuzione del processo con separata ordinanza.
Così deciso il 24 maggio 2025
Il Giudice
dott. Giacomo Puricelli
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